Se vuoi programmare con raziocinio un investimento immobiliare che ti possa rendere bene in futuro è meglio scartare le ipotesi emozionali.
Se pensi ad un investimento in piena regola - su tagli medio-piccoli in zona centrale, magari contraendo un mutuo, ora basso, ma anche i canoni si sono abbassati, e AIRBNB ti tartasserà perché tu li abbassi sempre di più, mentre gli oneri, le imposte sul possesso e sul reddito di una seconda casa locata rimangono comunque pesanti - devi essere molto cauta nel prevedere facili guadagni.
Devi contare su una salute perfetta e su un pizzico di fortuna: il mattone è un investimento illiquido e tremendamente ingombrante (non puoi vendere una stanza di casa tua e tenerti il resto della casa), costoso e da assicurare.
Ti esponi a vari accadimenti e rischi: un immobile è un bene fisico, soggetto ad obsolescenza e a varie normative. Puoi perdere la salute o il lavoro e non essere più in grado di pagare le rate del mutuo, se l’appartamento è in un condomino, devi pagare le relative spese, costi di manutenzione periodica, l’oscillazione del valore della casa può essere ampia. Adesso i prezzi delle case sono scesi molto e sembrano essersi fermati, ma chi ti dice che tra qualche anno non continueranno a scendere? Sei sicura di rimanere a Vicenza per i prossimi 5, 10 o 20 anni?
Diciamo che decidi di salire sul treno superveloce AIRBNB. E’ un treno sicuro, funzionale, affidabile, flessibile, potenzialmente fruttifero, a rapida intercettazione inquilino, ma ha un costo (compenso all’intermediario).
E’ un treno di successo perché oggi le persone che viaggiano per turismo o per lavoro, a differenza del passato, non si accontentano più della solita stanza d’albergo, asettica, pulita, che non riserva sorprese, ma – se vengono a Vicenza per lasciarsi ammaliare da Palladio – voglio sentirsi a Vicenza. Non vogliono svegliarsi in una camera analoga a quella in cui dormono a Londra a Parigi.
Proprio come voglio i pistacchi di Bronte o il prosciutto di S.Daniele o altri prodotti artigianali, io voglio ritrovare la stessa autenticità imperfetta quando viaggio. E questo vuol dire – nella mia personalissima filosofia d base – preferire ad un Jolly o ad un Best Western stare a casa di una pensionata che vuole integrare la sua pensione al minimo e avere un po’ di compagnia oppure scegliere la casa di un artigiano in un luogo sperduto delle colline senesi. Questo è quello che voglio, questo è quello che cerco: qualcosa di diverso, reale, unico, raro. Questa è la mia AIRBNB.
Tornando in carreggiata, stimare la redditività di una locazione breve è un’impresa tutt’altro che facile: le variabili sono molte. In primis, canone e tasso di occupazione dell’appartamento. Su entrambe incide quel determinato luogo e i flussi di turisti, professionisti e lavoratori che può richiamare.
Il guadagno netto – a parità di canone, tasso di occupazione e regime fiscale (salvo casi particolari di incapienza IRPEF, si consiglia l’opzione per la cedolare secca) – dipende da come viene gestita la locazione: se interamente delegata a terzi, se fai-da-te e se alcune spese (ad es. pulizia dei locali) sono ricaricate sul guest.
Scrivi da una città splendida, Vicenza, dichiarata patrimonio universale dell’umanità dall’UNESCO. Questo, in può determinare buoni riscontri economici, ma non basta.
L’esplosione di camere e appartamenti rispetto al passato ha causato anche in località a vocazione turistica forti abbassamenti dei prezzi: la domanda è sempre più dispersa su una miriade di offerte: la concorrenza è molta agguerrita, e non basta abbassare i prezzi. Se il tasso di occupazione crolla, lo sfitto impone scelte diverse: affitto lungo, a rischio morosità.
Per altri versi, se il livello di occupazione è molto alto e se si offre un servizio di qualità, diventa a tutti gli effetti un secondo lavoro: l’abitudine e la rotazione continua degli ospiti ti assicuro che a volte fanno scomparire l’entusiasmo.
La gestione delle locazioni brevi impone di fare i conti con adempimenti statali, comunali, provinciali, regionali, utenze, condominio, tassa rifiuti e commissioni sui portali telematici.
Poi c’è tutta la questione della gestione diretta: un “lavoro” complesso che comporta onestà, lealtà, gentilezza, doti comunicative.
Ciò comporta:
° adattare la casa alle esigenze di una persona che viaggia per turismo o per lavoro. L’arredo deve essere all’altezza dell’appartamento: i mobili tarlati e le lenzuola lise di nonna Marieta rischiano di deprezzare l’immobile;
° controllo scrupoloso del funzionamento di tutti gli elettrodomestici e dello stato manutentivo dell’alloggio;
° stabilire delle regole: ad esempio, che cosa comprende il canone d’affitto, gli orari di check-in di check-out, raccolta differenziata, non si accettano ospiti diversi da quelli che hanno prenotato, a richiesta si rilascia ricevuta, verrà richiesto il pagamento dell’imposta di soggiorno, non si aggiungono letti in più ecc.;
° gestione del calendario (magari sincronizzato con quello di altri portali);
° controllo dei profili degli ospiti:
° richiesta di informazioni da parte degli ospiti:
° rispondere agli ospiti entro 24 (se non vuoi che il tuo tasso di risposta ne risenta);
° cancellazioni inattese;
° conciliare arrivi e partenze con il lavoro o la famiglia;
° predisposizione di un corretto contratto di locazione multilingue;
° accoglienza dell’ospite;
° fornire mappe del posto, mostre d’arte, festival, mercatini, fornai, ciabattini, birrerie & pizzerie, informare dei blocchi del traffico e dello sciopero dei treni;
° sentire ogni tanto il tuo ospite chiedendogli se va tutto bene;
° fare i tripli salti mortali per fare aggiustare la caldaia di riscaldamento che si romperà un venerdì sera di gennaio alla 19:31, un minuto esatto dopo che il tuo idraulico ha tirato giù la serranda dellla bottega;
° mugugni di tuo marito che ti terrà il broncio per due giorni causati dal tuo “Scusa, tesoro, lo so che ti avevo promesso che stasera saremmo andati a vedere “Loro 2”, ma mi è slittato il check-in”;
° controllo dei locali per verifica di eventuali danni al check-out (salvo madre/amica co-host);
° pulizia dei locali (salvo chiamate supplicanti alla signora delle pulizie).
° cambio della biancheria;
° lavare, asciugare e stirare lenzuola ed asciugami;
° sorridere dei momenti comici dell’ospitalità;
e altro ancora.
Le ragioni per sbattere la testa contro il proprio personale muro del pianto non mancano affatto. Se, però, dopo tutto quello che ti ho appena scritto, sei davvero catturata dal sacro fuoco della locazione breve e non vedi l’ora di buttarti in quest’avventura, prendi la cosa molto sul serio, comportandoti di conseguenza. Benvenuta nel club, @Alessia143!
