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Pour plus de lisibilité voici les différentes parties de ce post :
- Avant de vous lancer dans la location, vérifiez bien
- Quelles démarches administratives doit-on faire pour louer un bien en location saisonnière ?
- Caractéristiques de la location sur Airbnb
- Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
- Choix du type d’hébergement sur Airbnb
- Résidence principale ou secondaire ou hébergement non résidentiel ?
- Logement entier / Résidence secondaire
- Logement entier / Résidence principale et règle des 120 jours
- Chambre privée / Résidence principale
- ***Cas particulier des annexes à votre résidence principale ***
- Les outils de régulation existants et les sanctions encourues en cas de manquement
- Tableau de synthèse
Avant de vous lancer dans la location, vérifiez bien :
Si le logement fait partie d'une copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise. La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé touristique. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33175
Si vous êtes locataire, vous devez en plus
- Obtenir l'autorisation écrite de votre propriétaire. Sous-louer son logement sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail. Le locataire peut en outre être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice
- Ne pas appliquer un loyer supérieur au vôtre. En cas de sous-location partielle du logement, c’est le prix du loyer au mètre carré qui est pris en compte. Le montant du loyer au m2 de surface habitable demandé pour la sous-location ne peut pas dépasser celui demandé au locataire principal. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806569#:~:text=Le%20locataire%20ne%20pe...
- Vérifiez que votre logement n’est pas un logement social. La location d’un logement social comme meublé de tourisme est interdite en toute circonstance. Elle est susceptible de justifier la résiliation du bail.
Il est également conseillé de vérifier quelles sont les règles relatives aux meublés de tourisme dans votre commune, car certaines peuvent être très contraignantes. On va en parler plus bas.
Si le bien était auparavant en location nue et si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l’Administration Fiscale et procéder au remboursement de l’économie d’impôt générée par ce déficit (si économie d’impôt il y a eu). Sans cela, le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé.
Attention, si vous êtes fonctionnaires, vous avez le droit d’avoir le statut de LMNP mais pas celui de LMP. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038923251/#:~:text=%2DLe%20fonctionnaire%2...
Quelles démarches administratives doit-on faire pour louer un bien en location saisonnière ?
NUMERO SIRET
L’obligation d’obtenir un numéro SIRET s’applique à tous les loueurs, professionnels et non professionnels, quel que soit le type de bien proposé en location (même pour une chambre privée). Attention pour les « chambres d’hôte », ce n’est pas la même activité, et donc la déclaration est différente (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17452)
Voir plus loin pour les différences entre chambre d’hôte, chambre privée, meublé de tourisme.
L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien en location. L'inscription doit intervenir en théorie dans les 15 jours du début de la location, mais dans les faits ils sont souples sur le délai. Attention à la date de début d’activité choisie, c’est généralement la date d’achat du bien pour pouvoir déduire toutes les factures (dans le cas d’une imposition au frais réel).
Cette démarche permettra :
- d'obtenir un numéro SIRET
- de faire connaître l'existence de cette activité
- d'indiquer le régime d'imposition choisi , réel ou micro-BIC (Si vous êtes en indivision, le régime sera obligatoirement au réel)
Le site pour s’inscrire est https://www.infogreffe.fr/formalites-entreprise/formalitesdgfip.html
Si vous êtes en indivision, il ne faudra pas cocher « LMNP » mais « Indivision » au début de la procédure (colonne de gauche)
DEMARCHES EN MAIRIE
Les démarches en mairie vont varier selon le type de bien proposé et sa localisation. Voici les principales démarches nécessaires :
- Aucune démarche nécessaire (ex : chambre privées, résidences principales dans certaines communes)
- Déclaration (résidences secondaires, résidences principales dans certaines communes, annexes ou dépendances) -> Ne donne pas nécessairement un n° d’enregistrement, cela dépends des communes
- Obtention d’un numéro d’enregistrement -> attribué automatiquement par les communes qui l’ont mis en place lors de la déclaration
- Autorisation de changement d’usage -> accordée parfois sous condition, ex : pour 1 seul bien, pour une durée limitée, contre de la compensation, etc
- Compensation -> compenser la perte de surface habitable due à la mise en la location de courte de durée par la création d’une nouvelle surface similaire dédiée à la location classique
Pour en savoir plus : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043 et https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/09.02.2022_GuideReglementationMeubleTourismeCommune...
En pratique, cette déclaration doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n° 14004. Dans certaines communes, la déclaration peut être remplie directement en ligne.
