@Pasquale252 buonasera,
hai posto un problema importante, tipico di tutte le grandi città (e forse non solo di queste)
"Ho anche provato ad informarmi tramite il SUAP di Bologna, ma non rispondono al telefono. Li ho contattati per mail per un appuntamento ma non ricevono al pubblico".
A questo punto, o si rinuncia al progetto, oppure, più opportunamente, si cerca di avere qualche informazione o parere, anche se non ufficiale e non qualificato, meglio se supportato da adeguate fonti, per sopperire all'assenza di chi avrebbe l'obbligo di fornire assistenza alle nuove iniziative.
Ovviamente questa premessa non è rivolta a te.
1.Poni due questioni. Parto dalla seconda, il mercato, per arrivare alla prima.
Ho studiato il mercato bolognese delle locazioni brevi dal 2019 (prima del Covid).
Oggi il mercato non è più quello di 5 anni fa, perché, in sintesi, la domanda è rimasta sostanzialmente la stessa, sostenuta dalle fiere internazionali e da qualche raro evento di richiamo, mentre è aumentata in modo incredibile l'offerta di alloggi, persino quelli di grandi dimensioni. Il primo semestre di quest'anno è piuttosto fiacco con prezzi in continua discesa guidata dai professionisti (quelli che gestiscono centinaia di alloggi).
Anche conoscendo tipologia e zona, come pure le tue attese, non sarebbe semplice costruire un business plan quale base di ragionamenti anche fiscali.
Potendo accedere al regime fiscale forfetario, la tipologia ricettiva suggerita prevede un coefficiente di redditività del 40%, il che comporta una tassazione sostitutiva (pari al 5% del reddito imponibile per i primi 5 anni, poi il 15%) sostanzialmente inesistente.
L'iscrizione alla gestione commercianti INPS determina l'obbligatorietà del pagamento di contributi (con facoltà per i forfetari di richiedere una riduzione, se ne vale la pena).
Si tratta quindi, mettendo insieme le due questioni, di provare a ipotizzare i canoni/ricavi annui attesi e, da qui, avvalersi dell'assistenza di un dottore commercialista per trarre le conclusioni.
2.Il proprietario che non sia residente può presentare al SUAP una comunicazione telematica di inizio locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico con durata sino a 6 mesi: intero appartamento, proprietario non residente.
Sul noto divieto della pubblicità sui portali puoi leggere tantissime discussioni qui sulla community.
In ogni caso, siamo nell'ambito della locazione tra privati, per la quale sarà obbligatorio redigere un contratto di locazione in forma scritta indipendentemente dalla durata (ma con obbligo di registrazione nel rarissimo caso in cui la locazione turistica superi i 30 giorni).
Assumendo la veste imprenditoriale, la tipologia ricettiva sostanzialmente equivalente diventa la gestione di CAV, per la quale sarà necessario presentare una SCIA telematica al SUAP una volta avvenuta l'iscrizione al registro delle imprese.
La gestione imprenditoriale, pur in regime forfetario, comporta degli adempimenti amministrativi, in particolare la fatturazione elettronica nei confronti dei clienti alla ricezione del compenso, nonché l'integrazione IVA elettronica (con TD17) delle fatture di commissioni emesse da Airbnb Ireland per il servizio di prenotazione.
Una volta correttamente impostate con l'assistenza di un dottore commercialista, non si tratta di complessità particolari.
Un dettaglio che riguarda l'imposta di soggiorno.
Per le locazioni brevi esiste una Convenzione tra Airbnb e il Comune di Bologna per effetto della quale Airbnb riscuote dall'ospite e riversa al Comune l'imposta di soggiorno. Per tutte le altre tipologie ricettive, l'imposta di soggiorno deve essere riscossa al check-in dal gestore che provvederà poi a riversarla al Comune in sede di dichiarazione trimestrale.
In conclusione, se ragionevolmente ritieni che lo stato di disoccupazione sia temporaneo, potresti anche valutare di partire con la locazione in forma non imprenditoriale.
Partire da subito con l'imprenditorialità potrebbe determinare il venir meno dei presupposti per il forfetario (te lo auguro !) una volta ritornato alla piena occupazione.
Anche di questi aspetti delicati è opportuno parlarne con un dottore commercialista (verificando, sul sito dell'Ordine, che sia regolarmente iscritto).
