@Jim1, in realtà tutto è abbastanza semplice se si entra un attimo nella mentalità giusta (a parte il caso della Lombardia e di Milano dove proprio le istituzioni stesse non hanno capito come stanno le cose e stanno facendo confusione).
A) LOCAZIONI TURISTICHE o PURE o APPARTAMENTI (AMMOBILIATI) AD USO TURISTICO: intero immobile o parte di esso, dato in AFFITTO / LOCAZIONE a turisti per periodi limitati nel tempo, SENZA ALCUN SERVIZIO ALLA PERSONA e SENZA ALCUN SERVIZIO AGGIUNTIVO o ACCESSORIO o COMPLEMENTARE. E' per questo che i Redditi possono essere considerati Fondiari o Da Fabbricato (a meno che non venga ''sublocato'' immobile non di proprietà a terzi, perchè in questo ultimo caso i Redditi saranno ''Diversi'').
B) STRUTTURE O ATTIVITA' RICETTIVE ALBERGHIERE E PARALBERGHIERE: necessaria Partita Iva, es. Hotel Residence e simili.
C) STRUTTURE O ATTIVITA' RICETTIVE ALL'ARIA APERTA: necessaria Partita Iva, es. Camping e simili.
D) STRUTTURE O ATTIVITA' RICETTIVE EXTRALBERGHIERE: si distinguono in
a) IMPRENDITORIALI, con Partita Iva;
b) NON IMPRENDITORIALI, senza Partita Iva;
Entrambe le tipologie sono dette COMMERCIALI, a differenza delle Locazioni / Affitti, che sono appunto solo Affitti (e generalmente di Privati cittadini), ma quelle IMPRENDITORIALI si dicono COMMERCIALI CONTINUATIVE o PROFESSIONALI, mentre quelle NON IMPRENDITORIALI si dicono COMMERCIALI OCCASIONALI, AMATORIALI, SALTUARIE o NON ORGANIZZATE IN FORMA D'IMPRESA.
Es. di attività o strutture ricettive extralberghiere sono, con nomi leggermente diversi da Regione a Regione, B&B, CAV o CASE PER VACANZE o APPARTAMENTI PER VACANZE, AFFITTACAMERE o GUESTHOUSES, AGRITURISMI, COUNTRY HOUSES, ecc.
In cosa si differenziano dunque GLI AFFITTI dalle ATTIVITA' COMMERCIALI? Per la FORNITURA DI SERVIZI ACCESSORI O COMPLEMENTARI O AGGIUNTIVI, detti spesso 'servizi alla persona' di tipo alberghiero ed extralberghiero, quali il cambio della biancheria da letto e da bagno durante il soggiorno di uno stesso ospite, e la pulizia e il riordino quotidiano o comunque durante il soggiorno di uno stesso ospite. Questo vale sia per le forme imprenditoriali sia per le forme non imprenditoriali.
Allora quando una attività si dice 'imprenditoriale' e quando invece 'non imprenditoriale', nonostante siano entrambe definibili 'commerciali'? Una attività si dice 'imprenditoriale' quando si ravvisa una certa organizzazione di mezzi e persone e quando non viene svolta in modo realmente occasionale bensì in modo continuativo e professionale e stabile e abituale. Al contrario, una attività si dice 'non imprenditoriale' quando non si ravvisa una sufficiente organizzazione di mezzi e persone e quando può essere annoverata tra le attività ''occasionali'', ''amatoriali'', ''saltuarie'', ''non abituali'', e ''non organizzate in forma d'impresa''.
Dove si possono studiare queste definizioni fiscali? Nelle norme fiscali statali, nazionali, essenzialmente, ad esempio nel TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Le strutture ricettive Extralberghiere, pertanto, essendo Commerciali, produrranno sempre o Redditi ''Diversi'' (se sono OCCASIONALI), o Redditi ''Da Impresa'' (con P. Iva), se sono PROFESSIONALI e ORGANIZZATE.
