COSA BISOGNA FARE PER INIZIARE AD AFFITTARE UN APPARTAMENTO (LOCAZIONE TURISTICA)?

[Marta38]

Per affittare – come privato, SENZA partita Iva - un appartamento ammobiliato per turismo (“LOCAZIONE TURISTICA” o “PURA”) bisogna ottemperare ad alcune incombenze PRIMA di iniziare, ed altre DURANTE  lo svolgimento dell’attività.

PRIMA DI INIZIARE:

1) NECESSARIO INFORMARSI PRESSO IL PROPRIO COMUNE PER CONOSCERE LE MODALITA’

In base alle regole della Regione in cui è ubicato l’alloggio da affittare (ogni Regione legifera autonomamente in materia di turismo) è necessario accreditarsi presso il proprio Comune.

A seconda dei casi può essere necessaria una vera e propria SCIA o anche solo una segnalazione, ma non si può affittare senza farlo sapere al Comune.

2) NECESSARIO INFORMARSI PER OTTENERE LE CREDENZIALI DALLA QUESTURA

Espletata la pratica di accreditamento in Comune, si devono richiedere alla Questura, le credenziali per poter effettuare la segnalazione degli ospiti.

Segnalazione OBBLIGATORIA per tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti, minori) da fare telematicamente entro 48 ore dall’arrivo.

La sanzione per il mancato adempimento è PENALE (3 mesi di reclusione + 260 euro di multa – pene TRIPLICATE in caso di reiterazione).

3) OPPORTUNO PREDISPORRE UN CONTRATTO DI AFFITTO E UN BLOCCHETTO DI RICEVUTE

Per ogni soggiorno, bisogna sottoscrivere insieme all’ospite, un contratto di locazione turistica, dove riportare i propri estremi, quelli dell’ospite, i dati catastali dell’abitazione, i dati del soggiorno (data inizio, data termine, importo concordato) oltre alle clausole di salvaguardia comuni a tutti i contratti di affitto. Anche per affitti di un solo giorno.

Se il soggiorno è inferiore ai 30 giorni il contratto NON deve essere registrato; se superiore ai 30 giorni, DEVE ESSERE REGISTRATO presso l’Agenzia delle Entrate (tassa di registro 2% + 16 euro di bolli).

A richiesta dell’ospite (o meglio, sempre) rilasciare la ricevuta per l’importo dell’affitto concordato (non per l’importo che si riceve da AirBnb) con marca da bollo di 2 euro.

4) INFORMARSI SULLA EVENTUALE IMPOSTA DI SOGGIORNO

Se il Comune lo prevede, in fase accreditamento verrà detto se è richiesta l’imposta di soggiorno (verificare comunque su Internet).

In tal caso verranno anche fornite le indicazioni sulle modalità di riscossione (ammontare, per quanti giorni, eventuali esenzioni, ecc.) e di riversamento in Comune (possono essere procedure telematiche o manuali o miste, dipende dal Comune).

5) INFORMARSI SULLE SEGNALAZIONI STATISTICHE ISTAT

Alcune Regioni prevedono la segnalazione statistica dei flussi turistici all’ISTAT; la conoscenza di tali flussi è necessaria per poter attrezzare adeguatamente le infrastrutture e le politiche turistiche nel territorio.

Anche per questa attività, in sede di accreditamento in Comune vi verrà detto, altrimenti chiedetelo voi.

6) INFORMARSI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Gli affitti percepiti vanno dichiarati; salvo casi particolari, dipendenti dalla propria posizione fiscale, i redditi da affitti vengono posizionati nel quadro RB (redditi da fabbricati) e concorrono come gli altri redditi alla determinazione dell’imponibile.

E’ possibile anche optare in sede di dichiarazione (al CAF o commercialista) per la CEDOLARE SECCA al 21% invece di pagare l’aliquota Irpef ordinaria (solitamente più alta).

