Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

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London, United Kingdom
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Ciao a tutti, 

recentemente sono stati introdotti da Airbnb gli affitti a lungo termine.

 

Forse hai già avuto delle esperienze con ospiti che sono stati più di un mese nel tuo alloggio, o forse - semplicemente - la curiosità di conoscere queste nuove possibilità è tanta. 

In ogni caso la community può essere un ottimo modo per iniziare a scambiare idee e domande! Siete pronti/e?

 

> Quali sono le tue esperienze sugli affitti lunghi di Airbnb?

 

Spero di sentire presto le vostre storie!
Fra

 


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26 Risposte

Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

Level 10

Io fino ad aprile 2020 ero una short renter come voi, poi, quando il Turismo si è inceppato e il presente che crediamo di conoscere ha cominciato a mostrare qualche crepa, la cosa più ragionevole mi è sembrata quella di non fare una scommessa sola, aprendomi a nuovi tipi di accoglienza.

 

Mi sono staccata dal mio scoglio (la vita non è attaccarsi agli scogli) e mi sono tuffata, accettando nuovi percorsi. Dopo l’aggressione virologica e il turismo terremotato dalle fondamenta, il film della mia vita è cambiato, c’è altro sulla pellicola ora.

 

E’ tutta un’altra storia. Se premo il tasto “play” ora non vedo più un turista a cui disegnare una mappa sul tovagliolo del ristorante o un viaggiatore a cui indicare le strade dove perdersi o i parchi dove riposare, ma creature strane, mai viste prima, un lavoratore mandato da una ditta per un lavoro di tre settimane, uno smart worker fermata Molino Dorino che ha deciso di stare alla larga dall’ufficio e dalle mura domestiche, un professionista in trasferta, una coppia gay in attesa di andare a vivere insieme in un appartamento in via di ristrutturazione, un candidato ad un concorso per infermieri, persone che vogliono essere vicine a familiari infermi o, prese da affannose urgenze sanitarie, interrompere la prossimità con la loro famiglia per limitare la possibilità di contagio, nuove, insostituibili figurine Panini nel grande album dell’Hospitality.

 

Quanto mi sarebbe costato tenere un appartamento vuoto ogni mese se i turisti a Milano sono scomparsi? Prima li riempivo di turisti, adesso che si sono dissolti, in attesa che si rimaterializzino, devo pensare a portarci qualcun altro.

 

Per far “girare” i miei appartamenti, ho ritarghettizzato le mie campagne, buttando alle ortiche la vecchia, cara locazione turistica, afferrando al volo la ciambella di salvataggio della locazione transitoria, avviando locazioni brevi (a Milano a canone libero), e lunghe (a canone concordato), e poiché dette locazioni sono affittabili non solo a corpo, ma anche a porzioni, su alcuni immobili ho frazionato la locazione a camere.

 

La meno impegnativa locazione transitoria si è rivelata un buon affare per me. I riscontri finora sono stati soddisfacenti. Un inaspettato ritorno alla vita.

 

Non ho nessuna intenzione di darmi delle arie, ma posso dirvi che i margini di profitto, cioè quello che alla fine dell’anno 2020 mi sono messa in tasca al netto delle spese fisse e tasse  - perché è questo quello che poi conta alla fine, non l’incasso! - non sono stati affatto malvagi su immobili arredati, posizionati centralmente, in subfascia medio-alta, con le maggiorazioni del canone “concordato” di Milano: aliquota al 10% innescata dalla cedolare sui transitori “lunghi”, IMU scontata del 25%, spese fisse in picchiata.

 

Senza contare che con i transitori “lunghi” il mio numero di notti è aumentato rispetto al 2019, i periodi di sfittanza in bassa stagione sono diminuiti (altra bella sorpresa) e non devo più osservare gli obblighi amministrativi previsti dall’indigeribile regolamento della mia Regione (locazione turistica = max 30 giorni), ma devo seguire unicamente le disposizioni dello Stato.

 

Perché? Perché da queste parti la domanda per un alloggio temporaneo diverso da quello dell’albergo, che accolga l’ospite come una “home”, è sentita anche da chi sposta per motivi non turistici, portato a preferire soluzioni non solo più economiche, ma anche più confortevoli rispetto alla classica pensione, e si dà il caso che la domanda, in questi tempi ingrati, sia eccedente rispetto all’offerta e siano ancora pochi i locatori pronti scommettere su questa tipologia contrattuale, giacchè reputano questo segmento d’affitto rischioso e a basso profitto, e io spero che continuino a sposare questa visione ancora per un po’.

 

Non dico che questa strategia sia applicabile ovunque o che sia facile (i transitori lunghi vanno asseverati da un’organizzazione sindacale, e l’asseverazione ha un costo), ma in una città senza l’eco delle onde e le carezze dei venti montani come Milano, ti permette, in questo tempo di transizione, di restare in piedi e guardare avanti anche in caso di prolungamento delle attese di Covid, che non sembra conoscere stagioni ed essere passeggero.

