διαδικασια ενοικιασης στην Ελλαδα .

[Vasiliou0]

Καλημέρα σας θα ήθελα να με βοηθήσει κάποιος που γνωρίζει καλά το θέμα σε σχέση με την σωστή διαδικασία φιλοξενίας όσο αφορά το φορολογικό κομμάτι.Αν δηλαδή με το νέο νόμο που λέει οτι δηλώνεις στο taxisnet την ημερομηνία έναρξης-ληξης της μίσθωσης .

[Fotini17]

Καλησπέρα, θα ήθελα να ρωτήσω το εξής: 

όταν κάποιος έχει ατομική επιχείρηση με ενοικιαζόμενα δωμάτια με ΕΣΛ, τότε στην πλατφόρμα καταχωρεί το ακίνητο και βάζει τον αριθμό ΕΣΛ, σωστά? Πρεπει να το καταχωρήσει και στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ ως ακίνητο - κάτοχος ΕΣΛ και να κάνει βραχυχρόνιες μισθώσεις κάθε μήνα ή δεν έχει τέτοια υποχρέωση αφού θεωρείται ως επαγγελματική δραστηριότητα και απλώς χρησιμοποιεί την πλατφόρμα για προβολή του ακινήτου? 

[George123]

@Fotini17  Καλησπέρα σας,
Εξαρτάται αν παρέχετε ή οχι και άλλες υπηρεσίες τουριστικών καταλυμάτων του Ν.4276/2014 ,πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.Εάν δεν παρεχετε, τοτε υποχρεούστε να υποβάλετε "Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής", ειτε διαθετετε ΕΣΛ,ή ΜΑΓ κλπ.Διαβαστε τα αρθρα 8 και 10 τηε εγκ.Ε2141/2019:

8. Ο «Διαχειριστής» του «Ακινήτου» που διαθέτει Ε.Σ.Λ. (Ειδικό Σήμα Λειτουργίας) με βάση τις διατάξεις της παρ.5 του άρθρου 46 του ν.4179/2013 (τουριστική επιπλωμένη έπαυλη), όπως ισχύουν, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπονται στις εν λόγω διατάξεις (για παράδειγμα, ενιαία και όχι τμηματική εκμίσθωση του ακινήτου, κ.λπ.), υποχρεούται να καταχωρεί τα στοιχεία του «Ακινήτου» στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» και το Ε.Σ.Λ. χωρίς να χορηγείται Α.Μ.Α. (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου Βραχυχρόνιας Διαμονής), να υποβάλει τη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής», καθώς και να αναγράφει τον αριθμό του Ε.Σ.Λ. κατά την ανάρτηση του «Ακινήτου» στις ψηφιακές πλατφόρμες. Αντίθετα, στην περίπτωση που δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρ.5 του άρθρου 46 του ν.4179/2013 και αποκτάται εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση, όπως ορίζεται στο άρθρο 39Α του ν.4172/2013, ο εν λόγω «Διαχειριστής» υποχρεούται στην εγγραφή του «Ακινήτου» στο ως άνω Μητρώο και στην απόκτηση Α.Μ.Α., χωρίς την αναγραφή του Ε.Σ.Λ.. Διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση που ο ως άνω «Διαχειριστής» διαθέτει Μ.Α.Γ. (Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης), υποχρεούται να καταχωρήσει τα στοιχεία του «Ακινήτου» στο ως άνω «Μητρώο» και να του χορηγηθεί Α.Μ.Α.

10. Τα πρόσωπα που εκμεταλλεύονται ακίνητα εντός των οποίων, κατά τη διάρκεια της διαμονής του μισθωτή, παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες τουριστικών καταλυμάτων του ν.4276/2014 όπως ισχύει, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, είτε διαθέτουν Ε.Σ.Λ. είτε Μ.Α.Γ., με βάση τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν.4276/2014 (τουριστικά καταλύματα) και της παρ.5 του άρθρου 46 του ν.4179/2013 (τουριστική επιπλωμένη έπαυλη) δεν εγγράφονται στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» και ως εκ τούτου δεν υποβάλλουν τη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής», εξακολουθούν όμως να έχουν την υποχρέωση αναγραφής του αριθμού Ε.Σ.Λ. ή Μ.Α.Γ. (Μοναδικός Αριθμός Γνωστοποίησης), όταν πραγματοποιούν την ανάρτηση των ακινήτων στις ψηφιακές πλατφόρμες.
https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2141-16-07-2019

