Pensando, spero, sia ancora di attualità l'argomento "sfratto" oppure "occupazione abusiva" ecc, mi permetto di copia incollare qui con nuovo post una mia risposta appena scritta su un altro post di vecchia data (ma che io solo ora ho letto).
Premetto che io parlo e riporto la mia personale esperienza (e quella di mia madre) sul tema di sfratto per morosità ma che si tratta di esperienze vissute su locazioni tradizionali residenziali, dunque non sulle locazioni turistiche o similari.
Lo so, qui è un forum per le locazioni turistiche e non residenziali. Ok lo so, ma dato che l'argomento sfratto spesso viene riproposto, e dato che sovente e più volte ho letto qui nel forum di "ipotetici" tempi biblici per uno sfratto e per vedersi liberare la propria casa ecc.….ma secondo l'esperienza mia e di mia madre invece i tempi biblici non ci sono mai stati anzi, con mio sommo stupore devo ammettere che son stati pure alquanto brevi… ecco a voi la mia (purtroppo) esperienza personale sul tema.
(nel mio copia incolla riporto, tra le virgolette, anche il precedente intervento su quel post datato, intervento alla quale ho tentato di rispondere)
"Cara@Paola forse non mi sono spiegato ? Qualunque ( qualunque !!! ) contratto tu abbia , se ti si piazzano in casa non li butti fuori nè con le Forze dell'Ordine nè altro ! Devi passare un calvario di minimo 6 mesi se sei fortunatissimo e dimostri in mille modi le tue ragioni spendendo pacchi di soldi in avvocato processi udienze ( alle quali bellamente e serenamente i ladri non si presentano, risultando in un rinvio della stessa ) procedure etc.
Chissà se è chiaro ora ?"
Se "i ladri" (come li hai definiti tu...ed effettivamente spesso sono simili ai ladri) non si presentano all'udienza, ne personalmente ne per rappresentanza tramite un loro legale, nel caso delle locazioni tradizionali (residenziali con contratto 4+4 regolarmente registrato all'agenzia delle entrate, sia esso un contratto in regime di cedolare secca oppure in regime di canone concordato) non è vero che l'udienza viene rinviata! anzi, noi proprietari dobbiamo ASSOLUTAMENTE SPERARE che l'inquilino moroso o per fine locazione non si presenti all'udienza, ne lui ne un suo avvocato. L'udienza non viene rinviata e i tempi si accorciano di tre mesi, semmai. Attenzione, sto parlando di locazioni tradizionali 4+4 ad uso residenziale, non di Locazioni Turistiche e affitti brevi.
Per le locazioni tradizionali garantisco che è cosi, se per le locazioni brevi o turistiche cambia qualcosa non lo so, ma non credo.
Purtroppo per me e per mia madre, ho esperienza sugli sfratti nelle locazioni tradizionali.
Io sono proprietario di due appartamenti a Palermo città, che affitto in maniera tradizionale, dunque con contratto 4+4. Anche mia madre è proprietaria di un altro piccolo appartamento (quello di mia nonna) e anch'essa lo affitta in maniera tradizionale.
Io ho pure la casa al mare a Cefalù e quella la affitto con le locazioni turistiche tramite Airbnb, Booking e altri siti.
