Commercialista e reddito per dichiarazione tasse

[Andrea1504]

Ciao a tutti. La mia commercialista mi chiede il contratto di booking e di air b&b per capire come devono essere tassati questi redditi (penso che me lo chieda per capire se possa applicare o meno la cedolare secca in caso di fitti tramite questi portali). Io però non so davvero dove reperirli perchè nell'extranet di entrambi i portali non ci sono. Come vi regolate voi con i vostri commercialisti, come vengono tassati questi redditi? Si può applicare la cedolare secca?

[Salvatore199]

@Andrea1504

La tua è una situazione anomala ed irregolare sotto vari punti di vista.

Il fatto che la casa sia "tua di fatto" non ha ovviamente alcuna valenza dal punto di vista legale e fiscale: fino a che non si formalizza qualcosa (una vendita, una locazione, un comodato, un usufrutto, una successione) la casa resta in capo a tua madre, che ne avrà i relativi diritti e doveri.

Ad esempio, sarà lei a dover dichiarare gli affitti nella SUA dichiarazione dei redditi ed eventualmente sarà lei ad essere sottoposta ad accertamenti fiscali.

Sarà lei che avrà affittato senza regolari contratti di affitto; se non fai la segnalazione alla Questura sarà lei che rischia la denuncia penale... e così via dicendo.

I contratti di affitto senza l'indicazione del prezzo? (ma perchè?)

Insomma, sarebbe opportuno, per te ma soprattutto per tua madre, che tu regolarizzassi la faccenda (fai un comodato gratuito a tuo favore, e poi fai quello che vuoi, lasciando fuori tua madre da possibili conseguenze).

Per quanto riguarda la tua domanda principale, la cedolare secca si applica in sede di dichiarazione (730 o Unico) semplicemente barrando la casella "cedolare secca" nel quadro fabbricati, nei righi dove riporti i ricavi da affitto.

Certo, se non sei tu il proprietario, tu non avrai il quadro fabbricati relativo, e quindi sorge il problema del commercialista di dove mettere e come trattare questi eventuali redditi.

E per forza di cose ti dice che non può applicare la cedolare secca.

Credo che a questo punto, l'unica cosa che puoi fare è mettere i redditi (rilevati non si sa bene come, visto che non hai contratti di affitto "regolari") nel quadro redditi diversi e pagarci l'imposta ordinaria (aliquota media), lasciando per il momento da parte la cedolare secca.

Poi, suggerisco caldamente di regolarizzare la tua posizione, sia nei confronti di tua madre, sia più in generale su come perfezioni questi affitti (sotto tutti i punti di vista normativi).

[Emily352]

Quoto coloro che mi hanno preceduta. Situazione pasticciata, @Andrea1504. La tua posizione civilistica e fiscale va regolarizzata. Se tu disponi di un bene altrui e intendi affittarlo, pagando le relative imposte, lo puoi fare solo in forza di un atto che ti legittimi.

Il comodato è uno strumento che ti legittima (un immobile ricevuto in comodato può essere locato): in tutti i casi di locazione breve posta in essere dal comodatario-locatore, quest’ultimo è il soggetto passivo della stessa, cui compete il diritto di optare per la cedolare secca (è questa la novità del DL 50/2017), e il relativo reddito, come accade nelle sublocazioni brevi, viene qualificato come reddito diverso nella sez.II-A del quadro RL (Altri redditi) del modello Redditi PF, barrando la casella 3 “Cedolare secca” del rigo RL10, ma senza barrare la casella 5 (Spese), mentre tua madre, come proprietaria-comodante, dovrà, invece, indicare il relativo reddito fondiario, vale a dire la rendita catastale, nel quadro RB (Redditi dei fabbricati).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

Sulle locazioni lunghe il discorso cambia, nel senso che, in presenza di fattispecie diverse dalla locazione breve, restano applicabili le regole “tradizionali”: il comodato non attribuisce al comodatario alcun diritto reale di godimento, la titolarità del reddito non viene trasferita dal comodante al comodatario, per cui il reddito effettivo (canoni di locazione) deve essere comunque imputato al titolare dell’immobile (proprietario-comodante), a prescindere dalla individuazione del soggetto locatore che incassa i canoni, cioè il comodatario, che, in soldoni vuol dire, che i canoni li incassi tu, ma chi li dichiara è comunque tua madre (*).

