Agente immobiliare e annunci su airbnb

[Lecasevacanzedipesaro0]

Buongiorno, mi scuso se la domanda è già stata trattata in precedenza ma non riesco a trovare una risposta specifica e ho bisogno di voi. Il sono un agente immobiliare e gestisco affitti brevi da vari anni ma ho sempre lavorato con prenotazioni dirette. Per la prima volta mi approccio ad airbnb. Solitamente io lavoro come gestore e sostituto di imposta quindi per ogni affitto breve applico la ritenuta del 21% e giro con bonifico al proprietario il canone di locazione (che ho precedentemente incassato io) al netto di ritenuta e provvigione di agenzia. 
Ora non so come fare lo stesso procedimento qui su airbnb perché l'assistenza mi ha detto di aprire un account come host professionista (con la mia partita iva) ma questo vuol dire che il sarò considerato il proprietario dell'immobile e non essendo persona fisica mi sarà applicata l'IVA (che tra l'altro io non scarico perché sono in regime forfettario) e non sarà possibile applicare la ritenuta poiché non sono soggetto persona fisica. Ma quindi come ci si comporta in questi casi? Vi sarei enormemente grata sé poteste aiutarmi spiegandomi voi come fate. Vi ringrazio anticipatamente per la disponibilità e spero di essermi ben spiegata!

[Alberto1535]

@Lecasevacanzedipesaro0 buonasera,

in attesa di eventuali interventi da parte di host che si trovino nella tua stessa posizione di agente immobiliare introduco qualche considerazione che spero utile per il seguito.

La circostanza dell'apertura di un account come host professionista non implica la proprietà dell'unità immobiliare, in quanto si tratta della gestione di immobili per conto terzi.

Nel caso dell' host imprenditore Airbnb Ireland, al momento della prenotazione, emette una fattura senza l'applicazione dell'IVA secondo il meccanismo europeo dell'inversione contabile (trattandosi di prestazione di servizi erogata da società  irlandese). Questo comporta l'obbligo anche per chi abbia scelto il regime forfetario di provvedere nel mese all'integrazione della fattura (TD17 nella fatturazione elettronica) applicando l'IVA nella misura ordinaria procedendo poi al relativo versamento.

Trattandosi di host imprenditore che gestisce immobili per conto terzi, Airbnb (quale secondo intermediario) non provvederà (ovviamente) ad applicare nei tuoi confronti la ritenuta fiscale del 21% (riservata alle locazioni brevi). Come hai scritto, provvedi tu (quale primo intermediario che interviene nel pagamento) all'applicazione della ritenuta fiscale del 21% nei confronti del proprietario.

Di conseguenza, nel tuo schema di rapporto con il proprietario, il bonifico al medesimo terrà conto anche delle commissioni a carico host fatturate da Airbnb ed integrate dall'IVA da te  versata.

Al riguardo, nel caso di host imprenditore Airbnb prevede uno schema di ripartizione delle sue commissioni semplificato. Nel caso dell'host "privato" Airbnb prevede una ripartizione delle commissioni tra host e guest. L'host paga il 3,4, 5% (più iva 22%) a seconda dei termini di cancellazione scelti (flessibili, moderati, rigidi), mentre il guest paga il 14% più iva o altra imposta simile se esistente nel suo Paese. Nel caso dell'host imprenditore, le commissioni di Airbnb sono poste solo a carico dell'host (nella misura, mi pare del 15%, da integrare con l'iva) calcolate sul canone di locazione lordo inserito nell'annuncio (prezzo pernottamento più eventuale rimborso a forfait dei costi di pulizia più eventuali altri costi, ad esempio per animali).

A questo punto faccio un passo indietro per chiedere se la pratica amministrativa (comunicazione al SUAP del Comune, richiesta credenziali alla Questura, ottenimento del Codice regionale) viene fatta dal proprietario oppure dall'Agente immobiliare per effetto del mandato ricevuto.

[Lecasevacanzedipesaro0]

Buonasera Alberto, grazie mille delle sue preziosissime parole.

L'unica cosa che non ho capito è perchè mi fa l'esempio di Airbnb Ireland? Non ho precisato ma tutti i miei immobili sono in Italia.

Si io ho aperto tutte le Comunicazioni di appartamenti ammobiliati a uso turistico al Suap a nome dei prorpietari ma inserendo me come gestore, stessa cosa per il CIR (prima) e il CIN (ora) mentre per la Questura ho un'unica credenziale per la mia struttura e dentro tutti gli appartamenti (con delega firmata dai proprietari).

Quindi se ho capito bene nel caso di host professionista la provvigione non è 3% a me e 14% al turista (più o meno) ma solo il 15%+IVA a me.

Perciò come ha detto lei io posso caricare il prezzo inserendo la tariffa pattuita con il proprietario (da cui scorporo poi in un secondo momento la mia provvigione e la ritenuta del 21%) con l'aggiunta delle spese eventuali (pulizie / animali / ec...) ma già maggiorata del 15%+iva, così da trattenerlo dal compenso al proprietario e considerarlo il pagamento dei costi per Airbnb, gisuto? Poi al turista non vengono applicati altri costi di servizio? 

[Alberto1535]

@Lecasevacanzedipesaro0 

Gentile signora (mi pare, ma non so il nome) buonasera

Sulla Community siamo tutti amici che si danno del tu.

Se vuoi che il destinatario riceva un avviso del tuo messaggio, devi fare la ricerca del nome con @

Tutti i servizi di intermediazione svolti da Airbnb su immobili situati in Italia vengono fatturati da Airbnb Ireland che ha sede legale in Irlanda (immagino per ragioni fiscali).

Il costo totale per l'ospite, che non sopporta altri costi (essendo l'imposta di soggiorno pagata al check-in) è pari al canone di locazione (lordo) del contratto di locazione.

A mio parere, è così composto (supponendo un prezzo di pernottamento di 150 euro/notte, per numero 4 notti, e un rimborso costi di pulizia di 100 euro).

Canone di locazione = costo totale ospite                                   700,00    (100%)

Commissioni host Airbnb (ipotesi 15%)                                           105,00

= Canone di locazione incassato da Airbnb                                  595,00

Ritenuta fiscale applicata al proprietario (21% su 700)            147,00

Provvigione Agente (non lo so: es. 20% su 700)                          140,00

IVA pagata da recuperare (105 x 22%)                                              23,10

Bonifico al proprietario                                                                         284,90   (40%)

Considera che il proprietario "privato" che pubblica l'annuncio su Airbnb incassa circa il 60% del Costo totale pagato dall'ospite, per cui il 40% dell'esempio è congruente con la provvigione Agente ipotizzata.

Circa il rimborso forfetario dei costi di pulizia inserito nell'annuncio (100,00) ho considerato l'ipotesi ordinaria ricorrente per il proprietario "privato" del concorso al canone di locazione e dell'indeducibilità per il proprietario delle spese di pulizia effettivamente pagate.

Prova a fare qualche simulazione di ricerca su Airbnb per la tua zona guardando gli "Host: azienda specializzata", così ti puoi fare un'idea di come determinano il costo per l'ospite.

Buona serata.

[Lecasevacanzedipesaro0]

@Alberto1535 Grazie davvero Alberto, per la tua pazienza e la tua disponibilità!