Bonjour @Nathalie-Et-Gilles0 @Delphine348 @Alexandre105
Bonjour a tous,
Le RDC me l autoriserait donc mais sur les questions / reponses d un avocat, je suis pas certain de comptendre.
De plus le support Airbnb me repond qu une activité de moins de 120 jours par an n'est pas considéré comme une activité commerciale.
Désolé c est un peu long a lire...
Question 6 : Puis-je louer mon bien immobilier sur Airbnb si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise ?
Une grande partie des immeubles en copropriété, notamment à Paris, contiennent ce que l’on appelle une clause d’habitation bourgeoise. Simplement, il s’agit de l’interdiction d’exercer une activité commerciale dans tout ou partie de l’immeuble.
Une telle clause peut concerner uniquement un type de lots. Souvent, elle est rédigée de la façon suivante : « les appartements/locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement […] ». Dans les lots concernés, l’activité commerciale sera prohibée. Parfois, la clause désigne un type de lots comme les « appartements » ou lots à usage d’habitation. Ainsi, elle n’est pas applicable aux autres locaux et notamment aux locaux commerciaux, qui pourront ainsi exercer leur activité.
Une telle clause peut être simple ou stricte. Elle est simple lorsque l’activité professionnelle, généralement assimilée à l’exercice de professions libérales, est tolérée dans les lots concernés par la clause. Elle est stricte lorsque l’activité professionnelle est interdite dans ces lots. En tout état de cause, la présence d’une clause d’habitation bourgeoise suppose l’interdiction claire de toute activité commerciale dans les lots concernés.
Si vous êtes propriétaires d’un lot à destination d’habitation en copropriété (concrètement, d’un appartement) et que le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise, le cabinet vous conseille de ne pas lancer de projet de location meublée touristique. Vous vous exposeriez à des poursuites judiciaires de la part du syndic de copropriété.
Vous pouvez y échapper de trois façons.
La première, compliquée, est d’investir dans un immeuble dont le règlement de copropriété ne comporte pas de clause bourgeoise. Ce n’est pas impossible, mais plutôt rare.
La seconde possibilité consiste à solliciter auprès de la copropriété le changement de destination du lot en application de l’article 26 de la loi de 1965. Votre lot ne sera donc plus une habitation mais potentiellement un local commercial, si le changement est approuvé par la copropriété. Cette hypothèse est aléatoire et peut s’avérer longue.
La troisième, plus simple, est d’investir directement dans un local commercial. Le but du local commercial étant par définition d’accueillir une activité commerciale, alors ces locaux échappent à l’application de la clause bourgeoise du règlement, même si celle-ci est stricte.
/! ATTENTION
Un récent arrêt de la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 - chambre 2, 9 octobre 2019, n° 17/00737) semble apporter de nouvelles restrictions à l’activité de location meublée touristique, et ce même en présence d’un local commercial situé dans un immeuble où tout activité commerciale est autorisée.
En effet, la Cour considère en l’espèce qu’une activité de location meublée touristique peut être incompatible avec le règlement de copropriété, alors même qu’il s’agit d’une activité commerciale et que le règlement consacre une destination mixte de l’immeuble. Cet arrêt particulièrement sévère ne présage pas pour autant de la fin de l’activité de type Airbnb touristiques dans les locaux commerciaux, puisque d’autres décisions maintiennent la vision plus libérale qui est constante depuis plusieurs années (voir par exemple, pour un cas récent : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 25 septembre 2019, n° 15/17755).
Question 7 : La clause d’habitation bourgeoise est-elle conforme à la destination de l’immeuble ?
Conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence s’y attenant, le règlement de copropriété ne peut contenir une ou des clauses restreignant l’usage des lots privatifs, sauf si la destination de l’immeuble le justifie.
L’interdiction de disposer de son lot comme il le souhaite constitue naturellement une restriction à son droit du copropriétaire qui souhaite y exercer une activité de location meublée touristique dans la conformité des règles d’urbanisme. Cette restriction, pour être légale, doit nécessairement être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble en copropriété.
Il convient donc de déterminer la destination de l’immeuble. Deux hypothèses : soit elle est expressément identifiée par le règlement de copropriété, soit il convient de la déduire à travers l’étude du règlement. Dans la seconde hypothèse, la destination se déduit de la variété des destinations individuelles des lots. Par exemple, un immeuble dont tous les lots (à l’exception des parkings, caves et garages qui sont généralement des lots accessoires) sont destinés à l’habitation, alors la destination sera exclusivement d’habitation bourgeoise.
Lorsque l’immeuble accueille des lots dont la destination est variée, on parle alors de destination mixte de l’immeuble. La destination peut être mixte habitation et professionnelle ou mixte habitation et commerciale. La détermination de cette destination est essentielle pour vérifier la validité de la clause bourgeoise.
En effet, l’existence d’une clause bourgeoise semble parfaitement compatible avec un immeuble à destination exclusivement bourgeoise. De la même manière, la clause autorisant l’activité commerciale dans les locaux commerciaux (implicitement ou explicitement) n’est absolument pas surprenante dans un immeuble à destination mixte. Interdire le commerce dans les locaux commerciaux serait parfaitement absurde !
L’activité de location meublée touristique est considérée par la jurisprudence comme une activité commerciale (Cass., 3è civ., 8 mars 2018, n°14-15.864) et les propriétaires de locaux commerciaux sont en principes libres de choisir l’affectation de leur lot, soit l’activité qu’ils y exercent. Par conséquent, le propriétaire d’un local commercial devrait pouvoir y exercer une activité de type Airbnb sans difficulté particulière.
En revanche, le juge condamne régulièrement la pratique de la location meublée touristique face à une destination bourgeoise (voir notamment un arrêt du 27 février 2020).
Attention toutefois si votre local est désigné comme un atelier ou bureau au règlement. S’il ne s’agit pas d’un lot à destination d’habitation, ce n’est pas non plus un local commercial à proprement parler.