Perché la previsione speciale relativa alle locazioni brevi concluse dal comodatario è stata congegnata in questo modo? Forse perché chi ha ispirato questa legge (dietro le quinte della maggior parte delle leggi c’è sempre lei: l’Agenzia delle Entrate) non è voluta intervenire sulla disciplina di diritto sostanziale, in sostanza ha introdotto questa facoltà (cedolare secca) sulle sole locazioni brevi concluse dal comodatario, anche in forza di motivi pratici.

Lasciamo perdere AIRBNB che tuttora è inadempiente, ma pensiamo per un attimo a tutti quegli intermediari che invece la ritenuta del 21% l’hanno applicata: avendo contatti solo con il comodatario che ha stipulato il contratto breve (sulla CU casella 16 “Locatore non proprietario”), potrebbero non conoscere affatto il proprietario dell’immobile!

(*) Per ovviare a questa (bizzarra) situazione, bisognerebbe costituire a tuo favore quantomeno un diritto di abitazione o di usufrutto attraverso una scrittura notarile e successiva trascrizione in Conservatoria dei registri immobiliari.

[Andrea1504]

@Salvatore199In che senso devo regolarizzarmi ? Io faccio tutto : pago la tassa di soggiorno, faccio contratti di locazione turistica , segnalo alla questura e pago ( o meglio pagherò visto che non è ancora concluso l'anno dal momento in cui ho iniziato) le tasse. Nel contratto di locazione non indico il prezzo perchè non credevo fosse un requisito indispensabile nè per la legge nè per la commercialista. Per la commercialista io tengo comunque in una agenda il conto esatto di ciascuna locazione, quindi so esattamente quanto ho totalizzato e quanto devo dichiarare. Credevo che alla commercialista bastasse questo.Per quanto riguarda  la legge, ho sempre letto che la forma del contratto di locazione turistica è libera per cui non pensavo che si dovesse indicare necessariamente quanto si percepisse( anche perchè come ben sappiamo noi non percepiamo la cifra indicata ma a quella cifra si devono togliere le commissioni, la tassa di soggiorno eventualmente presa dal portale... quindi non saprei neanche che cifra indicare nel contratto,se quella percepita da me o quella pagata dal cliente) per cui per maggior comodità ho preferito fare contratti tutti uguali dove cambia chiaramente solo il nome dell'ospite e ovviamente le date.

Voi nei vostri contratti di locazione indicate anche la cifra pagata dall'ospite?

Penso che per "regolarizzarti" ti riferisci esclusivamente al comodato.

Sinceramente non credevo che dovessi fare un comodato, so di persone che fittano case e a loro volta sub affittano tramite i vari portali di booking air b&b ecc, quindi probabilmente anche loro hanno fatto un comodato deduco non essendone i proprietari....

@Emily352Come dicevo sopra, non sapevo di questa necessità del comodato a livello fiscale, lo farò allora se è questo il mezzo.

Quello che non capisco è come mai la commercialista non mi ha proprio prospettato la possibilità di fare questo comodato e applicare cosi la cedolare secca. Vabbe a questo punto sentirò anche il parere di un altro commercialista mi sembra l'unica cosa . Ma quindi in definitiva devo semplicemente  stipulare un comodato per dichiarare pagando con la cedolare secca? L'hai già scritto, ma lo richiedo perchè mi meraviglio davvero, come dicevo sopra, che la commercialista non me l'abbia detto

Intanto grazie a tutti per le info

[Salvatore199]

@Andrea1504

Certo, per “regolarizzazione” facevo riferimento proprio al comodato o ad altra formula (locazione, usufrutto) che ti dia titolo per disporre della casa di tua madre.

La forma del contratto é libera, ma ci sono alcuni elementi, in tutti i contratti, che sono determinanti; e in un contratto di affitto oltre agli estremi del locatario e del locatore e del periodo c’é sicuramente anche il prezzo.

E noto che si fa sempre confusione proprio in merito a questo, mischiando il rapporto tra locatore e locatario (per il contratto di affitto) con quelli tra portale e locatore (per il servizio di pubblicizzazione) e tra portare e locatario (per il servizio di ricerca)... servizi che nulla hanno a che vedere con il contratto di affitto e con quanto poi si dovrá dichiarare per le imposte.

La faccenda é veramente molto semplice, eppure la si complica molto spesso.

A quanto affitti al giorno? 100 euro? Per quanti giorni? 5? Nel contratto la cifra da indicare sará 500 (100x5)... nulla di più semplice.

Poco importa, nel contratto, ma anche al fisco, che poi tu paghi qualcosa al portale e/o che qualcos’altro lo paga l’ospite: sono cose diverse.

