@Sonia688
Con la solità brevità e dote di sintesi che mi contraddistinguono, cercherò di narrarvi l’accaduto.
Parto dal Big Bang, no, dai, scherzo… Parto dalle locazioni non imprenditoriali di immobili ad uso abitativo e non abitativo, ossia quelle locazioni gestite da privati senza partita IVA e codice ATECO, che non implicano l’erogazione di servizi alla persona.
Nessun DPCM finora emanato ha vietato di siglare contratti di locazione di beni immobili sull’intero territorio nazionale. E’ possibile stipulare senza problemi un contratto del primo canale (4+4) o del secondo (3+2, transitorio ordinario, per studenti universitari fuori sede) soggetti alla disciplina giuridica individuata dalla legge 431/1998.
Nessuna sospensione in atto neppure dei contratti per finalità esclusivamente turistiche, soggette invece al regime civilistico, gestite da privati senza partita IVA e codice ATECO, salvo contro-ordinanze regionali (ad es. Regione Lombardia: stop locazioni turistiche brevi), se non fosse che in questo momento, a causa della falce del virus, “gli spostamenti per motivi di turismo sono vietati”, per cui non è ancora possibile ospitare persone che si spostano per motivi voluttuari di piacere, svago, vacanza, villeggiatura, ossia non posso stipulare contratti per finalità esclusivamente turistiche.
I DD.PCM del 22 marzo e del 10 aprile consentivano di ospitare non turisti, bensì quei lavoratori legittimati a muoversi che, con idonea documentazione, potevano spostarsi per particolari esigenze ovvero per comprovati motivi sanitari urgenti (ad es. lavoratori di aziende autorizzate attualmente ad operare in base alle disposizioni nazionali e regionali e personale medico, infermieristico e di assistenza e soggetti in quarantena), ossia persone impegnate in “attività che erogano servizi di pubblica utilità, nonchè servizi essenziali” (vedi lettera d) dell’art.1 del DPCM 22 marzo, co.3, art.2 del DPCM 10 aprile, e FAQ Governo Fase 1), attenendosi alle prescrizioni igieniche-sanitarie del Ministero della salute, ossia alcool etilico a 70° e candeggina (al momento non esiste alcun obbligo di sanificazione con macchinari, ad es. ad ozono).
Il DPCM del 26 aprile ha allentato le restrizioni: oltre a poter ospitare persone impegnate in attività “dei servizi di pubblica utilità e dei servizi essenziali” (co.3 dell’art. 2), ora è possibile ospitare anche un altro tipo di persone, ossia persone “autorizzate a spostarsi secondo le normative vigenti” (vedi FAQ Governo Fase 2) che possono avere anche altre necessità, ad es. rientro temporaneo per incontrare congiunti o necessità diverse (vedi co.1 dell’art.2), ad es. persone che non sono state ammesse in ufficio o hanno deciso di starne alla larga lavorando da qualche altra parte in remoto (vedi co.2 dell’art.2).
Le maglie si stanno lentamente allargando. Ora la comunicazione al Prefetto prevista dal DPCM 22 marzo (vedi lettera d) dell’art.1) non è più richiesta (salvo contro-ordinanza regionale): nell’ultimo DPCM 26 aprile non è più contemplato questo obbligo, che ora rimane limitato ad altre fattispecie (vedi co.8 dell’art.2).
E veniamo adesso agli hotel, alle CAV, ai B & B, agli affittacamere eccetera eccetera. I DD.PCM finora emanati riguardano strutture ricettive dell’alberghiero e dell’extralberghiero con partita IVA, e, quindi, dotate di un codice ATECO, un codice di attività economica produttiva “colpito” (ad es. 55.2) oppure “graziato” (ad es. 55.1 e ora, con il DPCM 26 aprile, anche il 68) dal DPCM.
Occorre qui fare un’importante precisazione. Le strutture ricettive chiuse con codice ATECO “colpito” dal DPCM (ad es. 55.2), benchè chiuse, potevano e possono comunque continuare ad operare, limitatamente a quelle eccezioni sopra menzionate (vedi co.3 dell’art. 2 del DPCM 26 aprile, co.3, art.2 del DPCM 10 aprile, lettera d) dell’art.1 del DPCM 22 marzo, e FAQ del Governo Fase 2).
Perché queste strutture ricettive dell’extralberghiero, benchè chiuse, possono continuare la loro attività? Perché – in tale evenienza emergenziale – queste strutture del comparto ricettivo, ospitando quel certo tipo di lavoratori, svolgono un servizio essenziale di pubblica utilità per la comunità intera e non sono aperte per accogliere clienti-turisti! Anche per queste strutture ricettive è venuto a cadere, con il DPCM 26 aprile, la deroga del Prefetto (salvo contro-ordinanza regionale).
