Qual valor cobrar?

[Raquel836]

Somos Anfitriões a mais ou menos 1 ano e meio, começamos na pandemia com o anuncio, nosso imóvel fica localizado em Vila Velha - ES, e estamos com bastante dificuldades em estabelecer valores para nosso anuncio... quando começamos no airbnb chegamos a cobrar 90 reais a diária porém tivemos nosso email hackeado e acabamos tendo que refazer todo o anuncio.

a Pergunta é sobre o anuncio de nome ''Excelente Apto 2 Qts aconchegante à 10min da praia link'' -->  https://airbnb.com/h/ibes403  

quando retornamos ao airbnb em março deste ano começamos com um valor de diária bem baixo na casa de 50 reais para poder gerar clientes mais rápido, e estamos aumentando gradativamente, fechamos o mês de julho completo por 70,00 porém ao olhar nossos concorrentes no município, acaba sendo tudo muito confuso... vemos apartamentos incriveis de frente para o mar cobrando muito barato (ao nosso ver) 96, 120... e da mesma forma vemos kitnets sem capricho nenhum cobrando 160, 180... isso gera uma confusão muito grande na hora de pesquisar...

este mês Fizemos diversos investimentos no apartamento, com isto até surpreendemos os hospedes que reservaram antes das reformas, tudo isso para atender todas as comodidades quanto possíveis e agora estamos querendo aumentar o retorno no anuncio chegar a 100 ou 120 mas temos medo de não termos reserva pois quando aumentamos para 85 o numero de visualizações caiu muito porém temos duvida se foi por conta do preço ou por conta de não termos disponibilidade nenhuma para julho...

Vocês Anfritriões mais experientes oque fariam em tal situação?  

[Aline473]

Oi, Raquel!

Bem, eu no começo fiz igual a você, deixei o valor baixinho até atrair os primeiros hóspedes e as primeiras avaliações. Comecei com 50, hoje cobro 130.

Depois que meus anúncios foram ganhando maior visibilidade eu comecei a aumentar os valores.

Com o tempo, você vai perceber que o valor que você escolhe vai atrair um perfil de hóspedes.

Hoje, eu tenho meu perfil de hóspedes em mente e cobro mais alto do que os meus vizinhos. Mas eles pagam e não reclamam; sabe por quê? porque eu coloco todas as comodidades possíveis para que o hóspede se sinta bem e sinta que o seu dinheiro foi bem aplicado.

Coloque roupas de cama bem cheirosas, travesseiros de boa qualidade, uma televisão com canais e se possível SMART, internet boa, deixe um mimosinho dentro da geladeira ou em cima da cama...esse tipo de coisa que o cliente sente que fez um bom negócio e vai te diferenciar da maioria.

Quando eu tinha o preço mais baixo, sempre estava cheia de reservas, porém, não era a qualidade que eu buscava para mim. Decidi subir os preços e hoje sinto que tenho mais lucro e menos dor de cabeça.

Um abraço!

[Laura]

Obrigada por compartilhar sua experiência conosco aqui na Comunidade @Aline473 , essa troca de informações é super importante!

Vou marcar também outros anfitriões para contarem um pouco sobre com eles praticam a questão do preço e que dicas tem para te dar:

@Paiva4 , @Diego1537 , @Thais200 ,  @Hospedagem-PB0 , @Filipe217 , @Ricardo1643

[Ricardo1643]

Olá @Laura e @Raquel836 tudo bem?

Vou colocar minha perspectiva aqui, para tentar contribuir em algo. *Não quer dizer que seja o correto, é só minha perspectiva mesmo para que a Raquel possa analisar se faz sentido no contexto dela.

- No geral, o preço vai depender do seu objetivo e necessidade. 
- O preço vai definir seu público e frequência...
Tenho apartamento que atuo na gestão, no qual a proprietária, prefere alugar cobrar mais alto e por consequência, menor frequência de  locação.
Em contraponto tenho outros apartamentos que aplicamos o valor baseado no que a região cobra, ocorrendo mais locações, por consequência, as contas de consumo aumentam, mais faxinas, etc...

Você precisará analisar os esforços, definir expectativas e como já está fazendo, seguir testando os preços entre mais baixo, médio e mais alo para achar o que mais está de encontro com seus objetivos.

Se assim como eu, no AIRBNB a ferramenta de sugestão de preço na sua região não funciona, você pode usar o site abaixo. O site irá te mostrar a média de preço que é praticado em sua região.
Selecione os imóveis com as mesmas características para conseguir definir seu preço. (ideal é que esteja dentro da média para estar competitiva com os demais. Isso se for o seu objetivo)

https://www.airdna.co/

Espero que o site e as informações te ajude. 

Até Breve.

 

[Diego1537]

Show @Laura, vamos lá...

Oi @Raquel836, tudo bem? Casualmente, eu moro e administro imóveis em Vila Velha também 😃

Achei as colocações da @Aline473 excelentes. Realmente, você vai atraindo e reservando para públicos melhores quando melhora seu espaço.

Assim como o @Ricardo1643, eu também desisti de usar as sugestões de preços do Airbnb, pois o objetivo da plataforma é "reservar rápido" e, na maioria das vezes, isto conflita com o "reservar pelo melhor preço".

Quanto ao AirDna, eu também já usei e não aprovei. Além de ser MUITO caro (aproximadamente R$ 600 reais por cidade pesquisada), ele não tem muitos parâmetros no ES e acaba nos dando uma resposta muito global e generalizado. Por exemplo, se você pesquisar nele, os preços de hospedagens nos bairros Praia da Costa, Itapuã e Itaparica, ele dá a mesma resposta. Pode ser que para o @Ricardo1643 tenha funcionado, mas para a nossa região, o resultado é catastrófico... investimento perdido.

