Verhuur in Amsterdam/60 dagen

[Olaf-And-Mark0]

Goedemorgen,

Zijn hier mensen die weten hoe jeals officieel B&B omgaat met de nieuwe 60 dagen teller van Airbnb in samenwerking met gemeente Amsterdam. Zijn officieel geregistreerd maar kan straks maar 60 dagen verhuren via deze site!

[Sven14]

Het is geen vergunning maar een melding voor de BnB in de eigen woning. 

Zoals al vaker vermeld in deze draad, geldt de 60-dagen teller alleen bij "gehele woning".

Verhuur je een deel van je eigen woning, dan zal je die al als prive kamer of gedeelde kamer moeten adverteren om geen teller te krijgen. Verhuurders en gasten bieden/vragen doorgaans maximale privacy en daar wordt meer voor gevraagd/betaald.. Liever (adverteren als) een gehele woning dus. Dat kan zeker als de kamer een onafhankelijke toegang heeft en voorzien is van alle basis-voorzieningen: slaapkamer, toilet, badkamer, keuken/kitchette. Maar dan komt de 60-dagen teller op de site.

Gemeente en Airbnb lijken hier langs elkaar heen te praten. Het is natuurlijk niet zo dat wat als een gehele woning geadverteerd wordt, ook in juridische zin een gehele woning is. En alleen als het in juridische zin een gehele (zelfstandige) woning is geldt dat je die alleen gedurende 60-dagen mag verhuren (mits het je eigen woning is!!) of dat ie alleen met een short-stay vergunning verhuurd mag worden.

Nu stelt de wethouder dat als een deel van een woning zich kwalificeert als een zelfstandige woning, dat het dan ook een zelfstandige woning is. Dat is NIET juist. Het is wel zo dat als je een deel van je woning als WOONRUIMTE verhuurt en dat verhuurde gedeelte is te kwalificeren als een zelfstandige woonruimte, dat DAN de regels voor de verhuur van zelfstandige woonruimte gelden en anders die van onzelfstandige woonruimte. Maar het is niet zo dat wanneer je een deel van je eigen woning als BnB verhuurt, dat er dan een toetsing aan de regels van verhuur van woonruimte (al dan niet zelfstandig) plaatsvindt. 

We hebben nu het probleem dat de gemeente Amsterdam iedere als "gehele woning" geadverteerde woonruimte als een zelfstandige woonruimte beschouwt. Een begrip die het pakket aan geboden voorzieningen en privacy  omschrijft  wordt verward met een juridisch begrip uit het woonrecht.

We NOEMEN het een gehele woning, maar het is geen gehele woning.

We NOEMEN het een deeleconomie, maar ....

We NOEMEN het de Socialistische Partij, maar ...

We NOEMEN het de Partij van de Arbeid, maar ...

We NOEMEN het de Partij voor de Vrijheid, maar ...

[Mirjam0]

Beste Sven, 

Je geeft precies aan wat  het probleem momenteel is. Prima dat de gemeente en Airbnb samen proberen om de misstanden als overlast en woningonttrekking te bestrijden.

maar het wordt er allemaal niet duidelijker op voor de  brave  verhuurders die  zich aan de regels willen houden.

Wij pleiten al een hele tijd voor de term 'studio'  als  optie onder kamertype, voor een  kamer met  eigen voorzieningen als  douche, wc en  keuken/kitchenette.

Zo kan je  aan je gasten duidelijk maken dat ze alle voorzieningen voor zichzelf hebben maar dat ze toch in de woning van de eigenaar logeren.

Omdat deze mogelijkheid  er nu niet is, werd door Airbnb geadviserd  om een inpandige studio  als  'gehele woning' aan te  geven,  omdat gasten dat vaak prefereren  boven gedeelde keuken en  sanitiare voorzieningen. Men krijgt dan wel een dagteller, maar het 60 dagen slot is nog niet actief. Tegen  het moment Airbnb dat slot gaat toepassen, krijgen de eigenaren de gelegenheid om aan te geven dat ze over de vereiste toestemming van de gemeente  beschikken.

