Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

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Toulon, France
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 Bonjour tout le monde,

 

Je me suis dis qu'un article concernant la fiscalité spécifique de la location meublée pouvait en interresser certains.

C'est mon activité principale (et ma seule activité) et j'ai remarqué au fil du temps que bien souvent les mêmes questions revenaient quant aux formalités ou au modalités de déclarations fiscales.

 

J'ai essayé de faire quelque chose de simple et d'imagé, en donnat quelques exemples.

Bien sûr, il y aurait beaucoup à approfondir selon les cas particuliers, mais cela donne déjà de bonnes bases sur lesquelles se pencher et des pistes pour chercher de votre coté !

(Ces informations s'adrassent plutôt à un investisseur qu'un propriétaire louant sa résidence principale, les choix fiscaux n'étant pas tout à fait les mêmes).

 

1/ Les formalités :

 

Contrairement à la location vide qui ne demande aucune démarche préalable particulière, la location meublée impose de respecter certaines formalités. Rien de bien compliqué, mais un oubli pourrait entraîner un rappel désagréable de la part de l'administration fiscale.

Dans les 15 jours suivant le début de votre activité, celle ci doit être déclarée auprès des greffes du tribunal de commerce. Ceci est valable pour toutes les catégories de loueurs meublés, qu'ils soient professionnels ou non. Vous remplirez un formulaire "P0" qui vous permettra d'obtenir un numéro SIRET correspondant à votre activité de loueur.
Vous ne serez pas reconnu comme professionnel pour autant mais serez tout de même assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprise, ce qui est l'objectif principal de cet enregistrement.
En contrepartie, la taxe d'habitation (qui vous sera probablement appellée) ne sera pas à regler, dans la mesure ou la CFE est acquitée. (une seule CFE, peu importe le nombre de logements.)


2/ L'imposition :

C'est incontestablement le plus grand avantage de la location meublée. Oui, l'imposition est plus favorable dans le cadre d'une location meublée que celui d'une location vide. Il existe deux manières de déclarer ses revenus meublés. Vous pouvez opter pour l'abattement forfaitaire, ou la déclaration au réel.



Choix n° 1: L'abattement forfaitaire

Si vous choisissez de déclarer vos revenus en profitant de l'abattement forfaitaire, il sera plus élevé en meublé (50%) qu'en vide (30%). Cela signifie que le même revenu locatif générera beaucoup moins d’impôts en location meublée car votre assiette d'imposition sera plus basse. Par exemple :


Vous louez vide.
Votre revenu locatif annuel est de 10000.00€.
Votre abattement forfaitaire est de 30%.
Vous serez imposé sur la base de 7000.00€
Si vous êtes imposé à 30%, vous paierez 2100€ d'impôts sur l'année

Vous louez meublé.
Votre revenu locatif annuel est de 10000.00€.
Votre abattement forfaitaire est de 50%.
Vous serez imposé sur la base de 5000.00€
Si êtes imposé à 30%, vous paierez 1500€ d'impôts sur l'année

Quel que soit votre taux d'imposition (complètement fictif pour cet exemple), vous paierez mathématiquement moins d'impôts. La base imposée diminue, le total de l'impôt diminue lui aussi.

L'abattement forfaitaire a pour avantage d'être simple et facilement mise en oeuvre par un investisseur. Il n'y a pas de formalisme complexe dans la déclaration et cela nécessite pas non plus de connaissances comptables poussées. Cela représente une bonne alternative pour démarrer une activité.



Choix n° 2: La déclaration au réel

Si vous choisissez de déclarer vos revenus au réel, seuls les frais que vous avez réellement engagés pourront être déduit de votre résultat. Dans ce cas, la location meublée bénéficie également d'avantages exclusifs et intéressants :



- La déduction des frais de notaire : En meublé, vous pouvez déduire de votre résultat locatif l'intégralité des frais de notaire payés à l'achat. Bien souvent, le montant global représente l'équivalent d'une année de loyer. Année pendant laquelle vous ne paierez donc aucun impôt (CSG/IR) sur vos revenus locatifs. D'autre part, tout déficit (résultat négatif) est reportable sur les 10 années à venir.

