[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

[Orvieto-In-Centro0]

[GUIDA] NORMATIVE e TASSE per LOCAZIONI TURISTICHE o LT regolari e responsabili! (partendo dal buon testo base di Edoardo, ma completandolo correggendolo integrandolo e modificandolo secondo la mia personale conoscenza e sensibilità)

COSA:

La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità “turistiche”, dunque precaria, voluttuaria e di durata limitata.
A differenza del B&B, si concede il semplice godimento dell’immobile e NON anche la fornitura di 'servizi alla persona' tipici extralberghieri ed alberghieri quali la Colazione, la Pulizia / il Riordino delle camere DURANTE il soggiorno ed il Cambio Biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno, NE' 'servizi aggiuntivi o complementari o accessori' di alcun genere.

DOVE / PRESUPPOSTI NORMATIVI:

Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Articolo 1 c. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431.
Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO): “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”.
Per la Pubblica Sicurezza, il TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza).
Per i Redditi, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Spesso: Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, e/o Norme locali comunali.

CONTRATTO SCRITTO:

Anche per locazioni inferiori a 30 gg. SERVE SEMPRE UN CONTRATTO SCRITTO.
Diverso è dire che IL CONTRATTO DEVE ESSERE REGISTRATO PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE OBBLIGATORIAMENTE SOLO SE IL SOGGIORNO E' DI ALMENO 30 GG.
L’art. 1, c. 4 della Legge n. 431/1998 in combinato disposto con l'art. 13, c. 5, è il PRESUPPOSTO di questo Obbligo.

a) LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“Contratto Casa Vacanze”): incluse clausole su modalità di pagamento del canone, sua rivalutazione in corso di contratto e deposito cauzionale;

b) LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“Contratto Brevi Vacanze”): non più di 15/30 giorni, incluse clausole sul recesso, sull'entità delle spese accessorie e su eventuali spazi accessori;

c) LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“Contratto Week-End”): inclusa pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas, ecc.).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:

Se almeno 30 gg.
Marca da bollo su Ricevute di pagamento del canone di locazione (2 Euro se superiori a 77,47 Euro). Marca da bollo sul Contratto registrato, da 16 Euro, ogni 4 facciate o ogni 100 righe.
Il DPR 26/04/1986 n. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis è il PRESUPPOSTO.
Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate: 30 gg. calcolando TUTTI i rapporti di locazione che uno stesso soggetto ha intrattenuto nel corso dell’ANNO con quel locatario (superati i 30 gg. scatta l’obbligo).

SUBLOCAZIONE DA PARTE DI INQUILINO NON PROPRIETARIO:

Necessario che il contratto base “proprietario-conduttore” contempli la clausola di sublocazione!

DICHIARAZIONE DEI REDDITI (CEDOLARE SECCA SI O NO):

a) PROPRIETARIO di immobile CHE LOCA produce Redditi “Fondiari” o ''Da Fabbricato'' (art. 25 c. 1 TUIR), dunque Cedolare Secca al 21% sul 100% del reddito SI, a patto che i due soggetti siano privati. Incluso il caso di Locazione di Singole Stanze (Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate).

Oppure si può pagare per Scaglioni IRPEF (con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale).

b) INQUILINO di immobile CHE SUBLOCA non produce Redditi Fondiari o Da Fabbricato, ma Redditi ''Diversi'' e pertanto NO CEDOLARE SECCA, bensì il Reddito imponibile sarà la differenza tra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario (art. 67 c. 1 l. h TUIR).

RICEVUTA PER PAGAMENTI:

Sebbene per pagamenti online tracciati altrimenti (bonifico, paypal, ecc.) secondo alcuni non serva emettere Ricevute, sarebbe bene SEMPRE consegnare una RICEVUTA DI PAGAMENTO al momento del pagamento. Nel caso di importi superiori a 77,47 € si deve apporre a cura di chi loca / subloca 1 Imposta di bollo da 2 € sulla copia Originale per il cliente / ospite (volendo se ben specificato in anticipo anche a carico del cliente / ospite), annotando sulla copia del gestore la voce “Imposta di Bollo da 2 Euro appplicata sull’originale, ID dell'imposta XXXXXXXXXXXXXX”, perchè queste cose non funzionano ''sulla fiducia''.
Anche se il pagamento avviene tramite Web, infatti, se il portale di riferimento si limita ad emettere ricevuta per i suoi Costi del Servizio (commissione), il gestore DEVE ugualmente emettere Ricevuta.

