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Buongiorno, per la prima volta ho avuto la cancellazione di una prenotazione ed ho visto che, comunque, Airbnb trattiene il 2...
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Per affittare – come privato, SENZA partita Iva - un appartamento ammobiliato per turismo (“LOCAZIONE TURISTICA” o “PURA”) bisogna ottemperare ad alcune incombenze PRIMA di iniziare, ed altre DURANTE lo svolgimento dell’attività.
PRIMA DI INIZIARE:
1) NECESSARIO INFORMARSI PRESSO IL PROPRIO COMUNE PER CONOSCERE LE MODALITA’
In base alle regole della Regione in cui è ubicato l’alloggio da affittare (ogni Regione legifera autonomamente in materia di turismo) è necessario accreditarsi presso il proprio Comune.
A seconda dei casi può essere necessaria una vera e propria SCIA o anche solo una segnalazione, ma non si può affittare senza farlo sapere al Comune.
2) NECESSARIO INFORMARSI PER OTTENERE LE CREDENZIALI DALLA QUESTURA
Espletata la pratica di accreditamento in Comune, si devono richiedere alla Questura, le credenziali per poter effettuare la segnalazione degli ospiti.
Segnalazione OBBLIGATORIA per tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti, minori) da fare telematicamente entro 48 ore dall’arrivo.
La sanzione per il mancato adempimento è PENALE (3 mesi di reclusione + 260 euro di multa – pene TRIPLICATE in caso di reiterazione).
3) OPPORTUNO PREDISPORRE UN CONTRATTO DI AFFITTO E UN BLOCCHETTO DI RICEVUTE
Per ogni soggiorno, bisogna sottoscrivere insieme all’ospite, un contratto di locazione turistica, dove riportare i propri estremi, quelli dell’ospite, i dati catastali dell’abitazione, i dati del soggiorno (data inizio, data termine, importo concordato) oltre alle clausole di salvaguardia comuni a tutti i contratti di affitto. Anche per affitti di un solo giorno.
Se il soggiorno è inferiore ai 30 giorni il contratto NON deve essere registrato; se superiore ai 30 giorni, DEVE ESSERE REGISTRATO presso l’Agenzia delle Entrate (tassa di registro 2% + 16 euro di bolli).
A richiesta dell’ospite (o meglio, sempre) rilasciare la ricevuta per l’importo dell’affitto concordato (non per l’importo che si riceve da AirBnb) con marca da bollo di 2 euro.
4) INFORMARSI SULLA EVENTUALE IMPOSTA DI SOGGIORNO
Se il Comune lo prevede, in fase accreditamento verrà detto se è richiesta l’imposta di soggiorno (verificare comunque su Internet).
In tal caso verranno anche fornite le indicazioni sulle modalità di riscossione (ammontare, per quanti giorni, eventuali esenzioni, ecc.) e di riversamento in Comune (possono essere procedure telematiche o manuali o miste, dipende dal Comune).
5) INFORMARSI SULLE SEGNALAZIONI STATISTICHE ISTAT
Alcune Regioni prevedono la segnalazione statistica dei flussi turistici all’ISTAT; la conoscenza di tali flussi è necessaria per poter attrezzare adeguatamente le infrastrutture e le politiche turistiche nel territorio.
Anche per questa attività, in sede di accreditamento in Comune vi verrà detto, altrimenti chiedetelo voi.
6) INFORMARSI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI
Gli affitti percepiti vanno dichiarati; salvo casi particolari, dipendenti dalla propria posizione fiscale, i redditi da affitti vengono posizionati nel quadro RB (redditi da fabbricati) e concorrono come gli altri redditi alla determinazione dell’imponibile.
E’ possibile anche optare in sede di dichiarazione (al CAF o commercialista) per la CEDOLARE SECCA al 21% invece di pagare l’aliquota Irpef ordinaria (solitamente più alta).
La convenienza però deve essere valutata attentamente, per cui è opportuno rivolgersi ad un commercialista.
IN CONCLUSIONE:
Il mancato adempimento (in tutto o in parte) di questi aspetti, può comportare conseguenze più o meno gravi (dalle sanzioni per esercizio abusivo, a quelle per evasione fiscale, alla sanzione penale per l’eventuale mancata segnalazione ospiti alla Questura).
