Questo post risponde in qualche modo anche ad un’altra discussione in cui sono stata sollecitata da @Roberto143 ad esprimere il mio pensiero:
https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/Stanza-condivisa-e-casa-intera-faccio-due-annunci-o-si-...
Temo che la troverete questa mia missiva meno brillante delle altre e il mio pensiero meno arguto e fine, ma il sonno mi offusca gli occhi e rende lo scrivere terribilmente pesante.
Chiedo venia se – con la solita brevità che mi contraddistingue (si vabbe’…) – vi farò perdere il senso dell’orientamento o, ancor peggio, vi porterò lontani da dove vorreste essere. Io, per esempio, vorrei essere ovunque, purché non sulle molle di alcune leggi moleste che mi stanno trasformando in un fachiro birmano.
La parziarietà (della cosa locata) è una parola di undici lettere che racchiude in sè un piccolo microcosmo. La materia è sdrucciolevole per l’intrecciarsi di normative di diverso rango: civilistiche, fiscali, nazionali, regionali e comunali (le più insidiose) e va maneggiata con cautela. L’impresa è disperata, lo so, ma io ci provo ugualmente a mettere ordine.
Comincio col dire ad @Andrea1003che le problematiche e le criticità legate alla parziarietà locativa sono legate al contesto. Che tipo di locazione intendo concludere? Ma anche. Dove intendo stipularla?
Versante civilistico. Se rimaniamo nell’ambito di una “locazione tradizionale lunga”, ripeto “lunga” – senza forniture di prestazioni di servizi alla persona, ad es. pulizia dei locali e cambio di biancheria (è questo il criterio distintivo che separa la locazione parziale “lunga” e la “locazione parziale breve” che può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile, anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali e l’attività di “affittacamere” che consiste nella cessione di una o più camere con contestuale prestazione di servizi domestici) – dicevo, la locazione parziale lunga (che può essere a canone “libero” o concordato, cedolarizzato o meno), con autonomi contratti separati e distinti per singole stanze a specifici conduttori, è sempre stata possibile. Non è una novità introdotta dal DM 16 gennaio 2017 (ipotesi B dei contratti-tipo), semmai una conferma: solo per alcune (ottuse) associazioni di categoria è una novità.
Esistono tre tipi contrattuali regolamentati: concordato, transitorio per studenti universitari e transitorio ordinario, quest’ultimo – e qui, scusate, se apro una breve parentesi - in base al DM sopracitato, che può essere anche di durata inferiore ai 30 giorni se la convenzione locativa locale lo consente, e, quindi, anche in tal caso, potremmo parlare di “locazioni brevi”: la nuova disposizione prevista dal DL 50/2017 non vale solo per i turistici brevi, ma può valere anche per i transitori brevi.
Ma attenzione: la proposizione “locazioni brevi” non tragga in inganno: non individua una nuova figura di contratto di locazione né tantomeno detta un’autonoma disciplina per nuove categorie di contratti: le tipologie contrattuali rimangono le stesse di prima. Chiusa parentesi.
La condizione di parziarietà è condizione assai diffusa nella pratica della locazione di stanze a studenti universitari, e, tra l’altro, può costituire la strada privilegiata per il conduttore per svincolarsi in tempi rapidi dal contratto, non essendo il medesimo in solido con gli altri co-inquilini
Potrei citare molti accordi territoriali che prevedono la locazione parziale: a Milano la locazione di camere è espressamente prevista dall’accordo (punto 7 – LOCAZIONE DI CAMERE), lo stesso dicasi a Modena (punto 8, integrato dal paragrafo LOCAZIONE PARZIALE DELL’IMMOBILE così come previsto dell’integrazione dell’accordo territoriale), a Firenze (art.12 – AFFITTO DI PORZIONE DI IMMOBILE) e in altri Comuni (ad es. Udine).
Che – in questo ambito - la locazione parziale interessi l’intero o una porzione dell’immobile è del tutto ininfluente: non è necessario che il proprietario affitti tutte le stanze.
La locazione parziale di tre stanze A, B e C può comportare che il proprietario Pincopallino affitti le stanze a Caio, Tizio e Sempronio (cucina, soggiorno, bagno e corridoio sono in comune), ma può anche succedere che Pincopallino riservi la stanza A + il soggiorno per sé e affitti la stanza B a Caio e la stanza B a Sempronio (cucina, bagno e corridoio sono in comune), come prevede l’allegato H del Comune di Modena: in questo caso il canone concordato dell’intero appartamento sarà frazionato in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata.
