lavorare con partita iva in regime forfettario comporta un costo maggiore per gli ospiti ?

[Luca132]

Buongiorno, 

quando ho manifestato l'intenzione di aprire in casa vacanze, il mio commercialista mi ha consigliato di farlo con p.iva in regime forfettario piuttosto che come persona fisica.

ora che dopo mesi di attesa sono arrivate tutte le autorizzazioni e le targhe da esporre ed aver attrezzato la casa come da normativa, vado a mettere l'annuncio online .... 

un paio di interessati ma nessuna prenotazione, poi oggi una ragazza i scrive : "come mi leggo un prezzo di 108 euro a notte e mi esce un totale di 320 per 2 notti "?   Non so spiegarmelo e mi è crollato tutto io mondo addosso ..... 

Credo che il portale oltre alle commissioni aggiunga l'Iva su tuuuttto  il prezzo complessivo anche delle pulizie.

Ora non so che fare .....  mi sembra una pazzia chiudere ora la partita iva e richiedete tutte le autorizzazioni d'accapo e restare fermo altri mesi con l'attività?

Cosa mi consigliate ?

C'è qualcosa che non ho considerato ?

Grazie a che vorrà aiutarmi in questo sconforto totale 

[Alberto1535]

Mi accorgo adesso che,  salvo mio errore, non è più possibile visionare l'annuncio per cui non è possibile rispondere con dei dati certi (@Umberto è una cosa temporanea o definitiva ?).

@Luca132 

Non essendo possibile visionare il tuo annuncio, dovresti fornire maggiori dettagli sulla composizione del costo totale per l'ospite.

i prezzi che inserisci unitamente all'eventuale rimborso dei costi di pulizia costituiscono ricavi (esenti da IVA per il forfetario).

Chi opera in forma imprenditoriale dovrebbe applicare i prezzi c.d. semplificati che comprendono tutte le commissioni di Airbnb.

Airbnb fattura le sue commissioni di servizio senza applicazione dell'IVA (da integrare) ma questo non ha alcuna influenza sui prezzi (in quanto i prezzi c.d. semplificati comprendono anche tutte le commissioni di Airbnb).

Scegliere l'imprenditorialità in regime forfetario non ha alcuna influenza sui prezzi praticati e quindi sul costo totale per l'ospite.

[Umberto]

@Alberto1535 , io vedo l'annuncio di @Luca132 

[Luca132]

@Alberto1535, @Umberto, @Alberto192,  grazie per il vostro aiuto. 

 Mi confermate che la pagina ha bisogno di diversi refresh per essere visualizzata?  da cosa può dipendere... questo potrebbe essere un problema per l'individuazione  della struttura durante la ricerca da parte dei guests ?

Quindi, scusatemi se vi disturbo ancora,  nella mia fattura elettronica, nel compo assoggettato ad iva devo inserire solo il costo delle due notti ? 

Mentre le pulizie , commissioni airbnb ,  e tasse di soggiorno le devo mettere fuori campo iVa ?

Poi leggendo @Alberto192  capisco che c'è la possibilità di assorbire le commissioni di Aiorbnb e chiedo se questo potrebbe essere un vantaggio anche per l'Host ?  Come dovrei fare eventualmente per attuarlo ?

Grazie ancora veramente di cuore per l'aiuto 

[Alberto1535]

@Luca132 ciao

a mio parere c'è un problema a monte da risolvere, e riguarda la struttura di prezzo.

Nel tuo annuncio è ancora presente la tipica struttura di prezzo del locatore privato, fondata sulla ripartizione delle commissioni di servizio di Airbnb.

Supponiamo che il tuo prezzo per 3 persone sia 140 e che i costi di pulizia siano 35.

Per 5 notti il costo totale per l'ospite sarà:

prezzo pernottamento 140 x 5   =   700

rimborso costi pulizia                              35

commissioni Airbnb                               121     ( = 14,2% più iva 22%)

tassa di soggiorno                                    70    (riversata al Comune da Airbnb)

Airbnb provvederà a riconoscerti:

compenso                                                  735

meno commissioni                                    22       (supponiamo termini flessibili 3%)

Chi opera con partita IVA dovrebbe avere i c.d. prezzi semplificati.

In questo caso il costo totale per l'ospite sarà così strutturato:

prezzo pernottamento  164,2 x 5 = 821 (comprende tutte le commissioni)

rimborso costi di pulizia                         35

Totale                                                           856

E' questo l'importo da fatturare al cliente.

Alla prenotazione Airbnb Ireland ha emesso fattura nei tuoi confronti per le commissioni pari a 128 (15%) senza applicare l'IVA secondo il meccanismo europeo dell'inversione contabile: devi fare l'integrazione della fattura con l'IVA ordinaria al 22%.

I contribuenti che applicano il regime forfetario non addebitano l’Iva in fattura ai propri clienti né detraggono l’imposta assolta sulle prestazioni di servizio ricevute.     

Resta il problema della tassa di soggiorno.

La prima cosa da verificare è se la Convenzione che il Comune ha stipulato con Airbnb sia utilizzabile dal tuo Codice Ateco.

Generalmente, le Convenzioni di riscossione e riversamento al Comune sono destinate solo alle locazioni brevi.

Se la Convenzione non è utilizzabile, devi toglierla dall'annuncio e riscuoterla in contanti al check-in.

In alternativa (sempreché la Convenzione non sia utilizzabile per la riscossione e il riversamento) puoi chiedere a Airbnb di riscuoterla dall'ospite e di riconoscerti l'importo unitamente al compenso.

In questa prima fase di avvio dell'imprenditorialità è opportuno partire in modo corretto. Mi permetto pertanto suggerire di trattare tutti questi aspetti con un dottore commercialista.         

[Alberto192]

@Alberto1535 , @Luca132 , @Umberto  anche io vedo l'annuncio, ma solo dopo un po' di refresh del browser....

Non so dove la tua ospite veda il prezzi di cui parli (108 che diventano 320€, ma ho provato a simulare due giornate qualsiasi del tuo calendario per 1 ospite, e questo è quello che vedo:

Se finalizzassi la prenotazione pagherei 114€/notte (il prezzo da te impostato) + 35€ di pulizia + 45€ che è la commissione Airbnb per l'ospite (probabilmente non hai fatto la scelta di farti carico di tutte le commissioni guest e host), più i 10€ che probabilmente si riferiscono all'imposta di soggiorno (5€!!! siete carucci a Firenze!😉)

Ma se vado a fare una ricerca inserendo le stesse date, sulla mappa mi appare lo stesso prezzo diviso per il numero delle notti.

[Umberto]

Effettivamente, anche io ho dovuto fare refresh una volta, @Alberto192 😅

CC: @Alberto1535 e @Luca132 

[Luisa1270]

@Luca132 secondo me avresti fatto meglio a iniziare come privato e solo dopo aver "fatto pratica" e aver capito se l'attività è redditizia avrei aperto (eventualmente - ma forse anche no) la partita Iva.

Hai valutato con il tuo commercialista anche i "contro" della gestione con partita Iva oppure ti ha illustrato solo i "pro" ?

È vero che con il regime forfettario la tassazione è "bassa" ma....