TASSA DI SOGGIORNO:

Alcuni Comuni (almeno quelli inclusi in determinate liste di città a vocazione turistica) prevedono l’obbligo per i Gestori di farsi 'AGENTI CONTABILI DI FATTO' per conto del proprio Comune, così da dover prelevare all'arrivo in contanti in Euro la cosiddetta Tassa di Soggiorno, variabile da Comune a Comune e talora anche sulla base della propria specifica Tipologia Ricettiva. Si potrà chiedere meglio al proprio SUAR (Roma) o SUAP (altrove) Comunale.

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE:

Ciascuna Regione ha la possibilità eventualmente di specificare o delimitare alcuni aspetti, grazie alla POTESTA' CONCORRENTE IN MATERIA DI TURISMO, ad esempio al fine di delimitare chi eserciti l'attività imprenditorialmente e chi invece solo per godere del proprio diritto di proprietà. Pertanto si consiglia di leggere sempre ANCHE la propria Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, per verificare se quei testi citano anche la propria Locazione (o LT o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o termini equivalenti).

Le Regioni (ex Province, o in alcuni casi tuttora qualche Provincia) possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet, in determinati Portali dedicati) dei Flussi o Movimenti ISTAT di ospiti a fini statistici. Si consiglia dunque di verificare tale incombenza sia sul Testo Regionale sul Turismo sia presso il proprio SUAP comunale.

I Comuni, come detto, possono richiedere la Tassa o Imposta di Soggiorno.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA (PORTALE ALLOGGIATI WEB POLIZIA DI STATO):

Anche le locazioni turistiche hanno SEMPRE E OVUNQUE l’obbligo di comunicare alle Questura competente come gli Extralberghieri e gli Alberghieri (ecc.) i dati / le presenze / gli arrivi degli ospiti.
Il Presupposto è la Circolare interpretativa del Ministero dell’Interno del 26/06/2015.

Per il Link al Portale Alloggiati Web basta cercare su Google, selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line. Nota: nel frattempo è possibile comunicare i dati degli alloggiati (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente, ma solo fino all'attivazione del servizio online, con consegna di apposite Credenziali di Accesso (Username e Password), ottenibili anche o solo via PEC (indirizzo di posta certificata).

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’:

No Insegne. No Segnaletiche di alcun tipo. No denominazioni quali B&B, CASE VACANZE, APPARTAMENTI VACANZA, né le altre già utilizzate ad indicare precise ed esistenti Tipologie Ricettive dell'Extralberghiero e dell'Alberghiero (ecc.). Nota: è possibile che in alcuni Testi Regionali sul Turismo LT e CAV siano equiparate quanto a incombenze burocratiche e solo in quel caso, creando non poca confusione, si parla indifferentemente di Locazioni Turistiche e di CAV. Un esempio al momento è Milano e la Lombardia. Sulla legittimità o meno di queste prescrizioni si parlerà altrove.

QUALI SERVIZI:

No SERVIZI ALLA PERSONA. No SERVIZI AGGIUNTIVI, ACCESSORI, COMPLEMENTARI. Tuttavia è possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite, cioè DURANTE lo stesso soggiorno.

Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un'attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.

Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L'ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA:

Non varia in base alla diversa durata del Contratto di locazione.

