[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!

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[GUIDA] NORMATIVE e TASSE per LOCAZIONI TURISTICHE o LT regolari e responsabili! (partendo dal buon testo base di Edoardo, ma completandolo correggendolo integrandolo e modificandolo secondo la mia personale conoscenza e sensibilità)

COSA:

La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità “turistiche”, dunque precaria, voluttuaria e di durata limitata.
A differenza del B&B, si concede il semplice godimento dell’immobile e NON anche la fornitura di 'servizi alla persona' tipici extralberghieri ed alberghieri quali la Colazione, la Pulizia / il Riordino delle camere DURANTE il soggiorno ed il Cambio Biancheria da letto e da bagno DURANTE il soggiorno, NE' 'servizi aggiuntivi o complementari o accessori' di alcun genere.

DOVE / PRESUPPOSTI NORMATIVI:

Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Articolo 1 c. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431.
Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO): “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione”.
Per la Pubblica Sicurezza, il TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza).
Per i Redditi, il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi).
Spesso: Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, e/o Norme locali comunali.

CONTRATTO SCRITTO:

Anche per locazioni inferiori a 30 gg. SERVE SEMPRE UN CONTRATTO SCRITTO.
Diverso è dire che IL CONTRATTO DEVE ESSERE REGISTRATO PRESSO L'AGENZIA DELLE ENTRATE OBBLIGATORIAMENTE SOLO SE IL SOGGIORNO E' DI ALMENO 30 GG.
L’art. 1, c. 4 della Legge n. 431/1998 in combinato disposto con l'art. 13, c. 5, è il PRESUPPOSTO di questo Obbligo.

a) LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“Contratto Casa Vacanze”): incluse clausole su modalità di pagamento del canone, sua rivalutazione in corso di contratto e deposito cauzionale;

b) LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“Contratto Brevi Vacanze”): non più di 15/30 giorni, incluse clausole sul recesso, sull'entità delle spese accessorie e su eventuali spazi accessori;

c) LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“Contratto Week-End”): inclusa pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas, ecc.).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO:

Se almeno 30 gg.
Marca da bollo su Ricevute di pagamento del canone di locazione (2 Euro se superiori a 77,47 Euro). Marca da bollo sul Contratto registrato, da 16 Euro, ogni 4 facciate o ogni 100 righe.
Il DPR 26/04/1986 n. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis è il PRESUPPOSTO.
Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate: 30 gg. calcolando TUTTI i rapporti di locazione che uno stesso soggetto ha intrattenuto nel corso dell’ANNO con quel locatario (superati i 30 gg. scatta l’obbligo).

SUBLOCAZIONE DA PARTE DI INQUILINO NON PROPRIETARIO:

Necessario che il contratto base “proprietario-conduttore” contempli la clausola di sublocazione!

DICHIARAZIONE DEI REDDITI (CEDOLARE SECCA SI O NO):

a) PROPRIETARIO di immobile CHE LOCA produce Redditi “Fondiari” o ''Da Fabbricato'' (art. 25 c. 1 TUIR), dunque Cedolare Secca al 21% sul 100% del reddito SI, a patto che i due soggetti siano privati. Incluso il caso di Locazione di Singole Stanze (Circolare 26/2011 Agenzia delle Entrate).

Oppure si può pagare per Scaglioni IRPEF (con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale).

b) INQUILINO di immobile CHE SUBLOCA non produce Redditi Fondiari o Da Fabbricato, ma Redditi ''Diversi'' e pertanto NO CEDOLARE SECCA, bensì il Reddito imponibile sarà la differenza tra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario (art. 67 c. 1 l. h TUIR).

RICEVUTA PER PAGAMENTI:

Sebbene per pagamenti online tracciati altrimenti (bonifico, paypal, ecc.) secondo alcuni non serva emettere Ricevute, sarebbe bene SEMPRE consegnare una RICEVUTA DI PAGAMENTO al momento del pagamento. Nel caso di importi superiori a 77,47 € si deve apporre a cura di chi loca / subloca 1 Imposta di bollo da 2 € sulla copia Originale per il cliente / ospite (volendo se ben specificato in anticipo anche a carico del cliente / ospite), annotando sulla copia del gestore la voce “Imposta di Bollo da 2 Euro appplicata sull’originale, ID dell'imposta XXXXXXXXXXXXXX”, perchè queste cose non funzionano ''sulla fiducia''.
Anche se il pagamento avviene tramite Web, infatti, se il portale di riferimento si limita ad emettere ricevuta per i suoi Costi del Servizio (commissione), il gestore DEVE ugualmente emettere Ricevuta.

