Sou nova em arrendamento

[Amanda-Priscila0]

Estou a iniciar arrendamento de um quarto no meu apartamento já faz 1 mês e não tenho nenhum contato e nenhuma reserva, e normal? Estou fazendo algo errado ?

[Laura]

Oi @Amanda-Priscila0 , seja muito bem vinda aqui na comunidade! Tenho certeza de que os anfitriões por aqui vão te ajudar bastante nesse início.... especialmente a @Denise583 , @Regina1105 e o @Carlos-Alberto64 que sabem muito sobre a plataforma!!

Também marco os queridos @Eliane362 , @Geny81 , @Fabricia11 , @Aline713 e o @Jilmar0 caso eles queiram contribuir também 🙂

Já de início eu iria sugerir mudar a foto de capa para uma que mostrasse o quarto um pouco melhor.... oque vocês acham?

[Denise583 · Accepted solution]

Oi @Amanda-Priscila0 

Seja bem-vinda!

A cumadi @Laura chamou, estou aqui...

Fui no seu anúncio e observei alguns pontos que podem melhorar.

Não sei dizer se são a causa da ausência de reservas, mas tentwremos deixar sua acomodação mais atraente. 

Reserva de quarto, por si só já é algo restrito mesmo compartilhando outros cômodos da residência, o que não é o seu caso.

O hóspede terá somente o quarto para seu uso, e ainda por cima com banheiro compartilhado.

Não é a primeira opção de um hóspede.

Sendo assim é importante tentar agregar o maior número possível de comodidades e atrativos.

Começo falando da arrumação e decoração do quarto.

Imprensar na parede uma cama de casal, não é bada bacana.

Com as fotos em tomadas muito próximas, não dá pra ver de forma clara, como é o quarto, mas veja a possibilidade de fazer um arranjo mais funcional. Talvez a cama ficasse melhor junto à janela, onde está a mesa.

Dessa forma dá pra colocar uma mesinha de cabeceira com luminária ou abajur em cada lado da cama. Pode usar um simples banquinho ou mesmo um toco de árvore. Fica bem original. 

Houve uma boa intenção em colocar uma mesa, porém com o frigobar embaixo, não tem como sentar comodamente.

Além disso, já que o quarto recebe até 2 pessoas, se espera que tenha, ao menos, 2 cadeiras.   

Como vc não disponibiliza a cozinha, seria muitíssimo útil um microondas, assim como copos, pratos, talheres, guardanapos e etc. além de uma cafeteira elétrica, daqurlas pequenas mesmo, e uma garrafa térmica 

Sal e açúcar tbm são bem-vindos.

É apenas o necessário para o hóspede esquentar e comer sua comida. Basta instalar um pequeno armário de parede ou simples prateleiras pra acomodar os utensílios. 

No Airbnb isso se chama "Kitchenette" que é descrito exatamente como um espaço para refrigerar e aquecer alimentos. 

Com isso seu anúncio ganha um diferencial e um atrativo a mais, compensando a falta da cozinha. 

Aqueles fios saindo pela parte debaixo da televisão não dão bom aspecto.

Não sei se entendi direito, mas a porta do quarto tem um recorte com vidro?

Se for isso, instale urgentemente uma cortina pelo lado de dentro ou cubra com algum película bloqueadora. 

Deixe livros e jogos à disposição.

A paleta de cores ficou muito escura e sisuda. 

A cama tem um lindo tom de ébano, no entanto se faz necessário usar as cores como contraponto e deixar o ambiente mais alegre e agradável. 

Esqueça o cinza, preto e similares, use cores alegres, pode ser em tons pastéis ou vibrantes, tanto faz, o importante é ter cor.

Arrume a cama naquele jeito convidativo que dá vontade de afundar. Travesseiros fofos, lençóis de qualidade, de preferência brancos e 100% algodão. Edredom ou manta numa cor bonita, dobrada no terço inferior da cama. Toalhas ficam dobradas ali sobre a cama. 

Para receber o hóspede, cubra com uma colcha na cor crua ou areia e algumas almofadas coloridas. 

Um tapetinho fofo e colorido de cada lado da cama. 

No quarto sugiro uma cortina leve de voil branca ou creme (dá privacidade sem cortar a luz), e uma cortina black-out branca (praqueles que gostam de dormir até mais tarde), instaladas separadamente em varão duplo, pra cada uma correr independente da outra. 

Cuidado com as informações descritas no anúncio. 

Nas Comodidades diz ter geladeira, microondas e chaleira de água quente. Com exceção do frigobar, não há fotos desses itens. 

Diz ter "espaço de trabalho exclusivo". Onde ???!!!

Aquela área com mesa e frigobar não dá pra chamar de "Área de jantar" como está no Tour de fotos. 

Apenas 3 horas para o check-in é muito pouco.

Muita coisa pode atrasar uma viagem, o voo que atrasou, um pneu que furou, engarrafamento, bloqueio das estradas...

Já que vc oferece selfcheck-in, estenda este horário até parte da noite.

