@Matteo1242 buongiorno.
Come noto, in Emilia Romagna l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B costituisce l'unica tipologia ricettiva non imprenditoriale per il proprietario residente nell'unità immobiliare:
https://imprese.regione.emilia-romagna.it/semplificazione-e-sportello-unico/schede-attivita-imprendi...
Vorresti fare una semplice locazione breve di una stanza dell'appartamento di proprietà in cui risiedi (reddito fondiario, cedolare secca) e, invece, a differenza delle altre regioni, diventi obtorto collo un gestore di struttura ricettiva con tutte le conseguenze amministrative (obblighi stabiliti dalle normative regionali) e fiscali (reddito diverso, solo tassazione ordinaria).
Al pari dell'altra tipologia ricettiva non imprenditoriale (la locazione dell'intero appartamento ammobiliato per uso turistico ) una delibera della Giunta regionale di oltre 20 anni fa vieta la pubblicità sui portali. Mentre per la locazione turistica il divieto è da ritenersi superato restando rigorosamente nell'ambito della locazione breve, occorre prendere atto che il divieto persiste per
l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B.
Ne ricaviamo una conferma indiretta dalla Convenzione che il Comune di Bologna ha stipulato con Airbnb per la riscossione e il riversamento dell'imposta di soggiorno, convenzione che è riservata solo alle locazioni brevi, obbligando quindi il gestore di B&B (al pari delle strutture ricettive imprenditoriali) alla riscossione diretta dell'imposta.
Si rileva comunque la presenza diffusa su Airbnb di offerte non imprenditoriali di una stanza in Emilia Romagna (c'è anche una categoria dedicata), che, necessariamente, sono pubblicate da gestori di B&B.
In tutte le offerte, con qualsiasi mezzo, deve essere indicato il CIN (e, in assenza di modifiche normative regionali, dovrebbe essere riportato anche il CIR).
Non sono un tecnico, comunque:
L'intervento di cambio d'uso da abitativo all'uso B3 è gratuito, se non è associato ad altri interventi onerosi. Occorre presentare una pratica edilizia per cambio d'uso dalla funzione A1 alla funzione B3, ma non allo sportello unico per l'edilizia SUE, bensì al SUAP. Occorre presentare una SCIA qualora l'immobile sia ubicato negli ambiti storici della città; nella restante parte del territorio l'intervento sarà soggetto a CILA, ma solo qualora il cambio d'uso non incrementi il carico urbanistico e/o non siano previste opere.
Sulla presentazione diretta (che mi pare possibile) chiederei conferma al SUAP.
La planimetria ha sempre avuto la funzione di differenziare la parte dell'unità immobiliare destinata a struttura ricettiva.