TASSA DI SOGGIORNO:

Alcuni Comuni (almeno quelli inclusi in determinate liste di città a vocazione turistica) prevedono l’obbligo per i Gestori di farsi 'AGENTI CONTABILI DI FATTO' per conto del proprio Comune, così da dover prelevare all'arrivo in contanti in Euro la cosiddetta Tassa di Soggiorno, variabile da Comune a Comune e talora anche sulla base della propria specifica Tipologia Ricettiva. Si potrà chiedere meglio al proprio SUAR (Roma) o SUAP (altrove) Comunale.

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE:

Ciascuna Regione ha la possibilità eventualmente di specificare o delimitare alcuni aspetti, grazie alla POTESTA' CONCORRENTE IN MATERIA DI TURISMO, ad esempio al fine di delimitare chi eserciti l'attività imprenditorialmente e chi invece solo per godere del proprio diritto di proprietà. Pertanto si consiglia di leggere sempre ANCHE la propria Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, per verificare se quei testi citano anche la propria Locazione (o LT o Appartamenti ad Uso Turistico o AAUT o termini equivalenti).

Le Regioni (ex Province, o in alcuni casi tuttora qualche Provincia) possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet, in determinati Portali dedicati) dei Flussi o Movimenti ISTAT di ospiti a fini statistici. Si consiglia dunque di verificare tale incombenza sia sul Testo Regionale sul Turismo sia presso il proprio SUAP comunale.

I Comuni, come detto, possono richiedere la Tassa o Imposta di Soggiorno.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA (PORTALE ALLOGGIATI WEB POLIZIA DI STATO):

Anche le locazioni turistiche hanno SEMPRE E OVUNQUE l’obbligo di comunicare alle Questura competente come gli Extralberghieri e gli Alberghieri (ecc.) i dati / le presenze / gli arrivi degli ospiti.
Il Presupposto è la Circolare interpretativa del Ministero dell’Interno del 26/06/2015.

Per il Link al Portale Alloggiati Web basta cercare su Google, selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line. Nota: nel frattempo è possibile comunicare i dati degli alloggiati (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente, ma solo fino all'attivazione del servizio online, con consegna di apposite Credenziali di Accesso (Username e Password), ottenibili anche o solo via PEC (indirizzo di posta certificata).

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’:

No Insegne. No Segnaletiche di alcun tipo. No denominazioni quali B&B, CASE VACANZE, APPARTAMENTI VACANZA, né le altre già utilizzate ad indicare precise ed esistenti Tipologie Ricettive dell'Extralberghiero e dell'Alberghiero (ecc.). Nota: è possibile che in alcuni Testi Regionali sul Turismo LT e CAV siano equiparate quanto a incombenze burocratiche e solo in quel caso, creando non poca confusione, si parla indifferentemente di Locazioni Turistiche e di CAV. Un esempio al momento è Milano e la Lombardia. Sulla legittimità o meno di queste prescrizioni si parlerà altrove.

QUALI SERVIZI:

No SERVIZI ALLA PERSONA. No SERVIZI AGGIUNTIVI, ACCESSORI, COMPLEMENTARI. Tuttavia è possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite, cioè DURANTE lo stesso soggiorno.

Una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) afferma che “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un'attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633”.

Insomma, detto in altre parole, TUTTI I DIRITTI DI UNA LOCAZIONE TURISTICA FINISCONO DOVE INIZIA L'ESERCIZIO ABUSIVO DI ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B AFFITTACAMERE CASA VACANZE (ECC.) O ALBERGHIERA DI HOTEL (ECC.). Anche perchè in quel caso i Redditi prodotti muterebbero la propria natura, di certo non sarebbero più definibili Fondiari o Da Fabbricato.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA:

Non varia in base alla diversa durata del Contratto di locazione.