N’hésitez pas à parcourir internet qui regorge d’informations à ce sujet (privilégiez les sources officielles bien sûr, la loi change vite à ce sujet).
Voici des infographies claires relatives à la location de logements entiers qui pourront vous aider selon votre situation. https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/GPL395y2
Caractéristiques de la location sur Airbnb
La location sur Airbnb est généralement ce qu’on appelle de la location saisonnière, ce dont on va parler ici. La location saisonnière, ou touristique, se distingue du bail d’habitation selon 2 critères (https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme):
- Le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
- La location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne
Avec Airbnb il est aussi possible de faire un bail mobilité, qui peut durer jusqu’à 10 mois, mais c’est un autre sujet. https://www.airbnb.fr/d/bailmobilite
Les biens mis en location sur Airbnb sont généralement ce qu’on appelle des « meublés de tourisme », mais il peut aussi s’agir de « chambres privées », ou encore de « chambres d’hôtes ».
Ces termes désignent des choses différentes, avec des règles différentes, notamment le terme chambre d’hôte qui est réglementé et dont l’utilisation abusive est interdite (voir plus loin).
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Le Code du Tourisme (Art D-324-1) définit le meublé de tourisme comme un hébergement (maison ou appartement) meublé (à la différence d’une location nue) destiné à la location (de quelques jours à plusieurs mois) et à une clientèle de passage (ne pouvant y élire leur domicile principal).
Les meublés de tourisme peuvent faire l’objet d’un classement ou d’une labellisation, mais cela reste facultatif. https://www.jedeclaremonmeuble.com/classement-meuble-de-tourisme/
Un meublé de tourisme doit être une maison ou un appartement reposant sur des fondations, et ne doit pas être démontable ni transportable. Ainsi, la majorité des hébergements dits « insolites » (cabanes, bulles, roulottes…) n’ayant pas les caractéristiques d’une maison classique, ces derniers ne sont pas considérés comme des meublés de tourisme et ne doivent pas nécessairement se conformer aux règles des meublés (mobilier, etc), mais ne peuvent pas non plus être classés. https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme
Ils sont néanmoins soumis aux règles de la location saisonnière et aux mêmes obligations déclaratives (SIRET et mairie).
Attention, le meublé de tourisme n’a pas vocation à uniquement accueillir des touristes. Possibilité de louer à une clientèle professionnelle ou tout autre personne de passage qui n’y élit pas domicile. Ces locations se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, car ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs.
Pour être considéré comme un meublé, un logement doit être « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.»
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779183/
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret : (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030967884/#:~:text=Dans%20les%20r%C3%A9sum%C3%A9s-...
« Le mobilier d'un logement meublé (…) comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »
Il est impératif de mettre à disposition tout le mobilier listé, faute de quoi la location peut être requalifiée en location nue par l’administration fiscale (imposition en revenus fonciers et contraintes relatives à la résiliation du bail).
Les critères pour qu’un logement soit décent concernent différents aspects (surface et volume minimum selon le nombre de personnes, éclairage, chauffage, sanitaire, salubrité, sécurité, etc). Ils sont décrits ici :
Et là https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043819221/
Choix du type d’hébergement sur Airbnb
Sur Airbnb, vous avez le choix entre plusieurs types d’hébergements au moment de créer votre annonce. La caractérisation de votre bien permet de cibler le bon public et de permettre aux voyageurs de faire leur choix selon leurs envies. Si vous vous êtes trompés, pas de panique, vous pouvez y revenir plus tard dans les paramètres de votre annonce, section « Détails de l’annonce ».
Voici les infos concernant les différences entre logement entier, chambre privée, et chambre partagée. https://www.airbnb.fr/help/article/317/s%C3%A9lectionner-un-type-de-logement
Et voici celles concernant les catégories : https://www.airbnb.fr/resources/hosting-homes/a/how-to-define-what-kind-of-space-youre-hosting-361
Il n'y a pas de mauvaise réponse, tant que vous donnez aux voyageurs une idée précise de ce qui les attend s'ils réservent votre logement.
ATTENTION le terme de chambre d’hôte est règlementé. Si vous louez une chambre chez vous, c’est plus probablement une chambre privée. La chambre d’hôte est définie à l’article L. 324-3 du code du tourisme : « les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ». Les prestations doivent être au moins 3 parmi les suivantes : le petit déjeuner, ménage en cours de séjour, fourniture du linge de maison, service de réception des locataires. Fournir juste les draps, ou le ménage en fin de séjour ne fait pas de votre activité une chambre d’hôte.