La convenienza però deve essere valutata attentamente, per cui è opportuno rivolgersi ad un commercialista.

IN CONCLUSIONE:

Il mancato adempimento (in tutto o in parte) di questi aspetti, può comportare conseguenze più o meno gravi (dalle sanzioni per esercizio abusivo, a quelle per evasione fiscale, alla sanzione penale per l’eventuale mancata segnalazione ospiti alla Questura).

La compilazione dell’annuncio, con quattro foto da mettere su Airbnb non esaurisce le incombenze del locatore.

Airbnb è solo un tramite per far conoscere il vostro appartamento in giro per il mondo e consentire quindi la domanda, ma non è la controparte dell’affitto, non sostituisce il contratto con il conduttore, non fa praticamente nulla delle incombenze burocratiche e legali per vostro conto.

Airbnb gestisce i pagamenti (e per questo percepisce una commissione) ed entro certi limiti e certe situazioni vi tutela e vi garantisce, ma non è responsabile delle eventuali inadempienze.

NB: altre forme di ospitalità (Casa Vacanza, Affittacamere, Bed&Breakfast) hanno altre regole ed altre incombenze, anche se più o meno, sono le stesse con alcuni dettagli differenti (tipo di domanda, caratteristiche della struttura, tipo di reddito da dichiarare, ecc.).

Roberto

[Orvieto-In-Centro0]

Bene, @Marta38. Continua così... Un saluto.

[Orvieto-In-Centro0]

E COSA NON FARE SE SI E' UNA LOCAZIONE TURISTICA?

- non offrire servizi alla persona, cioè quelli tipici alberghieri;

- dunque non dare prime colazioni;

- dunque non cambiare la biancheria da letto e da bagno agli ospiti durante il soggiorno;

- dunque non fornire il servizio di riordino e pulizia dell'alloggio durante il soggiorno;

- non dare a persone diverse la stessa notte più camere di un alloggio in cui tu stesso risiedi e dimori (potrebbe esserti contestato l'esercizio di attività di affittacamere o b&b); la locazione turistica può riguardare un intero appartamento o immobile o anche solo parte di esso, ma inteso come UNA stanza in questo caso e senza servizi cosiddetti aggiuntivi o complementari (quelli 'alla persona');

- non utilizzare insegne nè segnaletiche di alcun tipo come mezzo pubblicitario;

- non segnarti sui siti esclusivamente dedicati alla promozione turistica istituzionale (Comune, Provincia, e Regione), a meno che non sia previsto dalla tua specifica Regione;

- non segnarti su siti di promozione del territorio, generalmente sponsorizzati e sostenuti da Comuni, Province e Regioni, perchè non seri una 'struttura ricettiva' vera e propria.

- non utilizzare le medesime denominazioni di tipologie già esistenti di strutture ricettive vere e proprie (b&b, affittacamere, casa vacanza, appartamento vacanza), perchè è vietato e perchè non lo sei.

Così penso sia ancora più completo. Un saluto, @Marta38.

[Marta38]

Up

[Marta38]

Up

[Giulio23]

Buon giorno, potrei chiedervi gentilmente un modello del contratto di locazione turistica che utilizzate? Essendoci Airbnb di mezzo, immagino vada menzionato

[Marta38]

@Giulio23

No, non c'è bisogno di tirare in mezzo Airbnb.

Anche perchè puoi affittare in altri mille modi (tramite altri portali, direttamente, per passa parola, ecc. ecc.).

E' come se, affittanto l'appartamento tramite l'agenzia immobiliare Pinco Pallino, dovresti mettere nel contratto l'agenzia stessa.

All'agenzia pagherete le commissioni, ma il contratto è un affare tra te e il conduttore.

Io mi sono fatto questo contratto.

Roberto

[Giulio23]

Grazie mille per la disponibilità e per l'aiuto!

[Giulio23]

e quindi posso stipulare una caparra a tutela di, per esempio, una cancellazione, anche indipendentemente dai termini di cancellazione di Airbnb?