- La déduction des frais d'agence : En meublé, vous pouvez également déduire de votre résultat locatif l'intégralité des frais d'agence payés à l'achat. Une fois encore, le montant représente souvent l'équivalent d'une année de loyer. Egalement reportable sur les 10 années à venir en cas de déficit.

- L'amortissement : Pour simplifier au maximum, un amortissement est une somme que l'on met de coté chaque année en prévision d'un remplacement de matériel lié à son usure normale: On estime la durée de vie de l'objet en années, on divise son prix par le nombre d'années obtenues, puis on enlève chaque année cette somme du résultat imposable.
Par exemple : Un boulanger qui achète un four d'une valeur de 20000.00€ estime sa durée de vie à 10ans. Il pourra déduire chaque année 2000€ de son résultat en prévision du remplacement du matériel dans 10 ans.
Le même mécanisme existe dans le cadre de la location meublée. Evidemment, quelle que soit la durée d'amortissement choisir, elle ne correspondra à rien de "réaliste" comme pour le four du boulanger. On ne remplace pas complètement les bâtiments tous les 30, 40 ou 50 ans. Il s'agit simplement d'un des avantages fiscaux réservés aux meublés, toutefois très encadré et soumis à des règles strictes.
Pour finir, ces amortissements sont reportables chaque année, sans aucune limite de durée.



D'une manière générale, le choix de la déclaration au réel est beaucoup plus complexe dans son application que l'abattement forfaitaire. Elle implique des connaissances comptables poussées et un formalisme de déclaration particulier, puis l'édition d'un bilan et d'un compte de résultat.
Là ou un seul feuillet simple suffit pour l'abattement forfaitaire, pas moins de 8 feuillets complexes sont nécessaires pour la déclaration au réel.
L'utilisation des amortissements implique quant à elle de tenir un registre précis. Il faut d'autre part décomposer les différents éléments qui composent l'appartement (peinture/électricité/cloisons/agencements ...) et les amortir de manière séparée sur des durées distinctes.

Fiscalement plus avantageux, cela implique d'avoir en tête un montage fiscal précis et détaillé ainsi que les services obligatoires d'un comptable.

 

 

Voilà pour les principes généraux, en espérant que cela ait pu aider quelqu'un 🙂

74 Réponses

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Provence-Alpes-Côte d'Azur, France
Level 5

Bonjour gregory, je rajouterai que si votre logement est classé, il me semble que vous ne serez imposable que de 30% de vos revenus.

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Toulon, France
Level 10

Vous avez tout à fait raison @Antoine74

Dans le cadre d'une location meublée de tourisme classée, l'abatement forfaitaire est de 70%.

Malgrès tout, il est également possible de choisir la déclaration au réel, même sans société, ou SCI.
Cela peut être bien plus avantageux, si vous venez d'acheter l'appartement, ou que vous avez entrepris de lourds travaux, par exemple 🙂

Beaucoup ignorent cette possibilité, ou n'en connaissent plutôt que très mal les modalités. 
Ce qui fait que, bien souvent, l'abattement forfaitage est choisi "par défaut" sans se poser plus de questions, alors qu'il serait judicieux de faire un véritable comparatif comptable sur de bonnes bases 😉

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Annecy, France
Level 10

@GregBnb0@Antoine74

Ppssssttttt !... c'est exactement 71 % pour les logements classés !

pourquoi ce chiffre batard ?  Allez savoir ....

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Provence-Alpes-Côte d'Azur, France
Level 5

C'est pour cela que j'ai fait classer le mien.

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Saumur, France
Level 10

@Antoine74

 

On fait comment pour faire classer son bien? Il faut être monument historique?

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Annecy, France
Level 10

@Celine26

Il s'agit d'un organisme ( que tu payes, evidemment ) qui vient chez toi, qui regarde partout, tout en cochant des cases ( machine à laver, nombre d'orreillers etc...) et ensuite classe ton logement en lui attribuant des etoiles ( et oui encore ...) , ce classement est valable 5 ans .

