Contratti scritti

[Cinzia72]

Buongiorno , sto leggendo e rileggendo le varie discussioni , ma davvero non riesce ad entrami in testa quello del contratto scritto. Il contratto io non lo faccio direttamente con il guest ma con Airbnb o i vari siti internet . Sono loro che mi pagano alla fine del soggiorno. Io non ricevo soldi dalla gente che viene (le tasse di soggiorno me le tolgo dal compenso) . Prendo i documenti , li registro alla polizia, faccio tutto in regola ma davvero no so che contratto fargli quando gia' c'e' il sito internet che ti scrive date, nome , compenso ecc. Io per tenere in regola la mia contabilita' sto facendo delle ricevute intestate al sito internet per conto dell'ospite e le allego alla fattura del sito . Sono completamente fuori strada ? Grazie mille Cinzia

[Marco376]

@Jim1, attenzione... dire che se un ''affitto'' aggiunge qualche servizio ''diventa pertanto commerciale e di conseguenza imprenditoriale'' è assolutamente errato (perchè le attività commerciali sono o occasionali e prive di partita iva, o professionali e con partita iva), così come ritenere che si diventi ''imprenditoriali'' (nel campo degli affitti o locazioni semplici) solo per il fatto di aver superato un certo numero di immobili o una certa soglia di reddito... al momento infatti per i ''redditi fondiari'' non esiste alcuna soglia quantitativa di reddito nè di numero di immobili da potere citare.

Se invece stiamo parlando delle attività commerciali (come ti spiego meglio più oltre in altro commento più lungo e completo), e dunque ad esempio di CAV o Casa per Vacanze, allora ci sono scritti dell'A.d.E. e contestazioni della G.d.F. che sembrano prendere a riferimento come discrimine tra ''redditi diversi'' e ''redditi da impresa'' (= P. Iva) anche il numero di CAV, ma sempre unitamente al tipo di servizi accessori offerti e all'organizzazione di mezzi e persone che fa esorbitare dalla dimensione dell'occasionalità, e SOLO nel caso delle CAV l'A.d.E. sembra tollerare fino a un massimo di 2 CAV comprese che non abbiano P. Iva, ma non anche 3 o più CAV.

Anche da questo ultimo punto di vista, la Regione Lombardia e Milano non sembrano aver molto chiari gli aspetti fiscali legati all'attività ricettiva di CAV o Casa Vacanze, quando nel testo regionale sul turismo consentono un massimo di 3 CAV (e non di 2!!!) senza che sia necessaria l'apertura di una P. Iva. Non trascurabile, ovviamente, anche il fatto che una Regione NON possa parlare di ''imprenditorialità'' e ''non imprenditorialità'' in quanto materia questa di competenza esclusiva dello Stato centrale (il Fisco, appunto, è materia statale e basta), o al limite se ne parla si deve limitare a ripetere quanto già stabilito dallo Stato e non certo ''innovare'' come sembra fare la Regione Lombardia!

Chiaro? Ciao.

[Chiara141]

@Roberto143 parlo per ripetute, reali esperienze personali, non sono mie supposizioni altrimenti non so che senso avrebbe porsi il problema, forse a qualcuno piace ipotizzare situazioni fantasiose ma io ho poco tempo da perdere non so tu...

Il fatto che si tratti di un appartamento in affitto è chiarissimo ma non lo è altrettanto, per chi viene, capire di dover firmare un contratto dato che credono di averlo già fatto, se poi la tua esperienza è diversa vorrà dire che li trovo tutti io che ci vuoi fare?!?

D'altronde converrai con me che questa normativa che impone la firma di un contratto di locazione, quando con la stampa della conferma della prenotazione vi sono già tutte le informazioni fiscalmente e amministrativamente necessarie a dimostrare chi è venuto, quanto tempo è rimasto e quanto ha pagato, è chiaramente poco al passo coi tempi e obsoleta.

[Roberto143]

@Chiara141

Che si tratti di un appartamento in affitto forse sarà chiarissimo per te, ma io nell'annuncio non vedo riferimento ad affitti o a contratti da firmare.

