cosa sta diventando Airbnb??????

[Giorgio54]

Buongiorno a tutti,

mi appresto a iniziare la mia quinta stagione come host su airbnb.

Premetto che sino alla stagione passata non ho mai avuto alcun problema e che quast'anno in seguito ad alcuni aggiornamenti del portale e problemi tecnici che avevano fatto sparire il mio annuncio mi ritrovo costantemente e da qualsiasi terminale e paese guardi nelle ultime pagine....

E davanti a me ci sono host appena arrivati, senza recensioni o con recensioni negative, il cui solo merito è quello di aver aggiunto più opzioni possibili al loro annuncio....e la "turnazione algoritmica che fine ha fatto"...?????

Detto questo, il mio punto vuole essere un altro....

La semplicità e la "spensieratezza" di quando mi sono iscritto sono solo un ricordo ora mai...
Airbnb è diventata una macchina complicata e non più fluida e immediata come era all'inizio e che mano a mano che passa il tempo prende sempre più le distanze dalle sue origini e dal suo nome e dai suoi "ospitanti".

Cosa significa oggi l'AIR che stava per "materissino ad aria" appunto, ovvero una soluzione di fortuna che poteva essere utilizzata all'ultimo momento per offrire un tetto ad un ospite inaspettato....?!?!?!?

ora tra:

-prenotazione immediata, che non ti da la possibilità di scegliere chi ti metti in casa (perchè airbnb all'inizio era rivolto prettamente ai proprietari di case, private o bnb),

-tempi di risposta che premiano chi vive con il device in mano o chi ha personale preposto a rispondere nel minor tempo possibile,

-la scelta del prezzo che ti da punti se lasci che sia il portale a decidere quali fare,

-i tassi di risposta che devono essere alti se si vuol essere premiati dall'infallibile algoritmo

- l'inserimento di strutture che niente hanno a che fare con "bnb" o "secondi letti",  come ad esempio strutture alberghiere e resort o ville di lusso da migliaia di € a notte 

-i termini di cancellazione che cambiano continuamente e unilateralmente a favore degli ospitati

e tante altre complicazioni o opzioni aggiuntive che dir si voglia inserite by the way, Airbnb si avvicina sempre più ad un modello di portale alla "booking" per intenderci dimenticandosi quali erano invece i punti di forza che l'hanno fatto crescere sino a diventare un colosso mondiale.

Ora, io non contesto l'inserimento di tutte queste nuove aggiunte, sono sicuro che alcuni le troveranno utili se non indispensabili, anche se secondo me come detto prima snaturano quella che era l'idea iniziale del portale, io contesto il fatto che la scelta di aggiungere o meno le opzioni suggerite da AIRbnb ai propri annunci, diventino discriminanti per la promozione o meno dell'annuncio.

So che non sarà questa mail a far invertire la rotta ormai presa da AirBnb però da "vecchio" host mi sento tradito e abbandonato da una struttura che è vero che io ho usato ma è altrettanto vero che lei ha usato me, e che oggi evidentemente punta su altri modelli dimenticando che è anche grazie a quelli come me se oggi AirBnB è diventata la multinazionale che è.

[Francesco192]

@Roberto143,

sei ridicolo e la tua ironia non mi piace. Io non sono un professionista e lo faccio ben presente. Comportati così anche con i tuoi amici che qui dicono che la prenotazione immediata ad esempio per forza dovrebbe prevedere una forma di organizzazione e di impresa. 

Mi stai antipatico. 

Ciao

[Roberto143]

@Francesco192

Ahahahah, tu invece mi stai simpatico.

Che tu non sia un professionista si era capito subito, e per tua stessa ammissione sembri abbastanza confuso.

Comunque io volevo solo fare una battuta, ma mi fa piacere che comunque la cosa ti abbia portato allo scoperto.

[Francesco192]

@Roberto143,

non volevi fare una batttuta. Non mi ha portato alo scoperto un bel niente, ho fatto commenti qui dentro che sono stati giudicati utili anche da jim e da molti altri e che non mi sembrano per niente confusi. Mi hai attaccato ridicolizzandomi. 

Guadagno certo più di te, ho certo più proprietà immobiliari di te, sono certo più eseperto di te visto quello che hai scritto qui dentro ovvero niente se non offendermi. 

