cedolare secca società

[Stefano1295]

Buonasera a tutti! ho una locazione turistica aperta praticamente da un mese, a Roma, ho ricevuto l'offerta di affitto per tutto il mese di novembre e dicembre, da un azienda che dovrà far soggiornare due dipendenti. La prima domanda è usufruendo io della cedolare secca, posso fare un contratto con un azienda non perdendo l'agevolazione di tale cedolare..... seconda domanda, Oltre i 30 giorni di soggiorno si devo registrare un contratto all'agenzia delle entrate giusto? avrò degli oneri in piu che airbnb non considera?, cosa mi consigliate di fare? …

GRAZIE A TUTTI

[IsabellaEValerio0]

@Stefano1295 ,

Nel caso che descrivi l'applicazione della cedolare secca è controversa.

Stando all' agenzia delle entrate, per poter tassare con cedolare secca, sia il locatore, sia il conduttore devono essere privati e agire al di fuori dell'attività d'impresa. 

Tuttavia diverse sentenze tributarie hanno ribaltato questa interpretazione stabilendo che, per poter tassare con cedolare secca, rileva soltanto la non imprenditorialità del locatore ( e non anche del conduttore).

I contratti di durata superiore ai 30 giorni vanno registrati e la comunicazione di pubblica sicurezza viene assolta con la registrazione, per cui non sono sottoposti all'obbligo di comunicazione attraverso alloggiati web.

Dovrai informarti su che cosa prevede la tua regione: alcune regioni, al superamento dei 30 giorni, o quando si stipulano contratti di natura non turistica, possono richiedere cessazioni o sospensioni della LT regionale.

Nel caso descritto non si tratta di una locazione turistica, avendo la locazione finalità lavorativa.

Potrai ricorrere ad un contratto transitorio ( che può essere anche fatto con una società), che però nei comuni con più di 10000 abitanti i cui accordi territoriali hanno recepito il DPCM del 16/01/17 è a canone concordato e va asseverato - oppure ad un contratto ad uso foresteria.

Quest'ultimo è un contratto atipico, libero sia nel canone, sia nella durata, avente come conduttore una società che affitta l'immobile per poterci fare soggiornare ( anche a rotazione) i propri dipendenti ( calzerebbe a pennello per il tuo caso).

[Stefano1295]

Intanto grazie per la risposta esaustiva, ma rimane il problema che vengo a porti, io sono un privato, che avente locazione turistica fà il classico contratto per "locazione ad uso turistico", pertanto non potro' utilizzare l'uso foresteria in quanto richiede che sia fatta da una società.

Vengo al punto, Se io stipulo il contratto di locazione con i ragazzi che occuperanno l'appartamento per due mesi ma il pagamento viene fatto dalla loro società, che tipo di situazione si viene a creare? essendo che io faccio un contratto tra privati, potrei tranquillamente esercitare il mio diritto di tassazione agevolata con cedolare? o chi paga è quello con cui dovrai stipulare il contratto. Dico questo perchè quando, e se, verranno i ragazzi io firmerò il contratto con loro e non con la compagnia. 

[Walter]

Ciao @Stefano1295  ! Conviene sempre taggare con una @ la persona alla quale ci si rivolge, perché possa ricevere una notifica 😉 come nel caso di @IsabellaEValerio0 

[IsabellaEValerio0 · Accepted solution]

@Stefano1295

Per quanto riguarda intestazione del contratto e intestazione della ricevuta, ( previo accordo tra le parti per una soluzione soddisfacente per tutti) esistono pareri discordanti.

Secondo qualcuno sarebbe lecito intestare il contratto di locazione al lavoratore e la ricevuta non fiscale all’azienda che paga - rimanendo nell’ambito della cedolare secca – mentre secondo altri, contratto e ricevuta devono necessariamente essere intestati allo stesso soggetto (pena nullità della ricevuta) e se anche non lo fossero, si resterebbe comunque al di fuori del perimetro della cedolare, essendo la ricevuta intestata all’azienda (anche col contratto intestato al privato).

A mio modesto parere, trovo corretta e accettabile la prima soluzione e semmai mi dovesse accadere – ammesso e non concesso che a tutti vada bene (le aziende teoricamente necessitano di contratto intestato a loro) – inserirei il lavoratore privato come conduttore e la ricevuta all’azienda e tasserei in tranquillità con cedolare secca.

Ma la cosa che occorre capire è un’altra : non sempre il locatore può scegliere liberamente quale contratto fare e - soprattutto al di sopra dei 30 giorni (ma anche al di sotto a ben vedere) - assume rilevanza la finalità del conduttore.

Il contratto di locazione ad uso turistico (legge 431/1998 e art 53 c.t.) risponde alla finalità esclusivamente turistica (riposo, svago, relax e qualsiasi altra causa voluttuaria) e non si può stipulare a chi affitta per motivi di lavoro, a meno che non si voglia fare un contratto simulato, contrario alla legge.

Alle esigenze lavorative temporanee, risponde invece il contratto transitorio che però non è un contratto libero. Come ho scritto nel commento precedente, potrebbe essere a canone concordato e non sempre è stipulabile : la motivazione deve essere tra quelle elencate negli accordi territoriali ed occorre allegare al contratto la prova attestante la transitorietà (ad esempio il contratto di lavoro).

Se il canone concordato (che porta con sé delle agevolazioni fiscali, come la cedolare secca al 10%) non soddisfa o se le esigenze transitorie non sono coerenti con gli accordi territoriali, l’unica strada percorribile (inserendo come conduttore un privato) è il 4+4 (con accordo di uscita anticipata e termini di disdetta ridotti).

Nel caso da te descritto, se scegli di “fare il salto” verso la locazione lunga, la soluzione migliore è il contratto ad uso foresteria (libero nel canone, nelle clausole e nella durata) inserendo come conduttore l’azienda ( piuttosto se non vuoi rischiare contenziosi con l’Ade, tassa con IRPEF e chiedi un canone che tenga conto di questa tassazione).

Nel contratto ad uso foresteria è il conduttore che deve essere tassativamente una persona giuridica, il locatore può invece essere una persona fisica.

[Raffaela19]

@Stefano1295 

grazie per il tuo post perché mi sta dando la conferma che cercavo, e cioè che le Società in effetti cercano su AirBnB per l'uso Foresteria (che è quello che descrivi).

Sto cercando risposte anche io quindi non sono un'esperta, però le prime cose che mi vengono in mente leggendo il tuo commento sono:

1. Non è vero che non puoi fare un Contratto Uso Foresteria come privato. Il Locatore può assolutamente essere una persona fisica, è il Locatario che deve essere una Società.

2.Quello che secondo me è il punto più spinoso è che se hai una Locazione Turistica lo scopo indicato nel Contratto dovrebbe essere Turistico e non di Lavoro. Quindi in teoria (da quello che ho capito) dovresti cessare la LT per poter fare una Locazione diversa.

Se nel frattempo invece sei riuscito, per favore condividi, sono alla ricerca di info in questo esatto campo. Grazie!