@Sandra344
La Regione Emilia Romagna stabilisce che l'attività dovrà essere svolta secondo modalità non imprenditoriali e infatti scrive, nel modulo di segnalazione al Comune: (nota 9, pag. 2)
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Perché non sia configurata l’attività imprenditoriale è esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi indicati, nonché la pubblicità dell’attività.
Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalicano una semplice informazione, indicazione e visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail.
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Quindi, secondo la Regione, non sarebbe consentita la pubblicizzazione su siti di booking.
Di fatto, più che la Regione (alla quale non spetta decidere sull’imprenditorialità o meno di una attività) bisognerebbe capire quale sarebbe la valutazione della GdF (Agenzia delle Entrate) che è l’Amministrazione deputata a questo.
Carattere imprenditoriale che é soggetto a valutazione caso per caso, e tiene conto di diversi parametri... quali, ad esempio, la fornitura di servizi aggiuntivi alla persona (colazioni, cambio biancheria, pulizie) durante il soggiorno, la prevalenza del reddito conseguito rispetto al reddito totale, l'organizzazione, il fare o meno i contratti di locazione, rilasciare ricevute, ecc. ecc.
Di certo, se consideriamo solo questo aspetto (la presenza sui portali), il 95% delle locazioni turistiche su Airbnb sarebbero irregolari.
Dunque non ho suggerimenti risolutivi per questo aspetto.
Di certo, se vuoi iniziare ad affittare, ti suggerisco di essere a posto perfettamente su tutti gli altri parametri citati, in modo da non prestare il fianco a possibili valutazioni sul carattere dell'attività.
La regola Regionale c'è, forse non viene verificata per il momento, ma naturalmente é un rischio che devi valutare.
Io farei anche una valutazione sul tipo di portale e sulla presenza o meno della prenotazione immediata , nel senso che se non c'é (la prenotazione immediata) i portali forniscono in effetti una informazione, che deve poi essere confermata o meno in prenotazione (a differenza ad esempio di Booking.com, dove chi prenota conlude direttamente, senza interazione con il proprietario. Ma attenzione, questa è solo una mia ipotesi!!
Per comprendere meglio i possibili criteri di valutazione della GdF, bisognerebbe comunque pensare ed agire esattamente come si farebbe con un affitto "normale" , con l'unica differenza della durata. Cosa faresti se dovessi affittare 4+4 anni? Non dovrebbe differire nella sostanza, da affittare 10 giorni (contratto, non servizi, ricevuta, ecc.)
Anche affittare spesso per periodi troppo brevi (1-3 giorni) potrebbe indicare più una attività commerciale che una locazione turistica.
Non dimentichiamo infine che la locazione, in quanto tale, genera redditi fondiari che possono beneficiare della cedolare secca al 21%, quindi bisognerebbe fare 'affitti', non albergo.
Tieni conto infine, che se hai la possibilità di accumulare contributi Inps (se cioé sei giovane, hai già contributi versati e ne dovrai versare per altri anni a venire), che aprire la partita Iva, in modalità forfettaria, potrebbe anche essere conveniente (come nuova attività si paga il 5% di imposta sul 40% degli affitti conseguiti, contro il 21% della cedolare secca sul 100%, in più ci sono i contributi circa 23/24%, che però ti varranno per la pensione, quindi non sono a fondo perduto ma a differenza dell'imposta normale che va a beneficio della comunità, questi servirebbero a te)... quindi puoi farci un pensierino.
Le modalità "contabili" sono sostanzialmente le stesse (niente fatture, niente contabilità ufficiale, niente versamenti Iva, ecc).
A questo link: LINK. puoi trovare un modello excel per fare una prima valutazione di massime sulla convenienza o meno dei regimi fiscali da adottare per i redditi da affitto (tassazione “ordinaria”, “cedolare secca” o partita “iva forfettaria”). QUI QUALCHE ESEMPIO
