imponibile da dichiarare come host di staze private nell'appartamento dove abito

[Laura264]

Salve a tutti, sono host per airbnb da 9 anni (affitto due stanze nella casa dove abito). Nel fare la dichiarazione dei redditi mi è arrivato il salasso della cedolare secca (su 5320eu tra tasse e acconti arrivo a più di 2000 eu); non ho altro reddito e non ho molte spese da detrarre. Quando ho chiesto aiuto all'asistenza di airbnb nella mail che mi è arrivata c'è una frase che dice "Altri fattori che potresti considerare nel quantificare il reddito imponibile sono: l'AFFITTO DELLO SPAZIO ANZICHè DELLA PROPRIETA', IL NR DI NOTTI PRENOTATE, LO STATO FISCALE, IL REDDITO TOTALE NETTO.  I caf e commercialisti a cui mi sono rivolta non conoscono queste norme e come inserirle sul modello unico. per caso è capitato a qualcuno di voi? conoscete qualche commercialista in grado di potermi fare questo calcolo per l'imponibile. Vi ringrazio in anticipo dell'attenzione accordatami e aspetto informazioni. Grazie ancora.

[Alberto1535]

Gentile @Laura264 buonasera

Suppongo che tu faccia locazione di porzione dell'abitazione di tua proprietà.

Purtroppo i redditi da locazione non beneficiano delle detrazioni di imposta spettanti ad altre tipologie di reddito (es. redditi da lavoro dipendente), di conseguenza, indipendentemente dal reddito da locazione annuo le imposte devono essere pagate sul 100% del canone annuo (se scegli la cedolare secca al 21%) oppure sul 95% del canone annuo (se scegli la tassazione ordinaria IRPEF che ha il primo scaglione tassato al 23%). Se non hai spese da detrarre, scegliere la prima o la seconda è sostanzialmente indifferente. Se invece hai spese da detrarre potrebbe risultare più conveniente la tassazione ordinaria.

Nell'ipotesi della cedolare secca al 21%, il reddito da locazione ufficiale 2023 di 5.320 determina una cedolare secca di 1.117 da pagare integralmente in assenza di acconti di cedolare già corrisposti.

In aggiunta, ci sono da pagare due acconti di cedolare 2024 per il totale di 1.117.

Immagino che, dal 1 gennaio 2024, sui canoni di locazione tramite Airbnb sia applicata una ritenuta fiscale del 21%.

Se il reddito che sarà dichiarato con la dichiarazione presentata nel 2025 corrisponde ai canoni di locazione tramite Airbnb (nella sostanza non dichiari altri redditi se non quelli ricevuti tramite Airbnb), a mio parere puoi anche omettere di versare i due acconti di cedolare 2024 per il totale di 1.117. 

Nella sostanza, si tratterebbe di una duplicazione di acconti con quelli già trattenuti e riversati al Fisco da Airbnb nel corso del 2024.

[Laura264]

Buongiorno Alberto, grazie delle celere risposta. ,Ti informo che io ad inizio anno ho scelto di non applicare la ritenuta da Airbnb quando mi è stato chiesto.

Per caso io ero obbligata per legge visto che sono un LT? (alcuni host sulle community mi dicono di si). 

Se sono obbligata per legge io devo comunque fare una scelta diversa sul portale, oppure il portale mi sta facendo  le  trattenute di default, indipendentemente dalla mia scelta? 

Un'ultima cosa, è solo nel caso che avessi scelto di farmi fare la trattenuta da Airbnb che avrei avuto l'opportunità di non pagare gli anticipi? 

Grazie ancora

[Alberto1535]

@Laura264 buongiorno

Per le locazioni con durata sino a 30 giorni c'è l'obbligo di applicazione della ritenuta fiscale da parte di Airbnb (intermediario che interviene nel pagamento).

Per cui chi fa locazione non ha altra scelta che quella di confermare il SI all'applicazione della ritenuta.

Airbnb la trattiene al momento del bonifico e su ogni prenotazione è possibile rilevare se Airbnb ha trattenuto il 21% a titolo di ritenuta.

Se invece l'host ha richiesto, sotto la sua responsabilità, di non applicare la ritenuta, Airbnb non la applica, come ad esempio nella gestione non imprenditoriale di una struttura ricettiva. E' il caso, quando consentito in forma non imprenditoriale dalle normative regionali, della CAV Casa e appartamenti per vacanza e del B&B. Meno probabile dell'affittacamere, che è generalmente considerato imprenditoriale. 

Il pagamento degli acconti risultanti dalla dichiarazione dei redditi è un obbligo fiscale, ma pagarli due volte non è un obbligo.

Se si fanno solo locazioni tramite Airbnb, e Airbnb applica la ritenuta fiscale, a mio parere è possibile non pagare gli acconti risultanti dalla dichiarazione dei redditi.

Ne ho anche parlato con un funzionario dell'Agenzia delle entrate che concorda su questa impostazione, per cui io non li ho pagati (e sono tranquillo).