[ GUIDA ] Cosa sapere per iniziare a fare l'host in Italia

[Marcello8]

Ecco una breve introduzione su cosa è necessario sapere per iniziare ad affittare su Airbnb responsabilmente. Per scriverla ho usato le informazioni delle guide di Airbnb o delle guide della Community che ho trovato nella sezione help, di cui trovate i relativi link. 

0 . CONOSCI REGOLE E RESTRIZIONI ALL'AFFITTO

Prima di iniziare, assicurati di essere in un'area che non applichi restrizioni all'affitto breve, o ad altri tipi di affitto.

• Regole cittadine e regionali 

Alcune città in Italia hanno le proprie regole locali che normano l'affitto. Clicca sulla città in cui ospiti per scoprire le regole locali che potrebbero interessarti. Puoi anche consultare il sito Airbnb Citizen per informazioni generali sugli aggiornamenti delle politiche che interessano gli host di tutto il mondo.

Firenze

Roma

Genova

1. SCEGLI IL TIPO DI LOCAZIONE :

Per affittare, devi scegliere se offrire la casa/stanza come Locazione Turistica, Bed & Breakfast, Casa Vacanze (CAV)Imprenditoriale, Casa Vacanza  (CAV) NON imprenditoriale o Locazione Tradizionale Lunga. Differenti tipologie di affitto, portano a differenti obblighi. 

2. SCRIVI IL CONTRATTO : 

A seconda del tipo di locazione offerta, scriverai un contratto diverso. 

Per soggiorni inferiori a 30 giorni, se non gestisci una struttura ricettiva (vedi sopra), devi stipulare un breve contratto scritto con il tuo ospite al momento del check-in. Questi contratti non devono essere registrati.

Alcuni modelli di contratto di locazione a breve termine sono facilmente disponibili online, o qui nella community, ma puoi contattare un avvocato o un'associazione di categoria per una guida più specifica.

3. INFORMATI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI  :

Airbnb non entra nel merito delle normative locali, sta a noi host informarci e pubblicare gli annunci attenendoci alle regole vigenti. Come tutti i redditi, anche quelli derivanti dall'affitto breve (di una casa o di una stanza) vanno dichiarati al fisco. Per questo motivo è molto utile tenere traccia dei periodi in cui hai offerto il tuo alloggio/stanza, per quanto tempo e quanto hai guadagnato.

• Tasse nazionali

Il Decreto 50/2017 ha introdotto una legge che obbliga le piattaforme e gli altri intermediari a riscuotere le imposte ai sensi della Cedolare Secca, tra le altre, da utenti non professionisti. Airbnb ha impugnato la legge in tribunale in quanto discrimina le piattaforme, gli intermediari che incassano i pagamenti e gli host che fanno uso di tali piattaforme. Alla data del presente documento, l'esito del procedimento non è ancora noto. 

Per il momento  dunque, Airbnb non opera come sostituto d'imposta, pertanto lei dovrà continuare a versare le tasse come ha sempre effettuato. Quando Airbnb aderirà e quindi opererà come sostituto d'imposta riceverà subito una comunicazione e le tratterrà l'importo versandolo all'erario per suo conto. 
Per il momento sarà quindi necessario pagare autonomamente le tasse. 

Per quanto riguarda i compensi che lei  percepirà vanno dichiarati al fisco. Si può usufruire della tassazione agevolata cedolare secca al 21% o si può scegliere di pagare in base al suo scaglione IRPEF ( vedi sotto il commento di EMILY per informazioni dettagliate) inerenti all'anno di pagamento, le consiglio di rivolgersi al suo consulente fiscale di fiducia per prendere la decisione più conveniente per lei.

4. CONOSCI LE TASSE LOCALI 

Oltre alle tasse sul tuo reddito, si devono considerare le tasse del tuo comune, come ad esempio la TASSA DI SOGGIORNO.