 

C’è una canzone degli Afterhours che dice: “Il tuo diploma in fallimento è una laurea per reagire”. Ed io mi sono messa di nuovo in marcia, con le ginocchia sbucciate e la bisaccia mezza vuota, perché per trovare la propria strada, a volte bisogna perderla.

Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

a
Milan, Italy
Level 10

La tua testimonianza è sempre molto interessante, @Emily352 .

Credevo che il transitorio a Milano fosse improponibile a causa del canone calmierato. Rifarò bene i conticini...

Ma tu riesci a scorporare le spese anche per affitti di pochi mesi?

Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

Level 10

@Susanna0 

 

Versante canoni. La convenzione territoriale di Milano prevede la suddivisione della città in 12 zone omogenee, e per ognuna di essa determina un canone concordato suddiviso in tre subfasce. L’importo del canone è compreso in una forbice di subfascia tra un valore minimo e uno massimo, espresso in €/mq. annuo, determinata in base ad alcuni parametri oggettivi propri dell’immobile e alla zona in cui è ubicato l’alloggio.

 

E’ chiaro che gli immobili posizionati in zone centrali sono i più remunerati in termini di valori di subfascia, e, se risultano completamente arredati, questi ultimi possono essere maggiorati fino ad un 15%.

 

L’accordo territoriale di Milano del 2019 fra le associazioni dei proprietari e degli inquilini stabilisce canoni convenzionali più bassi, il locatore incassa meno di quanto incasserebbe se scegliesse la formula dei canoni in regime di libero mercato, anche a fronte di più elevati bonus fiscali.

 

Ma il “transitorio” a Milano è a canone concordato solo per i contratti di durata superiore a 30 giorni: per i contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni è a canone libero e non necessita né di documentazione né tantomeno di asseverazione sindacale.  

 

Versante spese. Per me, che sono un privato, i costi operativi hanno sempre rappresentato un pesante fardello di cui non mi posso sbarazzare.

 

I costi che genera un ospite nel momento in cui varca la mia porta, ad es. i prodotti per la pulizia, la fornitura delle utenze, il costo per la lavanderia e l’addetto alle pulizie, il costo del check-in e del check-out (su alcuni immobili), la tassa su rifiuti ecc. non sono deducibili.

 

Tutte queste spese certamente sono costi inerenti la locazione, ma altrettanto certamente nel reddito fondiario rientrano nella percentuale di forfetizzazione non analitica dei costi del 5%, ma solo per chi è in regime ordinario, mentre chi, come me, è in regime fiscale di cedolare secca, deve dichiarare il valore crudelmente lordo, cioè il 100% del reddito fondiario, non il 95%.

 

La locazione turistica produce dei costi fissi e variabili. Se sono alti, ti costringono ad alzare i prezzi, ed eccoti fuori mercato a ricevere meno prenotazioni.

 

Ma con la locazione transitoria lunga, diciamo di tre mesi, il costo fisso giornaliero si abbassa drasticamente: non sono più costretta a sostenere le spese del check-in e del check-out e fare lavare le lenzuola e pulire l’alloggio in rotazione continua: in sostanza,  l’inquilino che soggiorna da me 100 notti genera meno costi di uno che soggiorna 10 notti.

 

Il transitorio lungo mi fa anche risparmiare più tempo che posso dedicare ad altre occupazioni: meno levatacce, meno  check-in (sai bene, Susy, che io non rinuncerò mai al mio ruolo di padrona di casa, barattandolo con un’app o un lucchettone con codice appeso ad una balaustra), meno verbali di consegna dell’appartamento, meno check-out, meno verbali di riconsegna dell’appartamento, meno adempimenti burocratici, meno sbattimenti, insomma.

 

Il “transitorio” lungo rappresenta un salvagente per diminure lo sfitto e aumentare le notti totali locate, che sicuramente non venderò allo stesso prezzo del “turistico” breve o del “transitorio” breve, ma che coprirà buona parte dei buchi delle notti vuote, che vuol dire più stanze o immobili occupati per tutto l’anno.

 

Inoltre il transitorio rappresenta un salvagente non solo per il locatore, ma anche per quel conduttore  che adibisce l’alloggio ad abitazione principale (operazione non consentita in una locazione turistica che non è diretta a procurare al conduttore un  alloggio nel quale possa insediare la sua residenza principale)): il titolare di un contratto di natura transitoria può beneficiare di varie detrazioni d’imposta, commisurate al reddito complessivo, ragguagliate per frazioni di anno.

 

Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

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London, United Kingdom
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@Emily352 @Susanna0 vi ringrazio molto per questo scambio: sarà certamente di aiuto a molti. @Emily352 ma dunque se ho capito bene le norme sono COMUNALI! Frammentazione portami via, proprio... 🙂

 


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Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

a
Vicenza, Italy
Level 4

Abbiamo esperienze recenti in tal senso. La gestione  dell alloggio per queste tipologie di permenenze medio lunghe richiedono un specifico modus operandi e servizi aggiuntivi rispetto alle affittanze brevi.  

