Convenienza rispetto all'affitto? E' reale?

[Riccardo783]

Buonasera a tutti, vi scrivo per un parere sulla convenienza di dare un immobile su airbnb piuttosto che affittare come faccio ora. 

Si tratta di un appartamento a Roma in una zona periferica nel verde a 20 minuti di autobus dal centro. Superficie circa 45mq, salottino/pranzo, cucinotto, bagno, terrazza. Perfetto per due persone volendo divano letto in salottino per 4 Canone mensile 700€ con canone concordato imposte al 10%: annuale 700x12=8400€ - 840 = 7560€ netti. Utenze a carico dell’inquilino.

Ipotesi airbnb costo giornaliero (Airbnb suggerisce uno stra ottimistico di 70/80 euro, ma nello stesso palazzo un appartamento identico viene dato 40€ al giorno!)

Attualizziamo, ipotizzando ottimisticamente ben occupato da maggio a ottobre e poco occupato nel periodo invernale, diciamo mediamente occupato 15gg al mese durante l’anno: 15x70 = 1050 al mese ovvero 12600 annui a cui detrarre in regime agevolato al 5%, coefficente 40%, imponibile = 5040€, imposte = 252€, inps 25% dell’imponibile = 1260€, tot imposte 1512€, subtotale parziale annuo: 11088€

Dobbiamo però detrarre i costi annui fissi delle utenze effettive da me rilevate:
- Tassa smaltimento rifiuti: 170€ (si paga comunque)
- Luce :580€ (ipotesi al 50% comunque un pò più della metà dunque 320€ poiché il canone non varia)
- Gas: 350€ (idem, diciamo 200€)
- Riscaldamento: 850€ (come sopra diciamo 400€)
- Condominiali: 1440€ (costo fisso)

Totale costi utenze annui: 2530€

Totale netto effettivo: 11088 - 2530 = 8558, ovvero 1000€ di differenza rispetto all’affitto ovvero 83€ mese, con tutto il lavoro di organizzazione! Allora mi chiedo se veramente convenga tutto questo sbattimento per 80€ mese…. Oppure? Dove sbaglio? E’ probabile che il discorso sia valido per appartamenti centrali dove è possibile chiedere molto di più ?

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[Arianna49]

ciao @Riccardo783 partiamo da una premessa: chi dice che con questa attività fai i soldoni con poca fatica, mente assolutamente. Bisogna pensare prima di tutto che la concorrenza è tanta e aumenta sempre di più, poi ovviamente i costi che ognuno sostiene e tutto dipende anche dalla tipologia di alloggio, dalla zona e come viene gestito. 

I pro sono: gestione e disponibilità dell'alloggio quando vuoi, al contrario di un affitto tradizionale in cui rivedi casa solo a fine contratto.

Bisogna valutare i periodi di alta e bassa stagione e per cosa e che tipo di ospiti può essere appetibile il proprio alloggio (es. vicinanza a luoghi turistici, ospedali, luoghi dove fanno molti eventi ec..), puoi fare una ricerca come ospite nella tua zona e vedere anche che prezzi fanno e farti un'idea.... ovviamente Roma è Roma... ma certamente è una città grande e un conto è avere un alloggio vicino piazza di Spagna o Vaticano, un conto in zone meno centrali. Senza contare che un impegno alla pari di un lavoro: devi stare dietro alle registrazioni, comunicazioni, scadenze, gestione degli ospiti, orari, pulizie, inconvenienti, e tutti i costi e bollette sono a tuo carico... Studiati un po' la zona, vedi i prezzi, fatti i conti e cerca di capire quanto ci vorresti guadagnare e se vale la pena...

[Ermanno8]

Buongiorno,@Riccardo783,in primis ti diro' che sono daccordo con quanto espresso da @Arianna49,e vorrei aggiungere una mia considerazione.

Mentre l'affitto "tradizionale",si puo' considerare come un "investimento",con tutti i rischi del caso,ma con poco "sbattimento",la Locazione breve o turistica,o altre forme simili,alla fine va considerato "un Lavoro",magari bene retribuito,ma pur sempre un lavoro.

Pertanto,fare un confronto economico è difficile,come stabilire la "convenienza".

Troppi "se" e "ma".

Anche io dopo otto anni di AAUT ho fatto i compiti,e tutte le valutazioni del caso.

Conclusione. L'AAUT ha(per me) un rendimento "pulito" di circa il 45 % del lordo,ma con gestione in proprio.Se dovessi appoggiarmi a terzi,penso che scenderei ad un 20%.

L'affitto tradizionale,mediamente si attesta sul 5% pulito.

I "rischi" sono maggiori sul secondo,ma non ci sono,se tutto va bene,"sbattimenti".

Penso quindi sia una scelta,non tanto dettata da convenienza,spesso illusoria.

Ma è solo la mia interpretazione,quindi soggettiva,magari sbaglio qualcosa.

Comunque valutazione interessante per un confronto.