Je 'verhuurmodel' valt onder de B&B regel wanneer  je  tot 40% van je woonoppervlak verhuurt aan toeristen en dat mag  het hele jaar door. Je moet je B&B wel melden bij de gemeente.

De gemeente is op dit moment niet duidelijk over wat nu wel en niet mag met die 40% van je woonoppervlak.

Nav enkele publicaties , oa een blog ban Anna Zijlstra  van Wieringa Advocaten (23/06/2016)  

en onlangs op 26 jan. 2017 in de Telegraaf en lijkt het erop dat je  een illegale woning creeërt in je eigen woning wanneer  je een 'eigenstandige ' woning  maakt binnen je woning. Een zolder mag  niet voor wonen worden omgebouwd zonder vergunning,  evenmin als een souterrain die eerst als fetsenkelder  werd gebruikt.

Het wordt  tijd dat de gemeente duidelijk aangeeft wat wel en wat niet valt onder een legale B&B.

[Saskia21]

Ik begrijp ook niet hoe ik Airbnb het 60 nachtenlimiet moet laten verwijderen van mijn advertentie. Ik voldoe als officiele bed&breakfast aan alle eisen die de gemeente stelt. Diverse vragen die ik op de site beantwoordde lijken nergens aan te komen, met alleen de reactie dat ze zullen proberen de vragen op de website beter te beantwoorden.

Groet,

Saskia

[Jip0]

Hallo bob

Hoe lukt het jo om te communiceren met Airbnb?

Heb jij hun emialadres of tel.nr.?

Jip

[Marijn0]

Begrijp ik het goed dat als je bij airBnB verhuurt als "hele woning" er sinds dit jaar automatisch een 60 dagen limiet wordt ingesteld. Betekent dat dan ook als je  als "prive kamer" verhuurt die limiet niet geldt? 

[Ingeborg4]

Ik zie wel wat bezwaren bij een nieuwe typering zoals "bed & breakfast". Allereerst is deze term verwarrend; ik serveer geen ontbijt, je hebt juist een volledige woning met volledige privacy. Daarnaast zou je gasten mis kunnen lopen die een "entire home" zoeken, waarbij ons aanbod als gevolg van de nieuwe typering dus niet gevonden wordt. Daarnaast kan Airbnb allerlei parameters aan een losse categorie verbinden, waarbij je naar boven danwel naar beneden schuift in de zoekresultaten al naar gelang hun marketingmodel. Dergelijke typering werkt misschien wel als een "work-around" voor het probleem maar lijkt me niet de echte oplossing. Lijkt me zinniger om voor 60 dagen voorbij zijn een optie te bieden waarin hosts kunnen bewijzen dat ze niet onder de vakantieverhuur limiet vallen.

[Diewert0]

HI Ingeborg,

Wij hebben een privee kamer met eigen opgang badmaker etc op onze woonark.

we hebben een B%B vergunning.

Ik noem onze B&N een BNB. Bed no Breakfast.

Dat snap iedereen.

Ik zit echter met  precies de zelfde vraag als bijna iedereen op dit moment.

IK wil van de dag teller af. waar kan ik mijn vergunning tonen zodat ik niet onder de 60 dagen regel val.

Groet Diewert

[Ingeborg4]

Vanuit de gast gezien zijn we gewoon een "entire home". "Bed No Breakfast", "Bed&Kitchen" of wel andere benaming,  daar ga je niet op klikken als je bij AirBNB normaal een "entire home" zoekt. Vergeet niet dat een dergelijke nieuwe categorie alleen in Amsterdam (evt Londen) van toepassing is, mensen zijn het niet gewend, snappen niet waarom,  als het hun al opvalt dat er in Amsterdam een extra categorie te kiezen valt. Het lijkt mij niet wenselijk een buitencategorie te hebben. Kan me niet anders voorstellen dan dat we minder vaak gevonden worden en dus minder boekingen ontvangen. 

Het lijkt me zinniger om voor 60 dagen voorbij zijn, een optie te bieden waarin hosts kunnen bewijzen dat ze niet onder de vakantieverhuur limiet vallen.