L’art. 6, c. 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

PUBBLICITA’, SI O NO:

E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb (salvo diversi pronunciamenti di singole Regioni, sulla cui legittimità o meno tuttora si discute: si veda il caso Emilia-Romagna e Bologna), almeno finchè trattasi di Redditi Fondiari o da Fabbricato. Da leggi preesistenti e sovraordinate invece sappiamo tutti bene come le valutazioni Fiscali (di valenza nazionale statale) della Guardia di Finanza, dell'Agenzia delle Entrate e dell'Amministrazione Finanziaria siano di carattere più complesso e trattino di una serie di 'concause' o 'indizi' che potrebbero far presumere l'IMPRENDITORIALITA' e pertanto l'assoggettamento ad IVA di alcune attività. In particolare, quando si parla di Redditi Diversi e Redditi Da Impresa il discrimine viene messo in riferimento a Criteri nazionali statali quali: OCCASIONALITA', SALTUARIETA', NON ORGANIZZAZIONE di un'attività, contrapposti a CONTINUATIVITA', STABILITA', ORGANIZZAZIONE di un'attività, sul cui significato si rimanda a leggi e norme di tipo statale e valide nell'intero territorio della Nazione Italiana. Alla luce di questi criteri, non tutti i siti internet sarebbero altrettanto 'organizzati', ad esempio Booking, con la sua prenotazione immediata obbligatoria e la sua imponente organizzazione potrebbe essere valutato diversamente rispetto ad un semplice sito che elencasse nomi, numeri di telefono e indirizzi mail (Subito, ecc.). Il discorso, tuttavia, sembra NON riguardare al momento coloro che, come locazione, producano Redditi Fondiari o da Fabbricato, ma si consiglia di tenersi aggiornati ed informati sull'argomento per la propria tutela.

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO:

Il Comodatario di immobile ad uso gratuito che gestisce l’immobile con finalità turistiche, benchè non viga alcun divieto in tal senso, farebbe bene a ricordare che, secondo la Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 (Agenzia delle Entrate) il Reddito prodotto AVRA' NATURA FONDIARIA O DA FABBRICATO MA SARA' IN CAPO AL REALE PROPRIETARIO e NON a lui stesso NE' come Reddito Diverso!

Sperando di aver chiarito una serie di primi dubbi, buon godimento dei vostri / nostri diritti, nel rispetto dei diritti degli altri! : )

[Guido51]

Scusate, nel caso di "casa vacanze" non imprenditoriale,senza partita iva, sono del parere che si tratti di redditi diversi da dichiarare nel quadro RL. La disciplina in questo caso dovrebbe consentire, al pari della sublocazione, di inserire il reddito lordo di airbnb da una parte e in diminuzione tutti i costi che riguardano la gestione della casa (acquisto saponi, lavaggio biancheria etc) dall'altra. L'unico dubbio che ho riguarda l'imposta comunale di soggiorno: per comodità io non la chiedo ai clienti, ma dovrebbe essere trattata come gli altri costi di gestione a mio parere, e cioè in diminuzione del reddito RL. Inoltre vorrei far notare che l'importo lordo che airbnb ci indica non corrisponde a quanto pagato dall'ospite o almeno cosi mi è stato scritto dagli esperti: l'ospite paga il nostro prezzo maggiorato del (12%+iva del suo paese) e quindi non corrisponderà mai con l'importo lordo che airbnb ci indica nel riassunto da indicare eventualmente nel contratto. Se qualcuno avesse qualche info in piu ben vengano

[Roberto143]

@Guido51

L'imposta di soggiorno devi riscuoterla a parte, non puoi inglobarla nel costo dell'affitto.

E non puoi nemmeno "non richiederla" per tua comoditá.

L'importo lordo da indicare in dichiarazione corrisponde a quanto pattuito con l'ospite.

Quello che si paga al portale per l'intermediazione (sia da parte dell'host che del guest) é altra faccenda.

[Guido51]

In effetti così come l'ho scritta non va bene anche perchè l'imposta non è un costo. E' antipatico spiegare a un turista che pensa di aver già pagato tutto, chiedere 2/4 euro. Sarebbe auspicabile che come succede in altri luoghi europei, airbnb si sostituisca e la versi inglobandola nel costo totale. Detto questo, il dubbio resta comunque sul Reddito RL e i costi di intermediazione, che a mio parere sono in diminuzione cosi come gli altri costi.

[Roberto143]

@Guido51

Scusa il termine, ma sono tutte "seghe mentali" che vi fate voi, e non il turista, che sa perfettamente che esiste l'imposta di soggiorno.

Poi basta che venga spiegato bene nelle regole della casa.

Viste le differenze tra comune e comune nelle cifre, tempi, esclusioni, ecc. sarà ben difficile che Airbnb possa risvuoterla, e correttamente; ma ben venga se dovesse accadere.

I costi di intermediazione non si possono detrarre (io parlo della locazione turistica, contratto, redditi fondiari); altre forme reddituali non mi esprimo.

[Guido51]

Sono due casi diversi. Io mi riferisco alle "attività ricettive non alberghiere", quindi con pratica Suap presso il comune. Se qualcun altro avesse notizie in tal senso, ben venga.

