Divieto per i privati di utilizzo airbnb in Emilia-Romagna

[Andrea5961]

Quando pensi di poter disporre liberamente del tuo immobile e invece scopri (Fonti SUAP e Regione Emilia-Romagna) che DA PRIVATO non puoi usare Airbnb per pubblicizzare e affittare il tuo immobile poiché ti configura automaticamente come impresa. E non è possibile locare su Airbnb una porzione di immobile bensi TUTTO. La Regione si ritiene competente in materia di Turismo e il Comune di Bologna conferma. Quindi un privato non può usare Airbnb per affittare il proprio immobile ma potrà usare altri siti (Bacheca, Subito ecc.) che garantiscono pubblicità generica riportando solo i contatti del proprietario. Per il pagamento poi mi hanno detto che posso farmi pagare con contanti, paypal o bonifico e fare ricevuta. Ora, un quanti su Airbnb in Emilia Romagna hanno Partita Iva? Ho letto le varie discussioni qui e altrove ma se Comune e Regione concordano come può essere consentito di presentare SCIA, registrarsi ad AlloggiatiWeb, iscriversi ad Airbnb, versare tassa di soggiorno senza la Partita IVA? Pare la regola che ha mille falle che nessuno rispetta e dall'altro lato nessuno controlla.

Fare le cose in regola comporta costi (mi sono informato) e già di per sé mi pone in concorrenza sleale con chi affitta da privato senza battere ciglio. Ma quale sarebbe il prezzo da pagare in caso di controlli?

Grazie

[Dario504]

@Alberto1535 Esatto, quella delibera non indica nessun tipo di sanzione. Confermo che a Modena e quasi tutti gli altri comuni in ER, il comune dice che sulle ota si può postare il proprio immobile aaut. Insomma a Bologna è un paradosso, della serie, non si potrebbe, però se lo metti su airbnb, ti agevolo per il versamento diretto della tassa di soggiorno. Quindi anche a te non hanno mai detto nulla per le tue aaut su Airbnb. Ho capito, grazie mille per la risposta esaustiva.

[Alberto1535]

@Dario504 

.... oppure, se è una locazione breve si può pubblicizzare (ed infatti c'è anche una Convenzione dedicata) ma la politica orienta a  contrastare nuovi arrivi ....

[Marta1601]

Buongiorno! leggendo tutta la vostra conversazione noto che c'è un piccolo equivoco. Io sono di Modena (dunque sempre ER e il mio SUAP purtroppo fa capo a Bologna), ho due App ad uso turistico NON imprenditoriali (quindi senza p iva) e un B&B. Sull'accesso unitario il foglio di "imprese in pillole" riporta molto chiaramente che non puoi inserire l'annuncio nei circuiti di commercializzazione e prenotazione ma non riguarda "gli affitti brevi o lunghi" ma chi non ha partita iva. Lo stesso appartamento ad uso turistico (o CAV) si può aprire con o senza partita iva, ma è identico e ha il limite delle 29 notti senza registrazione. Sopra le 29 estendi fino a 6 mesi semplicemente registrando il contratto. Ecco se hai p Iva puoi mettere su airbnb se non ce l'hai no. E questa cosa non ha effettivamente alcun senso però è scritta! Ora, anche io vorrei tanto conoscere le sanzioni previste dato che come sappiamo airbnb sta passando tutti i dati all'agenzia delle entrate e figurati se i comuni non faranno controlli.

[Alberto1535]

Gentile @Marta1601 buongiorno

Sulla community su questi datati divieti della Giunta regionale abbiamo scritto centinaia di interventi.

In estrema sintesi:

-in Emilia Romagna la CAV è solo imprenditoriale

-il divieto della pubblicità su portali riguarda 

. l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B (art.13 LR)

.l'appartamento ammobiliato per uso turistico  (art.12 LR)

Per quelle locazioni di brevissima durata che rientrano nell'ambito delle locazioni brevi  (locazioni tra privati per qualunque finalità anche turistica, con durata max 30 giorni)

riporto una parere qualificato:

https://www.prolocatur.org/2017/08/11/emilia-romagna-superato-il-divieto-di-pubblicita-sui-portali/

Per quanto riguarda il Comune di Bologna, i Regolamenti comunali (su Imposta di soggiorno e TARI) già da anni distinguono la locazione dell'appartamento ammobiliato per uso turistico dalla locazione breve.