Comunque nel contratto, ci devono poi essere i riferimenti precisi all’immobile (possibilmente i riferimenti catastali e alla certificazione energetica).

Ho dato un’occhiata al tuo profilo, e ho visto che hai ben 6 annunci.

Mi sembra di capire che 3 sono appartamenti interi, e altri 3 sono stanze condivise (quindi affittacamere).

Quest’ultima attività dovrebbe essere svolta in forma imprenditoriale, e anche il numero di annunci può far ritenere che per poter seguire tutto (check in, check out che soesso saranno anche concomitanti, pulizie, lavaggio biancheria, ecc.) tu sia costretto ad utilizzare risorse esterne come imprese di pulizie, lavanderie, co-host o figure similari, ecc.

A meno che, al contrario, tu non riesca a fare tutto in autonomia, questi elementi potrebbero far propendere un eventuale controllo della GdF ad una imprenditorialitá (necessitá di apertura di partita iva, con versamento di iva pregressa e relativi contributi).

Cosa peraltro che forse potrebbe anche essere più conveniente della cedolare secca.

Al commercialista dovresti chiedere questo, spiegando bene cosa fai, come lo fai e a quale titolo, e farti consigliare la forma più adatta legalmente e più conveniente fiscalmente.

Se chiedi solo al commercialista di applicarti la cedolare secca per affitti di immobili non di tua proprietà, senza andare oltre, capisco la sua difficoltà.

ps: il commercialista dovrebbe essere esperto di questi aspetti, non tutti lo sono nella stessa misura.

[Andrea1504]

@Salvatore199in realtà la casa è solo una , ma fittata in formule diverse per cui gli annunci sono piu di uno ma al momento quelli attivi sono solo per l'intero appartamento.

Per il contratto di locazione devo dire che non saprei però se il prezzo percepito da me sia un elemento  realmente essenziale del contratto essendo appunto la forma libera. Potrei in ogni caso comunque inserirlo. Non mi costa molto. Quello che però ancora non mi è chiaro è se inserire la cifra che intasco io o la cifra pagata dal guest. Ad esempio io imposto sul portale come prezzo richiesto,tanto per dire ,150 euro per la casa. Non so però il cliente di fatto quanto paga, posso chiaramente controllarlo facilmente sulla sua prenotazione come prezzo totale da lui pagato. Però al commercialista  per la dichiarazione,devo dichiarare la cifra pagata dal cliente o quello percepito da me? Sono due cose diverse. Mi sembrerebbe strano dover dichiarare una cifra che comprende anche la provvigione del portale piu la tassa di soggiorno (perchè nel prezzo complessivo rientra anche la tassa di soggiorno almeno qui su air b&b). E se invece indicassi nel contratto la cifra percepita da me, come mi pare mi dicevi tu nel tuo messaggio precedente, e non quella pagata dal cliente che è superiore comprendendo appunto costi del portale e tassa di soggiorno, immagino che i guests mi chiederebbero come mai indico nel contratto una cifra inferiore rispetto a quella da loro pagata (già mi guardano in modo strano quando gli faccio firmare il contratto, figuriamoci se firmano pure di aver pagato meno di quanto hanno in realtà sborsato). Vaglielo a spiegare in inglese... Per questo mi chiedevo voi come fate (per chi indica la cifra nel contratto). Ed è per questo motivo che non l'ho inserita tra gli elementi del mio contratto.

Un 'ultima cosa : il comodato davanti a quale figura si stipula? Inoltre deve essere registrato? Su internet lessi di no se non erro...

[Salvatore199]

@Andrea1504

Pensavo di essere stato abbastanza chiaro nel commento precedente:...

“La faccenda é veramente molto semplice, eppure la si complica molto spesso.

A quanto affitti al giorno? 100 euro? Per quanti giorni? 5? Nel contratto la cifra da indicare sará 500 (100x5)... nulla di più semplice.

Poco importa, nel contratto, ma anche al fisco, che poi tu paghi qualcosa al portale e/o che qualcos’altro lo paga l’ospite: sono cose diverse.”

... ma a quanto pare mi sbagliavo.

Ci riprovo.

Quello che il guest paga ad Airbnb, non ti deve interessare.

Quello che tu paghi ad Airbnb (la commissione) non interessa il rapporto di affitto.

