Verhuur in Amsterdam/60 dagen

[Olaf-And-Mark0]

Goedemorgen,

Zijn hier mensen die weten hoe jeals officieel B&B omgaat met de nieuwe 60 dagen teller van Airbnb in samenwerking met gemeente Amsterdam. Zijn officieel geregistreerd maar kan straks maar 60 dagen verhuren via deze site!

[Liesbeth1]

Hi, ik bevind me in een soortgelijke situatie.Heb jij hier al een antwoord op gehad of bedacht?

Ik zou er graag over willen brainstormen, alvast bedankt voor eventuele info.

[Bob43]

Vanmorgen las ik het bericht van de afspraken die tussen Airbnb en de gemeente Amsterdam zijn gemaakt op de NOS site. Ik ergerde me ietwat aan dit bericht omdat er een storende fout in stond. Toen ik het bericht vervolgens terugzocht op Telegraaf.nl, AT5.nl en het Parool, bleek daar min of meer dezelfde fout te zijn overgenomen. Ik heb vervolgens contact gezocht met de NOS en later bleek het bericht te zijn aangepast.

De afspraken tussen de gemeente en Airbnb hebben alleen betrekking op de verhuur van volledige woningen (of entire homes). Ze hebben nadrukkelijk geen betrekking op kamerverhuur volgens het B&B principe (maximaal 40% van de woning en de bewoner dient aanwezig te zijn), ofwel de private rooms. In enkele gevallen heeft de gemeente vrijsteling gegeven. Als je een gehele woning verhuurt en de gemeente heeft een vrijstelling gegeven voor de 60 dagen regel, dien je deze vrijstelling aan Airbnb te overleggen.

Van de NOS site:

"Uitzondering

Een uitzondering is er voor mensen die niet hun hele woning, maar een kamer verhuren. Zij kunnen die kamer meer dan 60 dagen blijven verhuren op Airbnb. De gemeente staat dit toe, zolang bewoners maximaal 40 procent van hun woonoppervlak verhuren. Ze moeten dit wel melden bij de gemeente."

http://nos.nl/artikel/2145892-airbnb-beperkt-verhuur-in-amsterdam-tot-60-dagen.html

Uit de correspondentie die ik vanmorgen met Aribnb heb gevoerd:

"As a recap, from the spring of 2017, Airbnb’s systems will automatically limit entire home listings in Amsterdam to 60 nights per calendar year. Only people who have listed an entire home in Amsterdam on Airbnb will be limited to accept bookings for 60 nights per calendar year. Private rooms are not affected by these automated limits in Amsterdam."

En uit de helpsectie van Airbnb zelf:

"Vanaf de lente van 2017 zullen de systemen van Airbnb advertenties van volledige woningen in Amsterdam automatisch beperken tot het accepteren van reserveringen voor 60 nachten per jaar, tenzij de host de juiste vergunning heeft om zijn of haar woning meer nachten te verhuren en het proces om zijn of haar advertentie onder deze uitzondering te laten vallen, succesvol heeft gevolgd."

https://www.airbnb.com/help/article/860/amsterdam?locale=en

[Sven14]

@Truus1 Ik zou heel graag horen wat de gemeente jou heeft medegedeeld over het verhuren van jouw pied-a-terre. Kan je dat hier delen?

@Nima5 Dat is wat kort door de bocht. AirBnB is een intermediair. Het is de verhuurder die bepaalt wat en hoe hij aanbiedt. Bijvoorbeeld: mensen met een short-stay woning kunnen deze via AirBnB aanbieden, maar hoeven niet zelf in die woning te wonen. 

@Bob43 Iets waar nu een oplossing voor moet worden gevonden is de erkende/gemeldde BnB-situatie (<=40% van een gehele woning en <=60m2) welke een complete inrichting heeft en evt. apart toegankelijk is. Deze is in de terminologie van de gemeente een onderdeel van een woning, maar marketing-technisch biedt men dat aan als een complete woning. Indien AirBnB de indeling van het aanbod anders inricht, komt dit los te staan van de gemeentelijke indeling.