Ciao

[Roberto143]

@Francesco192

CIAONEEEE!!! 😉

non ho necessitá di ridicolizzarti... lo fai giá abbondantemente da solo.

[Francesco192]

@Roberto143,

ti stai ridicolizzando da solo te. E' evidente che hai scritto niente, che ho scritto cose utili tutte con il cuore in mano per aiutare gli altri e con estrema onestà. E tu mi offendi, mi offendi e sempre continui ad offendermi portando sul piatto solo offese. Certo sarebbe il caso tu smettessi, bullo da periferia che non sei altro. 

Ciao

[Roberto143]

@Francesco192

Ti lascio al tuo livore.

In bocca al lupo! 😉

con simpatia.

[Francesco192]

@Roberto143,

grazie.

In bocca al lupo anche a te. 

ti sei comportato da antipatico, ovviamente non ti nego la mia simpatia se non per difendermi dalle tue offese. 

Quindi, con simpatia

Ciao

[Francesco192]

Ciao @Barbara244 , 

scusami per la tarda risposta.

Prima cosa se non sei esperta affidati a un professionista capace. In generale, se tu sei un appartamento ammobiliato ad uso turistico o similare e quindi affitti come la maggior parte qui dento la casa arredata senza alcun servizio, devi pagare le tasse sull'importo lordo compresa la commissione dell'host ma non quella del guest. Nel tuo profilo dovresti trovare questi importi per ogni mese od anno. Puoi decidere tra cedolare secca, come l'agenzia delle entrate ha chiarito in una circolare, oppure il regime normale, in questo caso il professionista se capace applicherà tutte le detrazioni possibili in questo regime. Devi far firmare a tutti gli inquilini, anche per solo una notte, un contratto di locazione scritto, anche molto breve, e se scegli cedolare secca sarebbe meglio / devi (devi certamente se il contratto dura più di un anno ed in certi casi devi anche mandare raccomandata all'inquilino, sarebbe meglio per qualsiasi durata ma onestamente ora non so se sia obbligatorio) inserire nel contratto una clausola nella quale informi l'inquilino che scegli questo regime. Se i contratti durano più di 30 notti devi registrarli all'agenzia delle entrate scegliendo in quel momento il regime fiscale da applicare, comunque conservali tutti. Inoltre nei contratti devi inserire la clausola sul certificato energetico che devi avere per qualsiasi locazione. 

Se non sai cosa sei, appartamento ammobiliato ad uso turistico o similare, prima cosa devi chiarirlo ed essere in regola con le comunicazioni in questura e tutte le norme regionali e comunali. Se offri servizi ed hai quindi una forma di azienda, ad esempio se sei un cav, tutto cambia dal punto di vista fiscale ed hai varie possibilità in base alla tua struttura ed anche età potendo forse entrare nel regime dei minimi. Ti saprà dire meglio un professionista. 

La commissione varia in base alla policy di cancellazione scelta dal 2 al 5 % mi pare. Chiedi meglio all'assistenza. Fai attenzione alla policy di cancellazione che scegli e non farti ingannare dagli sconti, in molti casi vale certo la pena pagare qualcosa in più in commissioni per avere una policy più rigida ed evitare di vedersi cancellare senza penali il giorno prima in agosto nella stagione alta una prenotazione ricevuta a gennaio. Personalmente trovo questa politica di sconti profondamente sbagliata, spero che molti altri la pensino così e si facciano sentire con Airbnb affinchè magari si possa tornare alla vecchia tariffa uniforme del 3%. 

ciao e buona fortuna

[Marco376]

@Francesco192, anche qui "La commissione varia in base alla policy di cancellazione scelta dal 2 al 5 % mi pare", e poi ''politica di sconti'', non sono propriamente informazioni esatte...

I Costi del Servizio per l'Host di Airbnb sono del 3% per chi sceglie i Termini di Cancellazione Flessibili (come erano per tutti prima del 16 ottobre 2016) o, dopo quella data, del 4% per chi sceglie i Termini di Cancellazione Moderati, o del 5% per chi sceglie i Termini di Cancellazione Rigidi (o, su invito o richiesta, Super-Rigidi a 30 o a 60 gg.). Nelle Fatture l'Host troverà l'Iva aggiunta al 22% solo se l'Host non ha P. Iva, altrimenti l'Iva non verrà aggiunta alle Fatture di Airbnb.