Ti consiglio di recarti nel comune dove risiede la tua casa, presso l'ufficio attività turistiche e chiedere direttamente lì.  Puoi Informati anche sul sito web del tuo comune, se ne esiste uno (cerca il nome completo su Google e la sezione turismo) per sapere se esiste una tassa di soggiornoe a quanto ammonta (alcuni comuni non hanno la tassa di soggiorno) .  

Se il tuo comune non rientra nell’elenco delle città che hanno un accordo con Airbnb per automatizzare la procedura (qui l'elenco completo dei comuni "automatizzati" : https://www.airbnb.it/help/article/2287 ) Puoi inserirne il costo nelle regole della casa andando in:

>“Annunci” https://www.airbnb.com/rooms 
>“Impostazioni di prenotazione” 
>“Regole della casa” 

4. TROVA LE FATTURE E LE RICEVUTE DA AIRBNB

Generalmente, Airbnb emette agli ospiti (che hanno soggiornato da te) ricevuta non fiscale per il totale della prenotazione.

Invece all'host la FATTURA per i soli costi di servizio di intermediazione. 

Dovri emettere Ricevuta Fiscale o Fattura (dipende se sei soggetto privato o in possesso di Partita IVA) direttamente intestata ai tuoi ospiti.
L'importo da dichiarare sarà il totale della prenotazione, al lordo dei costi di servizio host (ovvero i costi di servizio di Airbnb).

Puoi ottenere questo importo da computer andando in: 
> "La tue prenotazioni" (direct link: https://www.airbnb.com/my_reservations)
> "Stampa Conferma"

Puoi visualizzare e stampare la Fattura per i costi di servizio Airbnb nella sezione "Le tue prenotazioni" (utilizzando esclusivamente un computer )qui:
> "La tue prenotazioni" (direct link: https://www.airbnb.com/my_reservations)
> "Vedi Fatture con IVA"
> "Fattura host N. xxxxxxx"

Maggiori informazioni a questo link:
https://www.airbnb.it/help/article/438/where-do...

- Importi della fattura

Su Airbnb si può trovare la fattura solo sulle commissioni (in quanto Airbnb è solo un tramite dei pagamenti), che viene automaticamente intestata al titolare dell'account e la ricevuta non fiscale sull'intero importo pagato, il suo ospite la potrà trovare nella pagina dei Viaggi facendo l'accesso al sito web di Airbnb da un computer. 

Per quanto riguarda la spesa relativa al soggiorno è l'host che può rilasciare fattura (se non è un privato) oppure solo una ricevuta d'affitto che ha comunque valore fiscale (se è un privato).

- La ricevuta

Per fare la ricevuta devi semplicemente comperare un blocchetto ( tipo quello della Buffetti per affitti, costa 3 euro circa) dove inserirai  il tuo nome e quello dell'alloggio (se ne ha uno),  il nome dell'ospite,  la data di arrivo e partenza e,  i soldi pagati SENZA la commissione trattenuta da AIRBNB, infine se la spesa è superiore ai 77,47 euro devi apporre una marca da bollo da 2 euro (che dovrebbe pagare l'ospite).

5. ASSICURATI DELLA REGISTRAZIONE DEGLI OSPITI  ALLA QUESTURA: 

• Regolamenti e permessi generali

L'Italia dispone di standard di sicurezza che richiedono a ogni host di registrare le informazioni dei propri ospiti e di comunicarle alla Questura locale tramite il portale alloggiati Web della Polizia di Stato al momento del check-in, senza eccezioni.

Per registrarti al portale, visita la Questura della tua città o contatta i loro uffici per informazioni su come ottenere le credenziali online (avrai bisogno di una Posta Elettronica Certificata). 

Altre informazioni utili: 

• Cortesia
• Assicurazione
• Altre informazioni sull'attività di host

Per approfondire lascio anche altri contenuti molto utili. 

Articolo: che cosa significa ospitare

Articolo: Cosa considerare prima di diventare Host

Video: Affittare responsabilmente in Italia

Articolo: Panoramica e domande frequenti

[GIOCO: il guest era qui ma è stato trovato già prima]

[Marcello8]

Grazie @Giovanni16 .

