[GUIDA] MILANO | PROCEDURE PER AVVIO AIRBNB REGOLARE

[Nicolò15]

Ciao a tutti, volevo condividere con voi questo schema che ho appena realizzato dopo aver finalmente terminato tutte le procedure per l'avvio di una CAV regolare a Milano, è un processo un po' lungo ma ce la si può fare!

Cose da avere pre-avvio attività:

- Casella elettronica PEC (posta elettronica certificata, si compra su register.it)

- Firma digitale e dispositivo di firma digitale (si compra su aruba.it)

- Planimetria casa

- Documento di identità

- Visura Catastale (per inserimento dati identificativi dell’abitazione)

1. Chiamare Comune (020202) per informazioni 

2. Andare su: fareimpresa.comune.milano.it —> colonna di sinistra: Elenco attività —> Strutture ricettive non alberghiere —> Casa e appartamenti per vacanze —> modulistica

3. Iscriversi a impresaungiorno.gov.it —> compila la tua pratica SUAP

4. Compilare la pratica, al momento della firma scaricare i file che devono essere firmati digitalmente, con la chiavetta comprata su aruba.it scegliere il file in formato .p7m e “firmarlo”, riallegare il file e inserire il proprio indirizzo di posta elettronica certificata dove si riceverà la “ricevuta” SUAP relativa all’avvio della propria attività con un numero di protocollo.

ATTENZIONE: da questo momento NON è ancora possibile ospitare regolarmente. Per poterlo fare bisogna: 

1. Prendere un appuntamento con la questura di Milano all’ufficio notifiche alloggiati (il responsabile si chiama Carmelo Alfinito) al numero 0262265100. 

2. Una volta preso l’appuntamento recarsi in questura (Via Fatebenefratelli 11) con:

- fotocopia documento di identità fronte-retro

- ricevuta SUAP

- la stampa dei fogli digitalmente firmati in cui sono indicate le generalità della vostra CAV

Vi verranno forniti i dati d’accesso al portale alloggiatiweb.poliziadistato.it dove bisognerà inserire entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite tutte le generalità dell’ospite, foto del documento inclusa. 

NOTA BENE: solo ora è POSSIBILE OSPITARE.

ULTERIORI ADEMPIMENTI per condurre un’attività di CAV 100% regolare:

PAGAMENTO IMPOSTA DI SOGGIORNO PER GLI OSPITI:

1. Prendere appuntamento con l’ufficio ragioneria del comune di Milano al numero 020202 (Via Pellico 16, terzo piano, stanza 96 rif. Carla Bastiani) per il pagamento dell’imposta di soggiorno per gli ospiti, comunicando il numero di protocollo/ricevuta SUAP

2. All’appuntamento non bisogna portare nulla se non un documento, vi verrà consegnato un fascicolo con i dati di accesso al sistema GEIS, dove sarà possibile effettuare ENTRO IL 15 DI OGNI MESE il pagamento delle imposte di soggiorno per gli ospiti accolti nella propria CAV e segnalare così anche gli eventuali giorni di “fermo attività” (NOTA BENE: le CAV si comportano come i B&B, devono rispettare 90 giorni di fermo dell’attività all’interno dell’anno solare, sarebbe a dire che per 90 giorni, anche discontinui, non potrete avere ospiti)

3. Ritirare il bollettario (Secondo piano, Stanza 62) dalle 9 alle 12 sempre in Via Pellico 16 per la compilazione delle ricevute agli ospiti

COMUNICAZIONE PREZZI ALLA CITTA’ METROPOLITANA DI MILANO:

1. Chiamare il numero 0277401 (Città metropolitana di Milano, viale Piceno 60) rif. Alberto Cellerino, farsi inviare i documenti per la comunicazione dei prezzi (che dovranno essere esposti nella propria CAV), compilarli e inviarglieli nuovamente via mail.

2. Attendere che ti vengano re-inviati i documenti da esporre nella CAV.

COMUNICAZIONE FLUSSI ALLA CITTA’ METROPOLITANA DI MILANO (ISTAT):

1. Inviare una mail a protocollo@pec.cittametropolitana.mi.it (rif. Susanna Raffa) per richiedere i referenziali di accesso al databse regionale per l’inserimento dei dati istat/comunicazione flussi (DA COMPILARE ENTRO IL 5 DI OGNI MESE)

ALTRE NOTE:

- Attendere sopralluogo della polizia locale concordato via mail entro 60 giorni dall’avvio della SUAP

- Esporre prezzi

- Esporre numeri di emergenza

- Dotarsi di Estintore, chiamata di emergenza, rilevatore di monossido di carbonio e fumo, emergency kit, guida di Milano in Italiano e inglese per gli ospiti

