Airbnb Bologna

[Gaetano169]

Buongiorno,

Stavo valutando di adibire un appartamento di mia proprietà come bnb utilizzando la piattaforma Airbnb.

Ho contattato il SUAP di Bologna è mi è stato riferito che per operare con airbnb o qualsiasi  circuito di prenotazione e commercializzazione occorre necessariamente aprire una partita IVA, collocandosi di fatto come un'attività imprenditoriale.

Dall'altro canto, invece è possibile fittare l'appartamento per uso turistico in forma non imprenditoriale alle condizioni espresse in questa pagina https://www.cittametropolitana.bo.it/suap/Pubblicazioni_1/Schede_delle_attivita_imprenditoriali/Appa... quindi NON inserendolo in circuiti come airbnb.

Vi chiedo conferma di quanto riportato e, anche approssimativamente, i costi dell'apertura di una partita IVA e connessi.

Grazie mille 

[Angela1056]

Ciao @Gaetano169 , ci sono tante discussioni nel forum su questo argomento. Le puoi trovare se cerchi nella barra in alto con la lente „Cerca nella Community“.
Ti segnalo innanzitutto l’ottima Guida di @Alberto1535, non c’è nessuno più preparato di lui. 
https://community.withairbnb.com/t5/Guide/GUIDA-Locazione-breve-a-Bologna/m-p/1573731#M351

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Gaetano169 ciao,

@Angela1056 , che ringrazio molto per la stima, ti ha già suggerito di cercare le tante discussioni anche recenti su questi aspetti.

Come puoi verificare facendo qualche ricerca su Airbnb, a Bologna siamo alcune migliaia di host "privati" che fanno locazione breve  (max 30 giorni) avvalendosi dell'intermediazione di Airbnb, e lo facciamo nel rispetto di norme e regolamenti.

Se invece vuoi operare con partita IVA, ti suggerisco di contattare un dottore commercialista che, in relazione alla tua posizione personale, potrà anche suggerirti il regime fiscale più favorevole (forfettario ?). Ma in questa ipotesi, in ER, dovrai gestire una CAV (che è in ER è solo imprenditoriale).

[Gaetano168]

Buonasera e grazie mille per i preziosi chiarimenti.

In parole povere la regione non ha ancora recepito la più recente normativa Decreto-Legge n. 50/2017, motivo per il quale l'operatore del Comune si è rifatto alla Delibera regionale invitandomi ad aprire partita Iva per operare sui circuiti di prenotazione.

Avevo letto la guida davvero esaustiva di Alberto, ma speravo che nel mentre la regione si fosse aggiornata. 

Grazie ancora per il supporto

[Alberto1535]

@Gaetano168 buonasera

considera che il Comune di Bologna ha stipulato da qualche anno una Convenzione con Airbnb secondo la quale la piattaforma riscuote dall'ospite e riversa al Comune l'imposta di soggiorno.

Da due anni, questa Convenzione è riservata solo alle locazioni brevi (locazioni tra "privati" con durata max 30 giorni).

[Roberto2993]

Gentile Alberto,

sono solo da un mesetto su Airbnb e quindi mi servirebbero degli aggiornamenti :

anche io con

"appartamento ad uso turistico"  in forma non imprenditoriale in teoria  non potrei affittare tramite Airbnb .

Leggo che comunque molti lo fanno lo stesso e quindi mi confermate che posso anche io ?

Poi ho un altra perplessità : una volta che Airbnb riversa le tasse di soggiorno poi viene fuori che si sta affittando tramite la piattaforma, siamo sicuri di non incorrere in sanzioni, siamo sicuri che Airbnb riverserà i soldi al Comune ? Quando compilo la griglia sul portale geis devo dichiarare questi pernottamenti e metterli a 0 oppure non devo dichiararli perchè ci pensano loro ?

Ho molti dubbi su tutto, sono su booking da due anni ma gestendo io la tassa di soggiorno non ho avuto mai problemi 

Roberto

[Umberto]

Ciao, @Roberto2993, ti consiglio sempre di usare la @ per taggare la persona con la quale vuoi parlare, altrimenti rischi che questa non veda il tuo messaggio. Per ora taggo io @Alberto1535 per te così ha la possibilità di risponderti 😊

[Roberto2993]

grazie @Umberto 

[Alberto1535]

@Roberto2993 ciao.

Non ci sono novità rispetto alla situazione oggetto di tante discussioni sulla community, se non le limitazioni introdotte dal nuovo Regolamento edilizio dell'aprile del 2024.

Chi è presente regolarmente su Airbnb non fa la locazione dell'appartamento ammobiliato per uso turistico con durata sino a 6 mesi, ma, nei fatti (riducendo la durata max del soggiorno a 29 notti) fa esclusivamente delle locazioni brevi [locazioni tra privati per qualsiasi finalità anche turistica con durata max 30 giorni all'anno nei confronti del medesimo conduttore],avvalendosi anche del prezioso servizio di Airbnb di riscossione e riversamento dell'imposta di soggiorno secondo Convenzione con il Comune (proprio riservata alle locazioni brevi), fermi restando gli obblighi dichiarativi (anche con imposta da versare a zero) nei confronti del Comune e della Corte dei Conti.

Ho visto che non ti avvali della Convenzione.

Ricordo inoltre che la ritenuta fiscale è un obbligo in caso di locazioni brevi.

@Umberto 

[Roberto2993]

Buongiorno e grazie per la risposta.

come devo fare per avvalermi della Convenzione ?

Devo comunque dichiarare le presenze di Airbnb sul portale geis  e quindi metterle a 0 col fatto che riversano loro ?

Grazie Roberto 

[Alberto1535]

@Roberto2993 

La riscossione e il riversamento dell'imposta di soggiorno è un'informazione da inserire nell'annuncio (forse da Account --> Tasse, ma non mi ricordo, se nessuno interviene chiedi all'Assistenza).

Nella Dichiarazione trimestrale su GEIS:

- occorre barrare "Locazione breve" (in fondo al modello)

- inserire nel Campo Note: Responsabile d'imposta Airbnb. Mese gennaio: n.ro soggetti... n.ro pernottamenti .... Mese febbraio ........

Utilizzando il solo Campo note l'imposta risultante è zero.

(Fino a qualche anno fa, c'era un rigo dedicato a Airbnb, che dava sempre risultato zero, poi è stato eliminato e le informazioni vanno riportate nel Campo Note).

Con l'occasione, ti riporto una parte della comunicazione che il Comune di Bologna ha inviato a una struttura ricettiva in data odierna:

Con la presente desideriamo ricordare che la riscossione e il riversamento dell’imposta di soggiorno attraverso la piattaforma AIRBNB (quale responsabile d’imposta) sono previsti, ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, solamente nei casi in cui sia esercitata l’opzione economica della locazione breve. Ovvero, quando sono stipulati contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, come appunto AIRBNB.

Possono rientrare nell’opzione della locazione breve le strutture ricettive che esercitano l’attività di Appartamento ammobiliato per uso turistico (art. 12 della L.R. n. 16/2004) oppure le Società che svolgono attività di Intermediazione nella locazione di appartamenti ammobiliati a turisti, purché correttamente iscritte all’albo regionale degli agenti immobiliari.