Gestire un Airbnb in una casa che non si possiede - quale contratto utilizzare?

[Agnes629]

Ciao a tutti,

Vorrei chiedere il vostro consiglio riguardo alla gestione di un Airbnb in una casa che non si possiede.

Mi trovo nei pressi di Ferrara, in Emilia-Romagna, ma accolgo pareri e consigli da host di tutta Italia.

Una cara amica di famiglia possiede un bellissimo terreno di 3,7 acri con un grande casale pronto per essere affittato. Tempo fa gestiva un B&B, ma ha smesso a causa dell'età. Essendo una signora anziana, non vuole più occuparsi di affari, ma ci ha permesso di gestire un Airbnb nella sua casa, purché tutto sia a nostro nome.

Ecco perché vorrei chiedervi un consiglio:

Se avete esperienza in questo, cioè avete iniziato a gestire un Airbnb come host in una casa che non è di vostra proprietà, come avete organizzato legalmente la questione con il proprietario?

Avete utilizzato un tipo specifico di contratto di locazione, come sublocazione, comodato o affitto con opzione di acquisto?

Avete agito come persona fisica o come azienda, tipo un gestore immobiliare?

Qual è il modo migliore per organizzare tutto ciò, in modo che siamo responsabili legalmente di tutto, anziché la signora anziana che è la proprietaria della casa?

(Non sono italiana, quindi non sono familiare con i tipi di contratti di locazione in Emilia-Romagna).

Apprezzerei i vostri consigli e qualsiasi suggerimento per far funzionare il tutto per tutte le parti coinvolte, così come le vostre esperienze personali con questo tipo di contratto di sublocazione.

Grazie di cuore in anticipo e vi auguro il meglio nel vostro percorso come host Airbnb!

Cordiali saluti!

[Alberto1535]

Gentile @Agnes629 buongiorno

il casale in oggetto si trova in Emilia Romagna, e in quale Comune ?

La tua intenzione sarebbe di gestire un B&B (alloggio e prima colazione), gestire un affittacamere (solo alloggio in stanza), dare in locazione l'intero casale ?

Sei disponibile anche a prendere partita iva e quindi a svolgere un'attività ricettiva in forma imprenditoriale, oppure privilegi la forma non imprenditoriale ?

C'è qualche persona residente nel casale ?

Infine ricordo l'importanza della SPID per il titolare della nuova iniziativa.

[Agnes629]

Grazie per la tua risposta, Alberto.

Il casale si trova nella stessa zona dell'Emilia Romagna, a 20 minuti da Ferrara.

Stavo esaminando diverse categorie e quelle che sembravano più vicine a ciò che vogliamo fare sono le seguenti, [pari passo come scritto nel sito della Regione Emilia Romagna] (ma non sono ancora sicuro su quale sarebbe la più adatta per il nostro scopo):

• Case e appartamenti per vacanze gestiti in forma di impresa
• Appartamenti ammobiliati per uso turistico
• Case per ferie

Stiamo cercando una licenza che sia più adatta per un soggiorno a breve termine senza fornire cibo o colazione (a parte snack e forniture di base in cucina).

Sono aperto sia a farlo come attività commerciale che come lavoro autonomo, e posso fare entrambe le cose, a seconda di quale sia più adatto da impostare.

Sto propendendo per l'attività imprenditoriale a causa di altre idee che vogliamo mettere in pratica su questo terreno, come feste di nozze, eveni locali, mercatini, affittare il terreno per altre attività. 

Il casale è composto da una villa divisa in due parti e da un grande fienile che è uno spazio adatto per eventi.

In una parte della villa vive il proprietario della proprietà, l'altra è disabitata ed è stata precedentemente utilizzata come B&B (3 camere da letto, 3 bagni, cucina completamente attrezzata ed ingresso privato).

Date queste informazioni aggiuntive, potresti consigliare su che tipo di contratto sarebbe meglio impostare tra me e il proprietario della proprietà, in modo che la responsabilità commerciale ricada sul mio nome e non sul proprietario della proprietà?

Grazie per il tuo tempo e gentile consiglio, Alberto!

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Agnes629 buonasera,

per quanto ovvio, è opportuno individuare con certezza la tipologia ricettiva da utilizzare (perché la normativa regionale è piuttosto complessa e prevede una serie di vincoli/divieti) prima di stipulare un contratto con la proprietà.

Almeno una ulteriore domanda sarebbe stata opportuna: scrivi che la villa è divisa in due parti, ciascuna con ingresso indipendente. Sono quindi due unità immobiliari distinte, identificate in catasto da dati catastali diversi ?

Da escludere subito le Case per ferie, che sono strutture gestite da enti pubblici o associazioni senza scopo di lucro per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose e sportive, e da enti ed aziende per il soggiorno dei propri dipendenti e dei loro familiari.

Probabilmente, il proprietario quale residente esercitava in forma non imprenditoriale l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B (art.13 Legge regionale sul turismo), essendo l'unica tipologia occasionale consentita in caso di residenza.

Questa tipologia non imprenditoriale, consentita anche a chi detenga l'immobile per effetto di contratto di locazione o di comodato, nel tuo caso sarebbe possibile solo prendendo la residenza lì e convivendo con gli ospiti.

E' certamente preclusa, nel tuo caso, la locazione in forma non imprenditoriale di appartamento ammobiliato per uso turistico (art.12 LR), 

che può essere fatta solo dal proprietario, senza alcuna persona residente e affittando l'intera unità immobiliare. Inoltre non consente servizi aggiuntivi.