ATTENTION L’utilisation du terme chambre d’hôte est interdite si ce n’en est pas une.
Renseignez-vous ici pour en savoir plus : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/appellations-chambres-dhotes-chambres-chez-lhabitant-et-gites
Si vous avez une chambre d’hôte, le statut est différent de celui de LMNP. La chambre d’hôte doit être déclarée en mairie via le formulaire CERFA N° 13566*03.
Résidence principale ou secondaire ou hébergement non résidentiel ?
Vous trouverez des détails sur cette page : https://www.airbnb.fr/help/article/1383/h%C3%A9bergement-responsable-en-france
En résumé :
- Résidence principale => Chez vous, là où vous vivez plus de 8 mois par an
- Hébergement non résidentiel => Uniquement si vous fournissez au moins 3 prestations para-hôtelières (le petit déjeuner, ménage en cours de séjour, fourniture du linge de maison, ou service de réception des locataires). Dans ce cas vous êtes probablement une chambre d’hôte, ou un professionnel de l’hébergement et vous n’avez pas besoin de ce tuto 😉
- Résidence secondaire => Tous les autres biens, même si vous n’y allez jamais, même si c’est une annexe de votre maison (voir plus bas pour plus de détails sur les annexes).
Selon si vous louez votre résidence principale ou pas, ce ne sont pas les mêmes règles qui s’appliquent, notamment concernant la durée possible de location et les démarches à effectuer pour pouvoir louer.
Si vous louez le logement ou une partie du logement dans lequel vous habitez au moins 8 mois par an alors vous louez votre résidence principale. Dans ce cas, soit vous louez juste une chambre (chambre privée ou partagée) soit vous louez votre maison entière (meublé de tourisme), et vous serez limité à 120 jours par an.
Tout autre logement que votre résidence principale que vous louez sera à noter sur Airbnb comme « résidence secondaire » pour ne pas avoir la limite des 120 jours, même si vous n’y allez jamais et qu’il est uniquement dédié à la location (sauf si vous fournissez des prestations para-hôtelières).
Logement entier / Résidence secondaire
Il est obligatoire de déclarer votre meublé de tourisme en mairie. La procédure pour le faire dépend de la commune dans laquelle se trouve le bien.
3 procédures existent :
- Certaines très grandes villes obligent le propriétaire à demander une autorisation de changement d'usage, avant toute chose. Il s'agit notamment Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.
- Les autres grandes villes (communes de plus de 200 000 habitants et communes situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne) obligent le propriétaire à faire une déclaration, puis à demander une autorisation de changement d'usage. Mais toute autre commune peut décider d'appliquer cette procédure.
- Dans toutes les autres villes, le propriétaire doit faire une déclaration.
Interrogez votre mairie pour savoir quelle procédure est en vigueur.
En principe un service de télé-déclaration doit être mis en place par la commune. La déclaration donne lieu à la délivrance immédiate par la commune d'un numéro de déclaration constitué de treize caractères comprenant notamment du code postal de la commune. L’obtention d’un numéro d’enregistrement ne vaut pas autorisation de changement d’usage ; il s’agit de deux démarches indépendantes dont les finalités sont différentes.
Renseignez-vous ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043
Logement entier / Résidence principale et règle des 120 jours
Déclaration en mairie :
En général, il n'est pas nécessaire de faire de démarches en mairie pour mettre en location sa résidence principale.
MAIS certaines communes obligent le propriétaire à déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration. Il s'agit notamment à ce jour de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours. (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33175)
Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si votre commune a mis en place cette procédure et savoir comment procéder, si tel est le cas.
Limite des 120 jours :
Si vous louez votre résidence principale en entier en location saisonnière (à l’usage exclusif du locataire, vous n’y êtes pas), alors vous êtes limités à 120 jours de location par année civile, c’est-à-dire entre le 1er janvier et le 31 décembre.
Tout simplement parce que pour qu’une résidence soit considérée comme résidence principale, vous devez y vivre 8 mois par an (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Or si vous la louez, vous n’y vivez pas. Donc 12 mois – 8 mois = 4 mois = 120 jours.
De ce fait, louer un logement plus de 120 jours fait perdre son caractère de résidence principale au bien concerné, de sorte que le régime de la résidence secondaire devient applicable.