Lieto di esser stato utile 🙂 

Sono d'accordo con te, quando dici :

"ma sempre per la massima chiarezza questo casino che pervade tuttora il settore extra-alberghiero è stato in gran parte causato proprio da Airbnb "prima versione" che ha contribuito sì a diffondere l'opportunità per noi di affittare e per i Clienti di trovare molte più sistemazioni e servizi che non prima ma ha affrontato il tema con estrema leggerezza proiettando nel settore dei pasticcioni totali (e seriali....)" 

Sopratutto perchè di host pasticcioni ce ne stanno un infinità (sopratutto chi vuol fare l'host ed usa solo ed esclusivamente l'applicazione !)  

Se posso solo una cosa... Metti la chiocciola prima del nome, cosi vediamo la notifica per esempio @Marcello8  @Emily352  .

Grazie ancora 🙂 

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[Antonio1395]

Ciao Marcellotto. Parliamo di comunicazioni obbligatoria degli ospiti in Questura. Sto intraprendendo l'attività di AIRBNB con un appartamento di mia proprietà e mi sono recato alla Questura vedendo che dal sito alloggiatiweb.poliziadistato.it erano richieste credenziali fornite fisicamente da loro. Mi hanno fornito un modulo da compilare con dati fiscali (che prevedono partita iva) e da riconsegnare allegando la SCIA commerciale rilasciata del Comune di residenza. Gli ho specificato che non avevo alcuna attività imprenditoriale ma loro mi hanno risposto che senza la SCIA non si può fare nulla. Ti sono capitati casi analoghi? Come si può fare per risolvere il problema burocratico?

[Susanna0]

@Antonio1395  Hai beccato qualcuno che non sapeva niente.

Guarda sul sito della questura, vedrai che è specificato che anche chi fa semplice locazione deve chiedere le credenziali per accedere ad alloggiatiweb.

Scaricati il modulo e mandalo via pec.

Dove chiedono autorizzazione o scia barri le caselle e specifica che è locazione, con i dati dell’appartamento, indirizzo, dati catastali. Dovrai allegare il rogito.

Certo però che se vai a chiedere informazioni perchè vuoi “aprire l’attività”, ovviamente ti parlano di Scia. Fare locazione non è un’attività, è solo affittare un appartamento di proprietà, devi imparare a usare le parole giuste...

[Marcello152]

Ciao @Marcello8 ,

premetto che sono un privato che dovrei aiutare familiari nella gestione di un Airbnb e non mi sono chiare 3 cose:

- sai se posso effettuare il riconoscimento dei documenti automatico anche per gli stranieri?

- l'iva se la voglio pagare io al posto del cliente per evitare discussioni, con ad es. eventuali clienti stranieri, posso farlo?

- la ricevuta devo per forza emetterla? non è sufficiente quella non fiscale emessa da Airbnb?

In attesa, grazie mille

saluti a tutti

[Antonella597]

Grazie mille. Molto utile

[Elisa2498]

@Marcello8  ho una piccola casa in montagna che era di mio nonno. sto valutando se ha senso affittarla o se conviene tenerla per me e basta. ho letto il tuo articolo ma non mastico bene la burocrazia quindi devo approffondire. intanto ti chiedo E' necessario avere partita iva per affittare su Airbnb?

[Francesca]

Ciao @Elisa2498 ,

non sento Marcello8 da tempo, dunque ti invito a postare una nuova conversazione dove puoi chiedere la stessa cosa: https://community.withairbnb.com/t5/forums/postpage/board-id/Aiuto

Molti più host potranno leggere la tua richiesta e dunque rispondere. 