SEMPLICEMENTE:

esempio: 

a) costo giornaliero dell’affitto: 100 euro

b) n.ro giorni di affitto: 5

c) spese di pulizia: 30

Importo del contratto di affitto tra te e l’ospite: a * b + c (100 * 5 = 500 + 30 = 530)

PUNTO

non credo che sia difficile, anzi é molto più semplice di tanti ragionamenti arzigogolati (ed errati)... quanto incasso io... quanto paga il guest... 

Per la tipologia di affitto o, meglio, per forma con cui operi (più appartamenti, non di proprietà, anche a camere), ti ribadisco l’opportunità di informarti bene presso un commercialista esperto, solo per evitarti possibili spiacevoli e salate sorprese un domani.

Meglio prevenire che curare, non credi?

[Francesca]

Ciao @Salvatore199,

grazie mille per le tue utilissime risposte. Credo che alle volte il timore di sbagliare ci spinga a richiedere doppie delucidazioni :)altre volte invece non si è chiari quanto si crede - siamo tutti diversi, no? Abbi pazienza 🙂

[Emily352]

La situazione è piuttosto confusa e renderebbe necessario l’esame del contratto, in particolare per verificare non solo se si tratta di un contratto (art.1325 cod. civ. = accordo, causa, oggetto forma), ma soprattutto se si tratta di una locazione.

Perché dico questo? Perché è evidente che se nel contratto manca l’elemento “corrispettivo” (quello che tu chiami “prezzo della locazione”) – richiesto, unitamente all’altro elemento “durata”, dall’art.1571 del codice civile perché possa configurarsi una vera “locazione” – tu, magari inconsapevolmente, rischi di dare corso non ad una locazione, ma ad un comodato che diventa “patologico”, se poi un soggetto terzo (AIRBNB) va ad incassare dei canoni per te, con tutto quello che questo comporta (movimenti tracciabili) in ottica civilistica e fiscale.

La centralità del fattore “corrispettivo” nel contratto di locazione (il contratto di locazione è un contratto oneroso con prestazioni corrispettive) serve proprio a distinguere la locazione da altri rapporti contrattuali aventi oggetto il godimento di un bene - in primo luogo il comodato - nei quali mancano i connotati dell’onerosità e della corrispettività.

Pertanto, @Andrea1504, io ti consiglio vivamente d’ora in avanti (a tua tutela) di sottoscrivere e di fare sottoscrivere  ai tuoi ospiti un regolare contratto per finalità esclusivamente turistiche.

Ribadisci che occorre utilizzare l’immobile solo per queste finalità, non di lavoro, quindi, e non di studio né di ordinaria residenza. Indica un determinato canone: è quello che andrai a dichiarare l’anno seguente: si sottraggono, se sono comprese nel canone, solo le spese condominiali (portiere, ascensore, luce ecc.).

Quanto al patto di comodato, esso può essere verbale o scritto. La redazione del comodato in forma scritta, pur non essendo obbligatoria, è opportuna per prevenire possibili futuri contenziosi, in ordine all’oggetto del contratto (una o più stanze? l’intero immobile?), alla sua durata, alla restituzione del bene (anche in via immediata ove il comodato sia per un tempo predefinito), agli obblighi di partecipazione alle spese ecc.

Tali esigenze trovano risposta sola nella forma scritta del contratto che, registrato, ne darà data certa, proprio per evitare contestazioni future.

La registrazione, per inciso, è necessaria secondo l’Agenzia Entrate anche quando il beneficiario voglia sfruttare le detrazioni ad es. sulle spese per interventi di recupero edilizio, purché il contratto di comodato sia stato registrato prima dell’inizio dei lavori (sul modello Redditi PF, al rigo RP53 è richiesta l’indicazione degli estremi di registrazione dell’atto), onde evitare eventuali problematiche in sede di accertamento, benchè le commissioni tributarie abbiano sconfessato a più riprese l’Agenzia delle Entrate che, però, non dà segni di voler mollare la presa.

[Andrea1504]

@Salvatore199Ti ringrazio per queste cose che mi stai dicendo ma io avevo capito tutto il tuo discorso sin dall'inizio ....

