E' possibile calibrare il prezzo dell'affitto partendo dal compenso netto che desidero?

[Roberto924]

ciao vorrei capire esattamente quale sarà il mio compenso netto per calibrare il prezzo di una certa offerta.

ad esemio, se voglio guadagnare netti 1000 euro per una settimana, quale dovrà essere il prezzo giornaliero da pubblicare?

grazie

rb

[Susanna0]

@Roberto924, il prezzo che tu pubblichi al giorno include solo le tue commissioni di Airbnb, che decidi tu a seconda dei tuoi termini di cancellazione (3-4-5% + Iva). 
Le commissioni del guest vengono aggiunte e tu non le vedi neppure.

Quindi, per avere un netto di 1000, aggiungici le spese (condominiali, utenze, internet, tasse, ecc) e dividi per il numero dei giorni.
Magari aumenta il prezzo al giorno in modo da poter fare uno sconto settimanale per chi prenota una settimana intera.

[Salvatore199 · Accepted solution]

@Roberto924

dipende da cosa intendi per NETTO.

Dal ricavato dell'affitto dovrai detrarre:

- la commissione dell'intermediario (Airbnb)

- le eventuali spese accessorie (dalle pulizie se non le fai tu direttamente, e che variano ovviamente in base a quanti soggiorni faresti nella settimana, alle utenze, non quantificabili a priori, ai costi diversi come condominio, IMU, ecc., ecc.)

- le imposte sul reddito (o cedolare secca al 21% o imposta media di cui solo tu puoi supporre l'aliquota, sulla base dei tuoi redditi complessivi).

Comunque, per semplificare, per ottenere 1000 euro/settimana, puliti in tasca, considerando:

- un solo soggiorno, quindi una sola sessione di pulizie (-30 euro)

- una commissione Airbnb al 3% (3,66% con l'Iva, corrispondenti a ca. 53 euro)

- la cedolare secca al 21% (corrispondenti a ca. 307 sul ricavo dell'affitto)

- un forfait di spese giornaliere (utenze e varie) di 10 euro (corrispondente quindi a -70 euro per settimana)

- nessun ulteriore costo (IMU o condominio o altro)...

il prezzo base al giorno (lato host) dovrebbe essere di 208 euro, che diventano 239 euro lato ospite (considerando le commissioni a suo carico del 12% + iva).

208 x 7 = 1.460 - 30 pulizie - 53 commissione airbnb - 70 utenze e varie = 1.306  - 306 cedolare secca = 1.000

[Roberto924]

Wow, grazie Salvatore. Visto che sei così ferrato ne approfitto per farti fare un altro calcolo. L'ultimo, promesso.

Volendo incassare netti 700 euro per l'affitto di una settimana (lato mio), quanto dovrei far pagare al giorno (lato ospite)?
GRAZIE!

[Roberto924]

Non so se è corretto ma ho fatto la proporzione e verrebbe 167 euro al giorno

[Salvatore199]

@Roberto924

se gli altri paramenti restano uguali (30 euro di pulizie e 10 euro/giorno di utenze), il valore per ottenere 700 euro diventa: 152 (174 per l'ospite):

152 x 7 = 1062, - 30 pulizie, - 39 comm airbnb, -70 utenze, - 223 cedolare (21% su 1062) = 700

😉

[Salvatore199]

@Roberto924

una precisazione: l'aumento lato ospite ci pensa airbnb ad applicarlo.

Quindi la domanda dovrebbe essere:

"... quanto verrebbe a pagare l'ospite?".

e non

"...quanto dovrei far pagare al giorno (lato ospite)?"

Tu metti il tuo costo giornaliero (ad es. 152) e airbnb aggiungerà le sue commissioni al conto finale dell'ospite.

[Gabriella184]

@Salvatore199Ciao Salvatore, scusa se approfitto anch'io della tua esperienza e gentilezza, ma ho spesso serie difficoltà a capire come impostare il prezzo di affitto per la mia casa.

