Workaround Umsatzsteuergrenze

[Peter4174]

Hallo Community,

bin jetzt durch Vermietung eines Zimmers in Berlin per Anfang Nov in 2024 bei ca. 21.000 EUR Einnahmen. Ich machen dies nebenbei und nicht gewerblich; ich würde auch ungern die 22.000 Grenze bei der Umsatzsteuer überschreiten für 2024. Gleichzeitig ist es schade, wenn man die letzten 2 Monaten nicht nutzen sollte. 

Was kann man da sinnvoll tun, wenn man sich in Summe compliant verhalten möchte? Mir fällt nur Untervermietung für 3 Monate oder Leerstand bis Anfang Januar ein. 

Wäre für Ideen sehr dankbar. 

Gruß,

Peter 

[Juliane]

@Peter4174 

Ich gebe mal einen Daumen und Kommentar, dass die Sichtbarkeit etwas erhöht wird.

Ahnung habe ich natürlich nicht, aber Leerstand zu vermeiden, sollte ja für alle "besser" sein.

Mal schauen, ob jemand da Tipps hat! 😊

[Ralf290]

Hallo, du könntest ja einen Rabatt geben sodass du unter die 22.000€ Umsatz bleibst. Vielleicht für Leute die öfters im Jahr da sind oder einen Weihnachtsrabatt als Werbemaßnahmen etc. 

Grus Ralf 

[Peter4174]

Hallo Ralf,

Danke für die Rückmeldung. Ich bin sehr nah an der Grenze per Mitte Nov und weitere Buchungen würden mich über die 22k drücken. Rabatte helfen mir da nicht weiter aus steuerlicher Sicht. Wenn die Zahlung in 2025 erfolgen würde, wäre es anders, aber ich kann die Auszahlungstermine nicht bestimmen.

Gruss, Peter  

[Ralf290]

Schade, wen das mit Rabatten nicht funktioniert habe keine Idee die dein Umsatz niedriger halten. 

[Michael3255]

Du bist nicht gleich bei der Überschreitung automatisch MwSt. verpflichtet. Wenn überhaupt dann kommt es auf das Folgejahr usw. an. Recherchiere gerne mal online oder siehe meinen Post weiter oben 😉

[Peter4174]

Hallo Michael,

danke. Bei Gewerbersteuer gibt es wohle eine Freibetrag von 24.000 pro Jahr - da komme ich nicht mehr rein. 

Und bei der Umsatzsteuer käme ich über die 22k, aber dann nicht mehr in 2025.

Daher kann ich wohl doch entspannter an das Thema gehen. 

Gruss, Peter

[Michael3255]

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Diese Steuerbefreiung gilt nicht nur für die Vermietung und die Verpachtung von ganzen Grundstücken, sondern auch für die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücksteilen.

Hierzu gehören insbesondere Gebäude und Gebäudeteile, wie Stockwerke, Wohnungen und einzelne Räume. Zu den nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfreien Leistungen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gehören auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen.

https://www.haufe.de/finance/haufe-finance-office-premium/vermietung-und-verpachtung-2-umsatzsteuer_...

Das gilt auch bei der Untervermietung gemieteter Räume etc. solange es in Anlage V abgebildet werden kann und akzeptiert wird bleibt es Vermietung und Verpachtung (Anlage V)  Der Grenzwert gilt wenn du EÜR machst mit Kleinunternehmerregelung ( Gewerbe )

[Michael3255]

Hier nochmal ganz gut zu verstehen: (gilt aber eben für Unternehmer und nicht 100% übertragbar auf Private Untervermietung erst recht nicht in Zweckentfremdetem, selbst-bewohntem Wohnraum. 

https://gruenderplattform.de/ratgeber/kleinunternehmerregelung#:~:text=Mach%20dich%20selbstst%C3%A4n...).