Conosco  bene la differenza tra il rapporto tra me e guest e me e portale che sono due cose differenti,  non le confondo. Anche io credevo di aver spiegato bene quello di cui ho paura ma lo riscrivo : quello che dicevo è che( magari mi sbaglio ma non credo avendo visto tanti guest che si "meravigliavano" per la sola firma del contratto , evidentemente pochi lo fanno)  , ipotizzo, se nel contratto indico soltanto la cifra che intasco io ossia quello che tu indichi come " costo giornaliero dell'affitto",  il guest leggendo che  deve firmare che ha pagato 500 euro  (quello che io intasco per intenderci) mentre in realtà tra costo del servizio e  tassa di soggiorno, nella sua fattura ,è indicato 700 euro , immagino che  1) o pensa  erratamente che io voglio fare il furbo sotto qualche punto di vista e me lo scrive in recensione direttamente 2) o mi chiederà perchè ho scritto 500 se lui ha pagato 700. Questo era ed è  il mio unico dubbio, perchè parlando poco inglese potrei trovarmi in difficoltà in una situazione simile e non spiegarmi bene, e in definitiva dare una cattiva e soprattutto errata impressione. Tutto qui.Per questo non ho mai inserito il prezzo della locazione nel contratto.

Come dicevo, io fitto un unico appartamento, non piu di uno. Un appartamento di fatto mio , ma intestato a mia madre ,che chiaramente è consenziente , quella del comodato era, diciamo , l 'unica cosa che non sapevo ma in settimana ho già fissato appuntamento con un commercialista per stipularlo. Inoltre come dicevo non fitto da tempo singole stanze ma solo l'intero appartamento, in modalità differenti.

@FrancescaGrazie 😄

@Emily352il contratto che faccio io è un vero e proprio contratto di locazione turistica preso da un noto sito giuridico e rimodellato ovviamente  da me per le mie esigenze, c'è tutto quello da te indicato eccetto il corrispettivo che comunque da oggi inserirò anche se con i dubbi indicati sopra a salvatore.

Ho appuntamento con commercialista in settimana per il comodato ma mi sta venendo un dubbio relativo ad esso :essendo un appartamento che di fatto è mio da tutti i punti di vista ( è intestato a mia madre ma concretamente è mio ormai da anni).  Mia madre chiaramente è consenziente all'attivita che svolgo di locazione turistica nè c'è rischio che possa sorgere nessuna controversia in futuro perchè come dicevo anche se non sulla carta, l'appartamento è mio. Quindi quando dici che il comodato può anche essere orale, significa che io e mia madre verbalmente diciamo tra di noi, che l'appartamento lo uso io in comodato? Senza alcuna prova scritta quindi? Cioè vorrei capire se si può evitare di fare questo comodato scritto col commercialisti( perchè ovviamente ha una costo) se è una cosa inutile nel mio caso, perchè come dicevo l'appartamento è di fatto mio , ne c'è rischio di future contestazioni tra me e mia madre.

Inoltre per ritornare in tema, la commercialista oggi mi ha detto che anche se faccio il comodato non si può applicare la cedolare secca (ha detto che ad esempio si può applicare per i fitti lunghi se ho ben capito...) ma visto che qui concordate che si può applicae e mi hai anche indicato la norma, andrò a chiedere allora ad un altro commercialista.

[Salvatore199]

@Andrea1504

Se il problema é solo quello di spiegare al guest come é ripartito il corrispettivo da lui pagato (cosa che peraltro non ritengo necessario, in particolare con Airbnb, in quanto é tutto perfettamente spiegato, sia nel preventivo che nel riepilogo finale, compresa l’eventuale aggiunta dell’imposta di soggiorno dove é previsto che la raccolga il portale), ti suggerisco di inserire nel contratto o nella ricevuta, una dicitura di questo tipo (a te trovare le parole giuste e/o tradurle nelle lingue desiderate): prezzo: XXX euro (tale corrispettivo può differire da quanto effettivamente pagato per effetto delle commissioni percepite da Airbnb per il costo del servizio - ed eventualmente per l’imposta di soggiorno - per le quali il portale emetterá direttamente fattura).

[Susanna0]

@Andrea1504, tu nel contratto devi scrivere il tuo canone di locazione (NON quello che "intaschi"!!! Ma quello che hai stabilito come tariffa: perchè le tue commissioni fanno parte del canone).
Quello che il guest ha pagato in più al portale non ti riguarda (non puoi neppure saperlo esattamente, tra l'altro).
Eventualmente glie lo dici chiaramente: questo non è l'importo che hai pagato, ma è quello che io ricevo. E aggiungi che, sul sito di Airbnb, possono scaricare la loro fattura per le loro commissioni, per raggiungere il totale pagato.

[Andrea1504]

@Salvatore199  si grazie, mi sa che farò cosi perchè  scriverlo è piu facile che dirlo a voce in inglese.

@Susanna0ti sto scrivendo un mess privato 🙂