Isso atenderia a uma gama muito maior de hóspedes. 

O Airbnb disponibiliza ótimos tutoriais sobre fotos, como arrumar a casa, como criar cantinhos especiais, como melhorar o anúncio...

Muita coisa boa e instrutiva.  

Na Central de Recursos tem muito mais 

Explore o que puder, tenho certeza que será de grande ajuda.

Aqui como anunciar "Quartos"

https://www.airbnb.com.br/help/article/3400

Aqui sobre fotos 

https://www.airbnb.com.br/resources/hosting-homes/a/upgrade-your-listing-photos-46

Arrumar a acomodação

https://www.airbnb.com.br/resources/hosting-homes/a/making-your-home-ready-for-guests-26

https://www.airbnb.com.br/resources/hosting-homes/a/tips-from-airbnb-plus-hosts-how-to-add-thoughtfu...

https://www.airbnb.com.br/resources/hosting-homes/t/delighting-guests-18

  Para ajudar na descrição do espaço

https://www.airbnb.com.br/resources/hosting-homes/a/how-to-write-a-great-description-of-your-place-3....

 https://www.airbnb.com.br/resources/hosting-hom

Então aí vc já tem por onde começar. 

Vou chamar os colegas @Regina1105 e @Carlos-Alberto64 pra colabirar com suas excelentes ideias.

Qqr dúvida é só voltar aqui que nós ajuda kkk.

Abraços    

[Amanda-Priscila0]

Muito obrigada 😊 vou realizar todas estas dicas

[Jilmar0]

Olá @Amanda-Priscila0 !

Seja bem vinda ao mundo da locação!

Penso que a @Denise583 fez excelentes observações e considerações.

Acredito que para maior atratividades as redes sociais também são bons mecanismos para divulgação. Mas é preciso ter um produto atrativo, pois normalmente o hóspede é objetivo e irá escolher um bom custo x benefício.

[Carlos-Alberto64]

Olá     @Amanda-Priscila0 @Laura @Denise583 

Concordo com tudo que Denise disse e acrescento.. 

As fotos precisam ser melhoradas. Para um só quarto não há muito o que mostrar mas seria interessante poder ver o quarto como um todo e não pequenos pedaços.

A foto de capa do anúncio é a única que aparece para o hóspede que pesquisa pelo telemóvel (estima-se que atualmente 80% das pesquisas e reservas são feitas pelo telemóvel). Essa foto precisa ser capaz de motivar esse hóspede a abrir o anúncio para saber mais e depois, talvez, reservar. A sua foto de capa mostra um pedaço de uma cama e uma ponta de uma mesinha. Será essa a melhor foto para colocar na capa?

Você menciona espaço dedicado para trabalhar. Não aparece nas fotos. Se o que você chama de espaço dedicado é a mesinha com o frigobar embaixo cuidado porque o hóspede vai reclamar com a airbnb que vai dar-lhe razão e você terá que reembolsar o hóspede e será penalizada. O que se espera é um espaço dedicado de verdade onde se possa sentar (mesa com cadeira), colocar um notebook e conectar a uma tomada e à Intenet.

Lisboa é linda mas quem pesquisa na airbnb quer saber como é o espaço que vai alugar, talvez como é rua e a fachada do prédio, não como é a entrada do Jardim Zoológico de Lisboa ou seus monumentos. Pessoalmente acho que uma foto da entrada da estação do Metro Jardim Zoológico  seria muito mais útil. Você menciona a estação de Sete Rios mas não toda a gente conhece. Seria útil dizer que nessa estação tem metro e conexão com comboios urbanos e intercidades.

No anúncio diz que tem um pátio/varanda privativo. Mas pelas fotos do quarto não me parece que esse espaço seja privativo do quarto e sim do apartamento e portanto compartilhado e não privativo (outro risco de reclamação por parte do hóspede).

Banheiro compartilhado é certamente um ponto negativo para o hóspede que pesquisa, mas, pior é não saber com quantas pessoas terá que compartilhar e quem mais mora na casa. É fundamental explicar isso para que o hóspede saiba o que esperar.

Faltam regras para definir o que pode ser usado pelo hóspede do resto do apartamento e o que lá pode fazer e não.

Também está pouco claro como funciona o self-checkin se o apartamento é compartilhado. O hóspede entra sozinho no apartamento sem que ninguém mostre/explique nada?  

Você diz que não tem nenhum contato nem reserva mas seu calendário mostra muitas datas bloqueadas este mês e mais adiante. Inclusive, achei estranho, tem meses em que todas as 4as feiras estão bloqueadas. Se não são reservas da airbnb então devem ser de outra plataforma.

O algoritmo de pesquisa da airbnb favorece os anúncios que têm flexibilidade e disponibilidade. Se tem datas bloqueadas o algoritmo empurra seu anúncio mais pro final dos resultados favorecendo aqueles que oferecem mais disponibilidade e flexibilidade. Se essas datas não foram reservadas pela airbnb o algoritmo deduz que deve ser por outra plataforma e, apesar de não admitirem isso, se calhar, empurra ainda mais para o fundo.