L’art. 6, c. 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

PUBBLICITA’, SI O NO:

E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb (salvo diversi pronunciamenti di singole Regioni, sulla cui legittimità o meno tuttora si discute: si veda il caso Emilia-Romagna e Bologna), almeno finchè trattasi di Redditi Fondiari o da Fabbricato. Da leggi preesistenti e sovraordinate invece sappiamo tutti bene come le valutazioni Fiscali (di valenza nazionale statale) della Guardia di Finanza, dell'Agenzia delle Entrate e dell'Amministrazione Finanziaria siano di carattere più complesso e trattino di una serie di 'concause' o 'indizi' che potrebbero far presumere l'IMPRENDITORIALITA' e pertanto l'assoggettamento ad IVA di alcune attività. In particolare, quando si parla di Redditi Diversi e Redditi Da Impresa il discrimine viene messo in riferimento a Criteri nazionali statali quali: OCCASIONALITA', SALTUARIETA', NON ORGANIZZAZIONE di un'attività, contrapposti a CONTINUATIVITA', STABILITA', ORGANIZZAZIONE di un'attività, sul cui significato si rimanda a leggi e norme di tipo statale e valide nell'intero territorio della Nazione Italiana. Alla luce di questi criteri, non tutti i siti internet sarebbero altrettanto 'organizzati', ad esempio Booking, con la sua prenotazione immediata obbligatoria e la sua imponente organizzazione potrebbe essere valutato diversamente rispetto ad un semplice sito che elencasse nomi, numeri di telefono e indirizzi mail (Subito, ecc.). Il discorso, tuttavia, sembra NON riguardare al momento coloro che, come locazione, producano Redditi Fondiari o da Fabbricato, ma si consiglia di tenersi aggiornati ed informati sull'argomento per la propria tutela.

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO:

Il Comodatario di immobile ad uso gratuito che gestisce l’immobile con finalità turistiche, benchè non viga alcun divieto in tal senso, farebbe bene a ricordare che, secondo la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 (Agenzia delle Entrate) il Reddito prodotto AVRA' NATURA FONDIARIA O DA FABBRICATO MA SARA' IN CAPO AL REALE PROPRIETARIO e NON a lui stesso NE' come Reddito Diverso!

Sperando di aver chiarito una serie di primi dubbi, buon godimento dei vostri / nostri diritti, nel rispetto dei diritti degli altri! : )

[Mario-E-Julia0]

...scusa Guido, ma non ho capito: io sto dicendo che secondo me il contratto potrebbe non essere de tutto necessario, al contrario di quanto sostenuto da alcuni (...con ragionamenti che filano peraltro...).

[Roberto143]

@Mario-E-Julia0

Ci sono decine di discussioni sotto il termine CONTRATTO, CONTRATTI...

se fai una ricerca...

[Guido51]

Sono sempre dell'idea che nel dubbio, meglio abbondare

[Letizia7]

salve, sono assolutamente d'accordo sia sul dubbio d'interpretazione del L. 431/98 art. 1 comma 4 (visto il comma 2) che sul rapporto con Airbnb.

Condivido la mia esperienza, certo non illuminante, ma una delle tante versioni...

L'Agenzia delle Entrate mi ha detto che occorre contratto scritto perche' verbale e' poco credibile in caso di accertamento (!!!), ma non si e' innocenti fino a prova contraria? quindi dovrebbero raccogliere delle testimonianze che io faccio un'attivita' illecita, non potranno certo giudicare a loro parere no? Il punto e' se necessario o meno lo scritto e risiamo al dubbio di interpretazione sopra indicato, beato chi non ha dubbi..

Mi hanno anche detto che le spese dei consumi vanno dichiarati nel contratto, a forfait, e di non riferirsi a quelli realmente consumati a fine anno, mah!

Non ho toccato il punto delle spese di pulizia che io non potrei fatturare direttamente e nemmeno dimostrare di aver pagato altri, ma e' lecito chiederle in un affitto puro? io credo di no

Il commercialista mi ha invece indicato corretto il bonifico che ricevo per la dichiarazione dei redditi, equivalente ad una quietanza, tracciabile, considerando che mi paga Airbnb con il tipo di rapporto indicato da Mario e Julia.