Potrebbe benissimo essere una casa vacanza (che non necessita di contratto).

Non convengo assolutamente con te sul fatto che "questa normativa" (stiamo parlando di leggi statali e codice civile) sia obsoleta e non al passo con i tempi.

Il contratto oltre tutto, dovrebbe contenere clausole di salvaguardia per il proprietario, visto che si da il possesso della casa a degli sconosciuti.

Il bello è che si deve discutere sulla necessità ed opportunità di firmare dei regolari contratti di locazione, solo fino a quando (come è capitato recentemente) dei locatari malintenzionati una volta entrati con prenotazione Airbnb senza contratto, si sono stabiliti in casa e cambiato la serratura... e ora "l'host" e il suo avvocato, ne avranno probabilmente per un paio d'anni, prima di riuscire a buttarli fuori.

A quel punto "tutti pazzi per i contratti"?

ps: capisco che tu abbia poco tempo da perdere; io invece ce ne ho, visto che sto qui a rispondere alle tue domande, cercando nche di argomentare a dovere.

alla fine comunque, se pensi di infastidire gli ospiti, non farlo firmare il contratto, è molto semplice!

[Marco376]

@Chiara141, spesso non ci piace seguire le leggi ma purtroppo dobbiamo seguirle... non fai un piacere a qualcuno quando le segui, ma semplicemente a te stessa... anche perchè, se sei una locazione turistica o pura, cioè un affitto, non hai altre alternative, o le segui e dunque scrivi contratti di locazione, o ti togli dai vari portali perchè altrimenti al primo controllo casca l'asino. Se vuoi possiamo discutere di quanto ci piaccia o meno ciascuna norma, ma non le applichiamo solo quando ci piacciono (e tantomeno quando piacciono agli inquilini o al conduttore o ai guests), le applichiamo comunque sempre. Le locazioni funzionano così: se questo sistema ti sembra troppo complesso, nessuno ti obbliga ad essere una locazione, puoi segnarti presso il tuo Comune come qualcos'altro (ad es. una struttura ricettiva b&b, cav, affittacamere, ecc.). E queste conversazioni sono pubbliche, e finiscono anche su Google, non siamo in un club privato. Per cui attenzione anche a quello che scrivete e a chi potrebbe leggerlo. Finchè lo leggiamo noi poco male... Ciao.

[Marco376]

@Chiara141, non credo inoltre che ti sia molto chiara la differenza tra ''contratto atipico, anche verbale, di albergo'' utilizzato da hotel, b&b, affittacamere, case per vacanze, e simili, e ''contratto scritto di locazione'' da utilizzare per le locazioni / per gli affitti, anche turistiche / turistici.

Per le 'locazioni' anche parlare di ''prenotazione'', ''acconto'', ''cancellation policies'', ''guests'', ''ospiti'', non è molto appropriato... penso tu abbia un pò di confusione, ma del resto sei in buona compagnia.

I portali che operano nel mondo (e anche in Italia) ci offrono delle possibilità, ma ognuno di noi deve verificare quale di queste funzionalità è utilizzabile nel proprio caso specifico e quale no, e con quale modalità, sulla base delle proprie normative specifiche di settore. Ciao.

[Susanna0]

@Chiara141, io l'ho scritto nelle regole della casa, che chiedo i documenti e devo far firmare un contratto; e nessuno se n'è mai lamentato.

Ho ristretto al massimo il contratto, in modo che stia tutto in una sola facciata, italiano e inglese fronte a fronte.
Pochi concetti, espressi con parole semplici, usando i termini di uso comune (come proprietario e inquilino invece di locatario e conduttore); ma i dati essenziali ci sono tutti. I riferimenti di legge, il codice fiscale, i dati identificativi dell'appartamento, la certificazione energetica, i dati degli ospiti, i giorni, l'importo, la cauzione se c'è, le regole di base.
Gli ospiti leggono, capiscono e firmano.

[Roberto143]

@Susanna0 

Sono certo che i problemi di questa natura derivino da come ci poniamo nella realizzazione dell'annuncio.

E' abbastanza normale che, non vedendo nessun riferimento a locazioni o a contratti di affitto, gli ospiti di @Chiara141 facciano delle obiezioni.

