@Daniele976 ciao
se poni questi problemi a più professionisti, riceverai delle risposte diverse.
Esprimo il mio parere, probabilmente condiviso da pochi, nell'ipotesi che tu stia iniziando l'attività, che questa costituisca l'unica tua attività destinata quindi a crescere nel tempo,e che la gestione sia relativa ad appartamenti in locazione breve tramite Airbnb.
Svolgere l'attività di PM di due appartamenti è compatibile solo con la forma imprenditoriale.
Il rapporto con il proprietario sarà regolato da un mandato con rappresentanza [il PM agisce in nome e per conto del proprietario] che dovrà specificare i servizi svolti nonché le modalità di calcolo e di pagamento.
Ed ecco il primo problema, fondamentale per le conseguenze fiscali e contributive.
La scelta del Codice ATECO.
La gestione dei servizi effettuati da terzi su immobili di proprietà altrui (property management, building management) rientra nel Codice ATECO 68.32.00 Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi.
Sarà direttamente il proprietario che, completato l'iter burocratico, pubblicherà l'annuncio come host "privato", mantenendo a suo carico solo la commissione host (3, 4, 5% più iva in relazione ai termini di cancellazione). Alle prenotazioni Airbnb emetterà fattura a carico del proprietario con l'IVA ordinaria.
Verrà comunicato a Airbnb solo il CF del proprietario perché l'intero canone di locazione (al netto della commissione di Airbnb) sarà riconosciuto al proprietario. Questa scelta anche in vista della prossima applicazione della ritenuta da parte di Airbnb.
Il PM rivestirà il ruolo del Co-host.
Fatturerà al proprietario il suo compenso periodicamente (ad esempio, in occasione della dichiarazione periodica al Comune dell'imposta di soggiorno).
Fiscalmente (ricorrendone i requisiti) potrebbe optare per il regime forfetario (previa verifica di convenienza).
Al Codice ATECO 68.32.00 corrisponde un coefficiente di redditività dell'86%, ma per i primi cinque anni l'imposta sostitutiva è ridotta al 5% (dopo il 15% salvo modifiche).
Sono inoltre obbligatori i contributi previdenziali alla Gestione separata INPS nella misura del 26,23% sul reddito imponibile.
Per chiarezza, a regime, nella sostanza, a fronte di 10.000 euro di ricavi incassati i contributi previdenziali ammontano, s.e., a 2.256 euro, mentre le imposte a 317 euro.
Per una corretta valutazione del Codice ATECO e della fiscalità ti suggerisco la consulenza qualificata di un dottore commercialista.
Buon proseguimento.