ça tient à peu de chose parfois ... pour avoir une étoile supplementaire, j'avais le choix entre rajouter un faitout, ou un etendage à linge ! 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Provence-Alpes-Côte d'Azur, France
Level 5

Non pas du tout, mon appartement ne fait pas partie des monuments historiques de cassis, sérieusement, j'ai demandé à l'office du tourisme de cassis de me classer.

Ils font une visite , et voyent si le logement rempli les conditions pour avoir une deux trois  ou quatre étoiles, selon l'équipement.

Le prix varie selon la surface. Pour 69 m2 j'ai payé 150 euros et j'ai obtenu 2 étoiles valable 5 ans, j'ai refusé la troisième.

Mais d'autres organismes peuvent faire le classement faut voir sur Internet.

Cdlt.

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Saumur, France
Level 10

Haha @Antoine74 @Beatrice30  Je n'ai pas compris "classé" dans le même sens. Ce doit être parce que j'habite à côté d'un site "classé" au Patrimoine de l'Unesco ;-)))

Ha oui, c'est ça qu'on voit sur certaines annonces: "logement touristique classé x *".

T'es classée Beatrice?

 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Provence-Alpes-Côte d'Azur, France
Level 5

C'est exactement comme pour les hotels

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Annecy, France
Level 10

@Celine26

Oui, mon logement est classé ! Mais plus tu as d'etoiles et plus la TS monte .

@Antoine74

150€ ?! Pas cher ... nous ça nous a couté 250€ pour 28m2 ! 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Saint-Hilaire-de-Riez, France
Level 2

Bonjour,

 

Céline dit "Oui, mon logement est classé ! Mais plus tu as d'etoiles et plus la TS monte "

Je comprends pas, pouvez vous m'espliquer votre phrase.

TS = ?

Taxe en fonction des étoiles !!!

Merci de m'expliquer

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Petit Bourg, Guadeloupe
Level 2

Bonjour,

Je voudrais connaître les références de la base juridique pour ne pas avoir à payer la taxe d'habitation, car en 2016 j'ai payé la taxe d'habitation et la CFE. De plus quelles sont les bases juridiques qui précisent que l'abattement est de 70% ?

 

Merci pour  votre éclairage. 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Toulon, France
Level 10

Bonjour @Christine0

 

C'est une bonne question que vous posez. 

 

Voilà ce qui est dit sur le site des impôts :

 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F42

 

Personnes imposables:

 

Vous êtes imposable que vous soyez propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.

La taxe d'habitation est établie pour l'année entière d'après votre situation au 1er janvier. Même si vous déménagez en cours d'année, vous restez imposable à l'adresse où vous habitiez au 1er janvier.

La taxe est due même si vous n'occupez pas le logement ou si vous y faites de brefs séjours.

 

En tant que loueur meublé, vous n'êtes ni occupant, ni logé à titre gracieux, ni locataire et vous ne vous réservez pas non plus la possibilité de faire de "brefs séjours" dans le logement (si vous louez toute l'année, bien sûr. Faute de quoi vous serez bien redevable de la taxe.) 

 

Pour ma part, la contestation a été faire auprès du service des impôts avec comme base probante mon avis de CFE, la copie de mon agenda des réservations, mon attestation d'enregistrement comme LMNP (loueur meublé non professionnel) et la page de mon bilan comptable concernant l'appartement. 

 

Le dégrèvement total m'a été accordé. 

 

 

Pour ce qui est de l'abattement, il est de 71% uniquement pour les locations meublées de tourisme classées (voir discussion plus haut). C'est 50% dans les locations meublées non classées. 

 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

 

Régime micro BIC :

 

Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 33 200 €, le régime "micro-BIC" (micro-entreprise) s'applique.

Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.

 

En espérant vous avoir aidé 🙂 

Très bonne journée à vous, 

 

Gregory 

Re: Fiscalité du loueur meublé - Grand principes

dans
Paris, France
Level 10

Bonjour @GregBnb0

 

Quand on declare au reel avec un siret, y a t'il une TVA a payer en plus.

Nous avons declarer au réel en micro BIC.

 

Cordialement

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