A presto,

Fra

[Rosalba105]

Buona sera sto valutando di affittare il mio appartamento di proprietà tramite la piattaforma ...sono stata in questura per richiere le informazioni necessarie per avere le credenziali e già mi sono persa....inoltre io sono un privato che non ha partita iva e all arrivo del ospite cosa devo fare chiedere i documenti? Deve rilasciare qualcosa di scritto? Dalle cose che ho letto questo non si capisce. Ringrazio chi mi può dare una mano

[Angela1056]

@Rosalba105 ciao, ho visto che il tuo annuncio è già prenotabile su Airbnb. Quando arrivano gli ospiti devi:

- controllare i documenti e inviare i dati identificativi di tutti, anche dei bambini, entro 24 ore alla Questura competente (entro 6 ore per soggiorni di una sola notte)

- inviare i dati alla piattaforma regionale per il rilevamento dei flussi turistici 

- far firmare il contratto di locazione (anche per un giorno solo)

- riscuotere la tassa di soggiorno (se prevista e se non fatto in autonomia da Airbnb) e rilasciare una ricevuta 

Dovresti anche inserire il tuo codice identificativo regionale nell'annuncio.

[Pierluigi76]

Buongiorno. Vorrei diventare host ma sono molto confuso. Ho letto il post di Marcell8 e chiarisce molti dubbi. Vorrei però la conferma di alcuni dubbi che ho sull'iter burocratico. 

1 si richiede al comune il codice di identificazione comunale ( ti danno anche il regionale? è un codice unico? va richesto in regione?)

2 registrazione ad alloggiati

3annuncio su airbnb( inserendo codice regionale.  e il codice comunale a cosa serve?)

4 ricevo i primi ospiti

5 riscuoto la tassa di soggiorno di cui rilascio ricevuta

6rilascio ricevuta( in ogni caso o solo su richiesta?) senza commissioni dell'ospite o scorporo le mie commissioni?

7comunicazione ad alloggiati (la comunicazione regionale ai fini istat per la regione si fa sempre su alloggiati? con quali termini?)

8 denuncia dei redditi ( dichiaro tutti i compensi incassati compreso le mie commissioni ad air bnb).

 9 pago al comune le tasse di soggiorno incassate

Ringrazio chi mi aiuta a chiarirmi questi dubbi.

[Alberto1535]

@Pierluigi76 ciao, immagino che intenda fare locazione come privato.

La  tua Regione ?  Ci sono regioni che non hanno istituito il Codice identificativo, come l'Emilia Romagna, per cui nella richiesta delle credenziali alla Questura devi indicare il Protocollo generale assegnato dal Comune alla tua comunicazione telematica al SUAP di inizio locazione.

Dovrai inoltre richiedere le credenziali di accesso al Comune ai fini delle dichiarazioni trimestrali dell'imposta di soggiorno, e alla Regione ai fini della segnalazione mensile dei flussi turistici.

Completato questo iter, sei pronto per inserire l'annuncio.

Al check-in devi:

-far firmare un contratto di locazione che riporti un canone pari al tuo compenso lordo (in generale, costo pernottamenti più costi pulizia), poi Airbnb ti riconoscrà il compenso netto (al netto delle commissioni host in funzione dei termini di cancellazione).

Non c'è l'obbligo di consegnare ricevuta (per l'importo del canone) salvo che non sia espressamente richiesta dal guest.

-incassare l'imposta di soggiorno rilasciandone ricevuta, salvo che Airbnb non abbia stuipulato con il tuo Comune una convenzione per la riscossione dall'ospite e il riversamento dell'imposta di soggiorno.

-entro 24 ore, segnalazione alloggiati web (6 ore nel caso di una sola notte).

Il prossimo anno dovrai inserire i canoni nella Dichiarazione dei redditi.

[Pierluigi76]

Avrei altre domande se qualcuno è cosi gentile da rispondere. Facendo quindi un contratto turistico si può ospitare qualcuno che viene per lavoro? Se una persona si ferma per piu di 30 giorni posso fare sempre un contratto turistico a canone libero registrando (durata max 6 mesi)? Non devo fare un transitorio a canone agevolato?

[Alberto1535]

@Pierluigi76 

torno sulla domanda: la tua Regione ? Perchè sulla locazione turistica occorre verificare le norme regionali.

In ogni caso se fai un contratto di locazione con durata sino a 30 giorni (secondo la definizione di locazione breve del DL 50/2017) la finalità può essere strettamente turistica (turismo culturale, religioso, sportivo, enogastronomico, ecc.) oppure può trattarsi di un soggiorno per affari, partecipazione a fiere, trasferta di lavoro, ecc.

