cosa sta diventando Airbnb??????

[Giorgio54]

Buongiorno a tutti,

mi appresto a iniziare la mia quinta stagione come host su airbnb.

Premetto che sino alla stagione passata non ho mai avuto alcun problema e che quast'anno in seguito ad alcuni aggiornamenti del portale e problemi tecnici che avevano fatto sparire il mio annuncio mi ritrovo costantemente e da qualsiasi terminale e paese guardi nelle ultime pagine....

E davanti a me ci sono host appena arrivati, senza recensioni o con recensioni negative, il cui solo merito è quello di aver aggiunto più opzioni possibili al loro annuncio....e la "turnazione algoritmica che fine ha fatto"...?????

Detto questo, il mio punto vuole essere un altro....

La semplicità e la "spensieratezza" di quando mi sono iscritto sono solo un ricordo ora mai...
Airbnb è diventata una macchina complicata e non più fluida e immediata come era all'inizio e che mano a mano che passa il tempo prende sempre più le distanze dalle sue origini e dal suo nome e dai suoi "ospitanti".

Cosa significa oggi l'AIR che stava per "materissino ad aria" appunto, ovvero una soluzione di fortuna che poteva essere utilizzata all'ultimo momento per offrire un tetto ad un ospite inaspettato....?!?!?!?

ora tra:

-prenotazione immediata, che non ti da la possibilità di scegliere chi ti metti in casa (perchè airbnb all'inizio era rivolto prettamente ai proprietari di case, private o bnb),

-tempi di risposta che premiano chi vive con il device in mano o chi ha personale preposto a rispondere nel minor tempo possibile,

-la scelta del prezzo che ti da punti se lasci che sia il portale a decidere quali fare,

-i tassi di risposta che devono essere alti se si vuol essere premiati dall'infallibile algoritmo

- l'inserimento di strutture che niente hanno a che fare con "bnb" o "secondi letti",  come ad esempio strutture alberghiere e resort o ville di lusso da migliaia di € a notte 

-i termini di cancellazione che cambiano continuamente e unilateralmente a favore degli ospitati

e tante altre complicazioni o opzioni aggiuntive che dir si voglia inserite by the way, Airbnb si avvicina sempre più ad un modello di portale alla "booking" per intenderci dimenticandosi quali erano invece i punti di forza che l'hanno fatto crescere sino a diventare un colosso mondiale.

Ora, io non contesto l'inserimento di tutte queste nuove aggiunte, sono sicuro che alcuni le troveranno utili se non indispensabili, anche se secondo me come detto prima snaturano quella che era l'idea iniziale del portale, io contesto il fatto che la scelta di aggiungere o meno le opzioni suggerite da AIRbnb ai propri annunci, diventino discriminanti per la promozione o meno dell'annuncio.

So che non sarà questa mail a far invertire la rotta ormai presa da AirBnb però da "vecchio" host mi sento tradito e abbandonato da una struttura che è vero che io ho usato ma è altrettanto vero che lei ha usato me, e che oggi evidentemente punta su altri modelli dimenticando che è anche grazie a quelli come me se oggi AirBnB è diventata la multinazionale che è.

[Marco376]

@Giorgio54, non entro nel merito del tuo post. Mi limito solo a fare due considerazioni:

a) chi utilizzava questa piattaforma (come anche le altre) con spensieratezza eccessiva, operava già prima al di fuori delle regole, che già allora esistevano, e mi riferisco a quanto segue:

https://community.withairbnb.com/t5/Host/GUIDA-LOCAZIONE-TURISTICA-NORMATIVE-E-TASSE-come-operare-da... ;  

b) la maggior parte degli ''affitti'' o ''locazioni'' da sempre presenti su questa piattaforma esse stesse non c'entravano assolutamente nulla con il termine ''bnb'' che è parte del nome del portale. Ricordo ad esempio che b&b significa ''letto e colazione'' e che è termine riservato esclusivamente alle ''strutture ricettive b&b'' del circuito turistico regionale delle varie Regioni italiane; e anche che le Cancellation Policies dei portali online sono state pensate per le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere e non per gli ''affitti'' che invece si basano su contratti di locazione scritti (caparre confirmatorie, saldi, depositi cauzionali, clausole queste da firmare e controfirmare e nulle finchè il contratto scritto in italiano non sia stato da ambo le parti accettato e firmato); e ancora che ''hosts'' e ''guests'' sono termini più coerenti con i ''gestori'' e gli ''ospiti'' delle strutture ricettive, anzichè con i proprietari, locatori, sublocatori, e conduttori e inquilini delle locazioni / degli affitti.