[Don3936]

Λοιπον επειδη θα τρελλαθουμε σε αυτη τη χωρα, το θεμα με το κοστος καθαρισμου και την προμηθεια του Airbnb ειναι ακρως απαραδεκτο και παραλογο. Και φυσικα, αδικο. Καλουμαστε να πληρωσουμε τον ιδιο φορο με καποιον που νοικιαζει το ακινητο του μακροχρονια. Γνωριζουμε απειρες περιπτωσεις που υπαρχουν κοινα ρολογια στην ΔΕΗ, κοστος για καθαρισμο κηπου, περιπτωσεις που το τηλεφωνο η το νερο δεν μεταφερθηκε στον ενοικιαστη κ.λ.π. Ολα αυτα χρεωνονται ειτε ως κοινοχρηστα ειτε πληρωνονται ξεχωριστα απο τον ενοικιαστη. Ποτε δεν τεθηκε θεμα του να πρεπει ο ιδιοκτητης να τα δηλωσει ως εισοδημα και να φορολογηθει για αυτα. Στην τελικη ειναι χρηματα που δεν παιρνει ποτε στα χερια του.

Δεν ειμαι νομικος αλλα το να ζητανε να δηλωσεις συγκεκριμενα στην βραχυχρονια μισθωση το κοστος καθαρισμου π.χ. σαν εσοδο αντιβαινει την κοινη λογικη οπως το αντιλαμβανομαι.

Υπαρχει καποια λογικη εξηγηση στο γιατι μπορει να συμβαινει αυτο η απλα η Α.Α.Δ.Ε. το ερμηνευσε ετσι επειδη απλα βαριουνταν να κατσουν να ασχοληθουν?

Επαναλαμβανω, δεν ειμαι νομικος αλλα ο Ν4472/2017 αρ 84 μιλαει ξεκαθαρα για μισθωμα. Μισθωμα δεν ειναι ουτε τα τελη καθαρισμου ουτε το ρευμα η το τηλεφωνο. Εγω παντως δεν το ηξερα αυτο και εδω και 2 χρονια δεν συμπεριλαμβανω την προμηθεια του airbnb στην δηλωση, ουτε το κοστος καθαρισμου. Μεχρι στιγμης δεν με εχει ενοχλησει κανεις, δεν ξερω αν ειναι απλα θεμα τυχης αυτο.

[George123]

@Don3936 
Η βραχυχρόνια μίσθωση ειναι όπως και η μακροχρόνια , αστικές μισθώσεις και συνεπώς διέοπονται από τους ίδιους νόμους.Η εγκύκλιος Ε.2141/2019 προβλέπει ξεκάθαρα τί και πώς δηλώνουμε.Η προμήθεια της πλατφόρμας είναι ενα έξοδο (προβολής, διαφήμισης )που κάνετε, όπως εξοδα είναι και η ΔΕΗ, το ιντερνετ, το νερό που πληρώνετε για το διαμερισμα που μισθώνετε βραχυχρόνια.Γιατί δεν τα αναφέρετε αυτά;
Κανονικά, όλα αυτά, εφ' όσον ξέρετε οτι θα τα πληρώσετε, θα πρέπει να τα έχετε υπολογίσει στη διαμόρφωση της τιμής σας.Το έχετε κάνει; Στους ιδιώτες εκμισθωτές δεν εκπίπτει κανένα έξοδο τόσο στις μακρο όσο και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εκτός από ενα 5% που αφαιρείται αυτόματα από την ΑΑΔΕ στην εκκαθάριση των δηλώσεων.

