Cedolare secca vs normale tassazione vigente

[Marco1311]

Salve,

C'è qualche membro della communicty che mi può aiutare per capire cosa devo fare per NON scegliere l'opzione della cedolare secca ma sottostare alla normale tassazione vigente per i redditi provenienti dall'afftto?

So che è un caso particolare che nella maggior parte dei casi non avrebbe senso..

Vi ringrazio anticipatamente.

[Giancarlo10]

@Marco1311 

Forse non ho capito bene la domanda. Sei libero di scegliere tu, in concerto col tuo fiscalista, il regime di tassazione del reddito da locazione.
Per ora, come sai, Airbnb non trattiene alcuna aliquota, quindi perchè non dovresti scegliere

[Emily352 · Accepted solution]

La scelta per il regime fiscale ordinario di tassazione, @Marco1311 , si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede (mod. RLI, quadro D, barrando “NO” nella casella riservata alla scelta per la cedolare secca).

In sede dichiarativa, devi semplicemente NON barrare la casella “Cedolare secca” di colonna 11 prevista in ogni specifico rigo del quadro RB del modello Redditi PF o del quadro B del modello 730: il reddito sarà tassato ai fini IRPEF, che è un’imposta progressiva a scaglioni di reddito.

Pertanto, poiché non ti avvali dell’opzione della cedolare secca, l’immobile locato viene tassato secondo le modalità ordinarie (maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il 95% del canone annuo).

In virtù del DL 50/2017, chi loca tramite intermediari che incassano il canone e lo riversano al locatore, subisce una ritenuta del 21% (non applicata da AIRBNB che si è rifiutata di operare la ritenuta, non considerandosi “intermediario”, e, di conseguenza non ha inviato la relativa Certificazione unica (CU).

Tale trattenuta, se decidi di non optare per l’imposta sostitutiva, qualora tu ti  sia, invece, avvalso di un intermediario fisico o online che abbia applicato la ritenuta e versato l’anticipo di imposta all’Agenzia delle Entrate, vale a titolo di acconto IRPEF che andrai poi a conguagliare, in sede dichiarativa, aggiungendo la differenza che devi pagare in base all’aliquota IRPEF (sono 5: dal 23% al 43%) corrispondente al tuo scaglione di reddito.

[Giovanni503]

Giovanni da Brindisi

Buona sera a tutti, @Emily352 , rivolgo la domanda a te in quanto mi dai l'impressioner di essere alquanto afferrata in materia di tassazione dei proventi derivanti da queste attività. Io sono nuovo e ho il problema di sapere come adottare il regime della cedolare secca. Da un fascicolo edito dalla agenzia delle entrate appare evidente che tale regime puo essere adottato, ora, anche per le locazioni brevi (il nostro caso), tant'è vero che gli intermendiari fra noi e i nostri ospiti sono tenuti ad agire quali sostituti d'imposta ed attivarsi a tutte le relative  incombenze  compresa quella di versare entro il 16 di ogni mese il 21% dei compensi relativi del mese precedente, all'agenzia delle entrate.

Quest'ultima particolarità, (quando l'intermediario  (Airbnb) non adempie a questa incombenza) nel predetto fascicolo non è indicata, significa che i citati versamenti mensili noi Host, non dobbiamo farli?  e quindi faremo un versamento unico in sede di dichiarazione dei redditi con il mod. 730?

Mi puoi dare una risposta

[Paola4]

@Giovanni503  esattamente. Dovrai fare la dichiarazione tu per intero per i redditi provenienti da Airbnb o altri intermediari che non appicano ritenuta alla fonte del 21%. 

[Emily352]

@Giovanni503 

Ti confermo quanto scritto da @Paola4 . La ritenuta non la puoi versare tu con il modello F24 e rilasciare la certificazione fiscale del sostituto d’imposta (CU), neanche se lo vuoi, quindi, se ti sei appoggiato ad un intermediario, compresi quelli operanti online non residenti, che ha incassato il canone per te, ma senza applicare la ritenuta, non puoi versarla tu, perché a versare la ritenuta (21%) e a trasmettere i dati è solo chi effettua attività di intermediazione intervenendo nel pagamento dei canoni derivanti dai contratti brevi, assumendo la qualifica di sostituto d’imposta.

Dal punto di visto operativo, posto che AIRBNB si è chiamata fuori dall’adempimento, non cambia nulla rispetto al passato. Dove non c’è ritenuta alla fonte né CU, si continuano ad applicare le solite regole fiscali: dichiarazioni dei proventi derivanti dalla locazione breve nel quadro B (mod. 730) o RB (mod. Redditi) della dichiarazione dei redditi, con opzione o meno per la cedolare secca.

[Giovanni503]

@Emily352 

Ti ringrazio per i chiarimenti, quindi visto che Airbnb si è chiamata fuori da tale incombenza, e volendo io utilizzare la "Cedolare secca" mi comporto come segue: all'arrivo faccio sottoscrivere agli ospiti un contrattino breve per il periodo di soggiorno, a fine anno la sommatoria di tutti i contratti li dichiaro  e li allego nel mod 730 dichiarando di voler adottare la "cedolare secca". E' la procedura giusta?

