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Bonjour @Antoine806
J’ai essayé de répondre à vos questions du mieux possible. N’hésitez pas si je n’ai pas tout éclairci !
Le régime d’imposition :
Etant en indivision, vous devez de fait déclarer au réel et vous n’avez pas droit au micro-BIC. Les revenus qui vous reviendront seront ceux à hauteur de votre possession du bien. Si vous avez 25% du bien, vous recevrez 25% des revenus. Idem pour les autres propriétaires.
Comme vous devez déclarer au réel, il vous faudra un comptable ou un site de comptabilité. Il en existe des tas sur internet dont le plus connu est JD2M, mais il y a aussi decla.fr, moins cher. Tapez « comptabilité LMNP en ligne » sur google et vous en trouverez.
Personnellement je suis chez JD2M, et ils sont bien car ils répondent aux questions qu’on leur pose. Ils donnent aussi des guides pour compléter les documents officiels correctement, dont l’immatriculation SIRET. Vous pourrez leur poser les questions par rapport à l’indivision, ils sauront vous répondre. Et ainsi vous pourrez venir nous faire part de leurs précisions ici 😉
La déclaration en indivision :
Vous devez immatriculer le bien loué avec un SIRET (comme un LMNP en bien propre) et choisir l’un des indivisaires comme mandataire. Aux yeux de l’administration fiscale, il ne peut y avoir qu’une personne qui gère le bien.
Attention à bien mettre une date de début d’activité antérieure à une éventuelle date de début de travaux, sinon vous ne pourrez pas compter ces factures.
Pour déclarer c’est ici : https://www.infogreffe.fr/acces-formalite/immatriculationDGFIP.html puis cochez bien « indivision » quand l’étape est venue. Si vous adhérez à un site de compta en ligne, ils vous guideront surement.
Je sais qu'il existe une autre site (https://procedures.inpi.fr/?/) mais je ne le connais pas bien aussi je ne saurais pas vous guider dessus.
Le statut de LMNP :
Le statut de LMNP est effectivement plus intéressant que LMP.
Les plafonds de revenus du statut de LMNP ne sont pas juste les 23 000€. Il faut que ce soit >23000€ ET que ces revenus soient supérieurs à vos salaires : https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition
Donc par exemple, si vous avez 25000€ de revenus LMNP mais que les salaires cumulés de votre foyer sont de 30 000€, alors vous pouvez rester LMNP. (Précisément, par salaires, s’entendent : « traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux »). Si vous êtes 2 dans votre foyer fiscal, ce sont les revenus des deux qui sont pris en compte.
Je crois que, dans le cas de l’indivision, chaque indivisaire d’un foyer fiscal donné est considéré comme un loueur meublé indépendant, au prorata de ses parts dans l’indivision, y compris pour les seuils de revenus qui déterminent le passage de LMNP à LMP. (https://www.smartloc.fr/blog/lmnp-indivision/)
Mais c’est à vérifier auprès d’un professionnel (comme votre site de compta par exemple) car il s’agit d’une question assez spécifique.
La donation et les amortissements :
La valeur du bien est celle au moment du début de la location. Si la donation est récente et que vous n’avez pas fait de travaux, vous pouvez prendre la valeur au moment de la donation. Sinon, vous pouvez faire estimer votre bien soit par un agent, soit sur un site spécial (meilleuragents.com par exemple). Gardez bien trace de cette estimation dans vos documents pour pouvoir en justifier auprès de l’administration fiscale, si besoin. J'ai personnellement utilisé cette dernière méthode et j'ai déjà eu un audit fiscal, ils ne m'ont rien dit.
La durée d’amortissement va être calculée automatiquement par le site de comptabilité, par composants (toiture, électricité, etc...) . Plus de détails sur cette page : https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-lmp-lamortissement-en-location-meublee/
Que le bien soit vieux ne change rien. C’est sa valeur en début d’activité qui compte.
Le déficit :
Je ne suis pas sûre de bien comprendre votre question.
Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d'une location meublée non professionnelle. Vous ne pouvez donc pas abaisser votre revenu fiscal de référence avec votre déficit LMNP. Mais votre taux d’imposition n’augmentera pas tant que vous êtes en déficit.
Le déficit peut être alimenté par les charges « basiques » et par les amortissements. Les amortissements comprennent les amortissements de base calculés sur la valeur du bien, mais également les travaux que vous allez réaliser. A titre indicatif, on dit que si une dépense de travaux ou d'équipement est inférieure à 600€, c’est une charge, si elle est supérieure, c’est un amortissement. (https://www.jedeclaremonmeuble.com/declaration-lmnp-toutes-les-charges-et-les-amortissements-deducti...)
La déduction de l'amortissement est limitée. L'amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.
Exemple :
Valeur du logement base de l'amortissement : 150 000 €
Montant annuel de l'amortissement : 3 000 €
Total des loyers acquis dans l'année : 10 000 €
Total des charges admises en déduction : 8 000 €
Maximum d'amortissement admis en déduction : total des loyers – total des charges = 10 000 € - 8 000 € = 2 000 €
Même si le montant annuel de l'amortissement est de 3 000 €, vous ne pourrez déduire que 2 000 €. Le reliquat de 1 000 € sera déductible les années suivantes.
Concernant le report, les amortissements sont reportables à l’infini. https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition#:~:text=Pour%20les%20loueurs%20en%20m....
Il n’y a pas de limite de durée de location max ou mini pour générer un déficit, et si vous n’avez pas loué votre première année d’activité ce n’est pas grave, vous mettrez « 0 » dans « revenus ». Par contre dans ce cas, vous ne pourrez pas comptabiliser les amortissements dans votre déficit cette première année, car vous n’aurez pas de loyer ( https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition#:~:text=Pour%20les%20loueurs%20en%20m...)
Mais, ces amortissements ne sont pas perdus, comme ils n’ont pas été utilisés, et qu’ils sont reportables à l’infini, ils viendront abaisser vos revenus les années de location suivantes.