La compilazione dell’annuncio, con quattro foto da mettere su Airbnb non esaurisce le incombenze del locatore.
Airbnb è solo un tramite per far conoscere il vostro appartamento in giro per il mondo e consentire quindi la domanda, ma non è la controparte dell’affitto, non sostituisce il contratto con il conduttore, non fa praticamente nulla delle incombenze burocratiche e legali per vostro conto.
Airbnb gestisce i pagamenti (e per questo percepisce una commissione) ed entro certi limiti e certe situazioni vi tutela e vi garantisce, ma non è responsabile delle eventuali inadempienze.
NB: altre forme di ospitalità (Casa Vacanza, Affittacamere, Bed&Breakfast) hanno altre regole ed altre incombenze, anche se più o meno, sono le stesse con alcuni dettagli differenti (tipo di domanda, caratteristiche della struttura, tipo di reddito da dichiarare, ecc.).
Roberto
bene! quindi io posso iniziare ad affittare il mio appartamento con airbnb o booking se nel mio comune non viene chiesta la Scia. il,tutto viene gestito dai portali e io devo solo comunicare la presenza degli ospiti in questura on line tramite il famoso sito?
se la casa che affitti é a Desenzano del Garda (Lombardia), sicuramente dovrai prima presentare la SCIA... su questo devi informarti bene.
Dai portali non viene gestito nulla, se non la promozione dell'annuncio e l'incasso del corrispettivo.
Tutte le incombenze burocratiche ed amministrative sono a tuo carico.
Ribadisco: telefona o recati in Comune e chiedi informazioni prima di iniziare.
In assenza di comunicazione la sanzione (ne sono già state comminate diverse) é di 4000 euro.
si a desenzano. andrò martedì a chiedere info allora.
se ho capito l iter, vado in comune mi faccio consegnare il modello da compilare, apro una pec spedisco il modulo e dopo quanto posso iniziare ad affittare regolarmente?
Ciao a tutti! Per me è la prima volta che mi trovo a scrivere nella community... Ho letto questa interessantissima discussione ed a riguardo,anche io avrei dubbi su come gestire l'aspetto burocratico. La mia è una casa vacanza presa in affitto con regolare contratto di affitto per uso abitativo.Mi piacerebbe sapere come in questo caso bisogna gestire la burocrazia. C'è qualcuno che può aiutarmi? Grazie mille. Lucia.
Sembrava tutto risolto....
oggi chiamo il comune che mi spiega che, per presentare la dicchiarazione di inizio attivita' per la casa vacanze...si deve entrare nel sito del comune, sportello telematico, con la tessera sanitaria e pin, (che devo chiedere),comprare il lettore smart card (xche non l ho) , scaricare il software CRS manager per la firma digitale !!!
tutto qui ???
Se la Pubblica Amministrazione è arretrata (per una pratica bisogna andare prima a ritirare un modulo in un ufficio in centro, dalle ore alle ore, con difficoltà di parcheggio e comunque necessità di prendere permessi dal lavoro, e poi presentarlo compilato allo stesso sportello, altra perdita di tempo, altri permessi, ecc.), ci lamentiamo perchè vorremmo che fosse più al passo con i tempi.
Se ci "sorpassa" ed é più informatizzata e telematica di noi, ci lamentiamo perché é troppo complicato.
La PEC (posta elettornica certificata) sostituisce la raccomandata A.R., con risparmio di tempi e di costi.
La firma digitale consente di autenticare i documenit, senza necessità di presentarli personalmente ad un addetto della P.A.
Ben venga una modernizzazione dell'amministrazione pubblica, come accade già in altri paesi più moderni del nostro.
Facciamo un piccolo sforzo per accompagnare questa crescita.
ps: di opzioni per firma digitale o PEC ce ne sono diverse. A costi tutto sommato contenuti, se pensiamo di utilizzari anche per altre necessità (solo un esempio)
@Yana14 si, tutto qui, anche se spesso si hanno problemi con l'installazione del software, ma cosa di poco conto, la procedura è abbastanza semplice.