[Luca694]

CIao, 

vi posso chiedere supporto per capire se eventuali affitti su airbnb che superano i 30gg possono rientrare in cedolare secca o vanno a reddito normale e devono essere tassati secondo gli scaglio IRPEF?

Grazie mille

L

[Ada-and-Sergio0]

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@Luca694  ha scritto:

CIao, 

vi posso chiedere supporto per capire se eventuali affitti su airbnb che superano i 30gg possono rientrare in cedolare secca o vanno a reddito normale e devono essere tassati secondo gli scaglio IRPEF?

Grazie mille

L

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@Luca694  non importa la durata. Puoi optare per la tassazione ordinaria o, se sussistono le condizioni, per la cedolare a prescindere dalla durata del contratto. La differenza è che superando i 30gg, il contratto è soggetto a registrazione entro 30gg dalla stipula o inizio locazione, per cui la scelta la devi fare al momento della registrazione, anzichè in dichiarazione dei redditi. 

[Silvia716]

Buongiorno ho affittato per la prima volta su airbnb l'anno scorso. In sede di dichiarazione dei redditi quest'anno il caf non mi permette di optare per la cedolare secca, considerando i proventi come redditi da attività occasionali. Dicono che ci vuole un documento che chiamano "certificazione dell'intermediario", in questo caso airbnb. Qualcuno mi saprebbe spiegare cos'è e dove si trova? Grazie.

[Salvatore199]

@Silvia716 

Non c’é nessuna certificazione dell’intermediario (airbnb ha contestato la legge e per il momento non rilascia nulla).

... e comunque non c’entra niente.

Per optare per la cedolare secca, basta spuntare l’apposita casella nel quadro fabbricati, nel rigo dove indichi l’importo dell’affitto.

Questo ovviamente, se sei proprietaria.

Se invece sei tu locataria e fai subaffitto, allora effettivamente i tuoi redditi vanno nel quadro D “redditi diversi” (dove però ci dovrebbe essere analoga possibilitá di selezionare la cedolare secca).

[Silvia716]

Grazie @Salvatore199 per la risposta. Purtroppo dal caf sono stati irremovibili e non mi riescono a motivare questa decisione. Mi hanno solo consigliato di cercare un altro consulente.

Sono proprietaria dell'immobile, registrato come locazione turistica all'ufficio del comune. Al caf ho consegnato le ricevute. Forse dovevo consegnare anche i contratti d'affitto? Deve essere indicato da qualche parte l'opzione della cedolare secca? Grazie ancora a chi mi riesce a dare una spiegazione. 

[Salvatore199]

@Silvia716 

Ti consiglio anche io di cercarti un altro CAF.

Da un punto di vista fiscale, sei tu che devi dire a loro cosa dichiari, e non devi presentare nessun giustificativo.

La dichiarazione dei redditi si chiama appunto così: DICHIARAZIONE, quindi sul fronte redditi, il CAF non deve e non può verificare nulla.

Quindi é tuo compito/onere, fare le cose correttamente.

Se sei proprietaria, i redditi da affitto si inseriscono nel quadro “B” (fabbricati), subito sotto il rigo dove viene riportato l’immobile e la sua rendita catastale.

Quindi, devi TU, verificare quanto effettivamente hai maturato nell’anno come reddito da affitto (facendo la somma dei contratti di affitto, o delle ricevute, o come te li sei segnati non importa, e al CAF dire:

- ho redditi da affitto per quella casa per euro XXXX e per YYY giorni di occupazione (la differenza con 365 saranno i giorni che la casa  rimasta a disposizione e servirá a compilare il rigo successivo); nel rigo dove sono stati indicati i redditi, c’é una casella, che se spuntata ti permette di optare per la cedolare secca.

Non é difficile.

Se prendi un modello 730 e leggi le istruzioni del quadro “B” (cosa che probabilmente il tuo CAF non ha fatto), vedrai che anche se un pò ridondante nelle istruzioni c’è comunque tutto.

Ovviamente, ricevute e contratti (e tutto il resto) deve essere in regola, nel caso l’agenzia delle entrate in futuro ti faccia un accertamento.

L’unica responsabile sul lato redditi sei tu.

Il CAF o il commercialista sono corresponsabili sul fronte delle ritenute (es. scontrini farmacie e spese mediche, per capirci) in quanto devono accertare la correttezza del documento che vanno a recepire.

Ma per i redditi non hanno la possibilitá di controllare nulla, perché il dichiarante potrebbe sempre omettere qualcosa (spero che questo concetto sia chiaro: se ho affittato 30 volte ne posso anche dichiarare solo 10... se ho affittato tramite tre portali, posso sempre portare i documenti solo di uno, ecc. ecc.)

[Silvia716]

Grazie @Salvatore199 , mi rivolgerò di sicuramente ad un altro caf. 

[Ada-and-Sergio0]

@Silvia716 Concordo con Salvatore. Cambiare caf immediatamente. Questi fanno più danni della grandine.