Cordialmente

[Riccardo783]

Grazie, sicuramente come dice Arianna dipende molto da dove si trova l'immobile. Nelle zone più richieste è più facile alzare la richiesta andando così a ottenere dei margini più alti

[Antonio3915]

Ciao Arianna,

non conosco la zona in cui è ubicato l'appartamento, a naso il prezzo per notte e il tasso di occupazione mi sembrano abbastanza pessimistici, provo a darti degli spunti:

1) Nelle vicinanze ci sono sedi Universitarie e/o qualche polo scolastico privato? Potresti ospitare fuorisede che vengono solo per sostenere le prove d'esame

2) Nelle vicinanze ci sono ospedali o cliniche private? Potresti ospitare i parenti di qualche ricoverato che devono soggiornare per qualche giorno

3) In zona ci sono uffici pubblici quali tribunali e/o questura? Potresti ospitare persone che hanno necessità di arrivare il giorno prima o di ripartire il giorno dopo ad attività da svolgere nei suddetti uffici

4) La concorrenza crea mercato, differenziati, correda la tua casa in maniera più completa, aggiungi piccoli accessori che altri non danno,  accetta animali di taglia medio/piccola, chi viaggia con il proprio pelosetto spesso non ha molta scelta

Le mie domande nascono dall'analisi dei miei clienti, la mia casa è ubicata a Macerata, nelle Marche, nonostante sia un piccolo centro ho un tasso di occupazione medio superiore al 80%, sono partito con un costo base di 60 € e oggi la mia tariffa base standard è salita, inoltre faccio pagare terza e quarta persona, visto che in albergo o in un B&B dovrebbero pagare due camere, chi arriva da me trova una cucina totalmente attrezzata, come se fosse a casa sua, e quindi potendo cucinare e conservare i cibi chi sta più giorni trova estremamente più conveniente stare da me che in un B&B o ancor peggio in albergo. Altro appunto, puoi gestire l'appartamento senza aprire partita iva, pagando semplicemente la cedolare secca del 21% sull'incasso, sugli importi da te indicati hai sicuramente meno sbattimento. 

Buona serata

[Benedetta]

@Antonio3915  evidenzio il tuo commento ad @Arianna49  😊

[Margherita307]

Ciao,

mi trovo nella tua stessa situazione, identica. 

Stiamo ristrutturando un appartamento in zona morena, abbastanza ben collegato, ma qui in zona c'è parecchia concorrenza. Ho visto che il prezzo medio in zona, tra alta e bassa stagione, è di circa 100 euro e, a detta di una mia amica che ha fatto il corso per co-host, qui il tasso di affitto è di circa il 68% dei giorni del mese, ma secondo me è sopravvalutato, perchè è da inizio anno che monitoro i "concorrenti" in zona e vedo che solo ultimamente hanno piu' giorni occupati, mentre fino a poco fa erano pochissimi giorni al mese, tranne qualche eccezione. 

Qui in zona è veramente facile affittare, anche io pensavo ad affitto concordato, eppure ho l'impressione che rinunciare ad AIRBNB senza aver provato, sia un errore, soprattutto in vista del prossimo giubileo.

Condivido le tue paure, ma credo che solo provando riuscirai a capire cosa conviene. 

In bocca al lupo.

Margherita

[Riccardo783]

Ciao Margherita,

il giubileo può essere un'opportunità ma appunto che dura un anno. Sicuramente come hanno evidenziato altri, può essere interessante se non devi pagare qualcuno che gestisca l'operatività. Io dovrei pagare qualcuno per le pulizie, cambio biancheria e welcome

[Benedetta]

Ciao @Riccardo783  evidenzio il tuo commento a @Margherita307 😁 

[Marchetti0]

@Riccardo783 Bell'argomento Riccardo perchè la tua domanda è quella che si pongono molti che vogliono fare un percorso con Airbnb in alternativa ad un affitto tradizionale.

 I tuoi conteggi sono reali ( credo che hai una p.iva agevolata al 5%).

 Mi sembra che nelle spese mancano alcune voci tipo: costi pulizie appartamento, lavaggio lenzuola ed asciugamani e varie che ogni anno ci sono per sostituire alcune cose che si rompono o macchiano ecc.

 Se hai una buona occupazione di ospiti guadagni qualcosa in più di un affitto tradizionale se ti occupi tu delle pulizie e lavaggi altrimenti non conviene . Parliamo di prezzi da 80 euro a notte.

 Hai colto nel segno quando dici che il gioco vale la candela se hai una casa nel centro storico di Roma. Le spese rimangono le stesse ma la tariffa al cliente si raddoppia passando a 150-200-250 euro a notte a secondo della posizione.

 Per chi vuole "provare" va considerata anche la spese iniziale per dotare la casa di letto, materasso, lenzuola, asciugamani, cucina ecc

 Il mercato degli affitti brevi ai  turisti è cambiato e continua a cambiare e come tutte le cose inizia con un boom e poi si ridimensiona nel corso del tempo .

 Molti host si lamentano di un calo di prenotazioni che sono fisiologiche visto che se prima in una zona c'erano 100 offerte oggi sono aumentate e ce ne sono 300 o anche più.

 La fetta di torta diminuisce per tutti. Noi abbiamo iniziato alcuni anni fa e se dovessi iniziare oggi avrei molti più dubbi