Você definiu um mínimo de 2 noites. Por que? Certamente tem demanda de hóspedes que precisam de uma só noite porque estão só de passagem por Lisboa no meio de uma viagem ou vão a Lisboa a trabalho por um dia, ou só precisam mesmo passar uma noite como frequentemente faço eu que moro no Alentejo.

Com um mínimo de 2 noites você perde todas essas possíveis reservas. Adicionalmente, com todas as 4as feiras bloqueadas você limita as reservas a 2ª+3ª ou 5ª+6ª ou seja muito baixa flexibilidade. Sendo que quem vai a trabalho, mesmo que vá ficar 2 noites vai querer voltar para casa na 6ª e então você perde também essas reservas de 2 dias.

Por alguma razão é impossível reservar nos domingos (Anfitrião não disponível). Portanto perde as reservas de quem sim vai ficar 2 noites mas quer chegar no domingo para aproveitar a 2ª e 3ª.

Ou seja, sua política de disponibilização é extremamente rígida, oferece poucas opções e não tem lógica. O algoritmo analisa e quando detecta esse tipo de questão empurra ainda mais pro fundo da pesquisa.

Seu preço de 40€ por noite me parece um pouco alto para um quarto com banheiro compartilhado numa moradia compartilhada. Em Lisboa há hotéis bem razoáveis a cobrar isso por um quarto com banheiro privativo e serviço de hotel. E assim vai mais para o fundo.

O algoritmo também dá preferência para os anúncios com melhor classificação (5*). Para ter uma classificação precisa ter pelo menos 3 avaliações num período de tempo relativamente curto a partir de quando começa a anunciar. Se demorar demais o algoritmo empurrará para o fundo.

Quanto mais para o fundo seu anúncio for, menos chances terá de alugar. E quanto menos alugar mais para o fundo cairá. Um círculo vicioso cruel. Na airbnb aluga mais quem aluga mais.

Você precisa urgentemente  fazer modificações no anúncio que permitam começar a alugar já e alugar frequentemente para ter uma boa quantidade de estadias e de avaliações 5*. Depois disso poderá começar a testar a sensibilidade do mercado ao seu preço etc. Mas no começo é mais importante alugar do que lucrar.

Boa sorte e abraços.

Carlos

[Amanda-Priscila0]

Vou tentar melhorar todos esses pontos .

Em relação às quartas feiras é por causa do meu trabalho e no mínimo 2 noites também sou sozinha e tem dias que faço 12 horas de trabalho ,tenho medo de não conseguir limpar entre entrada e saídas . 

Em relação ao valor sim já pensei em baixar esse valor foi uma sugestão que segui , porém co segui uma reserva com esse valor mas é só pra 19 de junho e então se baixar agora oque acontece ? 

[Amanda-Priscila0]

Eu não entendo o pq do domingo ser bloqueado para reserva , até seria ótimo aos domingos que não trabalho 

[Carlos-Alberto64]

Olá @Amanda-Priscila0 

Recomendo que fale com o suporte para ver porque as reservas nos domingos estão bloqueadas. Quanto às 4as entendo sua posição, mas acho que uma melhor solução seria liberar todas as 4as e ir bloqueando conforme entrarem reservas e sua previsão de disponibilidade para limpar a tempo. As reservas não vão entrar todas ao mesmo tempo. À medida que uma entra você estuda sua agenda de trabalho e vai bloqueando datas no calendário para viabilizar a limpeza. Se entrar uma reserva para 4a e 5a por exemplo você pode bloquear a 3a anterior para limpar. SE na 3a não puder, bloquei a 2a também. Melhor bloquear datas para as quais não tem reservas que perder reservas certas. 

Também pode colocar e check-in para mais tarde (15h é o mais comum) 

[Regina1105]

@Amanda-Priscila0 A mudança no valor da diária não interfere em reservas já efetuadas, a partir de agora é que passa a valer o novo preço.

A plataforma possui um parâmetro de comparação de preços, que você pode usar:

Em menu => ocupação e taxas => preço por noite

Role a tela para baixo e veja que há um gráfico. Em comparar, escolha anúncios parecidos.

Esse é um ótimo parâmetro para saber se a sua precificação está coerente com a da sua região.

[Amanda-Priscila0]

Boa tarde Regina, muito obrigada por me orientar, entretanto a minha preocupação era baixar o valor e o inquilino que já realizou a reserva ver que ficou um valor abaixo que realizou a reserva? Não me traria preocupação?

[Regina1105]

@Amanda-Priscila0 Sinceramente, não me traria preocupação. Os preços são flutuantes e dependem da estratégia de precificação, época do ano, ocupação da região, entre outras coisas. Penso que o hóspede não fará esse tipo de comparação, tampouco exigirá valor menor - se ele reservou, supõe-se que pesquisou e que, naquele momento, a opção era razoável.