In qualità di Host Airbnb come Vi trovate con gli altri portali e come interagite?

[Erika-Adele0]

Ciao, siamo nuovi e recentissimi host. Abbiamo incominciato a inserire il ns. annuncio solo su Airbnb, con il quale ci troviamo molto bene e abbiamo ottenuto parecchie prenotazioni. Addirittura fin da subito. Tantè che per un periodo, abbiamo dovuto sospendere l'annuncio, non essendo sicuri di poter disporre dell'appartamento che era in ristrutturazione. Dal 18 dicembre 2019 invece , abbiamo riattivato e aperto il calendario e man mano stiamo capendo, i pregi e le commissioni. Da qualche giorno, ci siamo iscritti anche su altri portali e qui incominciano a sorgere delle problematiche.

Sincronizziamo o no i calendari?

Come poter gestire i prezzi, che per ogni portale vengono proposti in modo differente?

Quali sono le commissioni complete che dovremo riconoscere al portale?

Come mai dagli altri portali, non riceviamo richieste?

Sarebbe corretto utilizzare un unico strumento di gestione oppure meglio di no?

Alcuni di loro, apparentemente non hanno costi, ma sono affidabili?

Con quale portale sarebbe meglio collaborare?

Insomma.... grazie del Vs. aiuto.

Andrea

[Michele1008]

Ciao @Erika-Adele0 

benvenuto.

Per quanto riguarda la sincronizzazione dei calendari tra i vari portali non è il massimo, io avevo iniziato così, poi tra bug ed altre problematiche perdevo più tempo a ricontrollare tutto che altro, per cui ho deciso di gestirli manualmente, anche per non avere problemi e non far perdere tempo agli altri.

Per quanto riguarda le tue domande sui prezzi degli altri portali, ti posso dire che orientativamente sono uguali o quasi, tranne che per Booking il quale chiede l'intera commissione all'host (circa il 18%).

Per quanto riguarda le richieste che sono inferiori negli altri portali è da ricondurre al fatto che non sono così visibili come Airbnb, è normale.

Quelli senza costo, ovviamente non sono affidabili proprio perchè non vi è un servizio "post-vendita" e non vi sono le recensioni (non ti nascondo però che ogni tanto li utilizzo ma cerco di cautelarmi).

Ciao Michele

[Erika-Adele0]

Grazie mille Michele, per il tuo contributo. Andrea

[Michele1008]

Ciao @Erika-Adele0 figurati, per il futuro quando vuoi rivolgerti direttamente a qualcuno all'interno del post, dovresti digitare il simbolo "@", dopo di che ti si aprono a tendina tutti i nomi ivi presenti e quindi puoi scegliere quello/i a cui ti vuoi rivolgere, così che a colui/coloro arriva la notifica, se non fai così potrebbero non leggerti.

In bocca al lupo. Michele

[Erika-Adele0]

Grazie @Michele1008 , sei gentilissimo per i tuoi consigli, che come vedi ho immediatamente appreso ed adottato. Buon week end. Andrea

[Francesco1198]

Ciao @Erika-Adele0  e @Michele1008 ,

booking ha in generale più visibilità di Airbnb. Andate a vedere quanti su android store quanti hanno scaricato la app di Airbnb e quanti quella di booking. Dipende poi da cosa si offre, dalla zona, dal periodo, da campagne pubblicitarie ecc. ecc.. La situazione pu cambiare da mese a mese. La commissione booking è di solito del 15%, 16,3% se decidi di ricevere i pagamenti tramite la piattaforma. Io direi che il più visibili è Booking, poi Airbnb e poi tutti gli altri. Bisogna poi considerare la visibilità in rapporto con la concorrenza. 

@Erika-Adele0 se il tuo annuncio funziona molto bene qui non vedo urgenza di metterlo in altri siti. Non saresti l'unico ad avere un gran successo e ad utilizzare un solo sito. In certe zone e per certe tipologie, ogni tanto funziona meglio uno, ogni tanto l'altro. Tieni presente due cose. Se hai iniziato su Airbnb è più difficile carburare in altri siti perchè questi altri avranno un calendario già in parte occupato, il primo dove inizi di solito (se è buono come lo è Airbnb) è quello che funzionerà meglio per un bel pò. Seconda cosa, non so altri siti ma credo un poco si, Airbnb aiuta molto i nuovi annunci: tra un poco forse senza questi aiuti noterai dei cali. Per questo è molto importante migliorare, movimentare ed aggiornare spesso l'annuncio. Ho visto solo le foto, la casa è molto bella ma 99 foto sono veramente eccessive. Ci sono troppi dettagli, rendering e mi sembrano inutili le foto con le spiegazioni del funzionamento dei pouff letto. Ci vogliono tante foto ma quelle giuste. Lo stesso vale per la descrizione, ok ampia ma non un poema. 

