nuova host

Pamela1241
Level 2

nuova host

Ciao a tutti, sono una nuovissima host di Viareggio. Ho finito di ristrutturare la casa a fine Maggio 2023. Credo che sia molto carina, ha anche un piccolo giardino. Non vorrei abbassare troppo il prezzo. sia per non abbassare il mercato e sia perché devo rientrare del grande investimento che ho fatto però non sto riscuotendo grande successo su AIRBNB.  La casa è tutta completamente nuova. Suggerimenti? grazie in anticipo. Pamela

3 Risposte 3
Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Pamela1241 ciao

complimenti per la tua casa. 

Se fosse la mia farei uno scambio di ordine di fotografie: al primo posto metterei la foto dell'esterno dove si vede il cielo perché rende immediatamente l'idea che si tratti di uno spazio esterno, caratteristica non comune che differenzia piacevolmente rispetto a tanti altri alloggi.

Sui prezzi non entro nel merito (non li ho proprio guardati) perché è una scelta esclusiva dell'host che si è dato determinati obiettivi (il mio, quest'anno, è un margine netto pari al 60% dei canoni di locazione lordi) e conosce a fondo le caratteristiche e il valore attribuito alla sua casa. Personalmente non seguo il mercato: ho due periodi di alta stagione (marzo-giugno e settembre-novembre), al termine di ciascuno faccio il punto (numero soggiorni, durata media, numero medio degli ospiti, canoni lordi e, soprattutto, margine netto del periodo) e ragiono sulle strutture di prezzo per il periodo seguente. 

Suggerirei di verificare il tuo posizionamento nei risultati di ricerca.

Almeno per il primo mese l'algoritmo dovrebbe favorire il tuo alloggio, premiandoti con la prima pagina di ricerca.

Ho visto che hai tutto luglio occupato e diversi giorni di agosto, probabilmente locazioni dirette o tramite altri portali.

Certamente due fattori utilizzati dall'algoritmo per il posizionamento sono il costo totale dell'ospite e la disponibilità dell'alloggio.

Se hai scelto dei prezzi più alti rispetto ad alloggi che per l'algoritmo sono simili al tuo (ma come si fa a giudicare che due alloggi sono simili ?)  sarai penalizzata nel posizionamento, ed è poco probabile che l'ospite dopo 3 o 4  pagine di ricerca continui.

Analogamente se hai scarsa disponibilità (come mi pare il tuo caso).

Buon proseguimento.

 

 

Pamela1241
Level 2

Ciao @Alberto1535  grazie mille per aver risposto e per i consigli. Cambierò sicuramente la foto la foto. Le prenotazioni in effetti arrivano anche da altre piattaforme e dirette. Per il discorso prezzi al momento mi e' complicato capire bene in quale fascia devo collocare la casa. Devo fare esperienza. 

grazie

Pamela

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

@Pamela1241 ciao.

Di nulla

Siamo in due mercati completamente diversi, sia per stagionalità che per tipologia di ospiti (io faccio l'anno sulle fiere).

Posso solo aggiungere che i prezzi dipendono molto dal periodo minimo di soggiorno (nel mio caso, 3 notti disincentivate da prezzi più alti, da 4 notti prezzi ordinari) e dal rimborso costi di pulizia (i miei 125,00 euro spesso non sono sufficienti per coprire i costi effettivi di pulizia e lavaggio biancheria da letto e da bagno, per cui conteggio anche una parte dei costi di pulizia nel costo di pernottamento, tanto fiscalmente non cambia nulla).

In altre parole, ho stabilito un canone di locazione complessivo al di sotto del quale non mi conviene affittare.

Leggi gli articoli del Centro Risorse

Preparare la casa per gli ospiti
Consigli di host Airbnb Plus: come qualche premura può fare la differenza
Assistere gli ospiti durante il loro soggiorno