- Esporre le regole della casa, le dotazioni della casa (sia in italiano che in inglese)

[Chiara344]

Grazie mille per la chiarezza!una domanda relativa alla firma digitale. Aruba ne propone di svariati (e a prezzi non proprio economici). Vanno bene tutti o devo comprarne uno in particolare?

grazie mille

Chiara

[Giulio76]

Buongiorno @Nicolò15 , 

da poco sono entrato a far parte di questa piattaforma con una CAV a Milano, ti devo ringraziare anch'io per la tua minuziosa&preziosa guida! Mi mancano gli ultimi steps, di cui vorrei chiedere consiglio a te e a chiunque altro sia in grado di rispondermi:

- GEIS: è entrato in vigore l'accordo col comune quindi l'incombenza dell'imposta di soggiorno se la sbrigano Airbnb col comune. Però. Nella telefonata col comune mi hanno detto che devo comunque la registrazione su GEIS va fatta perchè comunque devo riportare i dati delle permanenze dei clienti. Allora mi sono registrato al portale ok, però nella compilazione mi sono bloccato quasi subito perchè non so bene come procedere e temo di sbagliare inviando versamento di tasse, a cui invece pensa Airbnb. Ecco fin dove sono arrivato: "dichiaraz.periodica nuova" -> "periodo di dichiaraz. aprile 2018" -> ho inserito i dati dichiarazione -> ho verificato che il "riepilogo imposta dovuta" fosse corretto-> ..e poi però  "Documenti di riscossione" come devo procedere io su questi? Li salto e clicco direttamente su Salva? Al telefono col comune non mi hanno saputo aiutare, suggerendomi di scrivere a impostasoggiorno@comune.milano.it ma ho avuto problemi con le mail..

- TURISMO 5 : ci sono novità, passi avanti?  Iscriversi a questo portale per chi ha una CAV NON imprenditoriale è un passo obbligatorio o no?

Infine un'ultima domanda per i più forti in "fisco&co" :))

- CEDOLARE SECCA: non ho capito come funziona. Durante l'iscrizione ad Airbnb mi aspettavo che mi venisse proposto di scegliere come opzione questa, ma invece nulla, proprio zero riferimenti a quest'argomento. Optando per la cedolare secca, Airbnb diventerebbe il sostituto d'imposta, giusto? Credevo che funzionasse così: che alla fine di ogni mese Airbnb versasse allo Stato questa aliquota del  21% in modo che a fine anno fiscale, in sede di  dichiarazione dei redditi, si dovesse presentare solo l'attestato pagamento delle tasse...Forse non ho capito proprio nulla, qualcuno mi sa spiegare in modo semplice come ad un bambino, l'argomento cedolare secca del 21% applicato ad Airbnb se davvero esiste questa opzione? 

Grazie mille in anticipo a chi vorrà rispondermi 🙂 

[Roberto143]

@Giulio76

Per GEIS ti posso dire come funziona a Bologna, Milano potrebbe anche essere leggermente diversa.

La dichiarazione periodica la devi fare una volta a trimestre.

Normalmente, quando arrivano gli ospiti, devi andare su "bollettario" -> "nuova ricevuta" (o qualcosa di simile), ed inserire i dati del singolo soggiorno.

A Bologna c'è una riga "Airbnb" avvalorata a zero (perchè l'imposta la prende il portale) ma che devi compilare per consentire al Comune di quadrare quanto gli arriva da Airbnb.

Il GEIS di Bologna stampa anche la ricevuta all'ospite.

Probabilmente tu intendi operare solo con Airbnb, ma ti potrebbe capitare di operare con un altro intermediario oppure per conoscenza diretta... in quel caso non ci sarebbe Airbnb a percepire direttamente l'imposta, quindi la dovrai fare tu (percepire cash e poi trimestralmente, fare la dichiarazione periodica e bonificare al Comune l'importo delle imposte raccolte nel trimestre.

Turismo5 raccoglie le segnalazioni statistiche di tutte le attività di ospitalità, non solo delle strutture ricettive vere e proprie. Quindi ritengo che CAV (imprenditoriale o meno) lo debba fare.

In ogni caso Turismo5 è indolore, è solo una segnalazione online.

Che tra l'altro, se la fai prima della segnalazione ad Alloggiatiweb, ti può generare un file per fare appunto la segnalazione alla Questura (i dati quindi li inserisci una volta sola)

Gli intermediari dovrebbero trattenere il 21% a titolo di anticipo di imposta (definirla cedolare secca è improprio e induce ad errate considerazioni). E' semplicemente un anticipo di imposta. Il contribuente, in sede di dichiarazione, effettuerà la scelta dell'opzione se cedolare secca o meno.