Cette durée peut uniquement être dépassée pour cause d'obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure : Événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s'exonérer d'une obligation, d'un engagement ou d'une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d'assurance, décès du salarié pour un contrat de travail...). (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33175)
Chambre privée / Résidence principale
Une chambre chez l’habitant est une partie d’un local d’habitation constituant la résidence principale du loueur. Elle ne correspond pas à la définition du meublé de tourisme ni à la chambre d’hôte.
La location d’une partie de votre logement résidence principale ne nécessite à ce jour pas de déclaration préalable.
https://www.paris.fr/pages/meubles-touristiques-3637 et https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme
En revanche il est nécessaire de s’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce.
Vous n’avez pas de limite des 120 jours en ce qui concerne la location d’une partie de votre résidence principale.
***Cas particulier des annexes à votre résidence principale ***
On parle ici du cas d’une location d’un hébergement meublé entier, à l’usage exclusif du locataire, au sein de la résidence principale du loueur (cas d’une grange située sur le terrain de la résidence principale du loueur par exemple).
Lorsque cet hébergement peut être considéré comme un meublé de tourisme (s’il correspond à la définition du meublé de tourisme), alors il est soumis à l’obligation de déclaration en mairie et à l’obligation d’enregistrement pour les communes ayant mis en place une telle procédure. https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme
On trouve un complément d’information sur le site de la ville de Paris : « Si les locaux annexes sont distincts de votre résidence principale (comme pourrait l’être une chambre de service ou un local contigu mais indépendant), ils ne sont pas considérés comme faisant partie de la même unité de logement que votre résidence principale. Pour les louer en meublé de tourisme, il convient donc d’entreprendre (les démarches relatives à la location de sa résidence secondaire). https://www.paris.fr/pages/meubles-touristiques-3637
=> Donc en théorie, vous êtes censés faire les démarches comme pour une résidence secondaire
CEPENDANT
Ce qui entre en compte dans la définition de votre habitation principale est défini ici : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/110-PGP.html/identifiant%3DBOI-IF-TH-20-20-20-20201222 . La notio...
Donc vous pourriez choisir de louer cette dépendance comme tout ou partie de votre résidence principale. Pour pouvoir faire cela vous devriez quand même pouvoir justifier de parties communes comme une entrée, un jardin, ou autre, et, bien sûr, avoir exactement la même adresse. C’est border, et dans les villes avec un strict contrôle, ça pourrait ne pas passer. Surtout à Paris, étant donné qu’ils ont clairement écrit que non. Mais dans la plupart des communes cette situation est mal connue / maitrisée. Le mieux est de vous renseigner avant en contactant votre commune ou votre centre des impôts, comme ça, selon leur réponse, vous êtes fixés (et conservez trace de leur réponse comme ça vous vous êtes couverts en cas de problème).
En définitive, vous avez plusieurs options :
- Considérer votre annexe comme partie de votre résidence principale, et donc la louer comme « chambre privée » sur airbnb. Alors vous n’aurez pas de déclaration en mairie, et pas de limitation des 120 jours. Mais en cochant cette option sur Airbnb vous ne ciblerez pas le public qui chercherait un logement indépendant. Si vous souhaitez la faire apparaitre quand même comme logement entier, alors :
* Vous devrez cocher « résidence secondaire » sur Airbnb, mais sachez que cette information sera transmise à l’administration dans le cadre de la loi Elan, et que, si vous n’avez pas fait de déclaration en mairie, vous serez passible d’une amende. Pour savoir ce que vous risquez, voyez plus loin le tableau des amendes applicables. Pour savoir quelles infos sont transmises par airbnb à l’administration, c’est ici : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000039313169/2019-11-06/#LEGITEXT000039313169
* Si vous louez peu, vous pouvez aussi indiquer que c’est votre résidence principale en logement entier sur airbnb. Vous devrez alors effectuer les démarches que votre commune exige, le cas échéant, pour la location d’une résidence principale, et serez limité au 120 jours. Mais vous n’aurez pas le changement d’usage. (Évidemment cela ne peut pas fonctionner si à coté vous louez aussi votre résidence principale via une autre annonce)
- Considérer votre annexe comme résidence secondaire, et donc faire les démarches nécessaires en mairie. Dans ce cas, pas de limite des 120 jours non plus. Mais vous serez soumis aux éventuelles contraintes de location de la résidence secondaire (par exemple, compensation, ou changement d’usage accordé, parfois valide pour quelques années seulement). Si votre commune n’applique pas de changement d’usage, cela me semble être la meilleure option, ainsi vous êtes surs d’être en conformité avec la loi 🙂
Les outils de régulation existants et les sanctions encourues en cas de manquement
Tableau de synthèse