Ritornando agli altri portali, ok che se vai bene qui non hai urgenza ma è sempre consigliabile usarli. Non puoi mai sapere cosa funzionerà meglio in futuro ed essere presenti in molti ti tutela molto di più. In alcuni poi qualche prenotazione la dovrai ricevere sicuro perchè seppur magari meno funzionano molto bene. A parte booking, i migliori sono homeaway, casvacanza, tripadvisor e non mi dilungo molto. Ce ne sono altri, puoi provare. Molti hanno la sincronizzazione del calendario, a me funziona bene, è molto difficile che tu avendo una sola casa possa ricevere due prenotazioni per lo stesso identico periodo distanti una decina di minuti l'una dall'altra: in quel caso, ed in certi portali di più, potresti avere dei problemi perchè la sincronizzazione non è proprio istantanea. Per quanto riesci, è sempre consigliabile fare manualmente il prima possibile. 

Non capisco a quali portali gratis ti riferisci, alcuni forse lo sembrano e ti chiedono un abbonamento annuale. Altri sembrano gratis ma in realtà fanno pagare l'ospite. Non esiste un portale stile Airbnb che prende le prenotazioni ed è gratis. Eviterei di andare in quelli poco conosciuti. Ci sono tanti siti gratis dove puoi pubblicizzarti come se mettessi un cartellone in strada. Quindi subito, che per me funziona molto bene, idealista, immobiliare e casa ad esempio ma appunto sono siti solo pubblicitari che hanno nessuna o quasi garanzia: le regole del gioco le devi decidere ed imporre te, se sei capace e chiedi le cose giuste alla fine è rischioso più o meno tanto quanto siti più evoluti. 

Ciao e buona fortuna!

[Erika-Adele0]

Grazie @Francesco1198 . Hai fornito un riscontro completo e dettagliato. Rifletterò sulle tue considerazioni.

Saluti Andrea

[Salvatore199]

@Erika-Adele0 

A meno di avere decine di portali, se si mette l'annuncio su 2/3 (i più significativi), la sincronizzazione dei calendari funziona, senza bisogno di affidarsi a sistemi esterni, che sono da preferire appunto se si hanno più proprietà e molteplici calendari. La sincronizzazione (almeno dalla mia esperienza) funziona bene; forse con un gap temporale che non saprei quantificare (ma credo entro l'ora) che a meno di avere un hotel, difficilmente dovrebbe generare problemi.

Per quanto riguarda i prezzi, se i portali hanno un diverso livello commissionale, bisogna prima decidere se si vuole ottenere un allineamento dei prezzi per il viaggiatore oppure come nostro introito.

Non si possono ottenere entrambi i risultati.

Esempio classico: Airbnb prende 4% all'host e 14% al guest, Booking 18% all'host.

Questo significa che, ad esempio su 100 euro, con Airbnb l'host prende 96 e il guest paga 114.

Con Booking il guest paga 100 e l'host prende 82.

Quindi, più o meno (i numeri sopra sono approssimativi) se metti a 100 su Airbnb dovrai mettere ca. 114 su Booking per avere una sorta di equilibrio.

[Erika-Adele0]

Grazie @Salvatore199 , incomincio a comprendere sempre meglio il tutto. In effetti ho solo una proprietà da affittare , ma la mia principale preoccupazione è la prenotazione immediata. Vorrei evitare brutte figure o problemi inutili. Spero che il tutto si limiti a casi rarissimi. E farò attenzione a verificare i calendari nell'immediato. Gentilissimo. Buon week end. Andrea

[Salvatore199]

@Erika-Adele0 

La prenotazione immediata, benché suggerita (anzi, "spinta") da Airbnb ed automatica e non modificabile su Booking, in realtà sarebbe da evitare per chi affitta un appartamento e non è un hotel.

Proprio dal punto di vista "concettuale" (e di sicurezza, prudenza, ecc. ecc.) chi affitta una casa non dovrebbe atteggiarsi a struttura ricettiva come un hotel.

A prescindere dalle problematiche di sincronizzazione, sarebbe sempre opportuno valutare per quanto possibile chi è il futuro inquilino della vostra casa.

Questo per evitare problematiche di varia natura, che se avete tempo e voglia di ricercare proprio in queste pagine, potrete trovare numerose.