A questo punto ci si potrebbe chiedere se possa esistere una LOCAZIONE / un AFFITTO realmente IMPRENDITORIALE. A questa domanda alcuni esperti rispondono ''NO'', perchè per loro natura la loro gestione naturale sarebbe quella non imprenditoriale. Altri esperti rispondono però ''SI'', qualora si ravvisi una certa ''organizzazione di mezzi e persone'' che esorbiti rispetto alla normale gestione amatoriale di un privato cittadino, ai sensi dell'Art. 1.082 e Sgg. del Codice Civile.
Se poi vuoi entrare più nel dettaglio delle differenze tra le varie ''TIPOLOGIE RICETTIVE COMMERCIALI OCCASIONALI O PROFESSIONALI DI TIPO EXTRALBERGHIERO'', allora il discorso si fa ancora più semplice, ma con qualche lieve differenza da Regione a Regione:
- IL B&B SI FA IN CASA PROPRIA (DI RESIDENZA E/O DIMORA ABITUALE), ANCHE IN PIU' CAMERE, MA NON SI DA' MAI L'INTERO IMMOBILE, NE' LA CUCINA, SI TRATTA DI DARE CAMERE E BAGNI, PRIVATI O IN CONDIVISIONE, E DI FORNIRE OBBLIGATORIAMENTE A CURA DEL GESTORE LE PRIME COLAZIONI, SEMPRE INCLUSE NEL PREZZO, COSI' COME ANCHE LE PULIZIE; CI SONO CAMBI BIANCHERIA E PULIZIE E RIORDINO;
- L'AFFITTACAMERE SI FA ANCHE IN CASA DI RESIDENZA (MA NON DAPPERTUTTO IN ITALIA E' COSI'), ANCHE IN PIU' CAMERE, A VOLTE COME CAMERE CON BAGNO, ALTRE VOLTE COME INTERO IMMOBILE CON CUCINA (a seconda della Regione), I BAGNI POSSONO ANCHE ESSERE TUTTI CONDIVISI SENZA ALCUN BAGNO PRIVATO (ma non è vietato il contrario), IL GESTORE NON DEVE MAI (tranne eccezioni, ad es. in Lazio opzionalmente) FORNIRE LE PRIME COLAZIONI, PENA MULTE SALATE, E SI TRATTA DI FORNIRE ALLOGGIO ED EVENTUALMENTE ALTRI SERVIZI COMPLEMENTARI, CHE POSSONO ANCHE NON ESSERE INCLUSI NEL PREZZO BASE; CI SONO CAMBI BIANCHERIA E PULIZIE E RIORDINO (ma la frequenza viene stabilita dalle varie Regioni); L'AFFITTACAMERE PUO' ANCHE ESSERE PIU' GRANDE DEL B&B, FINO AD UN MASSIMO DI 6 CAMERE PER 12 OSPITI (ma alcune Regioni ricomprendono tra gli Affittacamere anche 2 APPARTAMENTI SITI NELLO STESSO STABILE E CON UNICO PORTONE D'INGRESSO IN STRADA);
- L'AGRITURISMO NON SI CONFONDE CON ALTRO, GRAZIE ALLA TERRA CHE LO CIRCONDA, AI PRODOTTI TIPICI PRODOTTI IN UNA CERTA PERCENTUALE DALLA TERRA STESSA, LE CAMERE POSSONO ESSERE NUMEROSE COSI' COME ANCHE GLI OSPITI, E POSSONO ESSERE SERVITE COLAZIONI, E ANCHE PRANZI E CENE, PROIBITE INVECE (QUESTE ULTIME 2) NELLE TIPOLOGIE PRECEDENTI; SI TRATTA GENERALMENTE DI CASOLARI DI CAMPAGNA, QUASI VERI E PROPRI HOTEL, INFATTI NECESSITANO DI PARTITA IVA, E FINO A POCO TEMPO FA ERANO DIRETTAMENTE SOTTO IL CONTROLLO DELLE PROVINCE, ORA ANCH'ESSI SONO PASSATI SOTTO IL CONTROLLO DELLE REGIONI;
