Passi giusti?

[Edoardo123]

Ciao a tutti, vorrei aprire un airbnb in un appartamento di proprietà di mio padre e sua sorella. Ho già letto parecchio sulla community ma volevo sapere se fosse tutto corretto o ho dimenticato qualcosa.

- Account airbnb host intestato a mio padre o sua sorella. 

- Conto corrente /paypall  dove far versare gli importi di pagamento intestato o a mio padre o sua sorella.

-Allacci luce/gas intestati sempre alla stessa persona. 

-Registrazione portale alloggiati web per segnalare gli ospiti fatta a stesso nome dell Host. 

-Ho chiesto al mio comune e non ho tasse di soggiorno e nemmeno vincoli o divieti vari su aprire strutture ricettive. 

-Pagamento con cedolare secca a fine anno col totale degli importi ricevuti. 

Ora vorrei sapere, va bene così? Mi manca qualcosa? Gestirei io l airbnb ma farei figurare in tutto mio padre. 

Dovrei procurarmi un POS portatile per eventuali pagamenti sul posto o posso chieder contanti? 

Altre info o consigli sono ben accetti. Grazie a tutti. 

[Angela1056]

Ciao @Edoardo123 , dipende:

- in che Comune/Provincia/Regione sei?

Di solito è il Comune che ti dà l’autorizzazione per l’affitto con un codice con il quale devi registrarti per il      portale Alloggiatiweb della Questura pertinente e sul sito della Regione per i rilevamenti statistici.

- che tipo di affitto scegli?

Locazione o Struttura Ricettiva (tipo B&B, Agriturismo ecc)? 

Per la Locazione devi prevedere anche un contratto scritto in due copie tra il locatario e il locatore da far firmare  al check-in. Eventualmente anche una ricevuta (con marca di bollo di 2 euro sopra i 77,47 euro) su quanto ha pagato l’ospite (senza commissione Airbnb).

- Tutti i « Pagamenti « degli ospiti vanno fatti a Airbnb e arrivano al Host come « Compenso ». 

Secondo me non serve un POS. Piccoli extra per i quali non puoi fare una modifica di prenotazione li puoi riscuotere in contanti al momento del check-in se l’ospite è d’accordo. 

Per re il resto non mi viene in mente altro, sicuramente qualche Host esperto complétera la lista se necessario.

Auguri!

[Edoardo123]

Grazie per la risposta, sono in un comune nell entroterra di Genova, non ho ancora provveduto a registrarmi su alloggiatiweb ma se mi dice così suppongo che dovrò farci un salto per farmi dare il codice al momento della registrazione.

Per quanto riguarda il tipo di affitto pensavo di fare una struttura ricettiva tipo B&B. 

[Gianni265]

Ciao @Edoardo123 ,

quello che stai pensando di fare comporta un sacco di responsabilità nei confronti in primis di perfetti sconosciuti che alloggeranno nella tua struttura affidandosi in toto a te. Se sbagli potrai finire in guai seri. E tu, scusami la schiettezza, parti senza neanche renderti conto che nel sito della Regione Liguria trovi informazioni molto precise ed interlocutori instituzionali per avere tutte le informazioni. Basta cercare su google. Ti dovresti affidare alla community per ottenere delle dritte e dei consigli, importantissimi certo durante la tua attività e ti consiglio di farlo intensamente, ma non in toto per avere un assistente personale che faccia delle ricerche al posto tuo. Ti consiglio di metterti in gioco e cercare le informazioni presso chi ti dà i permessi non in una community di non professionisti che non possono conoscere bene a fondo il tuo caso e che si possono basare su informazioni vecchie.

Un B&B non è un tipo di affitto, è un'altra cosa. Fai delle ricerche per capire cosa è B&B, appartamento ammobiliato ad uso turistico, affittacamere ecc. ecc. Anche qui dentro forse trovi qualcosa. Ti mando qua sotto alcuni link della regione Liguria. 

Buona fortuna!

https://www.regione.liguria.it/homepage/turismo/strutture-ricettive/altre-strutture-ricettive.html

https://www.regione.liguria.it/homepage/turismo/appartamenti-ammobiliati-a-uso-turistico.html

[Edoardo123]

Grazie per le dritte, hai perfettamente ragione, dovrei usare la community in futuro per eventuali problemi ma è mesi che cerco e mi informo e ho pensato di cercar "aiuto" qua visto che tutti me la fanno semplice (commercialisti inclusi).

Grazie comunque per i link della regione darò un occhiata e mi informerò anche lì come hai giustamente detto.

[Gianni265]

@Edoardo123 non sbagli secondo me ad usare la community per le tue esigenze prima dell'apertura, ci sono ottimi consigli anche per quella fase, quindi appunto per i permessi. Non mi affiderei "in toto", o troppo, a questa per faccende legali o burocratiche e cercherei per quanto possibile di arrivare qui con una qualche preparazione in merito. Questo anche per poter capire al meglio dei consigli dati qui per puri amicizia, simpatia e spirito collaborativo: non direi superficiali, spesso sono migliori di quelli che ti danno in molti comuni 😊, ma spesso offerti senza avere l'opportunità, il tempo, di approfondire meglio la tua situazione particolare 😊. Potrebbero trarti in inganno se non riesci a capirli, è tutto il contrario di quello che vuole questa community che mi sembra in generale preparatissima su tutti gli aspetti. 