 Η βραχυχρόνια μίσθωση που γίνεται από ιδιώτες, δεν είναι επάγγελμα, δεν ανήκει στα τουριστικά προιόντα, αλλά στις αστικές μισθώσεις.Μονο αν κανετε εταιρεία και ανοίξετε βιβλία, λογιστές,ασφάλιση κλπ, θα μπορείτε να αφαιρείτε αυτά τα έξοδα.
Το ότι δεν το ξέρατε και δεν τα δηλώνατε ,δεν σας απαλλάσει από την ευθύνη που εχετε, μια και αγνοια τόσο βασικών στοιχείων για τη δραστηριότητα που ασκείτε , δεν επιτρέπεται... ΟΙ έλεγχοι γίνονται σε βάθος πενταετίας και να είστε σίγουρος ότι εδώ μέσα , υπάρχουν μάτια και αυτιά που ελέγχουν τα πάντα...
https://www.aade.gr/sites/default/files/2019-07/%CE%952141_2019.pdf

[Don3936]

1) Στην μακροχρονια μισθωση τα εξοδα για ΔΕΗ Ιντερνετ κλπ τα αναλαμβανει ο ενοικιαστης καθως οι παροχες πηγαινουν στο ονομα του. 

2) Σαφως και επρεπε να αφαιρουνται και αυτα. Εδω συζηταμε οτι δεν αφαιρειται κοστος που αναγραφεται ξεχωριστα στο Airbnb (το cleaning fee) και ειναι ξεκαθαρο, θα συζητησουμε για εμμεσα κοστη που δεν ειναι ξεκαθαρο το τι ποσο αφορουν? Αν και αν διαβασετε προσεκτικα τα ανεφερα στο τελος που μιλαω για το τι ειναι μισθωμα.

3) Οχι δεν τα εχω συνυπολογισει ΑΚΡΙΒΩΣ γιατι ειμαι ιδιωτης και δεν ασκω την δραστηριοτητα αυτη ως επαγγελμα - οπως αναφερατε και εσεις. Και ουτε θελω να το κανω ως επαγγελμα.

4) Και ακριβως επειδη ειμαι ιδιωτης περιμενα να υπαρχει μια λογικη απο πλευρας εφοριας. Το 5% που αφαιρειται ειναι κατι που εμαθα και εγω μολις χθες, αφου ειχα γραψει το παραπανω post. Αυτο καπως δικαιολογει την απαιτηση να αναγραφεται ολο το ποσο αλλα δεν γινεται διαχωρισμος βραχυχρονιας και μακροχρονιας μισθωσης - στην βραχυχρονια τα εξοδα ειναι σαφως περισσοτερα.

5) Το τι επιτρεπεται και το τι ειναι τοσο βασικο, οταν μιλαμε για κατι που κατι που αντιβαινει την κοινη λογικη, ειναι γνωμη δικη σας. Η υποχρεωση μου ειναι να γνωριζω τον νομο, και ο νομος μιλαει για μισθωμα. Ολα τα αλλα ειναι υποκειμενικες ερμηνιες.

6) Τα συγχαρητηρια μου για τις τρομερες ικανοτητες των ματιων και των αυτιων που αναφερετε. Τις κριτικες μπορειτε να τις κανετε εκει που σας τις ζητανε.

[George123]

@Don3936 
Κάνατε ένα δημόσιο σχόλιο,εκφράζοντας τις απόψεις σας ,όπως έχετε κάθε δικαίωμα να κάνετε.Εγω σας απάντησα με τον τρόπο που εγω έκρινα , πάντα μεσα σε πολιτισμένα πλαίσια και δεν είναι προφανώς ανάγκη να συμφωνείτε.Σας παρέθεσα και τη σχετική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ με την οποία και διαφωνείτε. Από κεί και πέρα ,πράξτε αυτά που εσείς νομίζετε ή προσπαθήστε να αλλάξετε τον νόμο.
Οσον αφορά τη τελευταία μου παράγραφο, ξεκαθαρίζω οτι ούτε είχα, ούτε έχω καμμία σχέση με αυτά... τα μάτια και αυτιά, απλά λόγω της ηλικίας μου και της εμπειρίας μου τα τελευταία 7-8 χρόνια που ασχολούμαι με τη βραχυχρόνια μίσθωση, εχω δεί πολλά και συγκεκριμένα παραδείγματα παρόμοιων καταστάσεων από δημοσιεύσεις ,τόσο εδώ, όσο και σε σελίδες του Fb.
Καλή συνέχεια.