- LA CAV O CASA PER VACANZE (o in Lazio a volte anche l'APPARTAMENTO PER VACANZE, SE NON E' UNA CASA INTERA ISOLATA DALLE ALTRE) E' LA FORMA MEGLIO CONFONDIBILE CON I SEMPLICI AFFITI O LOCAZIONI, MA IN REALTA' NON PUO' ESSERE CONFUSA, PERCHE' E' UNA VERA E PROPRIA ''STRUTTURA RICETTIVA'' EXTRALBERGHIERA, UN LAVORO, UNA ATTIVITA'. VIENE SEMPRE DATA PER INTERO E MAI PER CAMERE. CIOE' SI DANNO UNITA' ABITATIVE INTERE, INCLUSA CUCINA E SALA. NON POSSONO ESSERE FORNITE COLAZIONI, ANCHE PERCHE' NON POSSONO MAI ESSERE CASE DI RESIDENZA NE' DI DIMORA ABITUALE, BENSI' SEMPRE E SOLO SECONDE CASE NON DI RESIDENZA AL CUI INTERNO NON VIENE RISERVATO ALCUNO SPAZIO PER IL TITOLARE O PROPRIETARIO O GESTORE. SONO SEMPRE PRESENTI SERVIZI ACCESSORI O COMPLEMENTARI O AGGIUNTIVI, COME IL CAMBIO BIANCHERIA E LA PULIZIA, OPPURE TUTTO IL MATERIALE NECESSARIO VIENE LASCIATO COMUNQUE A DISPOSIZIONE DEGLI OSPITI ALL'INTERNO DELL'ALLOGGIO, QUALORA NON VENISSE FORNITO PERSONALMENTE DAL GESTORE COME ''SERVIZIO'' (una nota del Regolamento del Lazio, ad es., lo prevede come possibile). LA CAV E' SEMPRE E COMUNQUE UNA ATTIVITA' COMMERCIALE e NON UN AFFITTO, e pertanto non potranno mai essere dichiarati REDDITI FONDIARI O DA FABBRICATO, ma sempre e solo REDDITI DIVERSI (o anche DA IMPRESA).
Insomma, spero di essere stato chiaro. Su tutto ciò è molto chiara anche l'A.d.E. che ha scritto Circolari, Risposte ad Interpelli ufficiali, che coincidono tra l'altro con Risoluzioni Ministeriali del Ministero dell'Interno e dell'Amministrazione Finanziaria dello Stato.
Unico neo la Lombardia e Milano, che obbligano anche gli Affitti o Locazioni a denominarsi CAV e a seguirne TUTTI i precetti, persino gli oggetti minimi necessari per la cucina! Pro.loca.tur a Milano sta cercando, tuttavia, di rimettere ordine in questo pasticcio.
Mi auguro, @Jim1, che ora le cose siano chiare. Mi stupisce, tra l'altro, che un portale nato per servire fondamentalmente le case in affitto estere ed italiane non si sia un attimo informato sulle regole e sulle leggi su cui gli Affitti in Italia si basano: a partire dai CONTRATTI SCRITTI DI LOCAZIONE, OBBLIGATORI SEMPRE PER LEGGE (L. 431 DEL 1998). Tutti gli altri invece (ALBERGHIERI E PARALBERGHIERI, EXTRALBERGHIERI, COMPRESE CAV, E STRUTTURE ALL'ARIA APERTA) funzionano con semplici CONTRATTI ATIPICI ANCHE VERBALI DI ALBERGO, cioè paradossalmente quelli che sono più consoni al vostro portale!!! Questa mia conclusione di oggi ha un non so che di rivoluzionario, perchè in pratica con questa disamina siamo arrivati a dire che Airbnb (e BK) è molto più adatto alle STRUTTURE RICETTIVE che agli AFFITTI o LOCAZIONI. Non lo dico io, lo dicono i fatti. Ma a tutto c'è un rimedio: magari la piattaforma si studierà un pò meglio cosa si intende per affitti e locazioni in Italia e prenderà per il futuro le sue contromisure. ; ) : ) Ciao!!! D.