Una tipologia interessante potrebbe risultare la CAV, che in Emilia Romagna può essere gestita solo in forma imprenditoriale.

Il gestore può essere proprietario, locatario, comodatario.

Sono Case e appartamenti per vacanza gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l'affitto ai turisti (art.11 LR).

Ma c'è già un primo vincolo: non è ammessa la residenza, per cui è indispensabile che nella villa vi siano due unità immobiliari catastalmente separate.

Inoltre il cliente deve avere a disposizione l'intera unità immobiliare, non una porzione o stanza.

Qui trovi l'intera normativa:

https://imprese.regione.emilia-romagna.it/turismo/doc/normativa/case-e-appartamenti-per-vacanze-gest...

In alternativa, sempre in forma imprenditoriale, potrebbe essere  interessante l'esercizio di affittacamere  (art.11 LR)

Sono esercizi di affittacamere le strutture, gestite in forma imprenditoriale, composte da non più di sei camere destinate a clienti, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.

La cucina può essere messa a disposizione dei clienti nella modalità di “autogestione".

Il gestore può essere proprietario, locatario, comodatario.

E' ammessa la residenza, purché siano differenziati nella planimetria gli ambienti destinati ad affittacamere.

Qui trovi l'intera normativa:

https://imprese.regione.emilia-romagna.it/turismo/doc/normativa/affittacamere

Una volta individuata la o le tipologie di interesse, è opportuna una valutazione degli aspetti fiscali e in particolare del regime fiscale dell'imprenditore individuale. Se hai i requisiti, potrebbe essere interessante il regime forfetario che, sia nella gestione della CAV che nell'esercizio di affittacamere, beneficia di un basso coefficiente di redditività (40% dei ricavi) e di una aliquota d'imposta favorevole (5% i primi cinque anni).

Per entrambe, sarà obbligatoria l'iscrizione alla gestione commercianti dell'INPS con il conseguente pagamento di contributi.

Chiariti anche questi aspetti, si può passare alla valutazione del contratto di locazione, di comune accordo con il proprietario.

Dovrà essere di lunga durata e contenere l'autorizzazione del proprietario all'utilizzo dell'unità immobiliare per la tipologia ricettiva prescelta.

Si tratta di indicazioni di carattere generale.

Per la scelta della tipologia ricettiva ti suggerisco di prendere un appuntamento presso il SUAP del Comune al quale esporrai la tua situazione, unitamente a una planimetria, e il tuo progetto al fine di verificare che la tipologia individuata non incontri vincoli o divieti normativi.

Fatto questo, suggerirei l'assistenza di un dottore commercialista (regolarmente iscritto all'Ordine, si può verificare sul sito) per l'iscrizione al registro delle imprese e la valutazione degli aspetti fiscali.

Il professionista potrà anche assisterti nella redazione del contratto di locazione e nella successiva registrazione del contratto presso l'Agenzia delle entrate.

Buon proseguimento.

[Agnes629]

Grazie per aver trovato il tempo di rispondere, @Alberto1535. Lo apprezzo davvero.

Hai ragione nell'ipotizzare che CAV o affittacamere sarebbero le migliori per il nostro scopo. Ora è solo questione di discutere i dettagli con il proprietario e capire quale delle due opzioni funzionerebbe meglio nel nostro caso.

Per rispondere alla tua altra domanda, sì, credo che i due appartamenti siano considerati unità separate e identificati individualmente nei dati catastali. Questo rende l'intero processo più semplice perché una delle unità può essere affittata a noi senza problemi.

Sì, il proprietario ha svolto l'attività di B&B in modo non imprenditoriale, ma questo perché non era a conoscenza delle possibilità di CAV o affittacamere in quel momento. Naturalmente mi assicurerò di imparare tutto ciò che c'è da sapere su questi diversi tipi e sceglierò quello che sarebbe meglio, ma tutto considerato, sembra che non ci sia motivo per cui non possiamo selezionare né il CAV né affittacamere.

Sarà interessante leggere di più sul regime forfettario e lo farò, seguendo la tua raccomandazione.

Voglio ringraziarti per aver gentilmente dedicato il tuo tempo per spiegare tutto in modo così dettagliato, e sono molto grato per il tuo aiuto.

Ora ho una lista concreta di cose da fare e sono un passo più vicino all'avvio dell'attività Airbnb.

Grazie, Alberto, e ti auguro il meglio!

[Alberto1535]

Gentile @Agnes629,

se oggetto dell'attività è un'unità immobiliare senza alcun residente, hai la possibilità sia della gestione della CAV che dell'esercizio di affittacamere.

Nella sostanza, con la gestione della CAV fai della pura locazione senza servizi aggiuntivi, affittando l'intera unità immobiliare.

Con l'esercizio di affittacamere oltre alla locazione puoi (e in alcuni casi, devi) fornire servizi aggiuntivi, potendo (anche in un secondo momento) diventare camera con colazione.

Hai la possibilità di affittare le tre stanze singolarmente a ospiti diversi, ma, nella sostanza, hai anche la possibilità di affittare sempre l'intero (ad esempio a un gruppo di ospiti).

Probabilmente l'affittacamere offre maggiori possibilità, e quindi maggiori ritorni economici, a fronte di un maggiore impegno.

Fiscalmente la scelta tra CAV e affittacamere è indifferente, mentre potrebbe rilevare in termini contributivi a vantaggio dell'affittacamere. Prima di andare dal Dottore commercialista prova a fare un ragionamento su quelli che potrebbero diventare, nel tempo, i ricavi annui.

Buon proseguimento.