Fronte anagrafico: l’ipotesi di utilizzare l’intera unità immobiliare in cui si è residenti a locazione esclude la possibilità della dimora abituale, e, quindi, della residenza: è possibile mantenere la residenza nell’appartamento locato solo se si mantiene uno o più locali a disposizione del proprietario-locatore. Non essendo legati da vincoli di matrimonio, parentela, adozione, tutela o da vincoli affettivi, Pincopallino, Tizio, Caio e Sempronio costituiranno una pluralità di famiglie anagrafiche distinte (distinti nuclei familiari).
Fronte fiscale: immobile utilizzato in parte come abitazione principale e in parte locato.
- a) sul piano delle imposte dirette = quadro RB, colonna 2 (Utilizzo), codice 11 (contratto “libero”) o 12 (contratto concordato); IMU/TASI = da verificare presso l’ufficio competente (ad es. Modena = no abitazione principale; ad es. Bologna = sì abitazione principale solo se sono soddisfatte tre condizioni: 1. spazio sufficiente riservato al proprietario - 2. proprietario-locatore deve viverci e abitarci dentro - 3. stanze identificate planimetricamente in contratto con uso condiviso di spazi comuni).
- b) sul piano contiguo delle imposte indirette = modello RLI, quadro C, casella I/P = P).
E arriviamo al dunque. Locazione turistica (d’ora in poi LT). Un'altra galassia. Al centro un buco nero supermassiccio: la legge regionale che, in alcuni casi, pretende di disciplinare, senza alcun freno, i rapporti di locazione tra privati posti in essere da proprietari non imprenditori e le relative attività contrattuali, ivi compresi gli aspetti riguardanti il numero di unità locate, le prestazioni, la pubblicità, l’informativa alla pubblica amministrazione, debordando dalla sua competenza nel momento in cui pretende di fissare le discriminanti tra ciò è impresa turistica e ciò con lo è.
In quest’ambito rientrano tutti gli stratagemmi che i diversi legislatori regionali hanno escogitato per far rientrare tra le attività ricettive (anche rubricandole sotto “Altre tipologie ricettive”) le LT.
Su queste premesse ed in questo contesto, il DL 50 del 24 aprile 2017, segnato da chiare valenze tributarie, ha aggiunto nuove tessere in un mosaico in cui è sempre più difficile cogliere il disegno complessivo: la definizione è integrata dalla precisazione che, ai fini dell’applicazione della disciplina, per “locazioni brevi” (non le lunghe sopraccennate) devono intendersi anche i contratti che prevedono prestazioni di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali (perfino giornalieri, secondo il parere dell’Agenzia delle Entrate) stipulati direttamente o tramite intermediari che operano fisicamente oppure online.
Riguardo la parziarietà della locazione turistica, non può omettersi di considerare che alcune Regioni (vedi Emilia-Romagna) vietano la LT nell'appartamento dove si ha la residenza, altre (ad es. Lazio) la consentono (“immobili adibiti ad abitazioni o parti di esse”), altre ancora (ad es. Veneto) consentono la locazione a turisti di parte dell’alloggio di residenza del locatore.
Il panorama – come si è visto - è tutt’altro che lineare ed omogeneo, ma appare assai variegato per l’intrecciarsi e il sovrapporsi di piani diversi cui conducono le diverse norme, e non sempre è possibile fornire una mappa di facile lettura, in quanto quella delle LT è un inestricabile groviglio di norme spesso demenziali o irricevibili, una materia magmatica in continuo divenire: la Regione Toscana sta per rivedere le regole sulle LT, dopo che la legge del 2016 è stata impugnata dal Governo, il Consiglio dei Ministri ha deciso di impugnare la legge 27/2015 della Lombardia davanti alla Corte costituzionale, e dall’estate scorsa sono in vigore nuove leggi in Umbria e Piemonte – varate dopo il DL 50/2017 - che hanno separato nettamente (rispettivamente all’art.5 della LR 13/2017 e all’art.40 della LR 8/2017) le LT dalle altre tipologie ricettive.
Potrei continuare ancora, ma l’ipotesi materasso, non per nasconderci qualcosa sotto, ma per passarci del tempo sopra per riposare, mi alletta troppo, per cui preferisco avviarmi ad una conclusione a modo di meditatio: credo che noi possiamo cogliere qui come la disciplina del contratto di locazione continui ad essere caratterizzata da una (stordente) sovrabbondanza di regole (di diversa valenza e natura e mal coordinate tra loro) ignota alle altre manifestazioni dell’autonomia privata in campo contrattuale.