[Marta38]

@Giulio23

Se affitti direttamente, puoi stabilire ,d'intesa con il conduttore, eventuali clusole di salvaguardia, ovviamente nel rispetto della legge (no patti leonini); se ovviamente il contatto avviene tramite Airbnb (o tramite altri portali vacanze, simili, ma ognuno con modalitá diverse) devi per forza di cose adattarti alle regole del portale.

Se però hai dato un'occhiata al contratto, avrai capito che é una cosa diversa dal rapporto di intermediazione di Airbnb (o altro portale): stai dando il possesso della tua casa ad un estraneo, e devi opportunamente normare questo aspetto.

Per tua salvaguardia e per quella dell'ospite.

E perché senza contratto scritto c'é nullitá. Che poco ti importerá per affitti da pochi giorni, sempre che vada tutto ok.

Roberto

[Domenica3]

Ciao se clicco sul link non mi dà nulla .......

[Marta38]

@Domenica3

Ti dovrebbe aprire una pagina piena di banner pubblicitari, ma al centro la scritta [download this file]; ti compare un codice da inserire e parte il download.

Roberto

[Elena66]

Salve, grazie di tutte le utili informazioni intanto. Avrei una domanda rispetto all'organizzazione. Proponi il contratto al momento dell'arrivo o lo invii prima in modo che possano compilarlo e firmarlo prima dell'arrivo? Non mi è chiaro come gestire tutte queste incombenze con gli ospiti, tra l'altro spesso stranieri.

[Marta38]

@Elena66

Il contratto lo puoi far firmare all'arrivo, anche perchè deve essere completato con le informazioni anagrafiche degli ospiti, e difficilmente riesci ad ottenerle prima.

Una copia del contratto (ed eventualmente una sua traduzione) la puoi mettere nelle regole della casa (ora non ricordo se Airbnb permette di allegare un contratto, mi sembra di si).

Io ho solo quasi stranieri e non ho mai avuto problemi.

Faccio trovare pronta una copia del contrattoper loro (con l'indicazione dei dati che ho già (magari con il nome di un solo ospite, senza riferimenti anagrafici, tanto a loro realmente non serve, serve a noi), la ricevuta del soggiorno con la marca da bollo, la traduzione del contratto, la ricevuta dell'imposta di soggiorno.

Mi faccio dare i soldi dell'imposta di soggiorno e i documenti; completo la mia copia del contratto con tutti i dati (data di nascita, estremi documento, residenza) e firmiamo.

Finito.

A casa faccio la segnalazione alla Questura con i dati dei documenti appena presi.

Roberto 

[David195]

@Marta38

Gazie per le tue preziose infomazioni. Desideravo commentare il tuo punto 3 riportando un interessante articolo che ho trovato in rete. Sostanzialmente Airbnb, oltre che dare visibilita' ai nostri annunci, ci solleva anche dall'onere di rilasciare fattura ai notri guest. Almeno cosi' evinco da quanto vi riporto. Se poi ovviamente vuoi fare da te, l'obbligo rimane.