I Costi del Servizio per il Guest vanno dal 6% al 12% più Iva al 22%.

Non si tratta di una ''politica di sconti'', ma semplicemente dopo quella data ''c'è stato un aumento del costo'' per scoraggiare chi dia meno libertà di prenotare e cancellare senza troppe complicazioni al guest. Non c'è nessuno sconto. Il 3% c'era sempre stato, anche prima.

Poi sul senso generale, ho capito il senso di quello che volevi dire, e posso anche concordare. Ciao ; )

[Marco376]

@Francesco192, e appena sopra "Se offri servizi ed hai quindi una forma di azienda, ad esempio se sei un cav, tutto cambia dal punto di vista fiscale ed hai varie possibilità in base alla tua struttura ed anche età potendo forse entrare nel regime dei minimi." ...

In realtà, ''se offri servizi'' NON hai necessariamente una ''azienda'' perchè una ''cav'' può essere attività non imprenditoriale senza P. Iva in moltissime regioni, a patto che sia occasionale e non organizzata, e diventa una ''impresa'' con P. Iva solo se non è occasionale e se è organizzata. Inoltre il ''regime dei minimi'' ormai è stato soppiantato dalla ''P. Iva agevolata A Forfait'' che si differenzia dal regime dei Minimi o degli Ex Minimi perchè non ha più come limite il 35esimo anno d'età nè una durata massima di un determinato numero di anni (5). Se qualcuno usa ancora i ''minimi'' è semplicemente perchè, dal passato, non ha concluso i 5 anni o non ha raggiunto il 35esimo anno d'età. Ma le 2 forme del momento da consigliare sono: la P. Iva agevolata A Forfait o, se non si rientra entro certi parametri, la P. Iva Ordinaria. Poi, sul senso generale posso come detto anche concordare. Ciao ; )

[Francesco192]

@Marco376

E che cavolo ne so io di quello che succede nella tua regione dalla quale vorrei il più possibile tenermi lontano ma solo per stare il più lontano da te nella speranza che non mi attacchi bottone. Ho sbagliato, sono una capra. Tu sei un genio. Comunque è quello che ho detto io in un post, se sei app ammobiliato dovresti fare così, se no non lo so ma forse avrei dovuto dire vai dal centro fiscale di David. Comunque, a parte gli scherzi, consiglio a tutti di non seguire alla lettera quello che scrivo io, quello che scrive david, quello che scrive lim, fidatevi solo del gatto...ah no di un professionista

Ciao

[Francesco192]

ciao @Marco376,

non riesco a modificare la mia precedente risposta. Si parlava di fisco e questo che tu sia cav, app amm, cip lip, trup dir, car cir o quello che ti ha detto di essere una certa regione l'unica cosa che vede è se sei in forma di impresa o no e per questa valutazione i servizi che offri sono importantisssimi, quindi se sei b&b occasionale o no, e io sinceramente non ero a conoscenza della possibilità di essere un b&b occasionale senza forma di impresa...e non capisco, l'agenzia giustamente per capire bene la tua corretta tassazione controlla se dai o non dai servizi e se offri colazioni e ci guadagni pure sopra, al di là del tipo di permesso che tu hai ottenuto, non credo ti considerino come un privato, come me che affitto mura e non do servizi.

Tu spari come al solito sentenze ma in questo caso ad esempio ignori che tutto dipende dai fatturati e se tu hai 10.000 o 200.000 euro di possibile fatturato, o comunque per mille altri infiniti motivi, può essere più comodo fare una cosa piuttosto che un'altra. Grazie delle info che mi hai dato, per me sarebbe opportuno che ogni cosa che scrivi fosse accompagnata dall'umiltà di consigliare di farsi consigliare da un professionista serio che valuti al meglio la situazione personale che nessuno ora conosce. 

Ciao

[Marco376]

@Francesco192, per me se vuoi la possiamo chiudere qui... e fare pace pacetta... solo non comprendo perchè non ti fidi di quello che dico...

Se un Extralberghiero (cioè uno che ha B&B, CAV, e simili) ti dice che b&b e cav esistono anche non imprenditoriali, fidati... Non serve un commercialista per fidarsi di questa affermazione. Basta leggersi quel passo del TUIR che ti ho citato stanotte e alcune leggi regionali sul turismo di varie regioni italiane (la Lombardia parla ad es. di b&b anche non imprenditoriale, ed è vicina alla tua regione).