[Stathis13]

Γεια σας.
Γεννήθηκα και ζω στη Γαλλία. Τα ελληνικά μου δεν είναι τόσο καλά😉.
Θέλω να αγοράσω διαμερίσματα για να κάνω Airbnb στην Ελλάδα.
Ποιο είναι το πιο ενδιαφέρον φορολογικό καθεστώς: ως ιδιώτης ή υπάρχει συγκεκριμένη κατάσταση σε μια εταιρεία.

@George123 Ευχαριστώ για την πρώτη απάντηση σου 

[George123]

@Stathis13 Ευχαριστώ και αναμένω και άλλες απαντήσεις

Καλή σου μέρα!

[Pavlos16]

Καλησπέρα σας,

Θα ήθελα κι εγώ την βοήθεια σας. 

Ο πατέρας μου έχει ένα ακίνητο το οποίο είναι δηλωμένο κανονικά στην ΑΑΔΕ(βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων) με κύριο οικοδεσπότη αυτόν, τα στοιχεία όλα φαίνονται σε αυτόν εννοείται και οι πληρωμές που γίνονται. Η θέση μου είναι ως συν-οικοδεσπότης ώστε να διαχειρίζομαι πιο εύκολα τα καταλύματα(4 διαφορετικές καταχωρήσεις ,4 δωματια,1 σπίτι), την επικοινωνία και όλα τα σχετικά χαρακτηριστικά που έχει ο διαχειριστής αλλά ως λογαριασμό χρέωσης είναι ο πατέρας μου. Η ερώτηση μου είναι σχετικά με το ΑΦΜ, μου έχει έρθει email που λέει ότι ως οικοδεσπότης πρέπει να δηλώσω το ΑΦΜ μου και διάφορα άλλα στοιχεία. Το θέμα είναι ότι εγώ δεν φαίνομαι στην εφορία.

Ποια είναι η γνώμη σας για αυτό ?

Θα πρέπει να το αγνοήσω, εφόσον δεν φαίνομαι πουθενά?

Θα πρέπει να βάλω τα στοιχεία του πατέρα μου?

Μήπως πρέπει να αλλάξω ότι είμαι συν-οικοδεσπότης? (και να μπω ως διαχειριστική ομάδα)

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων !

[George123]

@Pavlos16 Καλησπέρα σας, και γω ειμαι στην ίδια περίπτωση με σας,αλλά με τη κόρη μου.Τα πάντα θα ειναι στον πατέρα σας.Εσείς δεν πρέπει να είστε πουθενά σε αυτά που ρωτάει,ούτε σαν διαχ/κή ομάδα.Το status σας σαν συνοικοδεσπότης δεν αλλάζει  σε κάτι.Οπως ηταν πρίν ,θα ειναι και τωρα.Το mail εχει ερθει στον οικοδεσπότη και όχι σε σας,ασχετο αν μπορείτε να το διαβάζετε σαν συνοικ/της.

Καλό απόγευμα.

[Pavlos16]

Σας ευχαριστώ πολύ για την άμεση απάντηση σας! Είναι τέλειο που βοηθάτε τόσο κόσμο!

Ωστόσο για να κτλβω καλύτερα, θα ήθελα μερικες διευκρινίσεις ακομα:

Θα πρέπει να συμπληρώσω τα στοιχεία που μου ζητάει αλλά στη θέση τους να βάλω του πατερα μου?ή να μην ασχοληθώ? 

Όταν ανοίγω την εφαρμογή μου ζητάει να γινει επαλήθευση οικοδεσπότη. Υπάρχει περίπτωση επειδή δημιούργησα εγώ τις καταχωρήσεις και μετα έβαλα ως κύριο οικοδεσπότη τον πατερα μου, να με βλέπει η εφαρμογή ως οικοδεσπότη?

Σημείωση, ότι ο πατέρας μου ακομα δεν έχει προλάβει να περάσει τα στοιχεια του!

Ευχαριστώ πολύ για το χρόνο σας! 