Mi stupirebbe, al contrario, se queste obiezioni le facessero a me, a Susanna o a @Luca (giusto per citare quelli presenti in questa discussione) che abbiamo riportato in modo chiaro ed esplicito la natura del proprio alloggio (e i relativi obblighi burocratici).

Suggerirei a Chiara di provare ad aggiungere nelle regole della casa quanto scritto da Luca (c'è anche il testo in inglese), e poi ritornare tra qualche tempo in questa discussione a riferire se i problemi persistono.

[Luca177]

Se posso dire la mia per dare un contributo a far chiarezza nelle idee di chi ancora le ha un po' confuse:
- sostanizalmente la "Locazione Turistica" NON è un lavoro, ma si ottiene un reddito dall'azione di affittare un proprio bene (una casa di cui si ha effettiva disponibilità).
- le attività ricettive alberghiere o extralberghiere sono invece una professione, con obblighi e divieti, che si svolge utilizzando degli ambienti idonei (la stessa casa di prima può andare bene, ma non è detto che abbia i giusti requisiti visto che non basta essere in regola con le norme edilizie ed urbanistiche)

Se poi mi posso permettere, sempre per aiutare chi è alle prime armi, è più semplice parlare di Locatore, intendendo chi ha la disponibilità del bene da fornire in affitto, e Conduttore, intendendo il soggetto che ha intenzione di pagare per l'uso del bene.

Forse così si chiarisce meglio la questione contratto che, tra parentesi, non è per niente "più leggero" se non per il fatto che non è obbligatorio registrarlo, ovvero si registra in caso d'uso.

[Roberto143]

Grazie @Luca177

[Luca177]

Grazie a te @Roberto143, non avevo visto che mentre scrivevo il mio contributo avevi dato ampia spiegazione su norme, regole e concetti di base.

Visto che io solo di "recente" mi sono trovato a dover affrontare la situazione.
Casa mia mi è stata consegnata dalla ditta che stava ristrutturando il 1° settembre scorso e neanche completata, per cui, mentre cercavo di finirmi i lavori da me, sono venuto a conoscenza della sentenza del TAR ed ho studiato meglio la faccenda scoprendo che non avrei dovuto per forza impegnarmi in un "lavoro" ma che avrei potuto seguire la "semplice" locazione del bene, tra l'altro svincolandomi (anzi obbligandomi ad evitare) da tanti impegni che avrei avuto difficoltà ad assolvere (colazioni, pulizie ecc. ecc.)

Sul fatto che Jim, che ricordiamolo è un community manager, non fosse erudito sui diversi aspetti della faccenda non mi stupisce, mi sembra evidente che un portale che suggerisce costantemente di far trovare nel frigo cose che chi loca per fini turistici NON può far trovare... qualche carenza informativa ce la deve avere 😄

Alla fine con la storia che la responsabilità in tema di turismo è regionale la confusione è davvero tanta, per esperienza personale (ho curato una guida ai campeggi in Italia) posso dire che, ad esempio, non v'è coerenza neanche nell'assegnazione delle stelle per le categorie tra i campeggi nelle varie regioni.

Sarebbe il caso di mettere fine a questa assurdità che, a parer mio, ci penalizza molto soprattutto all'estero, noi che abbiamo un potenziale smisurato rispetto al turismo. Davvero potremmo vivere solo di quello 🙂 

[Marco376]

@Luca177, c'era un referendum che tra le altre cose riportava la competenza esclusiva del Turismo allo Stato anzichè alle Regioni ed è stato bocciato. Temo che la prossima occasione di ''uniformare'' la frammentata legislazione regionale tarderà a venire... : (

[Anonymous]

