Contratto che supera i 30 giorni di durata. L’host ha un duplice onere, @Vania36, quello di registrare il contratto e di darne documentata comunicazione, ossia copia della registrazione telematica o estratto del contratto con gli estremi di registrazione,all’amministratore del condominio (se esiste) ai fini dell’anagrafe condominiale nel termine di 30 giorni (nuovo testo del comma 1 dell’art.13 della legge 431/’98)): il locatore risponde per l’eventuale mancato adempimento.
Contratto cointestato in solido. Due conduttori si son stancati di ballare l’hully gully. (ma si ballerà ancora 'sto ballo?). Trattasi di modifica di intestazione di contratto, che fiscalmente le Entrate “lavorano” come cessione, cessione governata dal modello RLI, se non fosse che il software (e la sua versione web) non è in grado di “digerire” la tua cessione.
Perché? Perché si tratta di uno “scarico” di due conduttori: l’operazione di cessione va a buon fine e non ottieni lo scarto solo se nella sezione II (Dati del conduttore) del quadro B il numero dei conduttori cedenti (nel caso di specie, n°4) e dei conduttori cessionari (nel caso di specie, n° 2) risulta pareggiato (che vorrebbe dire ad esempio un conduttore esce ed un nuovo conduttore entra) e il codice fiscale dei cedenti e dei cessionari sono diversi (nel caso di specie, invece, due conduttori sono sia cedenti che cessionari), ovverossia se tale operazione risulta coerente con l’impostazione civilistica della cessione (art.1406 cod. civ.) che prevede che il cessionario sia un soggetto terzo, “nuovo”, estraneo alla vicenda contrattuale, che fa il suo ingresso per la prima volta sulla scena della locazione, prendendo il posto di un soggetto “vecchio”che se va, non gli stessi “vecchi” soggetti originari che rimangono sulla scena, già presenti in contratto e caricati in Atti Registro delle Entrate.
Pertanto, nel caso prospettato, potrai fare ricorso solo al modello cartaceo RLI in cui – indipendentemente se il contratto è cedolarizzato o meno (la casella “Cedolare secca” non va valorizzata: non si può entrare in cedolare in cessione) – dovrai compilare la sezione II (Adempimento successivo) del quadro A, indicando 3 nella casella “Adempimenti successivi”, la data della fuoriuscita dei due conduttori (la fuoriuscita deve essere contestuale: se uno dei due va via il 25 settembre e l’altro il 5 ottobre, dovrai registrare due distinte cessioni) e i riferimenti del contratto (codice ufficio, anno, serie ecc. ovvero il codice identificativo del contratto) e la sezione II (Dati del conduttore) del quadro B, indicando, nel modulo 001, “Numero conduttore” 001, 002, 003, 004 i quattro cedenti, e nel modulo 002 “Numero conduttore” 001 e 002, i due cessionari e indicando 3 in “Tipologia conduttore”.
Non è finita. Il modello RLI è solo un modello fiscale che formalizza il passaggio tributario (la cessione è sul contratto, non sui soggetti giuridici: infatti tu paghi € 67,00 (anche in cedolare secca), a mezzo modello di pagamento F24 Elide, anche se i soggetti giuridici che fuoriescono sono due) del contratto ceduto da un dante causa ad un avente causa, in modo da ricreare una posizione fiscale in capo a quest’ultimo in Atti Registro, ma l’accordo trilatero della cessione tra te (locatore ceduto), chi va via (conduttore cedente) e chi rimane (conduttore cessionario) deve essere documentato per iscritto ai fini civilistici.
Perché? Perchè qualsiasi modifica del contratto (se il tuo contratto turistico è fatto bene, deve contenere questa clausola) sconta la stessa forma scritta del contratto su cui si innesta, in modo tale che i due conduttori che fuoriescono vengano legalmente liberati da te e dai conduttori che restano da tutti gli obblighi contrattuali (canone di locazione e deposito cauzionale compresi) che, dalla data di cessione, ricadono su chi rimane.
Il modello RLI non ti dice come vadano regolati i rapporti futuri tra i conduttori che restano e quelli che escono, come non ti dà indicazioni precise circa il deposito cauzionale nuovamente costituito dal cessionario (il deposito cauzionale è una faccenda tutta interna della parte conduttrice, tu non devi restituire nulla: chi va via dovrà, invece, dare la sua quota di deposito a chi rimane), su chi vadano imputati eventuali danni, strascichi, pendenze economiche in sospeso ecc.
Tali esigenze trovano risposta solo nella forma scritta (che può essere registrata per dare data certa all’atto) proprio al fine di evitare contenziosi futuri. Pochi locatori la utilizzano, non conoscendo i rischi a cui vanno incontro: provare in un aula di un Tribunale l’esistenza di un contratto scritto non è difficile, molto più difficile è dimostrare l’esatto contenuto di un contratto ceduto in forma verbale, magari se chi va via non è stato liberato da chi rimane. La forma scritta, anche in un turistico lungo, è l’unico modo certo (tranne un chiudi & apri: risolvere e riaprire, peraltro, è a costo zero in cedolare) per sciogliere ogni legame tra il cedente, il cessionario e il ceduto.