Io posso dare retta magari a qualcuno che ha Locazioni (come Roberto o come te) e parla di locazioni, però anche tu dai retta ad uno che ha Strutture Extralberghiere dal 2008 almeno quando parla di Strutture Extralberghiere. PS: ho anche una Locazione ora.

I servizi accessori o complementari o aggiuntivi sono il discrimine tra ''locazione'' (che non ne ha) e ''strutture ricettive'' b&b e cav (che invece li hanno), ma non sono il discrimine tra ''partita iva si'' e ''partita iva no" o almeno non sempre e comunque, nel senso che appunto esistono b&b e cav non imprenditoriali senza partita iva che però i servizi accessori li danno per obbligo regionale di legge ma magari non aprono p. iva perchè sono ''occasionali'' e ''non organizzati come mezzi e persone'' in forma d'impresa. Poi alcune regioni vietano ad es. alle CAV di aprire in forma ''occasionale'', ma riguarda solo alcune regioni d'Italia e non riguarda comunque mai il b&b, che può sempre essere gestito in ambo le forme. Inoltre ricordiamoci che una Regione non potrebbe neanche interferire su questioni come P. Iva si o no, che lo facciano lo stesso è sotto gli occhi di tutti ma è illegittimo e incostituzionale e vi sono ricorsi e impugnazioni aperti.

E al momento, riguardo ai "redditi fondiari o da fabbricato" delle locazioni e riguardo ai ''redditi diversi'' degli extralberghieri (di cui le locazioni non fanno parte tranne che in Lombardia), credimi quando ti dico che non vi sono ''soglie di reddito massimo'' nè ''soglie di tot numero di giorni di apertura massima annua'' (almeno non imposte dallo Stato e dal Fisco... ci sta provando qualche Regione, semmai, a dire la sua). Riguardo invece al numero massimo di immobili, limitatamente alla CAV, sia l'A.d.E. sia alcune Regioni d'Italia, pongono il limite a 3 unità. Ma questo limite non dovrebbe estendersi al momento alla Locazione.

Dunque parlare di cifre esatte non ha molto senso, anche se i commercialisti CONSIGLIANO (ma è solo un consiglio) di non superare i 10.000 Euro in b&b e cav altrimenti ad eventuali controlli potrebbero contestarti l'assenza di P. iva. Ma appunto questo limite preciso al momento non è scritto in nessun testo di legge, e sembra riguardare ancora meno il caso degli ''affitti semplici".

Comunque io vorrei solo evitare che si dica che o si fanno ''affitti'' / ''locazioni'' (senza P. Iva) o si aprono ''strutture'' con P. Iva, perchè si starebbe buttando a mare una lotta fatta per decenni da tutte quelle ''strutture'' non imprenditoriali prive di P. Iva (b&b e cav), che appunto sono sempre esistite in entrambe le forme. Il discorso come vedi va molto oltre te e me, sono concetti che creerebbero danno ad un'intera categoria se passassero nella mente delle persone. E poi magari un utente legge e pensa di dovere aprire necessariamente P. Iva, quando invece se è ''occasionale'' e ''non organizzato'' può tranquillamente non aprirla.

Certo, con le nuove leggi che sta discutendo il Parlamento, non si vedono bei chiari di luna per chi non abbia P. iva, ma questo è un discorso che non riguarda il passato e il presente, bensì solo un eventuale ''futuro''. Grazie dell'attenzione, ciao, D. ; )

[Francesco192]

ciao @Marco376,

per me la pace è uno stile di vita come anche la difesa dei miei diritti e della mia persona. Tu sei solo una scritta qui, non è che se scrivi extralberghiero hai più autorità degli altri. Tu non hai capito quello che io ho scritto ed in sostanza diciamo la stessa cosa mi pare, ovvero che dal punto di vista fiscale un b&b. imprenditoriale o no, non può mettere i suoi redditi nei fabbricati ed un privato, senza forma imprenditoriale, non può scaricare niente anche se mette quei redditi non so anche nel sedere invece che nei redditi diversi. Io sempre dico di sentire un commercialista, so bene che tutto può cambiare per una virgola e sono sicuro solo del contratto che firmo non dell'aspetto fiscale di cui io non mi occupo e neanche te ti occupi per lo meno professionalmente. 