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Esistono due tipologie principali di piattaforme di booking online che è necessario identificare e distinguere in base al modo in cui gestiscono le transazioni economiche delle prenotazioni.
Alcune piattaforme di booking prevedono che la transazione economica per il saldo della prenotazione avvenga direttamente tra il cliente e il proprietario tramite bonifico bancario o in contanti, riservandosi di richiedere in un secondo momento al proprietario i costi di commissione per il servizio, come nel caso di Booking.com.
Altre piattaforme, come Airbnb, gestiscono le transazioni economiche incassando direttamente dall’ospite l’importo del soggiorno per poi riaccreditarlo al proprietario trattenendo all’origine i costi di commissione del servizio.
È necessario fare questa distinzione poiché da un punto di vista fiscale nel primo caso la piattaforma gestisce e regola i termini e le condizioni della prenotazione, impegnando entrambe le parti ad onorare quanto rispettivamente sottoscritto senza però intervenire nella transazione economica tra le parti generando così un rapporto fiscale diretto tra ospite e proprietario. In questo caso infatti il proprietario è tenuto ad emettere ricevuta del pagamento direttamente al cliente per un importo pari alla cifra riscossa tramite bonifico bancario o in contanti e a presentare le ricevute in fase di dichiarazione dei redditi.
Nel secondo caso la piattaforma gestisce allo stesso modo i termini e le condizioni della prenotazione ma diventa a tutti gli effetti un soggetto fiscale dell’operazione poiché incassa per conto del proprietario l’importo del soggiorno dall’ospite rilasciando a quest’ultimo regolare ricevuta per un importo pari al costo del soggiorno maggiorato dai costi del servizio. Il proprietario in questo caso non deve quindi rilasciare una ricevuta poiché questa è già stata emessa dalla piattaforma direttamente all’ospite. Spetterebbe semmai al proprietario rilasciare una ricevuta alla piattaforma per la somma riaccreditata ma ciò non avviene poiché al momento dell’iscrizione viene stipulata con la piattaforma una sorta di “mandato” che autorizza quest’ultima (limitatamente a quanto sottoscritto nel contratto) ad operare per conto, ma non in nome, del proprietario. Considerando che queste piattaforme operano a livello internazionale è inevitabile che in qualche caso possano entrare in conflitto con i differenti regimi fiscali dei paesi in cui operano. Fortunatamente questo modello di “mandato” può essere identificato nel nostro Codice Civile con il “mandato senza rappresentanza” (Codice Civile art. 1705):
Il mandatario (in questo caso la piattaforma) che opera per conto ma non in nome del mandante (il proprietario) emette la ricevuta al soggetto terzo (l’ospite) che versa il corrispettivo dovuto (c.d. “passaggio esterno”); il mandatario poi procede a riaccreditare la quota di competenza al mandante (c.d. “passaggio interno”).
Si può quindi dedurre che i compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking sollevano il proprietario dall’onere di rilasciare ricevuta all’ospite poiché quest’ultimo si ritroverebbe con una doppia, e in alcuni casi identica, ricevuta rilasciata rispettivamente dal proprietario e dalla piattaforma di booking. In sede di dichiarazione dei redditi il proprietario presenterà il proprio estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie a sue favore ricevute dalla piattaforma. È bene ricordare però che questa documentazione è da considerarsi sufficiente per effettuare una regolare dichiarazione dei redditi ma incompleta in caso di ispezione fiscale. Durante la dichiarazione dei redditi viene semplicemente richiesto al proprietario di giustificare tramite documentazione quanto dichiarato (ricevute o estratti conto concorrente), in fase di ispezione fiscale viene invece controllata la natura delle entrate, la completezza della dichiarazione e la presenza di omissioni parziali o integrali di alcune entrate. Per giustificare gli importi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking, il proprietario ha a sua disposizione le ricevute che le piattaforme rilasciano per i costi di commissioni o di servizio. Nel dettaglio di queste ricevute si trovano i riferimenti al numero di prenotazione, i dati anagrafici dell’intestatario e del mittente, le date della locazione e l’importo della commissione. Assieme al contratto stipulato con la piattaforma, questa documentazione vi consente di essere pienamente in regola fiscalmente.
Nel caso delle locazioni turistiche, è bene inoltre ricordare che vige l’obbligo del contratto (senza obbligo di registrazione per locazioni inferiori a 30 giorni) in forma scritta, pena nullità, da conservare assieme alle relative ricevute che devono essere emesse dal proprietario al cliente solo nel caso in cui la transazione economica sia avvenuta direttamente tra le parti (come nel caso del pagamento in contanti). Per quanto concerne l’aspetto delle ricevute fiscali questo modus operandi può essere applicato anche per gli affittacamere non professionali e i B&B.