[Sven14]

Het lijkt juist te zijn dat de teller alleen verschijnt bij de "gehele woning".

Om na 60 dagen door te verhuren kan je dus:

- veranderen in "Privé Kamer";

Of:

A. meerdere accounts aanmaken waarbij de kalenders onderling gesynchroniseerd worden (dit leidt wel tot een onderbreking in de recensies e.d.);

B. onder dezelfde account meerdere (identieke) advertenties aanmaken voor dezelfde locatie en de kalenders onderling zo synchroniseren dat je geen dubbele boekingen kan krijgen. Iedere advertentie krijgt 60 dagen, met 6 advertenties heb je dus 360 dagen per jaar. 

Een en ander sluit niet uit dat je hierover benaderd wordt, maar als je niet onder de vakantiewoningregeling maar onder de BnB-melding valt, is dit een verdedigbare en redelijk werkbare oplossing binnen de bestaande mogelijkheden totdat AirBnB de optie biedt de BnB-melding ook op de "gehele woning" toe te passen.

[Angie43]

Hi @Sven14, Dank voor de tips. Ik heb al noodgedwongen de snelle keuze voor 'private room' gemaakt. Voor de rest ga ik me dit jaar flink orienteren op alternatieven. Als ik er toch tijd in moet steken dan ga ik die in diversificatie stoppen. Sinds vorig jaar kwamen 99% van onze gasten via AirBnB en waren we nagenoeg hiermee volgeboekt. Heel fijn, maar in de 4 jaar daarvoor kwamen onze boekingen uit meerdere hoeken. AirBnB is heel snel aan het veranderen, zal tzt ten onder gaan aan haar eigen succes (of ons veel te commercieel worden) en de tekens zijn al duidelijk zichtbaar, o.a. op de internationale forums en Host Voice. (wij lopen hier achter in NL vermoed ik) Alsmaar meer fellow (super)hosts zijn dik ontevreden met de veranderingen, maken nare incidenten mee, zien de recente slag van sharing economy naar puur commercieel - met alle gevolgen vandien - en kijken nu om zich heen. Het zal nog even duren maar onafhankelijkheid van AirBnB zal ook tijd kosten...

Tijd om verder te zoeken wat ons betreft!

[Angie43]

@Marijn0, de 60 dagen limiet gaat alleen op voor 'entire home' listings.

[Olaf-And-Mark0]

ik ben uit armoede maar een twitter campagne begonnen, dat ik het schandalig vind dat niemand reageert op de 60 dagen problemen, wellicht dat ik/we hier een antwoord krijgen, want bellen of "helpcentre" bieden geen uitkomst. Wellicht als er meerdere mensen dit doen dat ze reageren?!

[Mirjam0]

In Amsterdam mag je  alleen je gehele woning aan toeristen verhuren wanneer je daar zelf woont gedurende 60 dagen per jaar. De zg vakantieverhuur Dat geldt voor alle verhuur, dus niet alleen  via Airbnb. Wanneer je een  kamer  IN je eigen woning verhuurd, ( tot max 40% van je woonoppervlak) mag dat het gehele jaar door,  je valt dan onder de B&B regel. Er zijn wel voorwaarden verbonden aan zowel Vakantieverhuur  als  B&B verhuur. Die regels lees je via de link op de Gemeentesite

[Edwin21]

@Angie0,

Das toch merkwaardig. Zie geen progressie namelijk in de teller met de boekingen die ik nu krijg. Hij staat op 55 en blijft daar ook. Thanks voor de info, ik houd het in de gaten. Waarmee het euvel overigens niet is opgelost maar dat terzijde...;)

[Angie43]

@Edwin0...

en nu helemaal merkwaardig, ik ga net zelf checken en ondanks 6 boekingen met max. 20 nachten bij elkaar bevestigd sinds 1 januari 2017 staat mijn teller ineens op 60+ en kan men dus thoretisch niet meer boeken. Blijkbaar klopt mijn verhaal dus ook niet helemaal. En zal ik nu een 'private room' listing moeten worden terwijl dat voor geen meter klopt.