A onor del vero, se si guardano bene tutti i DPCM (art.1, lett. c) del DPCM 22 marzo, co.2, art.2 del DPCM 10 aprile, co.2, art.2 del DPCM 26 aprile) ci si accorge che le attività economiche produttive sospese (55.2 = ad es. le CAV) già dal 22 marzo scorso potevano di fatto proseguire la loro attività, ospitando i lavoratori di cui si è detto, se organizzate “in modalità a distanza o lavoro agile”, il che vuol dire che se io ho una CAV ed evito qualsiasi contatto con il cliente, gestendo tutto da remoto e nel rispetto delle normative vigenti (ad es. self check-in, esternalizzazione pulizie e sanificazione ecc.) nulla impedisce di continuare ad operare a distanza.
Ma torniamo alle locazioni turistiche non imprenditoriali.
Cosa succede? Succede che se io privato ospitassi ora uno di quei lavoratori sopra menzionati, è evidente che non posso fargli sottoscrivere un contratto per finalità esclusivamente turistiche, soggetto al regime civilistico, ma un contratto di natura transitoria, in quanto la motivazione che spinge quel contraente a spostarsi dalla propria abituale dimora in altra sede non è certamente la vacanza o il piacere di ammirare il Cenacolo di Santa Maria delle Grazie, ma esigenze temporanee di ben altra natura, sanitarie o di lavoro, costitutive, appunto, della causa del negozio, con conseguente soggezione del rapporto non al codice civile, bensì alla disciplina giuridica individuata dalla legge di riforma 431 del 1998.
I contratti transitori ordinari, art.5, co.1 della legge citata rispondono, infatti, a tali (non turistiche) esigenze limitate nel tempo, e, in tal caso, caduta la comunicazione al Prefetto (salvo contro-ordinanze regionali), i locatori che sottoscrivono contratti di tale natura non sono tenuti ad ottemperare agli adempimenti amministrativi regionali, ma solo alla normativa statale.
Il primo passo è, quindi, la sospensione ovvero la riconversione temporanea della locazione turistica in locazione transitoria. La locazione turistica purtroppo è imbrigliata da lacci ammministrativi regionali e comunali. E cosa succede ad un privato locatore turistico?
Succede che questo privato – nel senso di privato dei suoi elementari diritti di fronte a pretese e incombenze assurde - Cristoforo Colombo della burocrazia regionale, che vive in uno stato di perenne, consustanziale precarietà psicologica verso l’ente municipale, stagna nel terrore di essere costretto - anche se non gestisce una attività ricettiva dell’extralberghiero aperta con una SCIA (ad es. una CAV) - a chiudere la propria locazione turistica in Comune.
Perché? Perché alcuni Comuni nelle Tavole della Nuova Legge, dopo le voci “non uccidere”, “non rubare”, “non commettere atti impuri”, hanno aggiunto la voce “non lasciare aperta la locazione turistica, se vuoi dare lo stesso alloggio con contratti di altro tipo”: solo nel periodo in cui l'unità abitativa non è aperta per la locazione turistica, è possibile affittarla con altra tipologia contrattuale.
Superato questo (eventuale) inciampo, imboccare la strada del transitorio significa che nei Comuni (con oltre 10 mila abitanti) ove vige un accordo che ha recepito il DM 16 gennaio 2017 o un accordo integrativo, i transitori sono a canone concordato, maggiorabile fino ad un 20% (dipende dai Comuni), cedolarizzabile con aliquota al 10%: necessitano di documentazione attestante l’esigenza transitoria del conduttore e di asseverazione da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo locale (il supporto di due organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini è obbligatoria nell’ipotesi di fattispecie di esigenze transitorie diverse da quelle elencate nell’accordo territoriale o difficilmente documentabili).
Alcun vincolo nella determinazione del canone invece per quanto attiene ai contratti:
a) di durata pari o inferiore a 30 giorni, a canone libero cedolarizzabile - salvo eventuali interventi normativi previsti dal Governo per regolare gli affitti brevi - con aliquota al 21%, esattamente come un turistico breve, rientrando di fatto anch’essi nell’alveo delle c.d. “locazioni brevi” dell’art.4 del DL 50/2017: non necessitano di documentazione attestante l’esigenza transitoria del conduttore e di asseverazione da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo locale;
b) nei Comuni con popolazione pari o inferiore a 10 mila abitanti.
Sperando che queste notizie vi rincuorino e rassicurandovi sulle mie buone condizioni di salute, vi saluto
Emily
