AAUT. E PARTITA IVA.

[Mari-E-Ale0]

Salve, ho un appartamento ammbiliato a uso turistico ormai da 6 anni e da quest' anno sto pensando di aprire una partita iva forfettaria per agevolazioni fiscali. Naturalmente sono in possesso di tutte le autorizzazioni regionali e comunali per affitti brevi. pensate che una partita IVA sia compatibile con un AAUT ?  grazie, vista la mia ignoranza in materia abbiate pazienza.

[Alberto1535]

@Mari-E-Ale0 buonasera

stai facendo della locazione in forma non imprenditoriale.

Il passaggio alla forma imprenditoriale presuppone la cancellazione dell'AAUT e la presentazione di una nuova segnalazione, ad esempio, come gestione di CAV

https://www.regione.liguria.it/homepage-turismo/come-fare-per/strutture-ricettive/case-e-appartament...

In presenza dei requisiti, il regime fiscale forfetario delle CAV (analogamente a quello dell'affittacamere) è certamente conveniente, ma si tratta anche di valutare l'obbligatorietà (o meno) all'iscrizione alla Gestione commercianti dell'INPS con il conseguente pagamento di contributi previdenziali.

Prima di decidere, suggerirei di parlarne con un dottore commercialista.

[Mattia7]

@Mari-E-Ale0 anche io sono nella stessa identica situazione.

Ho contattato l'ufficio in Regione (sia quello per le CAV che quello per le AAUT) e non hanno saputo dirmi se posso o no fare AAUT con partita iva, mi hanno suggerito di sentire un commercialista...........

@Alberto1535 anche io penso si debba fare in questo modo, ma ho dei dubbi, perché sul ROSS1000 si puó inserire la partita iva quando si registra l'AAUT, ma nelle disposizioni attuative l'AAUT puó essere locato dal proprietario o dall'usufruttuario (questi possono essere ragioni sociali ?) o da una agenzia immobiliare (questo forse spiega la partita iva sul ROSS) 

[Alberto1535]

@Mattia7 ciao.

La Regione stessa

https://www.regione.liguria.it/homepage-turismo/come-fare-per/appartamenti-ammobiliati-uso-turistico...

citando la norma regionale (art.29, Legge n. 1/2024)  definisce gli appartamenti ammobiliati a uso turistico (di seguito “Aaut”) quali unità immobiliari di civile abitazione date in locazione a turisti con contratti di locazione breve  ai sensi del DL 50/2017 aventi durata non superiore a 30 giorni.

Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa (art. 4 DL 50/2017).

Comunque, chi meglio della Regione conosce le norme che ha scritto ?

[Mattia7]

@Alberto1535  il fatto é che io ho chiamato in regione una delle persone elencate in quella pagina e non hanno saputo nemmeno citare la norma come hai fatto tu.

Comunque quella norma continua con "Ai sensi di quanto disposto dal comma 595 dell'articolo 1 della legge 178/2020, nei casi in cui un soggetto destini a locazione breve più di 4 appartamenti nell'ambito del territorio nazionale opera la presunzione che l'attività di locazione sia svolta in forma imprenditoriale."

Quindi chi ha piú di 4 appartamenti fa AAUT in forma imprenditoriale ?

Non dicono che devi passare a CAV anche perché sono due tipologie con requisiti ben diversi.

Avrebbero potuto scrivere "un soggetto destini a locazione breve più di 4 appartamenti nell'ambito del territorio nazionale deve passare a CAV".... che poi, tra l'altro, in Lombardia CAV é anche in forma non imprenditoriale. Uno che ha una casa in lombardia e 2 in liguria fa CAV da una parte e AAUT dall'altra... ma perché devono fare tutto cosí complicato?

[Mari-E-Ale0]

Salve , ho seguito le vostre risposte ,ma ho il telefono che ha dei problemi e non posso scrivere, quindi @Alberto1535 @Mattia7  Ho sentito un commercialista che mi ha consigliato la partita IVA, poi sentendo altri esperti invece sono più titubanti.  IN poche parole non si è ne carne ne pesce. ma nel momento in cui AAUT e' in regola con le autorizzazioni, segui le norme, la partita IVA è in regola con le transazioni europee come chiedono le piattaforme non vedo perchè.  a meno che non ci siano differenze tra casa vacanza e AAUT, es. giorni di affiitti o altro.