La Convenzione tra il Comune di Bologna e Airbnb per la riscossione dell'imposta di soggiorno è riservata esclusivamente alle locazioni brevi. Io faccio locazione breve solo tramite Airbnb: nelle dichiarazioni trimestrali, come previsto, confermo di avere fatto locazioni brevi tramite Airbnb. In altre parole, il Comune è perfettamente a conoscenza dei nominativi delle migliaia di host di Bologna (privati, in quanto sono solo i privati che possono fare locazione breve) che offrono l'alloggio su Airbnb.

Peraltro i Comuni ricevono da tempo, tramite l'AdE, le informazioni del Ministero dell'Interno sulle segnalazioni degli alloggiati, informazioni che vengono utilizzate per le verifiche sull'imposta di soggiorno.

[Marta1601]

Buongiorno, lo so e ho letto tutto il fatto è che NON E' COSì !!
i ho due appartamenti NON imprenditoriali con scia , cir e tutto quanto, ma a Modena li chiamano CAV esattamente come le case vacanze che invece sono solo imprenditoriali e con partita iva. Per loro non c'è più distinzione, semplicemente vanno a vedere se c'è una p.iva in fondo alla scheda ma vi posso mandare la schermata dove i miei sono CAV . 
Anche io ho impostato il limite su airbnb di 29 notti , mi viene comodo perchè sono sicura di non dover registrare il contratto (anche se nella documentazione allegata alla mia scia viene riportato che il contratto va sempre redatto in forma scitta!). Il punto è che volendo un ospite può fare 29 notti con airbnb poi ti chiede di prolungare e tu registri il contratto sull'agenzia delel entrate e ricevi bonifico rilasciando ricevuta SENZA airbnb come intermediario . Questa cosa a questo punto sarebbe fattibile giusto ? In quanto all'imposta di soggiorno a Modena si usa STAY TOUR che è un portale da compilare ogni tre mesi copiando quello che hai messo sul ross 1000. Se vuoi puoi dire che li versi tramite airbnb ma riguarda chi ha il mio stesso appartamento ma con p.iva !! e infatti loro pagano 1 € di tassa di soggiorno mentre io 0,50 cent. Sto solo dicendo che leggendo la documentazione, anche stando sotto le 29 notti a quanto pare NON POSSO comunque usare airbnb se non ho p.iva. Ma quello che non si capisce è che genere di sanzione c'è !!!!!

[Alberto1535]

@Marta1601 

Certamente, secondo la legge regionale, come proprietaria (o usufruttuaria) puoi fare locazione turistica in forma non imprenditoriale con durata oltre il mese (max 6 mesi) senza intermediari, anche utilizzando un sito internet privato.

Io ho letto le leggi regionali e le delibere della Giunta sul turismo e non ho trovato sanzioni relative al divieto di pubblicità sui portali.

Se il SUAP di Modena le ha trovate, magari ce le comunichi  !

[Marta1601]

ok, quindi sto dicendo....se io pubblicizzo col limite di 29 notti e l'ospite prenota e paga con airbnb (NONOSTANTE sia espressamente scritto che questa cosa non è possibile anche rispetto la locazione molto breve  solo perchè la tipologia di appartamento e quella scia prevede di NON stare sui portali) E POI finita la prenotazione lui/lei mi chieda di restare, io registro il contratto ma faccio fai da me (registrazione sul sito ADE + ricevuta e marca da bollo) sono molto border line ma in teoria posso farlo .
No perchè qui a Modena chi ha gli appartamenti ad uso turistico non imprenditoriali sta tranquillamente su airbnb e prende la gente anche 3/4/5 mesi...io ho una marea di richieste e non ci sto saltando fuori. 

[Alberto1535]

@Marta1601 

mi fa piacere che tu sia in questa situazione, perché molti host lamentano il contrario. Se ci sono problemi, si risolvono.

Nel caso di soggiorni superiori al mese intermediati da Airbnb si possono fare le seguenti considerazioni:

- Supponiamo che effettivamente siano locazioni turistiche con durata oltre i 30 giorni.

Solo in questa ipotesi varrebbe il divieto della Giunta regionale di offerta tramite Airbnb (ma pare non esistano le relative sanzioni).

Il canone di locazione è libero, come pure le clausole contrattuali.

Come sai, occorre registrare il relativo contratto e questo vale anche come segnalazione ad Alloggiati web (salvo che non si tratti di extracomunitari per i quali occorre presentare una dichiarazione di ospitalità).

In tema di ritenuta, per le locazioni superiori ai 30 giorni, Airbnb non deve applicare la ritenuta. Agli aspetti fiscali provvederà il locatore, che può optare in contratto per la cedolare secca inserendo apposita clausola.