Ma finchè va tutto bene, nessuno si preoccupa, salvo poi pentirsi dopo.

😉

[Francesco1198]

Ciao @Salvatore199, 

non vedo niente di male nella prenotazione immediata per le locazioni. Si tratta solo di normale organizzazione, avere una casa pronta per essere locata. Se metti in affitto una casa per un contratto di 8 anni sei disposto a corrette cifre e condizioni ad iniziare la locazione anche domani, e così fanno tutti, allora perchè no con le locazioni brevi? 

p.s. sui rischi sono in pieno d'accordo. Si rischia sempre. Ciao

[Francesco1198]

Ciao @Erika-Adele0 ,

decidi te in base a quello che ti fa comodo. Puoi avere successo con o senza prenotazione immediata, in certi portali è obbligatoria. In generale se la scegli, qui ed in altri portali dove puoi, sei favorito ma puoi certo avere successo senza. 

Per evitare brutte figure o problemi devi saperti organizzare ed essere sempre pronto. Airbnb, ed altri portali, ti aiutano perchè si può scegliere di ricevere prenotazioni immediate ma solo con un anticipo di 1 giorno o di più proprio per permetterti di organizzarti bene. 

Ciao

[Salvatore199]

@Erika-Adele0, @Francesco1198 

Ovviamente, ognuno fa come meglio crede, su questo non ci piove.

Nell'evidenziare che la prenotazione immediata è un aspetto più consono a strutture ricettive alberghiere, ho evitato di riportare quelle che potrebbero essere le problematiche da un punto di vista fiscale e normativo, limitandomi ad evidenziare l'aspetto di opportunità, considerato che si parla della vostra casa. 

Ci si dimentica spesso, in questo contesto "Airbnb", che si parla di affitti, e non di ospitalità alberghiera.

Ma il discorso è troppo lungo e complesso per essere affrontato in questa sede.

Ognuno è libero di comportarsi come meglio crede, assumendosene ovviamente le responsabilità.

[Francesco1198]

Ciao @Salvatore199 ,

sono d'accordo che potemmo parlarne all'infinito. Ma anche no. Non esistono impedimenti fiscali e normativi nel preparare la casa in un giorno o anche meno. Esistono solo se si vuole vivere di paure e pregiudizi, ed infatti si tratta solo di interpretazioni al limite che prevedono fantasticherie che fino a che non sono dimostrate non esistono. 

La differenza tra ospitalità alberghiera e locazione c'è e sono d'accordo che molti specialmente qui dentro non la colgano mettendo in primis se stessi e gli ospiti a rischio, tuttavia è evidente che questa differenza non sta assolutamente nel tempo di preparazione. A meno che non ci si trovi appunto davanti a pregiudizi e fantasticherie (ben possibili in caso di controlli ma non esiste e mai ho sentito che per prenotazione immediata abbiano potuto contestare qualcosa) e semmai altri evidenti fatti che nulla c'entrano. Negare questo, dire che locazione non potrebbe essere perchè sei in grado di preparare la casa velocemente, significa semplicemente negare dei chiari diritti tra l'altro ben espressi in tante leggi, giurisprudenza, consuetudini ecc. Ti ripeto, a qualcuno verrebbe mai in mente di contestarti qualcosa se metti un annuncio per un affitto lungo promettendo a certe condizioni di poter iniziare la locazione anche domani? No, e allora il discorso è ancora più corto. 

Ciao

[Salvatore199]

@Francesco1198 

Difficilmente potrai avere notizie di contestazioni basate su un unico aspetto, sia questo l’utilizzo di lavanderie industriali, o quello del check-in/check-out affidato a terzi, così come le pulizie affidate a terzi, un certo numero di case, pubblicità, ecc ecc.

Diciamo pure che in caso di accertamenti da parte della GdF, ad insindacabile giudizio di chi effettua l’accertamento, va valutata come viene svolta la cosa, nell’ottica di valutare alla fine l’eventuale imprenditorialitá.

Quindi possiamo dire che la prenotazione immediata si addice maggiormente ad una attivitá ricettiva piuttosto che ad un classico affitto.

Questo non vuole dire assolutamente che non sia fattibile.

Personalmente, valutando tutto (anche le considerazioni di opportunitá, prudenza e sicurezza che condividevi) , credo che interloquire preventivamente con la persona a cui darai le chiavi della tua casa sia preferibile.

Chiudo ribadendo la premessa del mio messaggio precedente: ognuno può fare come meglio crede, ovviamente assumendosene le responsabilitá.