Giusto per puntualizzare. Sui concetti generali, posso anche essere d'accordo. Ciao! ; )

[Marco376]

PS: @Giorgio54, riguardo ad es. alla Prenotazione Immediata, figurati, mi trovi completamente d'accordo... addirittura non mi risulta che sia COMPATIBILE con i ''contratti scritti di locazione'' e pertanto con le ''locazioni'', sia proprio per un discorso di ''natura degli affitti'' e dei loro ''contratti'', sia per l'assenza di P. Iva che non è coerente con l'organizzazione che la prenotazione immediata presuppone. Ma mi rendo conto che dire questo significherebbe cancellare da Booking mezzi annunci di locazioni prive di P. Iva, di b&b non imprenditoriali e di cav non imprenditoriali, per cui lascerò correre... tanto c'è già la G.d.F. che sta pensando a fare pulizia in quel senso ; )

[Francesco192]

La prenotazione immediata è compatibile certo con le locazioni di appartamenti tra privati. La prenotazione di Airbnb si configurerebbe come una promessa di locazione, che si può certo fare anche a voce, e poi successivamente se la legge lo prevede bisogna fare un contratto scritto e registrarlo.

[Marco376]

@Francesco192, certo... bisognerebbe solo spiegare come mai l'intero importo del ''canone di locazione'' parta il giorno stesso della promessa di locazione... e come mai venga trattenuto da un intermediario fino al giorno della locazione... come mai poi in caso di cancellazione l'inquilino debba perdere qualcosa nonostante non abbia ancora firmato un contratto di locazione relativo al suo affitto... insomma... mah... e come poter considerare ''non organizzato'' tutto questo ''sistema''. Comunque è chiaro che si fa... ma come si fanno tante cose... Ciao! ; )

[Francesco192]

Il denaro si riceve tutto solo dopo la locazione. Airbnb è un intermediario e come tale incassa, per sicurezza sua, quando gli pare. La locazione si realizza al momento della firma del contratto che al massimo sarà al momento del check-in quindi prima dell'incasso del denaro. Comunque ed in ogni caso io posso ricevere denaro in anticipo per un contratto di affitto ancora da stipulare, appunto al momento della promessa, l'importante che dichiari tutti gli importi. Non è un sistema organizzato, si affittano i muri di un'abitazione con i mobili e senza nessun servizio. Basta tenere pulita la casa e tranqullamente può essere pronta ogni giorno anche senza preavviso. Quindi, se rispetti le leggi e non fornisci servizi, nessuno, la faccenda è solidissima quanto qualsiasi affitto proposto dall'agenzia immobiliare sotto casa che anch'essa può incassare dall'ospite molto prima dell'inizio della locazione e di solito lo fa in caso di affitti brevi.  

[Francesco192]

In caso di cancelazione mi cogli impreparato. Ma credo che il reddito si dovrebbe configurare come percepito dall'intermediario e se si vuole essere pignolo una soluzione corretta al 100% si trova. Molto corretta sarebbe semplicemente dichiarare quell'incasso, magari non come cedolare secca, e direi che difficilmente l' agenzia delle entrate ti contesterà che avresti dovuto far firmare un contratto a chi manco si è presentato a casa tua e manco hai avuto la possibilità di incontrare. Si tratta di una caparra ricevua via bonifico che incameri perchè colui al quale avevi promesso casa tua non si è presentato, tutto lì. 

[Manuela62]

Ciao, ho visto che sei esperto e desidererei avere informazioni sul pagamento delle tasse e sulla segnalazione di ospiti nella casa. 

C'è la possibilità che se ne occupi Airbnb addebitando al locatore la percentuale dovuta?

So che dal primo giugno entrerà in vigore una nuova legge che permetterà a Airbnb di trattenere direttamente una tassa.

Grazie.

Manuela

[Francesco192]

Ciao, grazie per il messaggio. 

Non sono esperto, chiedi al tuo commercialista. Ci sono poi altre pagine dove se ne parla meglio, vai anche qui ad esempio: https://community.withairbnb.com/t5/Host/GUIDA-LOCAZIONE-TURISTICA-NORMATIVE-E-TASSE-come-operare-da...