In altre parole, si ricevi una prenotazione per una locazione turistica superiore ai 30 giorni, dal punto di vista amministrativo non avrei molti problemi per accettarla.

Con l'avvertenza che Airbnb ti pagherà al check-in solo il primo mese, trascorso il quale provvederà pagarti il secondo mese solo se l'ospite è in grado di far fronte ai suoi impegni, e così di seguito.

- Supponiamo invece che l'esigenza del conduttore sia per motivi di lavoro, o di studio, o cura, o altro motivo non turistico.

In questo caso, il canone di locazione non è libero e occorre utilizzare il contratto transitorio e le modalità previste dall'Accordo territoriale.

Procedura che non è compatibile con un soggiorno intermediato da Airbnb.

-Infine, io per motivi miei, ho inserito un soggiorno max di 14 notti. 

Come ovvio, inserendo 29 notti potrai ricevere prenotazioni solo da ospiti che fanno locazioni brevi (locazioni per qualunque finalità anche turistica).

Se non inserisci limiti di durata, potrai ricevere prenotazioni anche per durate superiori al mese. Poi, sta a te valutare e decidere cosa fare.

[Marta1601]

Purtroppo il contratto transitorio va da 3 a 18 mesi, ma se l'appartamento ha scia come allattamento ad uso turistico allora ha un limite di SEI mesi per cui il transitorio non si può utilizzare. All' agenzia delle entrate mi hanno detto di utilizzare solamente il turistico. Inoltre chiedo: Airbnb da ora trattiene e versa per noi il 21% (io sono nudo proprietario per cui non posso avvalermi della cedolare secca e quindi la mia commercialista farà i conti della differenza da versare poi alla fine) quindi per i soggiorni oltre le 29 notti hai già Airbnb che versa il 21% poi ci sei tu che fai un contratto turistico e versi il 2% Non mi pare compatibile. Inoltre leggendo tutte le conversazioni si era stabilito che le OTA pur con divieto dal SUAP ci si poteva attentare ad usarle per i soggiorni brevi, per quale motivo ora dici che le useresti anche oltre i 30gg? Mi sfugge 

[Alberto1535]

@Marta1601 buonasera

forse hai letto qualche altra discussione, se invece ti riferisci al mio più recente intervento probabilmente non sono stato chiaro.

Comunque:

-Il contratto transitorio per determinate esigenze del conduttore, che non siano finalità turistiche, quindi per lavoro,  cura o altra esigenza specifica del conduttore può avere sempre una durata da 1 giorno a 18 mesi.

Per durate sino a 30 giorni, il canone è libero ma il contratto va stipulato secondo il testo imposto dalla legge e recepito negli Accordi territoriali tra le organizzazioni di proprietari e inquilini.

Quando supera i 30 giorni deve essere stipulato in piena conformità (in particolare i canoni) all'Accordo territoriale in quanto deve essere asseverato dalle organizzazioni di proprietari/inquilini [per i Comuni oltre 10.000 abitanti].

In questo secondo caso, il contratto transitorio non è compatibile con un'offerta tramite OTA.

Superando i 30 giorni, interviene l'obbligo di registrazione del contratto all'Agenzia delle entrate.

-La legge regionale sul turismo prevede che il contratto di locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico  

con durata massima sino a 6 mesi sia stipulato dal proprietario (o usufruttuario) non residente, e sia relativo all'intero appartamento (NO stanza o porzioni).

Il contratto di locazione turistica è sempre a canone libero, come pure sono libere le clausole contrattuali.

Superando i 30 giorni, interviene l'obbligo di registrazione del contratto all'Agenzia delle entrate.

Sui contratti di locazione (turistica) con durata superiore ai  30 giorni Airbnb non deve applicare la ritenuta fiscale del 21%.

Quando non ci avvale (o non ci si può avvalere) della cedolare secca, alla registrazione del contratto sono dovute l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

-Quando il contratto transitorio oppure il contratto di locazione turistica presentano tutti i requisiti soggettivi, oggettivi e temporali che definiscono la locazione breve  (locazione tra "privati", di immobile ad uso abitativo situato in Italia, con durata max di 30 giorni, per qualunque finalità anche turistica), ecco allora che a questi due contratti si applica la normativa fiscale delle locazioni brevi.

Infine, ciascuno è libero di pubblicare l'offerta come ritiene, anche incurante della delibera regionale.

Se nell'offerta non viene indicato un limite massimo di soggiorno prenotabile (ad esempio 29 notti) non è escluso che si possa ricevere un prenotazione superiore ai 30 giorni.