Ebbene, dicevo purtroppo in questi ultimi anni, sia io che mia madre siamo incappati in due situazioni con due nostri inquilini (uno mio, di uno dei miei due appartamenti, l'altro l'inquilino di mia madre, per l'appartamento che era di mia nonna) che ci hanno costretto, nostro malgrado, ad avviare le procedure di sfratto per morosità, assistiti da un nostro legale (tutti qui sembrate atterriti per chissà quale spesa si va incontro per poter buttare fuori chi non paga: il nostro legale si è preso 500 euro a testa (500 io e 500 mia madre) comprensivo di spese legali, marche da bollo e quant'altro e comprensivo ovviamente il suo onorario. L'unica spesa ulteriore che io ho dovuto sostenere è stato quello del cosi detto "contributo unificato" che si paga alla tesoreria del tribunale ed è dovuta se per sgomberare l'alloggio deve intervenire un ufficiale giudiziario. Se non interviene, cioè se l'inquilino dopo che lo sfratto è stato convalidato e reso esecutivo dal giudice, che pone una data di rilascio dell'immobile e la cancelleria del tribunale notifica tale atto con la data di rilascio direttamente al conduttore, cioè l'inquilino, lascia la casa entro "la data di rilascio" stabilita appunto dal giudice, non occorre l'intervento dell'ufficiale giudiziario. Per lo sfratto di mia madre l'inquilino ha fatto trovare l'immobile vuoto e libero, con le chiavi appese dietro la porta, per cui mia mamma ha pagato solo quei 500,00 euro al nostro avvocato! A me invece, come al solito più sfigato, per aver liberata la casa è dovuto intervenire l'ufficiale giudiziario (in realtà la casa era libera e vuota anche per il mio sfatto, ma quel testa di cabbasisi del mio ex inquilino ha fatto trovare la porta chiusa e non ci ha fatto avere le chiavi, si era reso irreperibile e per poter entrare abbiamo dovuto chiedere l'intervento di un fabbro per forzare la porta e la serratura e ovviamente, trattandosi di forzare il nostro ingresso per legge occorre la presenza dell'ufficiale giudiziario che verifica che l'immobile sia effettivamente vuoto e libero. E l'intervento dell'ufficiale a me è costato un'ulteriore spesa di 149,00 euro appunto come contributo unificato versato al tribunale (149,00 euro in misura ridotta perché il canone annuo della mia locazione non superava un certo importo, che ora non ricordo esattamente quale è il limite, superato il quale si paga un contributo unificato più caro, non so però di quanto più caro). Ora, riallacciandomi al quesito iniziale e cioè che se l'inquilino non si presenta in tribunale cosa succede….succede che il giudice non gli da al farabutto il termine di proroga di tre mesi. In sostanza se l'inquilino si presenta in udienza per la convalida dello sfratto, o il suo avvocato, hanno facoltà di chiedere al giudice ( e lo fanno se si presentano in udienza, unico motivo perché si presentano è questo di farsi "regalare" dal giudice altri 3 mesi di casa gratis...ora spiego perché…) la proroga di tre mesi entro la quale devono pagare tutti i canoni mensili arretrati, oltre a tutte le spese per lo sfratto sostenute dal proprietario (compreso l'onorario del legale del proprietario). Il giudice se si vede avanzare tale richiesta di proroga (in caso di sfratto per morosità) è obbligato dalla normativa a concedergli quei tre mesi. Cosa accade dopo? che se l'inquilino davvero rientra del suo debito entro i tre mesi di proroga, lo sfratto decade e l'inquilino può continuare a vivere nell'immobile, restando valido il vecchio contratto. Se invece non paga o paga solo in parte l'intero debito, lo sfratto viene convalidato e reso esecutivo e dopo quei tre mesi di proroga che il giudice gli aveva concesso, sempre lo stesso giudice fissa la cosi detta "data di rilascio" (entro 15 giorni dalla convalida di sfratto). E poi accade ciò che ho già descritto…..se fa trovare la casa vuota e libera e le chiavi per entrare, amen, finisce li e il proprietario ha nuovamente l'effettivo possesso del suo bene immobile (come è avvenuto per mia mamma). Se non fa trovare la casa libera oppure (come è stato il mio caso) la casa è vuota e libera ma chiusa e le chiavi non le fa avere in nessun modo, occorre un ulteriore mese per far richiesta, sempre tramite il giudice, per l'intervento dell'ufficiale giudiziario per poter entrare forzatamente nell'immobile.
