Contratto turistico, transitorio o 4+4 a MONZA?

[Alessandra1300]

Ciao a tutti, 

sono host da alcuni mesi e mi trovo a chiedere la vostra gentile esperienza nelle circostanze di scegliere la più opportuna tipologia di contratto (anche a tutela dell'host) in caso di affitto superiore a 30 giorni, sia mediante prenotazione via Airbnb in 2 o più prenotazioni, sia in caso di accordo con il Guest fuori da Airbnb e provider simili.

Qualcuno ha mai gestito contratti ad uso transitorio nonostante tutti i vincoli imposti all'host?

In entrambi i casi, la motivazione di soggiorno non è turistica, ma di lavori di sistemazione alla propria casa, fuori dal comune di Monza.

CASO 1) soggiorno di 40 notti mediante 2 prenotazioni via Airbnb, per ristrutturazione casa in un Comune fuori Monza.

CASO 2) soggiorno prossimo, di 2 mesi, per lavori nella nuova casa acquistata a Monza + per trasferimento di lavoro a Monza.

- Contratto turistico? --> le motivazioni dei miei due casi non sono specificatamente turistiche. Altresì il modello ufficiale di contratto turistico scaricato dalla Camera di Commercio di Milano-Monzabrianza non richiede citazione scritta della motivazione turistica del soggiorno del guest.

-Contratto Transitorio? E' iper-vincolato: per il Comune di Monza, obbliga al regime concordato, con: canone preciso che deve essere necessariamente calcolato + CERTIFICATO da associazione di categoria (quale?) o da società privata di intermediario con costi intorno a 200€ per la pratica. Inoltre la stima di un canone concordato è di una tariffa estremamente BASSA e non corrispondente rispetto a quanto L'ospite ha GIA' VERSATO attraverso Airbnb, oppure ha già concordato privatamente con me host.

- Dunque per 40 giorni o per 2 mesi, in casi come questo (peraltro so che sono molto frequenti) è meglio scegliere un regolare contratto 4+4 (anni) concordando tra Host e Guest una lettera di disdetta contestuale alla registrazione del contratto, che richieda una disdetta dal contratto dopo 40 giorni/60 giorni dalla decorrenza?

Sarò grata a chi saprà darmi un aiuto, perchè sono due giorni che studio la normativa vigente, quella regionale, quella comunale e non so davvero come procedere.

Grazie!

Alessandra P.

Premessa per il Comune di Monza: 

In entrambi i casi, NON intendo/NON posso optare per un contratto TRANSITORIO: 

[Mira63]

ciao @Alessandra1300 , quanto da te approfondito corrisponde alle informazioni che un avvocato mi aveva dato rispetto al tema: contratti legali per soggiorni maggiori di 30 gg. 

Però occorre fare una premessa: che tipo di struttura sei? LT o CAV? Quindi, se svolgi Locazione Turistica devi rimanere sul ragionamento che hai fatto: o transitorio coi suoi limiti, oppure 4+4 con tutti i limiti del caso: mi hanno spiegato che in realtà la disdetta può darla solo l'affittuario e non il locatore. Puoi accordarti diversamente, ma dal punto di vista legale l'accordo può sempre essere impugnato, questo quello che ho capito io. 

Struttura ricettiva CAV: in questo caso si usa il contratto di ospitalità che puo essere anche una semplice comunicazione di permanenza dell'ospite. In questo caso però sulla tutela nei confronti dell'host secondo me ci sono meno garanzie. 

Consiglio sempre di parlare con un consulente per essere sicuri dei vari passaggi. 

[Alessandra1300]

Ciao @Mira63 , grazie mille per la risposta e anche per l'integrazione di risposta successiva. 

Io sono registrata come CAV.

Dopo giri di studi da fonti ufficiali (camera di commercio, sito del Comune ecc..) ne sono uscita con una buona risoluzione:

Non avrei considerato un guest a cui dover stipulare necessariamente un contratto transitorio laddove nel comune di Monza vige il canone concordato, economicamente troppo sfavorevole per un host.

Mi riferisco a richieste del mio alloggio al di fuori della prenotazione diretta su Airbnb.

Ho concordato, con entrambi i contratti/ospiti in questione, per il contratto turistico: è possibile stipularlo senza problemi se l'ospite entrante che stipula il contratto:

- non è residente nella città del soggiorno/dell' alloggio.

- concorda con l'host sulla stipulazione di questo tipo di contratto.

Il template/fac-simile di contratto turistico disponibile sul sito della Camera di Commercio (nel mio caso di Milano-Monzabrianza) è davvero perfetto come base, da personalizzare secondo la circostanza e, in caso, aggiungendo riferimenti al pagamento diretto del compenso "omnicomprensivo" gestito da Airbnb.