Federico

Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

a
Milan, Italy
Level 9

ciao @Federico-and-Violeta0  grazie per la tua testimonianza, potresti essere più specifico quando parli di modus operandi diverso e servizi aggiuntivi?

un saluto 

Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

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London, United Kingdom
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Ehi, @Federico-and-Violeta0 sarà super interessante sentire le tue esperienze! 

 

 


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Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

a
Bergamo, Italy
Level 2

Oh che bello il mondo degli affitti medio/lunghi. Li ho sempre usati e sono stati la base e la prima esperienza per poi partire con gli affitti brevi qualche anno fa. I soggiorni brevi mi hanno dato soddisfazione e voglia di far star bene i turisti nella mia città, cosa che con gli affitti medio/lunghi non succedeva perchè ho a che fare con lavoratori o studenti che si fermano fino a 18mesi. L'importante è, indipendentemente dalla pandemia, conoscere la contrattualistica specifica del proprio Comune e la clientela. Medio lunghi o brevi ci si può attrezzare ad avere ottimi risultati in tutte le fattispecie contrattuali :). Posso solo evidenziare che Airbnb ha prettamente, per la mia città, clienti che cercano soggiorni brevi o soggiorni al massimo di uno o due mesi. Per i soggiorni più lunghi i clienti non utilizzano il portale ma vale il passaparola. Forse non è ancora così conosciuto in ambito di affitti più lunghi. A presto!

Re: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

a
Fano, Italy
Level 2

@Emily352  Buonasera, avrei un quesito riguardo il nuovo limite dei 4 appartamenti imposto dalla finanziaria 2021 (l.178/2020 art.595-597). Si riferisce specificatamente a locazioni brevi sotto i 30 giorni.  Quindi gli appartamemti locati con contratti ad uso turistico superiori ai 30 gg, registrati all'Agenzia delle Entrate,  non sono conteggiati nel limite dei 4? Grazie per la risposta.

 

Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

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Ciao @Roberta168 !

Benvenuta nella community. Qui ci si consiglia e ci si aiuta fra host. Non vedo @Emily352 nella community da un po'... 

Premetto che io non so NIENTE del lavoro di host,  e sto cercando insieme a te di districarmi, leggo - dopo aver fatto una ricerca in rete - che il limite non è assoluto, ma si riferisce all'uso della cedolare secca e all'imprenditorialità. In rete ho trovato questo testo:

"Locazioni brevi (commi 595-597) Dal 2021 è possibile avvalersi del regime delle “locazioni brevi” (contratti di durata non superiore a 30 giorni, per i quali è prevista l’applicabilità della cedolare secca al 21%) solo se nell’anno si destinano a quella finalità al massimo 4 appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Le suddette disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione." Dunque  la mia prima domanda è quando tu dici posso avere più di 4 appartamenti, ti riferisci in assoluto, per usufruire della cedolare secca o per essere considerata imprenditore? Chiedo aiuto anche a @Susanna0 @Paola4 @Claudio233 @Dario0 che forse sanno darci qualche indizio.

Ti invito a rivolgerti a un commercialista esperto in ogni caso.

 


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Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

Level 2

Ciao @Francesca , grazie per la risposta. Purtroppo anche i commercialisti navigano a vista e sono piuttosto confusi. I miei dubbi sono:

1) metti che ho 6 appartamenti che affitto ad uso turistico.  Per nessuno applico la cedolare secca. Posso affittarli tutti con locazione breve o devo fermarmi a 4 per non aprire la P.IVA?

oppure

2) metti che ho 6 appartamenti che affitto ad uso turistico.  4 Li affitto con locazione breve (con o senza cedolare secca). Posso affittare gli altri 2  con locazione superiore a 30 gg con contratto registrato all'ADE, o devo aprire la P.IVA per affittarli tutti e 6?

Spero di essermi spiegata.

Grazie

Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

a
Mondolfo, Italy
Level 10

@Cecil-Lydia0 a leggere le disposizioni, la tua ipotesi nr. 2 mi sembra la piú giusta.

Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

a
Parma, Italy
Level 2

Ciao Fra; ciao @Roberta168 

 

Tutto corretto quello scritto da Fra (fa finta di non essere esperta).

Aggiungo che le locazioni brevi turistiche, però non sono da confondere con l'uso foresteria (contratto transitorio). Quando si è iscritti al proprio Comune come L.T. le regole o meglio, legge, è consentito affittare fino a 30 notti, senza l'obbligo di non registrare il contratto. 

Poi come abbiamo affrontato, ogni Comune attua le proprie eccezioni: da me a PARMA, il Comune autorizza ad affitto turistico fino ad un max di 6 mesi. In questo caso il contratto lo devo registrare all'agenzia delle entrate.

Dal punto di vista fiscale: o cedolare secca (21%) oppure da inserire come Redditi diversi nel proprio reddito. Qua serve il tuo commercialista per capire ciò che ti conviene.

 

Good bye.

Claudio233

 

 

Rif.: Affitti di lungo termine: domande o suggerimenti?

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Hey @Cecil-Lydia0 la domanda è molto specifica ed è meglio chiedere ad altri host. Posta la tua domanda come nuova conversazione cliccando qui: avrai più visibilità, grazie!
Fra

 


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