[Bob43]

Daar heb je inderdaad wel een punt. Da's een onbekende situatie voor mij waarover ik niet heb nagedacht. Voor de korte termijn lijkt mij de enige min of meer werkbare oplossing, de advertentie van entire home naar private room te wijzigen en dan pushen en hopen dat Airbnb snel met iets zinvols komt.

Op de Engelstalige site is een afdeling die heet Host Voice. Daar kun je suggesties voor verbeteringen achterlaten. Wellicht is het een idee om daar de noodzaak van deze wijziging duidelijk te maken. Dat deel wordt namelijk wel door Airbnb gelezen.

https://community.airbnb.com/t5/Host-Voice/idb-p/host-voice

[Truus1]

Uit een door Sven aangeleverde recente uitspraak van de Rechter in een zaak tegen een verhuuder van een pied-a-terre, blijkt dat de Rechter zich op het standpunt stelt dat je een tweede woning (dus een woning die niet je hoofdverblijf is en waar je dus niet staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen) niet mag verhuren aan toeristen, dus ook geen 60 dagen per jaar. Sven heeft me die informatie per prive-bericht gestuurd. Ik was al gestopt met de incidentele verhuur maar het is goed om te weten hoe de wet- en regelgeving in dezen wordt uitgelegd. Dat die regelgeving zelfs voor ambtenaren van de gemeente nog niet geheel duidelijk is/was, blijkt uit mijn gesprek met een ambtenaar van de Dienst Handhaving Wonen, dat ik vorig jaar had. Maar nu dus wel duidelijkheid op basis van deze jurisprudentie.

[Ingeborg4]

Blijft onduidelijk hoe je als BNB-verhuurder die niet hoeft te voldoen aan de 60 dagen limiet, straks bij AirBNB voorkomt dat je pagina op slot gaat. Ik heb vanuit AirBNB nog niets gehoord dat er een mogelijkheid is om je vergunning te laten zien, of een ander bewijs te overleggen laat staan dat daar een automatische structuur voor is ingericht op de website zodat je geen vertraging oplevert.

Sterker nog: als je de link op je dashboard volgt kom je bij een lijstje met "What can I do to keep hosting if I’m approaching the limit?" bekijkt, staat er niets over de mogelijkheid aan te tonen dat je officieel niet onder de vakantieverhuur valt...

https://www.airbnb.com/help/article/1628/london-and-amsterdam-night-limits--frequently-asked-questio...

Iemand al verder gekomen in een mailwisseling met AirBNB hierover?

groeten, hoor het graag!

Ingeborg

[Ad-and-Anna0]

Beste Ingeborg, Ik lees op de site : "

Ik heb toestemming om meer dan 60 dagen te verhuren, hoe hou ik mijn advertentie open voor boekingen?

U zal in staat zijn om een notificatieprocedure te volgen om ons systeem op de hoogte te stellen van uw toestemming. Advertenties zullen niet worden gelimiteerd totdat dit notificatiesysteem in werking is gesteld.

Het is echter volstrekt onduidelijk hoe deze procedure in gang gezet kan worden. Wij hebben een BnB vergunning en wij zien ons genoodzaakt om ook naar andere aanbieders ( Booking.com) om te gaan zien. 

Kortom, wie kan mij vertellen hoe in contact met Airbnb hierover te komen . 

mvg Ad Kempen 

[Sven14]

Er zijn vanwege gemeenteregels verschillende situaties mogelijk:

- max 60 dagen de (gehele) eigen woning aan maximaal 4 personen (met voorwaarden);

- max 40% van de eigen woning aan maximaal 4 personen, na het doen van een bnb-melding (met voorwaarden);

- min 7 nachten, maximaal 6 maanden, een gehele woning mits voorzien van een short-stay vergunning;

daarnaast zijn er de verblijfsmogelijkheden in de reguliere (vergunninghoudende) pensions, hotels, etc, al dan niet in appartementvorm;

Al dit soort zaken tref je bij AirBnB.