[Marco376]

@Letizia7, riguardo al contratto, ho appena risposto già ad altro utente, leggi lì... riguardo alle spese di pulizia, se parli di ''locazione turistica'' e di ''redditi fondiari o da fabbricato'' queste non potrebbero essere scaricate come costi dalle tasse e andrebbero ugualmente incluse nel canone e consegnate al proprio commercialista (e bisognerebbe dunque pagarci sopra le tasse). Infine riguardo alle spese per bollette ''utenze'', ciò che ti hanno detto è giusto. Semmai si discute se quella quota separata scritta nel contratto di locazione possa essere non comunicata poi al proprio commercialista oppure vada anch'essa inclusa nel canone complessivo di locazione e ci si debbano pagare sopra le tasse (bollette incluse).

[Roberto143]

@Letizia7

--> salve, sono assolutamente d'accordo sia sul dubbio d'interpretazione del L. 431/98 art. 1 comma 4 (visto il comma 2) che sul rapporto con Airbnb.

== Quale é il dubbio?

--> Mi hanno anche detto che le spese dei consumi vanno dichiarati nel contratto, a forfait, e di non riferirsi a quelli realmente consumati a fine anno, mah!

== Trovi le indicazioni nelle istruzioni del 730 nel quadro B fabbricati.

Le spese dei consumi, in una locazione, devono essere stabilite con il conduttore (o a carico tuo o a carico suo). In un contratto di lunga durata, solitamente il conduttore si intesta direttamente le utenze, e il proprietario può tranquillamente riportare in dichiarazione il solo ammontare della locazione.

Nel caso di affitti brevi, dove le utenze restano intestate e pagate alla scadenza dal locatore, o indichi in contratto la quota utenze (ovviamente calcolata in misura forfettaria), oppure non le indichi, e quindi l'ammontare della locazione da riportare in dichiarazione dei redditi sarà comprensiva anche delle utenze.

Non vedo diversa possibilità di operare.

--> Non ho toccato il punto delle spese di pulizia che io non potrei fatturare direttamente e nemmeno dimostrare di aver pagato altri, ma e' lecito chiederle in un affitto puro? io credo di no

== infatti, se non proprio "illecito" quanto meno improprio, visto che nella locazione pura e semplice, si offre l'appartamento, non un servizio.

--> Il commercialista mi ha invece indicato corretto il bonifico che ricevo per la dichiarazione dei redditi, equivalente ad una quietanza, tracciabile, considerando che mi paga Airbnb con il tipo di rapporto indicato da Mario e Julia.

== e invece secondo me (e secondo l'AdE) il tuo commercialista si sbaglia, perchè l'ammontare da dichiarare è quello scritto in contratto, e nel contratto devi scrivere il prezzo della locazione concordato, non il netto che ricevi da Airbnb perchè TU devi pagare Ad Airbnb un servizio che ti ha offerto (e di cui il conduttore non c'entra nulla; lui che ha, tra l'altro, a sua volta pagato delle commissioni)

[Marco376]

@Mario-E-Julia0, io non comprendo invece come mai ci sia tutta questa resistenza a scrivere dei contrattini brevi turistici che in fondo tutelano più noi che gli ospiti e servono fondamentalmente a tutelarci in caso di controlli (proprio da parte di quella G.d.F. che tu citi in senso opposto... perchè quando la G.d.F. arriva ti chiede di dimostrare che NON sei un b&b, NON sei un affittacamere, e NON sei una CAV, nè ovviamente un Hotel, e uno dei pochissimi sistemi che hai per farlo e poter dire che i tuoi redditi sono stati considerati correttamente come Redditi Fondiari o da Fabbricato e magari pure con Cedolare Secca al 21%, è proprio il mostrare dei contrattini scritti, che possono essere anche sempre uguali e di cui vengono variati semplicemente numeri date cifre e dati personali degli interessati).

A prescindere dunque da un discorso di ''opportunità'' che è evidente (e già da solo basterebbe), l'obbligo di scrittura dei contratti anche al di sotto dei 30 gg. è stabilito dalla legge (L. 431/1998) e senza possibilità di equivoco. Concordi tutti i più importanti giuristi e consulenti, e d'accordo anche il portale dedicato alla ''locazione turistica'' La Casa Che Avanza.