Ti ringrazio per quanto hai scritto a @Roberto924 mi aiuta molto, ma vorrei anche capire se tu pensi che il prezzo base al giorno lato host (come dici tu) sia da intendersi senza supplementi.

Mi spiego meglio, ogni volta cerco di impostare un prezzo a settimana che possa essere valido sia che vengano solo 2 ospiti, sia che soggiornino 8 ospiti (che sarebbe il massimo della capienza della mia casa) e mi sembra di n on riuscire mai a calibrare bene.

Mi sembra che io non riesca a rientrare dalle spese se ospito solo 3 persone, ad esempio. Purtroppo non riesco a capire dove sbaglio.

Dal tuo esempio mi sembra di capire che si deve impostare il prezzo per 1 ospite a notte che moltiplicato per 7 corrisponda alla cifra a settimana che vogliamo ottenere, corretto? Quindi a parte le pulizie non dobbiamo fare nessun supplemento per ulteriori ospiti dopo 1/2 o 3 ecc?

Ho capito bene?

Grazie sin d'ora se potrai rispondermi

Gabriella

[Salvatore199]

@Gabriella184

Io ho risposto a @Roberto924 in termini oggettivi (un mero calcolo matematico), per determinare - a ritroso - un prezzo giornaliero che possa generare un “utile netto” di un certo importo.

Non sono entrato nel merito (e non avrei potuto) se tale prezzo sia giusto, corretto, soddisfacente per tutti (host e guest).

Quello che chiedi tu é diverso e, se vogliamo, più complesso, perchë entrano in gioco valutazioni sia oggettive che soggettive, e che puoi fare solo avendo a disposizione poù rlementi di valutazione.

Intanto chiariamo che il prezzo può essere tarato in base al numero di ospiti; nel tuo caso da 1 a 8 (hai una caserma?). Puoi stabilire un costo “base” (ad esempio da 1 a 4 ospiti sempre lo stesso, poniamo come esempio 100) e poi un costo aggiuntivo poniamo di 25 per ogni ospite in più: quindi 1,2,3,4 ospiti pagano 100, 5 pagano 125, 6 pagano 150, 7 pagano 175 e 8 pagano 200.

Ovviamente la cosa più difficile é individuare il valore corretto del prezzo base (che nell’esempio ho indicato in 100) e che sia il giusto equilibrio per te e per gli ospiti, in base a quello che offri e che ti faccia stare sul mercato.

Per individuare il valore giusto per te, devi considerare, come detto in precedenza, la commissione Airbnb, le eventuali spese di pulizia (se non le fai tu direttamente), i possibili consumi  e soprattutto l’imposta da pagare (cedolare secca o aliquota media).

[Salvatore199]

@Gabriella184

Dopo aver scritto il commento precedente sono andato a vedere il tuo annuncio, e ho visto che già fai esattamente come ti ho suggerito (prezzo base per i primi 1-4 ospiti, e poi un tot per gli ospiti aggiuntivi).

Tieni conto che le spese effettive in funzione del numero di ospiti, le puoi calcolare in modo molto approssimativo: di sicuro avrai un costo per il lavaggio di lenzuola e asciugamani, anche se abbastanza relativo (la lavatrice che devi mandare per due o per tre non credo cambi in modo significativo, e se hai un costo aggiuntivo di 20 euro a persona, sicuramente ci rientri.

Cosí come per i possibili costi legati ai consumi.

Quindi il valore più importante da individuare é quello base, tenendo conto però che, come dicevo, deve essere un giusto compromesso tra le tue esigenze e quelle degli ospiti.

In ogni caso, non devi stare mai cosí bassa da evere il dubbio di non rientrarci, e nello stesso tempo rendere realmente prenotabile la casa.

Se resta vuota di sicuro hai solo i costi fissi.

[Gabriella184]

@Salvatore199Grazie Salvatore, dopo aver letto il tuo messaggio a @Roberto924 ho provato a cambiare le tariffe che prima risultavano essere troppo basse per riuscire a coprire i costi base...

Vediamo cosa succederà...

Ti ringrazio molto! Grazie per la pazienza e la disponibilità

ciao