Su questa ipotesi ho scritto:

Solo in questa ipotesi varrebbe il divieto della Giunta regionale di offerta tramite Airbnb (ma pare non esistano le relative sanzioni).

[Benedetta]

Ciao @Marta1601 ,

il community center è un luogo dove lo scambio di idee, informazioni e consigli è sempre il benvenuto! 😁

Durante le mie letture, dove anche io ho il modo di imparare nuove cose da voi, mi sono resa conto che a volte non utilizzi il tag ai nomi. Quindi, ti volevo consigliare che se stai scambiando le tue idee con elle persone, prova a metter la @ e il nome accanto. 

In questo modo, la piattaforma manda una notifica automatica alla persona interessata 😁 

Spero di essere stata d'aiuto. 

A presto, 

Benedetta 

[Alessandra1319]

Buongiorno @Alberto1535

Volevo chiederti cortesemente,cosa c è da sapere riguardo la tari!? 
oltre a ciò che hai riportato

Apertura scia/suap/alloggiatiweb/ross100 che avevo fatto tutto, mi ero persa il passaggio di GEIS purtroppo ed ho appena ricevuto 1200€ di sanzioni per non aver comunicato le tasse di soggiorno,quindi avendo ora le prenotazioni per settembre sto provvedendo all’ abilitazione,ma dato che è sempre tutto molto poco chiaro,anche parando con chi di dovere,sto pensando di chiudere per non ricevere in futuro altre sanzioni a sorpresa,ed ora che ho letto anche della TARI,spero non arrivi anche quella!

Potresti darmi delle delucidazioni su cos altro c è da sapere e fare oltre le cose riportate sopra?

ultima domanda,il codice CIR dove dev essere riportato!?

ti ringrazio in anticipo se riuscirai ad aiutarmi 

Alessandra 

[Alberto1535]

@Alessandra1319 buonasera

Per l'imposta di soggiorno immagino che si tratti della mancata Dichiarazione trimestrale per la quale, qualche mese fa, ho visto richiedere la sanzione nella cosiddetta misura ridotta di 400 euro per ogni dichiarazione.

Mi pare ci siano 60 giorni di tempo per preparare una memoria difensiva, soprattutto se l'imposta è stata riscossa e riversata da Airbnb, per cui si tratterebbe di una mancanza formale. Se è così, puoi fare richiesta di applicazione della sanzione nella misura minima di 25 euro per ogni dichiarazione allegando copia di tutte le prenotazioni dalle quali si rilevi la riscossione dell'imposta da parte di Airbnb.

In questo modo sospendi il pagamento e attendi comunicazioni sperando in un accoglimento della richiesta.

Se invece vi sono anche prenotazioni dirette o tramite altri portali non convenzionati, dubito che la memoria difensiva possa avere esito positivo.

Secondo il regolamento comunale tutte le tipologie ricettive sono assoggettate alla TARI non domestica.

Suggerirei di prendere contatto con l'Ufficio Tributi - TARI specificando la tua esatta tipologia ricettiva al fine di individuare il corretto modello di comunicazione di avvio tipologia ricettiva ai fini TARI (da presentare contestualmente alla cessazione dell'utenza domestica, diversamente rischi di pagarne due). Non si tratta solo di un problema formale, perchè la TARI non domestica per le tipologie ricettive è circa il triplo al mq della TARI domestica.

Il CIR (che rilevi sull'anagrafica di ROSS1000) deve essere obbligatoriamente riportato in tutte le offerte di alloggio, quindi anche sull'annuncio di Airbnb (in apposita sezione).

Da qualche giorno, anche in Emilia Romagna è possibile richiedere il CIN (Airbnb sta inviando delle comunicazioni agli host), il quale dovrà essere indicato sull'annuncio di Airbnb nonchè esposto all'esterno dell'alloggio (con modalità ancora non note).

Non ho capito la tua tipologia ricettiva, rilevante ai fini imposta di soggiorno e TARI.

Se ritieni, puoi anche inviarmi un messaggio privato.

[Benedetta]

@Alessandra1319 se la risposta di @Alberto1535  è stata d'aiuto, non ti dimenticare di segnarla come miglior risposta. 

In questo modo, host in futuro che potrebbero avere domande simili possono ricercare le risposte più facilmente 😊

[Marina2333]

grazie Alberto ma la SCIA viene respinta se L’appartamento non è censito  come B3  E se hai il tuo appartamento di residenza. Quindi non è possibile regolarmente affittare il tuo appartamento in modo occasionale, ad esempio per una o due fiere. O sbaglio?