Poi appunto non si comprende l'ostilità a scriverli... pensa che molte CAV, che non potrebbero scriverli a differenza delle locazioni, chiedono se POSSONO scriverli, perchè si sentirebbero più tutelati e più sicuri. Ovvio, il contratto è una sicurezza anche nei confronti dei guests, sia per i danni eventualmente subiti, sia perchè almeno si è certi che a quella certa data l'inquilino o conduttore debba per forza necessariamente lasciare libero l'immobile, a differenza di ciò che vediamo succedere troppo spesso con i contratti lunghi normali 4+4, e simili.

[Guido51]

@Marco376 scusa perchè le CAV non possono lo stesso scrivere un contratto?

[Marco376]

@Guido51, nessuno vieta, appunto, per loro maggiore sicurezza, di scrivere privatamente un contratto con i propri ospiti, ma l'importante è non far qui passare un messaggio sbagliato che confonda le idee. Nel caso di Hotel, B&B, CAV, Affittacamere, Agriturismi, ecc. ciò non è affatto obbligatorio perchè non si sta parlando più di ''affitti'' / ''locazioni'' in senso stretto (regolate da contratti di locazione scritti e controfirmati) bensì di semplici CONTRATTI VERBALI DI ALBERGO, come una recente risoluzione / circolare fiscale ha confermato. Non confondiamo CAV con LT, perchè non c'entrano nulla le une con le altre (tranne in Lombardia, dove ''illegittimamente'' e ''incostituzionalmente'' si sta facendo confusione indebita).

[Guido51]

@Marco376 certamente mi riferisco sempre al mio caso di CAV, pero' mi stavo preoccupanto quando hai scritto che non possono fare un contratto (in generale)

[Marco376]

@Guido51, forse ''non potrebbero'' era un termine non precisissimo, ma di fatto se i tuoi guests avessero chiara in mente la differenza tra una cav e una lt (ne dubito fortemente però!!!), potrebbero anche rifiutarsi nel tuo caso di cav di firmarlo, perchè per le cav non è richiesto, pertanto potrebbero trovarsi un'alternativa a te e non prenotarti. Hai mai visto un b&b o un hotel che ti costringe a firmare un contratto di locazione? Non credo... Beh, allo stesso modo nessun guest o ospite (visto che non è un conduttore nè un inquilino) è costretto a firmare ad una CAV alcun contratto (certo, se lo sapesse!!!). ; ) Ciao.

[Guido51]

@Marco376 il contratto di albergo è un contratto atipico ma pur sempre un contratto. Nel momento in cui il cliente prenota in qualsiasi sito sta acconsentendo ad accettarlo, quindi anche se non firma in loco, è come se avesse già accettato le condizioni durante la prenotazione 

[Marco376]

@Guido51, certo, ho scritto la stessa cosa, ovvio! Solo che chi pensa che anche per la ''locazione turistica'' valga la stessa cosa, non credo abbia chiara la differenza. La locazione turistica non si basa su contratti di albergo atipici, ma su contratti scritti di locazione, e, a differenza della consuetudine comune e della prassi, non si basa propriamente su ''cancellation policies'' di portali. Questo è il punto su cui sto da un pò ragionando, per ovviare a tali impedimenti. Ciao.

[Marco376]

Infatti ho scritto che anche la CAV funziona con Contratti di albergo (volendo tramite portali o anche verbali). E ovviamente si appoggia alle 'cancellation policies' dei vari portali... a buon diritto e senza problema alcuno.

[Miklovana0]

@Orvieto-In-Centro0

Buongiorno,

leggo in una precedente risporta, che la ricevuta di pagamento è una ricevuta NON fiscale a meno che l'host non abbia partita iva, giusto?

Chiedo conferma perché un guest in viaggio di lavoro vorrebbe una fattura fiscale per farsi rimborsare le spese e non so se questa è una richiesta che posso soddisfare non avendo io partita iva.

Colgo l'occasione per ringraziarvi anche per tutte le altre preziose info e la guida!