Per una effettiva locazione turistica con durata oltre i 30 giorni (sei in una località di villeggiatura ?) dovrai fare un contratto di locazione turistica, a canone lasciato alla libera contrattazione delle parti, tenendo conto della normativa regionale (ad esempio, in Emilia Romagna durata massima 6 mesi).

Nella mia città non esiste.

Per i contratti di locazione con durata oltre i 30 giorni, che non siano per finalità turistiche, ma per specifiche e documentate esigenze del conduttore (ad esempio, contratto di lavoro a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza) si rientra nell'ambito dei contratti di natura transitoria a canone concordato, nonchè attestati/asseverati dalle organizzazioni sindacali di proprietari e inquilini. 

Si tratta di due percorsi completamente diversi, o si fa l'uno, oppure si fa l'altro: il secondo (contratto transitorio) è incompatibile con un annuncio su Airbnb.

[Pierluigi76]

@Alberto 1535. Grazie per la pazienza.  Sono anche io in Emilia Romagna, di Faenza.  Un ultima domanda. Ho letto che nello stesso immobile non posso fare affitti brevi e transitori alternativamente, a seconda della necessità.  O air bnb con le regole che mi hai appena detto o affitti normali o transitori senza avere il codice. Confermi? Io però ho visto alcuni host affittare alcuni mesi alla stessa persona, come fanno? Lasciano un giorno vuoto e riprenotano?Fanno comunque un transitorio a canone concordato? Si può?

La mia preoccupazione è che da anni sono abituato ad affittare con contratti 3+2 o transitori. Se vedo che con affitti brevi non guadagno almeno uguale, non volevo precludermi la possibilità di fare affitti di qualche mese, speravo anche  di bypassare  il canone concordato ma ho capito che non si può.  Grazie mille.

[Alberto1535]

@Pierluigi76 (con @ devi fare la ricerca in modo che il nome venga scritto in rosso: in questo modo si riceve un avviso) ciao, il problema è che l'accordo territoriale di Bologna consente dei canoni modesti, in particolare per le dimensioni maggiori. Poi c'è il problema dell'eventuale morosità del conduttore.

Da qui la mia decisione di fare solo locazioni brevi, anche se poi sono rimasto chiuso per 18 mesi per la pandemia.

Qui a Bologna abbiamo anche il problema della Tari (non so a Faenza): con la comunicazione al SUAP di inizio locazione di appartamento ammobilito per uso turistico si entra a far parte delle utenze non domestiche (parificazione agli  alberghi senza ristorante) con un notevole aggravio di tassa.

Ma la differenza più rilevante è nell'impegno quotidiano richiesto dalla locazione breve.

Per quanto a mia conoscenza sono comunque locazioni alternative (dovresti cessare la turistica per fare la transitoria).

A Bologna l'ostacolo maggiore per il transitorio è il canone modesto, in particolare quando la durata non sia lunga (2 - 3 mesi): come noto, per beneficiare delle agevolazioni fiscali (cedolare e tributi locali) devi ottenere l'attestazione/asseverazione (che nell'accordo di Bologna deve essere duplice, di entrambe le organizzazioni). Il contratto può essere registrato senza allegare l'attestazione. Anzi, si potrebbe registrare e richiederla in seguito. Se, per un qualche motivo,  il contratto registrato non viene attestato, si perdono le agevolazioni fiscali ma il contratto è valido. Fiscalmente inattaccabile pagando più imposte. Ma se il motivo fosse un canone maggiorato rispetto al concordato potrebbe esserci il rischio di una richiesta di nullità della clausola da parte del conduttore. 

La "tecnica" di fare un contratto di 30 giorni e, dopo poco tempo, farne un altro con il medesimo conduttore è disciplinata dalla legge: superando (come somma) i 30 giorni c'è l'obbligo di registrazione, e, se non si tratta di locazione turistica, si entra nel contratto transitorio.

Un cordiale saluto.