🙂

[Mira63]

ciao @Alessandra1300 grazie per il tuo riscontro.

Mi risulta strano però che in quanto CAV, come me, ti consiglino di fare un contratto turistico: questo attiene alle "strutture" registrate come LT in regione lombardia- la leggere è regionale.

Ripeto a me è stato detto dall'avvocato che l'unica forma di contratto che posso stipulare è quello di "ospitalità". Diversamente, devo comunque chiudere la pratica SUAP come CAV, e riregistrarmi come LT. Inoltre, qui anche sulla community, e come confermatomi dallo stesso professionista, gli unici contratti di permanenza oltre i 30gg sono transitorio o 4+4. MI stupisce molto quello che ti hanno detto. Se riesco a ritrovare la discussione, la riposto qui. 

[Alessandra1300]

Ciao @Mira63 , grazie per il tuo feedback. La cosa curiosa è che più di approfondisce e si cerca di agire al meglio, più se ne esce più confusi di prima.

Io ho dovuto ottenere un codice CIR e sono il mio alloggio è stato originariamente denominato CAV quando mi è stato assegnato il codice struttura, ma opero come privata e non a livello imprenditoriale. Dunque, forse la confusione è un po' mia che, se svolgo attività come imprenditore immobiliare-turistico, devo invece considerarmi una struttura LT... 

[Mira63]

@Alessandra1300 nessuna confusione tua, c'è confusione generale, sicuramente. La CAV può essere imprenditoriale o non (in questo caso è obbligatorio chiudere la struttura per 90 gg/anno), ma non cambia la forma contrattuale da utilizzare. 

Vediamo se ci aiuta qualche altro host della community 

[Alessandra1300]

ciao @Mira63 , hai ragione in merito alla confusione lasciata in merito alla gestione degli affitti, talvolta anche i professionisti di settore e gli avvocati si trovano in dubbio. Per quanto può valere, io ho fatto qualche approfondimento e il contratto dello "di ospitalità" non sembra esistere fra i contratti "ufficiali" possibili. Lato mio, sto sperimentando la registrazione di contratti di alcune settimane (fra 40 e 60gg)ad uso turistico con conduttori senza residenza nella città di alloggio e il modello RLI non richiede alcuna specifica in sede di registrazione, diversa dalla registrazione di contratti ordinari/lunghi.  Se scopro qualcosa di nuovo lo comunicherò volentieri 🙂

[Mira63]

Si, di fatto non esiste nel senso che come ti dicevo basta una comunicazione in cui si concorda periodo di soggiorno. Lato tutele quindi non si evince chiaramente a cosa fare riferimento. I contratti che stai stipulando di fatto, secondo il mio modestissimo parere, non valgono pertanto anche dal punto di vista legale e non devono essere registrati perchè non sei LT. Che poi tu faccia firmare un documento ai tuoi ospiti lo capisco perfettamente. Teniamoci aggiornate @Alessandra1300 , grazie!

[IsabellaEValerio0 · Accepted solution]

Ciao @Alessandra1300 ,

come scritto da @Mira63 , parlando di locazione, se la finalità non è turistica le possibilità sono quelle che hai elencato:

- contratto transitorio ( durata massima 18 mesi) e tutti i vincoli del caso.

- 4+4 se si necessita di canone libero o se l'esigenza transitoria non è documentabile oppure non è prevista negli accordi territoriali.

Sul 4+4 si può fare un accordo di uscita anticipata, sperando che il conduttore rispetti i patti.

Il transitorio a mio avviso, per gli aspetti che tu stessa hai evidenziato,  non è compatibile con i portali come Airbnb.

[Mira63]

grazie per la conferma delle informazioni @IsabellaEValerio0 , a volte consulenti diversi ti danno informazioni diversi sugli stessi argomenti 😨

Aggiungo solo @Alessandra1300  che non tutti gli ospiti di Airbnb sono turisti, spesso ho ospitato giovani lavoratori che usavano l'alloggio come appoggio alla ricerca di situazioni più stabili, quindi mi sentirei di direi mai dire mai. Se fosse studenti o lavoratori con un tempo determinato, potrebbero ricadere nelle clausole del transitorio; a volte poi  il transitorio può declinarsi anche in funzione delle esigenze "transitorie" del locatore. 

[Alessandra1300]

Grazie mille Isabella per il supporto. In questa circostanza ho concordato alla fine due contratti turistici, dopo aver letto bene le normative vigenti e potendo procedere perché:

- gli ospiti non sono residenti nella città di soggiorno 

- gli ospiti sono concordi alla stipulazione di un topo di contratto turistico, più "smart" e allienato al tipo di alloggio scelto, anche per loro. Grazie!