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Edoardo123 ,

Primo passo :  capire bene quale tipo di " attività " si vuole iniziare a svolgere.

E tu al momento non lo sai, perché altrimenti non useresti i termini " aprire o gestire un Airbnb ".

Airbnb è un portale di intermediazione che mette in contatto domanda ed offerta ed interviene nei pagamenti incassando il pagamento dal viaggiatore ed accreditandolo al gestore o proprietario ( più o meno come Booking , Vrbo o altri ) .

All' interno di Airbnb sono presenti diverse tipologie di offerte che vanno dagli alberghi, alle strutture ricettive extralberghiere ( bed and breakfast, affittacamere, case vacanze...), fino alle case in affitto. 

Le case in affitto non sono strutture ricettive, ma sono da considerarsi alla stregua di affitti normali ( anche se brevi o brevissimi). 

Per aprire una struttura ricettiva le regioni chiedono la SCIA, mente per le locazioni turistiche viene richiesta ( ormai da quasi tutte le regioni) una semplice comunicazione iniziale a cui in molte regioni segue l' assegnazione di un codice regionale.  

Le locazioni, a differenza delle strutture ricettive, non possono offrire servizi ad eccezione dei servizi strettamente inerenti alla locazione stessa. 

Le strutture ricettive rispondono a leggi regionali, mentre le locazioni rispondono a leggi statali e al codice civile ( anche se molte regioni stanno cercando di intervenire e normare la giungla che si è creata con le locazioni turistiche ) .

Questo lungo spiegone solo per dirti che il punto di partenza è capire che cosa vuoi e puoi fare, dopodiché trovare informazioni sarà molto più semplice.

A seconda di quello che vorrai fare cambiano tutti gli aspetti, normativi e fiscali e cambiano anche le risposte al tuo Post.

[Edoardo123]

Ti ringrazio @IsabellaEValerio0 , chiarissima.

Allora cerco di riformulare.. 

Ho un appartamento che vorrei mettere a disposizione per affitti non maggiori ai 30 giorni. Inserendolo su Airbnb. 

Dovrei quindi fare la comunicazione regionale e inserire l'appartamento su Airbnb? 

Grazie 

[IsabellaEValerio0 · Accepted solution]

@Edoardo123 ,

Così va molto meglio! Scusami ma " aprire un Airbnb " non riesco proprio a sentirlo 😎.

La tua regione ha chiamato le locazioni turistiche  "appartamenti ammobiliati ad uso turistico "  ( AAUT ) e le ha definite come unità immobiliari di civile abitazione date in locazione a turisti con contratti di locazione breve aventi durata non superiore a 30 giorni " 

Il link di riferimento è quello inserito da @Gianni265 : 

https://www.regione.liguria.it/homepage/turismo/appartamenti-ammobiliati-a-uso-turistico.html

Esatto, dovrai fare la comunicazione semplice in regione, la regione ti assegnerà il codice CITRA che dovrai esporre sui tuoi annunci e su qualsiasi altra forma pubblicitaria .

Una volta ricevuto il codice dovrai chiedere alla questura competente le credenziali di accesso ad alloggiati web per la registrazione degli " ospiti " ( che nel tuo caso sono conduttori o inquilini ).

La tua regione non prevede ancora la comunicazione dei flussi turistici ai fini ISTAT, ma tieniti aggiornato, perché è già partito un progetto pilota e probabilmente  a breve le cose cambieranno.

Sarebbe opportuno che account, conto corrente e pratiche burocratiche fossero intestate a chi vanta diritti reali sull' immobile, quindi ai propietari oppure a te se stipulate tra voi un contratto d'affitto ( con clausola di sublocazione) o un comodato d'uso. 

Nel primo caso i redditi saranno in capo a tuo padre e sua sorella ( saranno redditi fondiari assoggettabili a cedolare secca ) e nel secondo caso i redditi saranno in capo a te, in qualità di sub locatore o comodatario ( saranno redditi diversi assoggettabili a cedolare secca ) .

Per il POS ( immagino in caso di prenotazioni dirette ) è assolutamente sconsigliato, in quanto, insieme ad altri fattori, potrebbe essere indizio di imprenditorialità. 

In ultimo ti ricordo che , come giustamente evidenziato da  @Angela1056 ,  trattandosi di locazione vige l'obbligo del contratto d'affitto scritto e firmato da locatore e conduttore.

Rivolgiti ad un buon commercialista e chiedi info in regione alle persone giuste ( nel link ci sono gli indirizzi mail ) chiarendo bene quello che vuoi fare e cioè LOCAZIONE! 

Occupati prima di tutte queste cose e crea l' annuncio  soltanto dopo aver capito bene tutto ed aver sbrigato tutte le varie pratiche :

Chi ben comincia è già a metà dell'opera 😉!

[Edoardo123]

Perfetto, direi che ho capito già molto meglio. Ti ringrazio, per la spiegazione dettagliata,mi metterò dietro alla burocrazia che hai elencato. Grazie mille