[George123]

@Pavlos16  τώρα μπερεδέυτηκα εγω, γιατί τωρα μου τα λέτε τελείως αντίθετα από το πρώτο πόστ... Τι ακριβώς συμβαίνει;Αλλο κάνω τη καταχώρηση και άλλο κάνω τη καταχώρηση αλλά βάζω τα στοιχεία του πατέρα μου και εγω ειμαο συνοικοδεσπότης.Εκτός και αν μπήκατε εσείς κύριος οικοδεσπότης στην αρχή, μετά βάλατε τον πατέρα σας κυριο οικοδεσπότη και εσεις γίνατε συν. Εαν κανατε το τελευταίο, θα πρέπει να δείτε ποιός ειναι ο admin.host και αυτού τα στοιχεία να βάλετε.Εαν ειστε εσείς, τότε ειναι λάθος ,μιά και όλα τα άλλα στοιχεία ειναι στο πατερα σας (ΑΦΜ,λογ/μος κλπ). Θα πρέπει να ρωτήσετε τη πλατφόρμα ποιανού τα στοιχεία ζητά.

[Pavlos16]

Σας ευχαριστώ πολύ και πάλι για την άμεση ανταπόκριση!

Συγγνώμη για το μπέρδεμα!

Το 2ο σκέλος έκανα, δημιούργησα 3 από τις καταχωρίσεις και στη συνέχεια αλλάξα από κύριος οικοδεσπότης σε συν-οικοδεσπότης για μενα και έβαλα τον πατερα μου ως κύριος οικοδεσπότης.

Μία τελευταία ερώτηση, από που θα δω ποιος είναι ο admin.host?

Ευχαριστώ για τον πολύτιμο χρόνο σας! 

[George123]

@Pavlos16  Θα πάτε : Kαταχώρηση, μενού, Συνποικοδεσπότες και θα δειτε κάτω από τη φωτό σας τί γραφει,Μας ενδιαφερει εαν γραφει : ΔΙαχ/της καταχώρησης(Listing admin)  Εαν ειναι ο πατερας σας, θα βάλετε τα δικά του στοιχεία, εάν ειστε εσείς ,ειναι λάθος.

[Manos37]

Καλησπερα και απο εμενα, μια ερωτηση εχω αν μπορει καποιος να με βοηθησει.

Ειμαι διαχειρηστης 3 καταχωρησεων (3 διαμερισματα) τα οποια ανοικουν στη κορη μου, η οποια εχει ενοικιασει το ενα σε εμενα, το δευτερο στη γυναικα μου (και τα 2 με δικαιωμα υπεκμισθωσης) και το τριτο το εχει αυτη στο ονομα της.

Εχουμε βγαλει ο καθενας ξεχωριστα ΑΜΑ και δηλωνει ο καθε ενας τις δικιες του ενοικιασεις κανονικα και με το νομο απο την πρωτη στιγμη που ξεκινησαμε πριν απο 5-6 χρονια. (τοτε δεν υπηρχε ΑΜΑ αν θυμαστε).

Ενω φαινεται το δικο μου ονομα, σαν διαχειριστης στη πλατφορμα,  τα στοιχεια που εχουμε δωσει οπως το αφμ και το ονομα ειναι της κορης μου, με αποτελεσμα ολα τα τιμολογια που κοβει η airbnb να βγαινουν στα δικα της στοιχεια.

Στον Λογαριασμο  Τραπεζης που μπαινουν τα χρηματα ειμαστε και οι 3.

Ενω λοιπον δηλωνονται ολα στη εφορια, ο καθε ενας τα δικα του, στα τιμολογια του airbnb φαινεται μονο η κορη μου.

Υπαρχει καποιο προβλημα σχετικα με μια πιθανη διασταυρωση στοιχειων αναμεσα σε εφορια και airbnb;

Προφανως οταν εγινε αυτος ο διαχωρισμος με τα ΑΜΑ κτλ πριν απο 2-3 χρονια, τα 3 διαμερισματα ειχαν συνολικα πανω απο 4,9 βαθμολογια σε 150+ κριτικες και δεν θελαμε να κτεβασυμε τα ακινητα και να τα ξαναανεβασουμε με ξεχωριστους διαχειρηστες για ευνοητους λογους (θα ηταν σα να ξεκινουσαμε απο την αρχη, απο την αφανεια).

Ευχαριστω.