Quando pensi di fare una impresa certo che ha senso di parlare di fatturato perchè una srl o un'impresa non la apro con 10.000 euro di fatturato per gestire un appartamento in affitto per periodi brevi, la apro se genero un fatturato decente che mi possa permettere di pagarmi comercialisti, tenuta dei conti, camera di commercio e compagnia bella. E poi sicuro non chiamo te per farla e per applicare le giuste spese da detrarre nonostante tu abbia scritto extralberghiero, mi rivolgo al mio commercialista che ha uno studio forse più aggiornato, permettimi, di uno extralberghiero. 

Io do retta a quello che so e non mi fa certo cambiare idea il fatto che tu scrivi extralberghiero e assolutamente comunque devo avere il diritto di dire quello che penso senza essere umiliato e bulleggiato. Se tu conoscessi la mia esperienza e se io la mettessi sul piatto non mi basterebbe extralberghiero. Ho già detto e me ne pento a riguardo, di certo ora non ho una locazione ma molte molte di più tra brevi e non brevi, commerciali e non, in società e non e comunque qui non siamo al torneo di chi ce l'ha più lungo. E io comunque ce l'ho più lungo, è evidente da quello che scrivete. 

Evita quello che vuoi, cerca di raggiungere i tuoi obbiettivi senza offendere e senza distorcere umiliando gli scritti altrui per poi alla fine dire che avevi capito. 

Non ho certo letto bene il tuo messaggio e non è nel mio interesse ribattere su ogni punto, bellissime parole riguardo la pace che è già fatta. 

Ciao

[Marco376]

@Francesco192, allora ok, dai... e mi spiace se tutto è partito da quel commento sulla prenotazione immediata... se però pensi che mi sia inventato di sana pianta il concetto, non me lo sono inventato, l'ho semplicemente letto su alcuni verbali della G.d.F. che contestavano alcune cose non tanto in quel caso alle ''locazioni'' come te ma a ''b&b'' e ''cav'' presenti senza p. iva sui portali online tipo Booking. Poi è vero che il Fisco a volte ci prova (basta vedere i servizi di Striscia la Notizia, dove l'A.d.E. intanto la spara grossa, e poi si va a patteggiare) e che non sempre le sue affermazioni hanno delle basi, ma penso possa essere interessante per tutti sapere che la presenza su Booking e su altri portali è già stata considerata (anche a causa dell'organizzazione e della prenotabilità immediata) UNA delle concause e UNO degli indizi di imprenditorialità in verbali ufficiali (riferiti per ora come detto non alle locazioni ma ai b&b).

Non sei d'accordo? Magari non sono d'accordo neanche io. Però è un dato di fatto che nel contestare l'imprenditorialità esistano una serie di fattori, e ad es. nel caso di un b&b uno dei fattori potrebbe essere anche il semplice sito personale ufficiale con integrato un booking engine a prenotazione immediata.

Ripeto... non sei d'accordo? Magari non sono d'accordo neanche io. Ma cito scritte di altri e fatti realmente accaduti. Poi per carità si può anche fare ricorso... solo che chi vince non si vede restituire il costo del processo tributario generalmente, al massimo ci potrà essere una compensazione futura su robe da pagare in seguito.

Anche riguardo al DL, non è che io ho delle idee mie, vado sul sito (tra l'altro il più favorevole alle ''locazioni") La Casa Che Avanza, dove scrivono esperti di primo piano e leggo e apprendo i loro contenuti (oltre che verificarli poi di persona anche sul testo che ho letto il giorno che è stato reso noto), e lo stesso ho fatto con gli Emendamenti del Parlamento: ti metto questo link visto che mi chiedevi di spiegare meglio la questione del DL...

http://www.lacasacheavanza.it/manovra-airbnb-cedolare-secca-rumore-nulla/

Io ho praticamente riassunto in varie occasioni quanto emergeva sia da qui sia da altri gruppi FB... raramente ci metto dentro mie opinioni personali, a volte succede, ma per lo più no, anche perchè non essendo un commercialista, prendo notizie da altri più esperti di me. Mi costa parecchie ore al giorno tenermi informato su tutto, riguardo al settore Normative e Tasse, per cui penso che alla fine le informazioni che dò siano più che verificate. Ma ognuno è libero di credere, non credere, dire la sua. Io però non dico la mia, a differenza di ciò che può a prima vista sembrare.

Ciao! ; )