[Michael3255]

Das ist ein komplexes Thema und sicher kann und sollte dir hier auch niemand Steuerberatung geben und ist nicht als solche zu verstehen. Am besten lässt du dich falls noch nicht passiert einmal von einem Steuerberater deines Vertrauens (ist auch nicht jeder für das Thema geeignet) Beraten und deine Gesamtsituation und Ziele durchleuchten um eine optimal Gestaltung in deinem Fall vornehmen zu können.

Ich kann nur so viel sagen das nicht alle Privatier in Deutschland egal ob nun 22000 oder 100000+ Einkommen im Jahr zwangsläufig MwSt vorabzugsberechtigt sind. 

Du kannst auch einfach mal das zuständige FA anrufen und Fragen was geht 😉 das muss aber nicht die rechtlich einzige richtige Antwort sein. Es ist aber gut möglich das du hier Erleichterung erfährst.

Beste Grüße

[Manuel3700]

Du könntest ungültige Zahlungsdaten hinterlegen und so deine Auszahlung auf 2025 schieben. Absolute Grauzone, für eine EÜR aber letztendlich valide.

Ansonsten: nicht über Airbnb vermieten sondern selber aktiv werden und die Rechnung erst 2025 schreiben.

[Peter4174]

Hallo Manuel,

danke für die Rückmeldung. Der Wanderpokal "Unternehmer des Monats" geht an Dich.

Zur den Anregungen:

- Andere Plattformen wäre eine Option, aber da bin ich formal auch in der Pflicht und es wird im Normalfall alles zusammengerechnet. Eigene Kunden gewinne bzw. reaktivieren entfällt. 

- Das Thema Zahlungsdaten wäre formal natürlich eine Option und wäre ein Schlupfloch, aber den Move kann ich nicht ewig machen und wenn mir airbnb dann doch in 2024 Geld zuweist, bin ich am Fliegenfänger.

Danke! Peter

[Juliane]

Danke euch @Ralf290, @Michael3255 und @Manuel3700 für die Tipps und Ideen! 😊

Natürlich auch Gratulation an den neuen Unternehmer des Monats! 🎉

@Peter4174 gibt es da eine Antwort, die besonders hilfreich war oder den Pokal der "besten Antwort" verdienen würde? 🤔😁

[Michael3255]

Vor allem ist doch wichtig wo es bei dir hingehen soll! Also was ist dein Plan für die nächsten Jahre bezüglich dem Thema? Wenn du deine Einnahmen erhöhen möchtest und evt. sogar das Geschäft ausbauen willst verhält es sich anders als wenn du es nur so nebenbei machst ohne klare Umsatzprognosen für die nächsten Jahre.

Auch durchrechnen ob es nicht Vorteile gibt z.B. Anschaffungen geplant sind usw. 

Wenn du gar keine Pläne zum Wachstum hast und es +/- so bleibt beim Umsatz ohne klare Wachstumsprognose dann kannst du das dem FA glaubhaft machen. 

Wie schon geschrieben gibt es genügend private Immobilienbesitzer die 1000000+ / Jahr Mieteinnahmen in Anlage V als private Vermögensverwaltung versteuern ohne Gewerbe und ohne Umsatzsteuer! Lass dich mal von Fachleuten beraten oder sprich mit dem FA über deine Sorge. 

[Manuel3700]

Na ja klar. Das kannst du natürlich nur für einen “Einmaleffekt” so fahren um einen Peak auszugleichen. Wenn es dauerhaft gut läuft musst du ja ganz normal melden.

Möchtest du noch einen Tipp vom Unternehmer des Monats? 😉

Du vermietest dein Apartment ab sofort bis 31.12.24 ganz regulär zu einem ortsüblichen Preis für den Rest des Jahres an deinen Partner und erlaubst eine Untervermietung. Du bleibst, je nach Mietpreis, unter 22.000€/Jahr.

Dein Partner übernimmt dann die Airbnb Vermietung und hat selber dann ja auch 22.000€ frei. 

Das dürfte nicht mal Grauzone sein aber ein richtig schöner Trick.

PS: mit “selber Vermieten” meinte ich übrigens keine andere Plattform sondern wirklich privat. Weil du ja dann selber die Rechnung stellst.