Viene impropriamente chiamata "tassa Airbnb" (benchè Airbnb si rifiuti di prenderla) o "cedolare secca" (benchè sia solo una similitudine con il valore dell'aliquota: 21%, che guarda caso è lo stesso della cedolare secca vera e propria che esiste dal 2011).

Ora, Airbnb come detto, per il momento non trattiene, e comunque non cambia nulla.

Il prossimo anno, di questi tempi, andrai al CAF o dal commercialista, con l'elenco dei redditi da CAV che hai avuto, e deciderai se optare per la cedolare secca o per l'aliquota Irpef ordinaria.

Se qualche intermediario nel frattempo ti avrà fatto dette trattenute, ti manderà anche una certificazione per scalarla dall'imposta che dovrai pagare.

[Giulio76]

Grazie mille @Roberto143,

le tue spiegazioni sono sempre molto utili!

Ho ricevuto tempestivamente risposta dall'ufficio del comune di Milano circa il funzionamento di GEIS, che riporto qui, per chi come me dovesse incontrare le stesse diffcicoltà: 

da  impostasoggiorno@comune.milano.it

"  Si conferma che in questi casi il riversamento delle somme verrà effettuato da Airbnb. 

Sarà comunque Sua cura effettuare una dichiarazione mensile GEIS indicando, esclusivamente  nella riga "Intermediario", i nominativi degli intermediari (tipo Airbnb, agenzie, ecc.) attraverso i quali sono state effettuate le locazioni brevi degli appartamenti e i relativi soggetti e pernottamenti complessivi. 

Pertanto nel caso di locazioni effettuate attraverso la modalità appena indicata non dovrà emettere il bollettario online.

Qualora poi,  nel corso del mese vi siano anche  locazioni  non gestite da intermediari sarà necessario compilare, così come in passato, anche la "riga soggetti ad imposta" e quindi effettuare  il riversamento delle somme riscosse a titolo d'imposta di soggiorno direttamente da questi ospiti.

In questa ultima ipotesi sarà inoltre cura del gestore della struttura emettere il bollettario online.

Cordiali saluti

Michele De Marco "

Quindi gli step da seguire nel sistema GEIS comune di MILANO sono (previa registrazione):

"dichiaraz. periodiche NUOVA" -> selez. il mese "periodo dichiarazione" -> si aprirà "dati chiarazione"  compilare solo l'ultima riga "INTERMEDIARIO" scrivendovi Airbnb e i pernottam. -> "salva" -> comparirà un altro quadro: "invia". Si otterrà poi conferma dell'invio della dichiarazione.

[Michelangelo12]

Ciao!

Ho seguito la procedura sopra, tutto a mio nome, circa una casa di proprietà di mia moglie. Ho interpellato l'agenzia delle entrate per capire se la cedolare secca dovesse essere versata a nome mio o di mia moglie e, udite udite, l'agenzia delle entrate mi ha detto, tramite email, che avendo fatto SUAP non è possibile fare cedolare secca... riporto qui comunicazione 

"Gentile signore,

lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) è la struttura che provvede, attraverso l'unificazione dei procedimenti, alla ricezione delle segnalazioni certificate di inizio attività ovvero, nei casi necessari, al rilascio di un'unica autorizzazione per l'esercizio di attività produttive e di prestazione di servizi.

Da quanto sopra riportato, sembrerebbe che nel suo caso sia stata avviata un'attività imprenditoriale; se così fosse, non è possibile assoggettare a cedolare secca il reddito di locazione percepito.

Per ulteriori informazioni, la invitiamo a rivolgersi al servizio di assistenza telefonica che risponde al n. 848800444 (0696668907 se chiama da cellulare)."

Qualcuno sa come funziona?

[Veronica380]

Ciao a tutti, mi piacerebbe riuscire a parlare con qualcuno che già fa airn bnb a Milano da un po'. Ho letto i diversi suggerimenti per l'avvio dell'attività ma mi chiedevo....per ciascuna locazione sottoscrivete sempre un contratto? A me personalmente ogni volta che sono stata ospite di un arin bnb non mi hanno mai fatto firmare nulla. Inoltre mi chiedevo quali ricevute usate? Davvero apponete la marca da bollo? Grazie. Se qualcuno è disponibile a darmi un suo contatto privato...fb o wa. ve ne sarei grata. Grazie

[Ermanno6]

@Veronica380 chi fa locazione turistica ha l'obbligo di fare un contratto, sempre, in tutta Italia e ha anche l'obbligo di rilasciare ricevuta non fiscale se l'ospite la richiede.