A questo punto si apre un possibile duplice scenario (e giuro che concludo, scusate ma più breve non sono riuscito a spiegarlo): Entriamo in casa, con il fabbro che ha forzato la porta (o falegname o altro tecnico che sia), con la presenza dell'avvocato del proprietario e dell'ufficiale giudiziario. Scenario 1) la casa è totalmente vuota e libera, non vi è la presenza ne di occupanti ne di effetti personali, ne di arredi o altro. Bene, da quel momento il proprietario è nuovamente ed effettivamente in possesso dell'immobile. Scenario 2) entriamo in casa, sempre forzando la porta con l'ufficiale giudiziario e il fabbro, ma dentro troviamo o una persona che ancora occupa l'immobile oppure anche solamente i suoi arredi o i suoi effetti personali ecc ma nessuno che occupa l'immobile. A questo punto l'ufficiale giudiziario redige il verbale di accesso nell'immobile, elencando tutto ciò che ha trovato (un vero e proprio inventario) e ordina al fabbro di richiudere l'immobile opponendovi poi lui un sigillo del tribunale! A quel punto l'avvocato insieme all'ufficiale giudiziale devono fare istanza al giudice di "sequestro dei beni" trovati in casa e il giudice, dopo aver ordinato il sequestro, fissa una nuova data come secondo accesso! Al secondo accesso, il proprietario ha facoltà o di lasciare li tutto ciò che è stato inventariato al primo accesso oppure trasferirlo in altra sede di sua scelta per avere cosi la casa libera e poterne disporre come meglio crede (per un nuovo affitto, per esempio). Ovviamente il giudice nomina il proprietario come unico custode e responsabile dei beni inventariati dall'ufficiale giudiziale (cioè il proprietario della casa può solo custodire i beni del suo ex inquilino, non può usarli ne disporre in alcun modo, pena una denuncia penale a suo carico - non so tale reato come viene chiamato, "incauta e mancata custodia di beni", forse o credo - e pone anche un termine temporale entro la quale l'ex inquilino sfrattato può richiedere di aver restituiti i suoi beni o arredi. Se trascorso tale tempo il proprietario non riceve alcuna richiesta di riconsegna di tali beni, ne diventa automaticamente proprietario egli stesso e può bruciarli, regalarli, venderseli, usarli per se ecc ecc.
Nel malaugurato caso invece che al primo accesso con l'ufficiale giudiziario l'inquilino si fa trovare dentro casa, cioè che ancora vi abita effettivamente, l'ufficiale giudiziale seduta stante gli fissa e comunica la data per il secondo accesso (solitamente trenta giorni dopo il primo accesso) comunicandogli anche il dettaglio che se al secondo accesso l'inquilino sarà ancora presente e occupante l'immobile, l'ufficiale farà intervenire le forze di polizia per attuare il cosi detto "sgombero forzato" .
Ovviamente, e lo consiglio caldamente, sia al primo accesso o al secondo che sia, quando la casa sarà finalmente libera, è bene chiedere all'ufficiale giudiziale di scrivere nel verbale di rilascio dell'immobile tutti gli eventuali danneggiamenti alla proprietà che l'inquilino dovesse far trovare! Solo se i danni sono annotati dall'ufficiale giudiziale e ad esso comprovati sul luogo il proprietario, in sede separata e successiva, può intentare una nuova causa per esser risarcito dai danni subiti e trovati in casa! Se tali danni non sono annotati nel verbale di rilascio….ci si attacca al tram!
Questo è l'iter di sfratto per i contratti di locazione ad uso residenziale 4+4 (sempre che il contratto sia regolarmente registrato all'agenzia delle entrate e il canone di locazione dichiarato sia veritiero….altrimenti in caso contrario si che son cavoli parecchi amari per qualunque proprietario/locatore)
Concludo (stavolta davvero): i tempi di attesa per uno sfratto, tra inizio della procedura (che deve sempre e necessariamente iniziare con una lettera raccomandata A/R di messa in mora da inviarsi a cura del legale del proprietario di casa) ed effettivo rilascio dell'immobile, se l'inquilino o il suo legale non chiedono in udienza quel famoso termine di proroga dei tre mesi, i tempi sono di circa 4 mesi (secondo la mia esperienza e di mia madre, a Palermo: in altre regioni d'Italia se i tempi sono diversi non lo so, in teoria dovrebbero esser uguali, in teoria)! Se l'inquilino chiede quel termine di proroga, occorre aggiungere quei tre mesi appunto, terminati la quale si apre il ventaglio delle possibilità che ho ampiamente descritto (intervento o meno dell'ufficiale giudiziale, casa trovata libera al primo accesso o se occorre un ulteriore tempo per il secondo accesso).
