Lombardia: fino a 3 CAV in forma non imprenditoriale. Interpretazioni errate o buco normativo?

[Simone1229]

Quello che segue è una mia riflessione, nulla di più, informazioni ufficiali o altri chiarimenti spettano a consulenti fiscali e enti.

Mi sono imbattuto in un post su web in cui si sosteneva "si possono gestire fino a 3 CAV a livello non imprenditoriale, il limite di 2 non vale per le CAV in Lombardia" questo utente sosteneva che questa informazione gli era stata detta da dei referenti della regione, giustamente a voce e non per iscritto.

Questa cosa mi ha molto incuriosito, la Legge di Bilancio 2026 (LEGGE 30 dicembre 2025, n. 199) in GU parla delle disciplina “locazioni brevi”: la stretta da 4 a 2 riguarda la normativa fiscale delle “locazioni brevi” ex art. 4 D.L. 50/2017. Le notizie dei giornali ed ovunque hanno generalizzato parlando di "affitti brevi" ma la normativa parla di locazione brevi.

In effetti in Lombardia le CAV rientrano nella categoria delle "Strutture ricettive non alberghiere", le CAV non sono regolate da leggi nazionali ma dalla legge regionale L.R. 27/2015 che dice "le CAV possono essere gestite in forma non imprenditoriale solo se: hai disponibilità fino a un massimo di 3 unità abitative, e

l’attività è non continuativa con interruzione ≥ 90 giorni/anno (anche non continuativi), da inserire nel sistema regionale dei flussi."

Qui entriamo nel diritto, nella materia giuridica competenze Stato-Regione per strutture ricettive che per quanto ne so in Italia è di competenza Regionale.

Una delibera della Legge di Bilancio 2026 (legge nazionale) può avere effetti che contrastano una legge regionale? c'è un incongruenza normativa che permette di poter gestire fino a 3 appartamenti come CAV in forma non imprenditoriale rispettando i limiti di chiusura e tutti i requisiti?

Attenzione questo non cambia nulla per chi fa Locazione Breve, ma apre uno spunto da approfondire per chi vuole aprire CAV.

per valutazioni su altre normative regionali vii invito a leggere i testi di legge dei regolamenti regionali.

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Simone1229 

L'interesse del legislatore nazionale e regionale pare concentrato solo sulle locazioni brevi (o, al limite, anche sulle locazioni turistiche se di durata superiore). 

Ad esempio, solo queste locazioni devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge.

Le diverse strutture ricettive potrebbe anche non avere nessun obbligo, in quanto disciplinate da specifiche norme regionali sul turismo.

La Regione Emilia Romagna ha appena emanato una nuova legge regionale di Disciplina degli immobili destinati a locazione breve, con il fine di fornire un supporto di legge ai Piani urbanistici comunali contenenti divieti di nuove locazioni brevi o forti limitazioni a seconda della zona di ubicazione dell'immobile.

Lo aveva già fatto un anno fa la Regione Toscana, consentendo al Comune di Firenze di porre analoghi divieti e vincoli alle locazioni brevi.

Anche la legge di Bilancio 2026 ha inteso colpire solo le locazioni brevi inasprendo questa assurda presunzione assoluta di imprenditorialità.

Che poi è una presunzione piuttosto fluida, di anno in anno, per cui potresti essere un anno imprenditore, l'anno successivo "privato", l'anno dopo ancora imprenditore perché ciò che rileva è la destinazione alla locazione breve in un determinato periodo di imposta.

Non riguarda in alcun modo le strutture ricettive, le quali continuano ad essere regolamentate da leggi regionali. Peraltro, nel caso delle CAV (al pari del B&B occasionale) non è mai stato applicabile il regime fiscale della locazione breve (No ritenuta, No cedolare secca).

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze

Allo stato attuale, in Lombardia le case e appartamenti per vacanze possono essere gestiti in forma non imprenditoriale da coloro che hanno la disponibilità fino a un massimo di tre unità abitative (oltre a svolgere l’attività in modo non continuativo). 

Per cui un eventuale allineamento alla presunzione di imprenditorialità delle locazioni brevi richiede una modifica della legge regionale.

In assenza di modifiche regionali, come hai osservato, è opportuna una valutazione sulla gestione non imprenditoriale di CAV (anche per chi oggi mette già in locazione breve tre appartamenti).

Fermo restando che in presenza di determinati requisiti e circostanze il passaggio dalla locazione breve all'imprenditorialità potrebbe anche risultare fiscalmente conveniente.

[Simone1229]

Ciao @Alberto1535 grazie per l'approfondimento completo che aggiunge maggiori dettagli al post. Diciamo che ho "pensato" questa cosa come idea per alcuni host che mi chiedevano come gestire più di 3 immobili dopo il cambio della normativa, lo switch a CAV potrebbe essere un opzione. Sicuramente sappiamo entrambi che la gestione imprenditoriale può avere molti vantaggi, però ci sono tante situazioni. L'unica cosa é che il mio post non passi per "facciamo una CAV per evitare l'obbligo delle Locazioni Turistiche" perché le CAV hanno delle condizioni molto stringenti come periodi di chiusura ed altro a seconda dei regolamenti comunali.