[Alberto1535]

@Mattia7 @Mari-E-Ale0 ciao

Ci  sarebbe molto da discutere sulla sorprendente norma che fa presumere (presunzione assoluta) l'imprenditorialità in base al numero di appartamenti locati, arrivando a superare le previsioni di imprenditorialità del Codice civile, ma non è questo l'oggetto della discussione.

In Emilia Romagna la normativa è ancora più stringente per effetto dell'intromissione di norme regionali, per cui oltre i tre appartamenti locati si presume l'imprenditorialità.

Come pure è obbligatoria l'imprenditorialità qualora il locatore non sia il proprietario, ma bensì il sub-locatore o il comodatario.

Ma il passaggio alla forma imprenditoriale che cosa comporta ?

La regione Emilia Romagna scrive:

Si definiscono “appartamenti ammobiliati ad uso turistico” gestiti in forma non imprenditoriale le case o appartamenti destinati alla locazione turistica da parte di un privato, che sia proprietario o usufruttuario, di massimo tre unità immobiliari (se si supera questo numero l’attività deve considerarsi gestita in forma di impresa), senza organizzazione in forma di impresa.
È sempre considerata gestione in forma imprenditoriale  -da attivarsi nella forma di Case e appartamenti per vacanza- quella che viene esercitata da parte di chi detiene l’appartamento con un titolo diverso dalla proprietà o usufrutto.

In altre parole, la normativa dell'ER (ma su questo aspetto non è una questione regionale) impone la gestione imprenditoriale della CAV (che in ER è solo imprenditoriale) quando non si voglia fare o non sia possibile fare (per superamento del numero di appartamenti locati o per la figura del locatore) la locazione in forma non imprenditoriale, 

E' vero che nella forma sono due tipologie diverse (locazione da un lato, gestione di struttura ricettiva dall'altro) ma nella sostanza, almeno in ER, si assomigliano molto.

Poi nulla vieta al proprietario che privilegi la forma imprenditoriale di passare, invece che alla  CAV, alla gestione imprenditoriale dell'attività di affittacamere.

Chi ha l'intenzione o l'obbligo di passare alla forma imprenditoriale, deve aprire la partita iva e registrarsi con un Codice Ateco di CAV o di affittacamere (beneficiando in entrambi i casi di un coefficiente di redditività, nel forfetario, del 40%). Poi può gestire uno, o tanti appartamenti.

[Mattia7]

@Alberto1535 
Ok, tutto molto piú chiaro. 

Grazie 

[Alberto1535]

@Mattia7 

ho seguito in questi giorni la scelta di un proprietario tra la locazione in forma non imprenditoriale e la gestione imprenditoriale di struttura ricettiva.

Ha i requisiti per accedere al regime forfetario e la sua attività principale è il lavoro dipendente, per cui non ha l'obbligo del pagamento contributi alla Gestione commercianti dell'INPS.

Si risolve tutto dal confronto meramente fiscale.

Ha scelto l'attività di affittacamere (di un appartamento di grandi dimensioni che consente di affittare singole stanze  oppure anche tutte le stanze insieme) in regime forfetario.

Considerato il coefficiente di redditività del 40% e l'aliquota agevolata (per i primi 5 anni) del 5%, viene a pagare il 2% dei compensi/canoni rispetto al 21% della cedolare secca.

[Mari-E-Ale0]

@Alberto@ @Mattia7  ........Quindi c'è forse un vuoto normativo 

[Benedetta]

@Mari-E-Ale0  sto seguendo la vostra conversazione, che cosa intendi con nuovo normativo? 

[Mari-E-Ale0]

@Benedetta, ho sbagliato volevo dire VUOTO normativo , cioè mi sembra che tra una regola e l altra ci sia spazio per interpretazioni. Anche perché le differenze pratiche per aprire CAV O AAUT non ci sono, se apri il CAV il controllo prima di autorizzarti lo fanno per AAUT è fatto a campione.

[Benedetta]

@Mari-E-Ale0  feedback interessante, ci sta modo per far presente questa cosa secondo te? Forse in comune ?