Chiama il comune dove la casa è situata oppure la regione oppure la questura più vicina. Già il comune dovrebbe darti informazioni, di solito le pratiche vanno fatte negli uffici appositi della regione / ex provincia. Ogni regione ha la sua legge e i comune i loro regolamenti, pertanto le pratiche variano, di solito sono semplici se vuoi affittare occasionalmente solo la casa senza nessun servizio come fanno la maggior parte qui dentro. Dovrai probabilmente compilare un modulo, forse fare una assicurazione molto economica, allegare delle foto della casa e una planimetria catastale. Dipende da regione, possono essere richieste delle particolari caratteristiche che verranno controllate nella piantina catastale. Ad esempio certe altezze, anche se l'appartamento è perfettamente abitabile ed agibile, possono non essere permesse. Dovresti controllare la legge di riferimento ma se chiami in comune o regione gli uffici giusti dovrebbero dirti circa i paletti più importanti. Naturalmente l'appartamento deve essere perfettamente a norma come anche tutti i suoi impianti. Di solito per l'ottenimento del permesso non fanno controlli, in ogni caso successivamente possono farli e le certificazioni degli impianti li chiedono sicuramente. Nonchè saresti fuori legge con qualsiasi affitto con gli impianti non a norma. Importantissimo inoltre fare la comunicazione in questura per segnalare tutti gli ospiti che avrai. Di solito, una volta fatte le pratiche in Regione, devi andare con il modulo in questura dove ti danno le credenziali per entrare nel sistema on-line per farle. Devi chiedere i documenti a tutti gli ospiti, non dovresti far entrare chi non te li mostra, ed entro un giorno dal check-in, oppure il giorno stesso se il soggiorno è di una notte, devi fare la comunicazione on-line nella quale devi inserire alcuni dati degli ospiti e dei loro documenti. Per due / 4 ospiti ci metti 5 minuti, è una procedura semplice ma la devi fare sempre ed il rischio è una denuncia penale. Dovresti fare un contratto scritto e farlo firmare ad ogni ospite, registrarlo all'agenzia delle entrate se il soggiorno è superiore a 30 notti. Infine se nel comune è prevista una tassa di soggiorno gli ospiti devono pagarla e tu devi pagarla per loro, il comune ti saprà dire come e se c'è, alcune grandi città hanno convenzioni con Airbnb che trattiene nei pagamenti questa tassa. 

Per le tasse sui redditi, puoi pagarle secondo il regime normale oppure in cedolare secca nella tua dichiarazione dei redditi. Non certo a Giugno ma prima o poi Airbnb dovrebbe dare la possibilità di pagare la cedolare secca al 21% direttamente qui, ti chiederà che regime vuoi applicare e se sceglierai la cedolare secca tratterrà questa imposta da ogni tua locazione versandoti l'importo netto. Per ora devi dichiarare nella tua dichiarazione dei redditi l'intero importo della locazione compresa la tariffa che Airbnb addebita al proprietario. 

Chiedi conferma di tutto al tuo commercialista nella speranza non sia una capra come molti per questi argomenti. Il link sopra mi pare sia molto buono ma non ti fidare di commenti a brecchio, pure del mio, chiedi conferma di tutto.

Ciao

[Jim1]

@Francesco192 anche da non esperto, non te la cavi per niente male. Grande! 🙂

[Francesco192]

Ahaha...grazie.

[Barbara244]

Ciao Francesco, hai giusto introdotto un argomento per cui avrei chiesto alla community: al commercialista devo presentare la lista degli ospiti con l'incasso lordo ? Se non sbaglio fino all' anno scorso si vedeva anche la lista del guadagno netto, mi sbaglio? Il commercialista che cifra ( percentuale ) dovrà scorporare dal lordo ?

E a proposito di percentuali, che percentuale sta applicando ora airbnb ? Avevamo iniziato con un fantastico 3% ma ora mi pare sia molto di più !

Grazie ciao

Barbara

[Jim1]

Ciao @Barbara244 e @Annalisa57,

Approfitto per segnalarvi di aggiungere la @ davanti al nome utente, quando vi rivolgete ad uno o più utenti in particolare, in modo che questi possa ricevere una notifica e sapere che gli avete scritto. In caso contrario potrebbe non leggere il messaggio.

Una volta digitata la @ vi si apre un menù a tendina dove potete scegliere l'utente (o gli utenti) al quale intendete indirizzare il messaggio.

In questo caso quindi: @Francesco192.

Spero sia utile 🙂

[Francesco192]

@Jim1 ciao, grazie non lo sapevo...lo userò! ciao

[Barbara244]

@Francesco0