Hoje, eu utilizo a plataforma de preços PRICELABS (www.pricelabs.co). Eles são eficazes na nossa região, trocam meus preços o dia inteiro conforme a procura aumento ou diminui. Ele se integra ao Airbnb, mas não é muito fácil fazer esta integração - se precisar de ajuda estou aqui. 

Por fim, assim como eu falo para todo mundo, vou falar a você também: as plataformas (Airbnb, AirDna, Pricelabs, etc) são apenas um auxílio via robôs que ajudam muuuuuito o nosso trabalho, mas as estratégias e o comando pra esses robôs continua sendo nosso.

Ah! Apenas mais uma sugestão. Achei as fotos muito coloridas. As pessoas gostam de ter a sensação de estar reservando um hotel quando locam via Airbnb e todos os hotéis de boa qualidade tem enxoval de cama e banho sempre brancos. Fiz isto em todos os imóveis que administro e não tem um hóspede que não elogie. Pense nisto!

OBS.: Eu compro de empresas que vendem para hotéis... posso te passar os sites de todos eles se você precisar (é muito mais barato e com melhor qualidade dos que temos aqui no ES).

[Aline473]

Meu sonho @Diego1537 : lençois branquinhos! Aqui em Belém temos um problema seríssimo de água e perdi muitos jogos por isso. Aqui eles amarelam e até macham! haja vanish....eu estava gastando demais para mantê-los brancos; Tive que colocar coloridos contra a vontade, mas escolho cores mais claras pois realmente isso de hotel é super verdade. 

[Raquel836]

Oiii Diego, Adorei as dicas, e vou procurar conhecer melhor o PRICELABs, você que é de vila velha também deve ter notado essa diferenciação de preço que eu comentei, você vê imóveis lindos beira de praia com valores bem abaixo, enquanto também vê imóveis, Super simples até mesmo sem capricho com valores bem altos, como você lida com essa situação?

Quanto as roupas de cama, compramos um novo enxoval mas ficamos com medo do branco por sujar muito, e optamos por cores lisas mas no cinza e tons pastel, sera que funciona também? 

e sim gostaria sim da indicação das empresas que vendem para hoteis.

[Diego1537]

Oi @Raquel836, obrigado 😃

Sim e é normal esta oscilação de preços, pois cada proprietário tem a sua percepção de quanto vale a hospedagem do seu imóvel. A pergunta que vale um milhão é se o cliente também tem a mesma percepção, pois o que vale, no final, sempre será a taxa de ocupação mensal x lucro. Com o Pricelabs, eu nunca mais me preocupei com isto, pois conforme vai reservando, ele aumenta o valor instantaneamente e se estiver com baixa procura, ele reduz até achar o valor "ideal" que as pessoas estão dispostas a pagar pela hospedagem nos meus imóveis.

Para melhorar a percepção de valor dos seu imóvel é muito importante que o seu anúncio esteja 100% preenchido e com informações completas e relevantes para quem as lê ("não encha linguiça" - isto irrita as pessoas).

Além disto, as fotos precisam ser as mais profissionais possíveis (você não precisa pagar um fotógrafo, se não quiser - eu mesmo tiro com um iPhone - mas você precisa se especializar nisto). As fotos são mais importantes que as informações, pois as pessoas compram livros pela capa... então, se ela não gostar da sua foto (principalmente a de capa), ela NÃO irá clicar no seu anúncio para ler as informações. Esse é um dos motivos que eu só tenho enxoval de cama e banho brancos.

Quanto a limpeza do enxoval branco, é muito mais fácil limpar eles do que os coloridos, pois podemos jogar produtos mais fortes e alvejante para limpá-los. Isto não pode ser feito nos coloridos, pois os deixariam manchados. E se manchar, já era, você vai ter que comprar outro, pois ficam com aparência de sujo (mesmo estando limpos) e isto refletirá nas avaliações.

Seguem as lojas que eu compro os enxovais (você encontra elas facilmente no Google):

* Conamore

* Profitel

* G3 Hotelaria

* Mundo do Enxoval

* Dourados Enxovais

* Vida e Cor

[Luciana634]

vc pode me passar os contatos para comprar o enchoval branco

[Diego1537]

Claro @Luciana634 😃

Seguem as lojas que eu compro os enxovais (você encontra elas facilmente no Google):

* Conamore

* Profitel

* G3 Hotelaria

* Mundo do Enxoval

* Dourados Enxovais

* Vida e Cor

[Luciana634]

Obrigada @Diego1537 .

Grande abraço

[Raquel836]

😀

[Gabriela1417]

Oi @Raquel836 ! 

No início também cobrei um valor menor que os outros imóveis do local. Hoje eu faço uma média entre os outros air bnb's próximos ao meu e aos hotéis da região. Também acho importante calcular o custo do imóvel (luz, condomínio, iptu, internet) e dividir esse valor por 30 (que seria o mês) e adicionar esse valor na diária.

Eu uso o preço inteligente, mas determinei um valor mínimo porque o valor recomendado não é compatível com meu investimento.

A medida que eu fui alugando fui aumentando o valor e fazendo melhorias no apartamento ( o que eu também considerei na hora de definir o meu preço). Normalmente os valores aparecem mais baixos porque as pessoas estão tentando alugar rápido os dias mais próximos que não foram alugados.

[Rui-Antonio0]

Tenho um apartamento em Fortaleza a pouco tempo e nao sei wuanto pagar a minha co-anfitriã po? O pagamento e3por loca ao e qual o percentual ou e3mensal e qual o valor. Tambem gostaria de saber quais as atribuicoes do con-anfitriao alem de fazer o checkin e o checkout?