Per il contratto ormai nella community circola quello messo a disposizione da Roberto:

https://drive.google.com/file/d/1fqjHNv3LMyqogBsvkheU_QItJtJ5fF_R/view

Riguardo il discorso sulla ricevuta, leggi qua:

https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/ricevute/m-p/741865#M55039

P.s. ho notato che in molti usano l'espressione "vorrei fare/aprire un airbnb". Ma ci rendiamo conto che airbnb è un portale d'intermediazione come booking, homeaway e tanti altri? Non è una tipologia di affitto, ma ospita diverse tipologie di affitto.

Quindi non ha alcun senso dire "vorrei aprire un airbnb" a meno che non si vuole dire che si vuole aprire un portale e una società d'intermediazione immobiliare come airbnb, booking, etc. etc.

[Veronica380]

Scusa se faccio la puntigliosa ma non mi sembra di aver detto "voglio aprire un airn bnb"...ad ogni modo mi metto a disposizione per chi necessita di chiarimenti ai fini dichiarativi Irpef, qualora qualcosa non fosse chiaro. 

Grqzie a. Tutti

[Ermanno6]

@Veronica380  appunto non fare la puntigliosa, tu scrivi:

"Ciao a tutti, mi piacerebbe riuscire a parlare con qualcuno che già fa airn bnb a Milano"

Che vuol dire "fa airbnb"???

Fa casavacanze, fa bed and breakfast, ecc. Allora ha un senso.

Poi lo stesso titolo di questa discussione "avvio airbnb regolare" come fosse una tipologia di affitto. No, è un portale d'intermediazione per affitti.

Il punto è che, come te, sono in tanti a confondere airbnb con una speciale tipologia di affitto, che invece sono tante, diverse e ciascuna ha una sua normativa che va studiata prima di mettere un annuncio. È vero che la maggior parte degli annunci su airbnb si riferiscono alla locazione turistica, ma proprio in Lombardia la Regione ha vietato questa tipologia (cosa che non poteva fare...ma questa è l'Italia). 

L'obbligo del contratto vale per chi non ha un'attività ricettiva, siccome tu non puoi fare locazione turistica, forse non hai l'obbligo del contratto.

[Moon10]

Message error#

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@Ermanno6  ha scritto:

@Veronica380  appunto non fare la puntigliosa, tu scrivi:

"Ciao a tutti, mi piacerebbe riuscire a parlare con qualcuno che già fa airn bnb a Milano"

Che vuol dire "fa airbnb"???

Fa casavacanze, fa bed and breakfast, ecc. Allora ha un senso.

Poi lo stesso titolo di questa discussione "avvio airbnb regolare" come fosse una tipologia di affitto. No, è un portale d'intermediazione per affitti.

Il punto è che, come te, sono in tanti a confondere airbnb con una speciale tipologia di affitto, che invece sono tante, diverse e ciascuna ha una sua normativa che va studiata prima di mettere un annuncio. È vero che la maggior parte degli annunci su airbnb si riferiscono alla locazione turistica, ma proprio in Lombardia la Regione ha vietato questa tipologia (cosa che non poteva fare...ma questa è l'Italia). 

L'obbligo del contratto vale per chi non ha un'attività ricettiva, siccome tu non puoi fare locazione turistica, forse non hai l'obbligo del contratto.

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[Moon10]

Ma questo è un incubo!

[Ermanno6]

@Moon10 lo può diventare, se fanno accertamenti...

[Anna1576]

Buongiorno @Nicolò15 @Ermanno6,

Sto iniziando le procedure , affitterò una stanza con bagno a Milano nell'appartamento dove vivo anche io. Per ora ho comperato pec e firma digitale (in arrivo)..quindi poi passerò al sito del comune e alla questura. Volevo ricapitolare con il vostro aiuto...niente scia per me giusto? Inoltre leggo di Turismo 5 , di cui non ho mai sentito parlare, nemmeno quando ho chiesto info in questura.

Ma è all'interno del portale del comune o della questura?

Inoltre non ho capito in cosa consiste il contrattino da stipulare ogni volta che viene un ospite...ho appena usufruito di arbnb e non mi è stato fatto firmare nessun contratto.

Grazie mille..sto cercando di districarmi in un campo a me sconosciuto!! buona giornata

[Anna1576]

@Emily0 buongiorno, per fare cav devo prentare anche planimetria casa? e ci sono aggiornamenti anche per ciò che riguarda la tari, cioè va informato anche l'ufficio competente (io affitterò solo camera e bagno nel mio appartamento)..davvero quanta burocrazia..Grazie

[Lidia165]

Ciao @Anna0 ,sono anche io nella tua situazione... vedo che hai formulato le stesse domande che mi possono interessare, inoltre io sono appena entrata in questa pagina informativa e non so ancora come funziona.. hai ricevuto risposte ? grazie