Se sei residente all’estero, @Michele454 , ma ti riferisci ad un immobile situato in una regione d’Italia, dovrai conformarti al regolamento regionale in materia di turismo di quella Regione. Una volta verificati tutti gli adempimenti amministrativi richiesti per affittare un appartamento arredato ad uso turistico (non basta mettere l’annuncio su AIRBNB o su altri portali per fare locazione turistica), potrai affittare una porzione di esso con tale finalità anche per più mesi (una locazione turistica non necessariamente si esaurisce in pochi giorni: controlla però sempre cosa dice la legge regionale) e un’altra porzione con finalità diversa e durata diversa.
Se tale ultima porzione viene locata a canone concordato, il canone sarà però frazionato in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata, anche considerando le parti comuni condivise.
Che cosa vuol dire ciò? Vuol dire che, se tu hai un appartamento di 80 mq. con due camere di superficie diversa (una di 20 mq. e l’altra di 12 mq.) e parti comuni (cucina, bagno, sala e corridoio) di 48 mq., se affitti la camera A di 20 mq. ad un turista giapponese con un contratto ad uso turistico a canone libero, pari a € 900,00 mensili (che dovrai registrare se la durata del soggiorno supera i 30 giorni), e la camera B di 12 mq. ad un impiegato di Vercelli con un contratto concordato 3+2 che, per quella zona omogenea e fascia di appartenenza, ti consentirebbe di richiedere un importo base mensile di € 520,00 mensili per l’intero immobile, dovrai dividere la superficie della camera A (20 mq.) per la superficie totale delle due camere, cioè 20 + 12 = 32 mq.
Le due camere hanno quindi un rapporto di 62,5 : 37,5. Di conseguenza, le parti comuni di 48 mq. verranno divise al 62,5% al turista giapponese e al 37,5% all’impiegato di Vercelli, pertanto, il canone di locazione mensile concordato della camera B sarà, quindi, il 37,5% dell’importo base mensile calmierato dal Comune (€ 520,00), ossia € 195,00 mensili.
Ma la locazione di porzioni d’alloggio ha riflessi non solo sui canoni per le singoli porzioni di immobile, ma anche sul regime fiscale delle singole porzioni di immobile.
Perché? Perché l’eventuale opzione per il regime della cedolare secca per il contratto di locazione della camera B, ti vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime anche per la contemporanea locazione della camera A o di altre camere.
Solo se la separata locazione delle camere non si sovrappone, ossia solo se al momento di stipula del contratto per la camera A, la camera B non risulta affittata, tu puoi liberamente decidere il regime fiscale della camera A.
Ma tu hai già un contratto già in essere, quello concordato per la camera B, e se tu hai esercitato l’opzione per la cedolare per tale camera, l’opzione esercitata per la prima volta, con riferimento ad una porzione di immobile, diventa il tuo regime fiscale guida per la camera A e per le eventuali altre camere che locherai in seguito (vedi l’esempio a pag.8 della circolare 26/E/2011).
Perché? Perchè Frank Kafka vive quotidianamente con noi, perlomeno in spirito.
