Stanza in appartamento uso turistico

[Luca2975]

Buongiorno 🤗

Ho un appartamento composto da cucina, soggiorno, due bagni condivisi e 3 stanze (di cui 1 ci vivo io)

Le altre due sono destinate come ALLOGGIO PER USO TURISTICO (non è un b&b, non c'è partita IVA)

la domanda è: contemporaneamente le due stanze possono essere affittate singolarmente a ospiti diversi, oppure devono essere affittate entrambe ad un unico nucleo abitativo?

Grazie

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Luca2975 buonasera

se non ci sono vincoli nella normativa regionale (e nel Lazio mi pare non ci siano) nulla vieta al proprietario residente di dare in locazione breve porzioni dell'unità immobiliare: le due stanze contemporaneamente a due ospiti diversi oppure allo stesso ospite.

Sulla modalità, credo serviranno tre annunci (la stanza A, la stanza B, le stanze A + B).

Ne troviamo una conferma anche nelle norme fiscali:

Se l’immobile è stato parzialmente locato, i giorni in cui si è verificata la contemporanea locazione di porzioni dell’immobile vanno contati una sola volta.
Esempio:
Sono stipulati più contratti di locazione breve di porzioni di unità abitative:
porzione A, contratto di durata 1° agosto – 16 agosto 2022
porzione B, contratto di durata 10 agosto – 20 agosto 2022
Il totale dei giorni (colonna 3 del quadro B della dichiarazione dei redditi) è di 20.

Suggerirei comunque di seguire con attenzione l'evoluzione del disegno di legge Santanchè sugli affitti brevi, per eventuali vincoli al tuo progetto.

[Luca2975]

Ciao e grazie per la risposta 😊

Il problema nasce dal fatto che parlando direttamente con la responsabile dell'ufficio SUAR del comune di Roma, per loro questa cosa NON è possibile in quanto  diventerebbe assimilata all'attività di affittacamere 😭😭😭😭

Leggendo le varie normative il problema nasce dal fatto che non si riesce a marcare in maniera chiara il limite tra un affitto classico di appartamenti/stanze e un'attività imprenditoriale, 

È anche il fatto di non dare servizi aggiuntivi (come il cambio biancheria e rifacimento delle stanze) non garantisce la NON imprenditorialità.

Quindi a meno che non esca una sentenza o un chiarimento di una qualche normativa, è il comune di Roma ad avere l'ultima parola🤷🤷🤷🤷

[Alberto1535]

@Luca2975 ciao,

la chiave è nella normativa regionale, se questa abbia o meno interferito nel contratto di locazione per finalità turistica previsto dal Codice civile  e dal Codice del Turismo.

Ad esempio, in Emilia Romagna la normativa regionale interferisce fortemente consentendo la locazione turistica in forma non imprenditoriale solo al proprietario, senza alcun residente nell'unità immobiliare, e solo dell'intera unità.

Per contro, la regione Lombardia ha previsto che la locazione per finalità turistica per brevi periodi sia disciplinata, appunto, dal Codice civile, dal Codice del Turismo, nonché dall'art.1 c.2 Legge 431/1998, consentendo correttamente la più ampia libertà al proprietario (ma anche al comodatario o al sublocatore) nel dare in locazione non imprenditoriale l'intero o porzioni dell'immobile, che sia o meno residente.

La definizione di locazione breve (locazione in forma non imprenditoriale con  durata massima di 30 giorni all'anno con il medesimo conduttore) è contenuta nel decreto fiscale 50/2017.

Nella Circolare interpretativa (24/E 2017) l'Agenzia delle entrate precisa:

Circa l’oggetto del contratto, la norma prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative). La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione (Cfr. Circ. n. 26/E/2011).

Leggendo il regolamento della regione Lazio (spero aggiornato):

https://www.regione.lazio.it/sites/default/files/documentazione/TUR-regolamento-14-16-06-2017.pdf

in particolare l'art.12-bis, non avevo riscontrato particolari vincoli alla locazione di alloggi per uso turistico, definiti Gli alloggi per uso turistico sono unità immobiliari ...... o parti di esse.

Aspettiamo interventi da parte di host di Roma.

[Paolo1429]

@Alberto1535 Ottima risposta, ti ringrazio anche io, alcune cose servivano anche a me.

[Salvatore61]

Riprendo l'argomento perchè giorn i fa dei vigili mi hanno contestato la medesima cosa...
Sostengono che io faccia affittacamere (invece ho locazione turistica) solo perchè hanno trovato 2 ospiti diversi con 2 contratti distinti.
Anche io non ho trovato alcuna norma a riguardo, c'è solo una FAQ sul sito del cumune che NON rimanda a nessun articolo di legge.

Credo che dovrebbe essere il comune a dover dimostrare la mia presunta irregolarità facendo riferimento ad una precisa normativa, non il contrario.

Allego la FAQ:

49) D. Cosa prevede il corretto esercizio di un’attività di alloggio turistico? Possono essere “affittate” le singole camere dell’appartamento a soggetti diversi? 

R. No, il corretto esercizio di un alloggio ad uso turistico prevede che l’intero appartamento debba essere concesso per l’ospitalità, non le singole stanze. Eventualmente, l’intero appartamento può essere fruito da un nucleo familiare composto da più persone o da gruppi di persone, purché ricorra un’unica, contestuale prenotazione riferita all’intero appartamento. 

Anche quando l’alloggio ad uso turistico sia esercitato con la modalità parziale, non è legittimo “affittare” le camere destinate all’ospitalità a soggetti diversi aventi prenotazioni distinte. 

Diversamente, si incorre nella sanzione pecuniaria e accessoria per esercizio abusivo dell’attività di affittacamere, priva di titolo. 

[Vincenzo457]

Ciao/ avendo stessa situazione poi posso chiederti come hai risolto? Perché io appunto non ho letto in nessuna legge o regolamento del Lazio il

divieto di affittare singole stanze (sarebbe anche paradossale affittare un alloggio di 200 metri per 2 persone….mica siamo suite di alberghi a 5 stelle) 

grazie 

[Vincenzo457]

Ciao/ avendo identica situazione a Roma posso chiederti poi come hai risolto?

perche’ tranne la Faq qui citata del Comune di Rome non ho trovato nessun divieto normativo all affitto delle singole stanze (leggo poi sotto una interessante circolare dell agenzia delle entrate che lo dichiara possibile)

grazie mille

[Vincenzo457]

Mi pare molto lineare/ io questo divieto nel Lazio di affittare le singole stanze non l ho trovato in nessuna norma