Salve a tutti,

seguendo i vostri consigli, prima di diventare una locataria di una stanza nell'appartamento in cui abito (Firenze) mi sono messa a "studiare" tutti i post/pagine che voi e altri avete consigliato. Purtroppo ho ancora varie perplessità (NON sul fatto di pagare tasse etc. Io voglio fare ASSOLUTAMENTE tutte le cose in regola) su come si dà comunicazione all'ente (che presumo sia il Comune), su come/quando si paga la cedolare secca (soprattutto visto che l'appartamento è in comproprietà con mio fratello, che è d'accordo sull'affitto). Ho visto che alcuni di voi nel proprio annuncio parlano di "soggiorni lunghi e/o di lavoro". Questo vuol dire che si intende il superamento dei 30 gg. con la stessa persona (che poi, come si contano i giorni visto che veniamo pagati a notti?), ma allora non cambia tutto, il tipo di contratto etc.? So che a molti di voi queste domande sembrano banali e scontate le risposte ma per parafrasare una citazione da un film di Wim Wenders ("Più invecchio più mi sento confuso"), io "più leggo, più mi sento confusa". Perdonate le mie domande sciocche....

[Roberto143]

@Anonymous

Per quanto concerne i contratti, l'unica cosa da tenr conto é che se si superano i 30 giorni, il contratto deve essere registrato presso l'AdE.

I 30 giorni vanno considerati sia come soggiorno unico, (es. 40 giorni) oppure come somma di più soggiorni nell'anno (es. 20+20).

Non mi é mai capitato, quindi non saprei come fare, nel caso in cui un ospite facesse un soggiorno di 20 giorni a gennaio e poi altri 20 a dicembre; bisognerebbe chiedere all'AdE come fare in quel caso (considerato che a gennaio avrò sicuramente fatto, come sempre, il contratto scritto, ma non lo avrò registrato, in quanto in quel momento il soggiorno era inferiore ai 30 giorni).

Forse, nel secondo contratto, si potrebbe inserire un riferimento al soggiorno(o ai soggiorni) precedente, in modo da registrare solo l'ultimo ma per l'importo complessivo dei diversi soggiorni.

I giorni si contano "a notti". Come tutti i conteggi con intervallo di date, si conta il primo giorno (ingresso) e non si conta l'ultimo (uscita).

A esempio, un soggiorno dal 10 al 23  sono 13 giorni, partendo dal 10 compreso al 22 ultima notte (il 23 esce, e volendo il 23 potrebbe entrare l'ospite successivo).

[Roberto143]

@Anonymous

Per quanto riguarda la comunicazione in Comune, la soluzione migliore é quella di rivolgersi direttamente a loro (magari dopo aver consultato il sito web del SUAP, dove dovrebbero esserci le modalitá di registrazione/comunicazione, che per ogni Regione/Comune sono diverse: chi vuole una vera e propria SCIA, chi una semplice comunicazione, chi non vuole nulla, chi la vuole cartacea, chi la vuole telematica..., insomma, non c'è una regola fissa applicabile a tutti.

La cedolare secca (o comunque la tassazione IRPEF ordinaria) viene applicata in sede di dichiarazione dei redditi (730 o Unico); i redditi da affitto sono redditi che, come gli eventuali altri, devono essere inseriti in dichiarazione (o tramite CAF o commercialista) una volta l'anno (proprio in questo periodo).

In quella sede, visto che siete proprietari, tu e tuo fratello, giá dovreste, nel quadro fabbricati, riportare gli estremi dell'alloggio, con l'indicazione della rendita catastale.

Rendita catastale che, se l'appartamento non é stato locato, é il solo reddito che l'alloggio produce.

Se invece, comincia ad affittare (che sia un affitto a lungo termine, tipo 4+4 o diversi affitti brevi), gli importi percepiti (al lordo, non al netto delle commissioni del portale) dovranno essere inseriti nei righi che trovi nel 730, proprio sotto l'indicazione dell'alloggio e della sua rendita catastale.

Se avete una comproprietá al 50%, entrambi dichiarerete la metá ciascuno degli affitti incassati.

In quella stessa sede, potrete decidere se avvalervi della c.d."cedolare secca", pagando appunto un 21% "secco" sugli affitti (spuntando l'apposita casella del 730), oppure lasciare che gli affitti vadano nel conteggio complessivo del reddito per determinare l'aliquota IRPEF da applicare all'intero imponibile (altri redditi + affitti).

[Anonymous]

@Roberto143 Grazie della repentina risposta!