Per quanto riguarda la PEC invece volevo dirti che, a parte essere altrettanto semplice, il suo costo è davvero esiguo, io mi avvalgo dei servizi di Aruba, di cui sono cliente da anni, che per una PEC chiede 6€ +IVA all'anno.
Da loro puoi trovare anche i servizi di firma digitale.
Spero di esserti stato utile 😄
Luca
avete ragione...ma per capire quale iter seguire ci ho messo un bel po'...
su facebook compaiono diversi annunci di appartramenti in affitto...ho provato a chiedere come si sono comportati a livello burocratico, ma nessuno sapere di questa procedura...
una rilascia solo la ricevuta,ma non ha mai presentato la Scia
uno sosteneve che serve solo per ristrutturazioni edilizie..
adesso, grazie anche al vs aiuto...penso di aver capito come procedere e faro' tutto l iter.
chiedo di qua, scarico di la'....e la Scia se ne va' !
ma vi rendete conto che non sono ancora riuscitaad inviare la Scia perche'
pur avendo chiesto il pin
pur avendo comprato il lettore smart card
pur avendo scaricato il software dalla regione lombardia
pur avendo chiamato 3 volte assistenza
il lettore NON legge la smart card ?????
il mio problema e' stato segnalato e adesso dovranno chiamarmi i tecnici per capire perche il pc e il lettore non riescono a lavorare insieme
NON HO PAROLE
ho un appartamento da affittare, siamo in pieno agosto e sono bloccata dalla BUROCRAZIA!!!
La smart card (credo la tessera sanitaria) deve prima essere abilitata.
In Emilia Romagna lo fa il CUP (la ASL); devi verificare nel tuo Comune/Regione chi lo fa.
RISOLTO IL PROBLEMA...ERA L ANTIVIRUS CHE NON FACEVA LEGGERE LA SMART CARD AL LETTORE
VABBE'...
adesso ho inviato la scia, firmata digitalmente con il programma della regione lombardia, ma....
devo allegare la piantina della casa e il modulo con i prezzi...in pdf...
sempre firmati digitalmente...
quasi ci siamo!
posso chiedervi una cortesia
riepilogando
se affitto tramite airbnb pago a loro una commissione del 21 % ?
se affitto tramite booking ?
se affitto da sola, rilasciando regolare ricevuta, poi devo dichiararla nei redditi da fabricato e verra' tassata del ??
poi..altre soluzioni consigli ?
grazie
Se affitti, in qualunque modo (direttamente, tramite portale, tramite agenzia, ecc.) devi sempre pagare le imposte sul reddito (730/Unico).
Se sei proprietaria, devi dichiarare nel quadro fabbricati e puoi scegliere (in sede di dichiarazione, al CAF o dal commercialista) se optare per l'aliquota normale (che va dal 23% al 43%) o per la cedolare secca (al 21%).
La scelta, apparentemente ovvia, deve essere fatta valutando tutto il profilo fiscale del contribuente, in particolare se ci sono detrazioni e deduzioni (non applicabili in caso di cedolare secca).
Ai portali devi pagare una commissione per il loro servizio: Airbnb va dal 3% al 5% (+iva) a seconda dei termini di cancellazione che scegli; altri portali hanno commissioni diverse (Booking mi sembra dal 15% al 18%), e così via...
Nell'immediato futuro, a seguito della conversione in legge del DL50 (di fine giugno) i portali applicheranno una trattenuta del 21% sugli incassi, per cui in sede di dichiarazione ti ritroverai una parte (o tutta) l'imposta già pagata.
Naturalmente, nel determinare il prezzo di affitto, devi tenere conto di questi costi, più tutti gli altri che sostieni, più il guadagno che vuoi avere, sposandolo ovviamente con le caratteristiche dell'abitazione e con il mercato che ti circonda.
OK GRAZIE. se affitto tramite portali devo solo dichiarare la presenza dell ospite alla questura
se invece affitto da sola, devo anche rilasciare contratto di affitto, oppure per i brevi periodi che desidero io, rilascio solo la ricevuta ?
e poi sempre la dichiarazione in questura...
Anche io vorrei saperne meglio a riguardo.Grazie.