AirBnB kent 3 soorten accomodaties (kamertype):

- Gehele Woning;

- Privé Kamer;

- Gedeelde Kamer;

Iedereen die een accomodatie aanbiedt die onafhankelijk en ongedeeld is te gebruiken (toegang, voorzieningen) zal dit aanbieden als een "Gehele Woning", ook wanneer de accomodatie <= 40% onderdeel uitmaakt van een grotere woning of onderdeel is van bijv. een appartementenhotel. De gast hoeft immers niets te delen en is niet afhankelijk van de andere gasten of van de gastheer / gastvrouw. Het AirBnB-begrip "gehele woning" is een geheel ander begrip dan het gemeentelijke "gehele woning".

Om van de teller af te komen, zal men het als Prive Kamer moeten adverteren, maar dat dekt natuurlijk niet de lading van een onafhankelijk bruikbaar deel van een woning.

AirBnB zal een andere typering moeten introduceren.

[Ad-and-Anna0]

Sven, Je slaat de spijker op z`n kop.

Wij hebben zo`n situatie met een studio die minder dan 40% van onze gehele woning in beslag neemt en die door de gemeenschappelijke hal op de begane grond toegangelijk is en volledig gescheiden is van de rest van het huis. Een private kamer kan je dit niet noemen, maar in de ogen van de gemeente is dit ook niet een "gehele woning". 

Wij bieden het op Airbnb dan ook aan als "Gehele woning", en doen dat met een BnB vergunning ( kleiner dan 40 % regeling ) .

Airbnb moet de keuze uit het soort accomodaties vergroten . zoals je schreef. 

De vraag is en blijft; "Hoe kom je in contact hierover met airbnb  ? 

[Marijn0]

Ben ik het helemaal mee eens Sven. Er moet een nieuwe categorie komen, zou dat niet gewoon 'bed and breakfast' kunnen zijn? Dat is voor iedereen duidelijk en zo staan we ook bij de gemeente geregistreerd. Kan jij dat even regelen?

[Angie43]

Eens Sven. Deze vraag hebben wij al weken uitstaan bij AirBnB omdat we dit euvel aan zagen komen. "Independant Studio' of zo leek ons wel geschikt. Er blijft een gapend gat zitten tussen de misleidende 'Private Room' definitie en de 'Entire Home' definitie. Helaas blijft het akelig stil. 

De vraag waar we wanneer en hoe kunnen aantonen dat we weldegelijk meer dan 60 dagen mogen verhuren met behoud van 'entire home' definitie is eveneens weken gelden gesteld en ook daarover is het angstvallig stil. 

[Edwin21]

Wellicht hebben anderen dit ook al gezien: de teller die nu is geimplenteerd is nog niet actief volgens mij. De reeds geboekte dagen staan wel vermeld maar ik heb inmiddels meerdere boekingen ontvangen en de teller loopt niet op. Ik schat vooralsnog in dat dit voorbereidend werk is - pas vanaf de lente gaan ze het effectueren en komen ze terug met notificatieprocedures waarmee je kunt aangeven buiten de regeling te vallen. Daar gaan ze nog nader over berichten...

https://www.airbnb.nl/help/article/1624/i-rent-out-my-home-in-amsterdam--what-short-term-rental-laws...

[Angie43]

@Edwin21 

De teller alleen gaat tikken voor boekingen die na 1 Jan 2017 worden bevestigd.

Dus bij wijze van 'overgangsregeling' worden boekingen voor 2017 die op 31 dec 2016 al vastlagen niet meegeteld....de teller tikt helaas weldegelijk dus, zonder dat er oplossing is voor diegene die meer dan 60 dagen mogen verhuren maar niet onder de 'private room' categorie vallen.

[Perry6]

Staat ' toestemming hebben om meer dan 60 dagen per jaar te verhuren' gelijk aan het aanvragen van een BnB vergunning? Of zijn er andere kanalen om een dergelijke toestemming te verkrijgen?

[Mirjam0]

Beste Perry, 

In Amsterdam  mag je  het hele jaar door verhuren aan  toeristen wanneer je minder dan 40% van je woning daarvoor gebruikt en maximaal 4  perosnen per keer  herbergt.

Hier is de link naar de pagina van de Gemmeente waarop  je kan lezen aan welke voorwaarden waaraan  je moet voldoen. Je moet je aan melden de gemeente.  In de link staat ook het digitale formulier waarmee  je dat kan doen.