Detto questo, per la piccola esperienza che ho su airbnb, sembra che persino la richiesta di documenti (ed erano turisti che viaggiano da tempo anche con airbnb) fosse qualcosa di velatamente eccessivo...

[Marco376]

@Guido51, non facciamo confusione, appunto, tra ''redditi fondiari o da fabbricato'' di Locazioni Turistiche o Pure, ''redditi diversi'' di Sublocazioni a terzi di immobile non di proprietà, e ''redditi diversi'' (o da impresa oltre l'occasionalità) di strutture ricettive extralberghiere CAV (Case per Vacanze) e B&B (Bed and Breakfasts).

Se ti riferisci, se ho capito bene, a chi possa o non possa scaricare dalle tasse come Spese alcuni costi, ti confermo che:

1) Le Locazioni Turistiche o Pure che producano ''redditi fondiari o da fabbricato'' NON possono scaricare come spese dalle tasse i costi di cui tu stai parlando; tanto più se si sceglie la Cedolare Secca al 21%;

2) Le Sublocazioni a terzi di immobile non di proprietà che generino ''redditi diversi'' POSSONO scaricare come spese dalle tasse i costi di cui tu stai parlando, perchè i redditi diversi sono dati dalle entrate meno le spese, sempre;

3) Le CAV e i B&B non imprenditoriali (dunque privi di partita iva) che producano ''redditi diversi'' POSSONO scaricare come spese dalle tasse i costi di cui tu stai parlando, perchè i redditi diversi sono dati dalle entrate meno le spese, sempre;

4) Chiunque abbia una P. Iva Ordinaria PUO' scaricare come spese dalle tasse i costi di cui tu stai parlando, senza problema alcuno;

5) Chiunque abbia una P. Iva Agevolata a Forfait purtroppo NON può scaricare come spese dalle tasse i costi di cui tu stai parlando, in quanto nel nostro settore (ma non è per tutti uguale) le spese sono già state forfettariamente determinate in un 60% fisso, che non è poi niente male, a fronte di un Coefficiente di Redditività del 40%. Dunque è vietato aggiungere ulteriori spese a quel 60%, di cui si dovrebbe già essere più che soddisfatti.

Spero di essere stato chiaro. E' anche vero però che i ''redditi diversi'' sono giustificabili solo a patto che la propria attività sia ''occasionale'' e ''non organizzata in forma d'impresa''. Altrimenti si deve aprire una P. Iva. Non mi riferisco ai ''redditi fondiari'' delle Locazioni, ma ai ''redditi diversi'' delle strutture ricettive (con Scia).

[Guido51]

Perfetta la tua risposta. Sul fatto di non fare confusione io ho specificato dall'inizio il caso di CAV non imprenditoriale, e quindi sottoposto a suap etc etc, e non mi riferivo alla locazione turistica pura. Come correttamente evidenziato da te nel caso n. 3, che era la conferma che cercavo e ti ringrazio. Sul discorso dell'occasionalità, la premessa era appunto non  imprenditoriale.

[Marco376]

Riguardo al nuovo DL (Decreto Legge), al momento dà ancora àdito ad alcuni dubbi. Comunque proverò ad elencare entrambi i diversi punti di vista, e a precisare ciò che è già certo.

1) Il DL (Decreto Legge) dovrà essere entro 60 gg. convertito in L (Legge) dal Parlamento, con o senza Modifiche;

2) L'A.d.E. ha 90 gg. di tempo per chiarire gli aspetti pratici e tecnici della cosa;

3) Il testo riguarda tutti quei contratti stipulati a partire dal 01 giugno, a prescindere dalla data di decorrenza del contratto stesso;

4) Secondo alcuni (Pro.loca.tur, Eutekne, e altri siti internet) riguarderebbe esclusivamente le ''locazioni turistiche'' in senso stretto, e solo quelle con contratti scritti di locazione, inferiori ai 30 gg. In più riguarderebbe le ''sublocazioni'' a terzi di immobile non proprio. E altri contratti a titolo oneroso di comodatario ad uso gratuito, ecc. Questo perchè a loro avviso il termine ''locazioni turistiche'' prive di ''servizi'' e ''con servizi'' (fornitura di biancheria e pulizia) resterebbe all'interno delle vere e proprie ''locazioni turistiche'', quelle per intenderci che si basano su contratti scritti, sempre, per legge, anche se inferiori ai 30 gg.;

5) Secondo gli stessi soggetti, tali adempimenti riguarderebbero quelle ''agenzie immobiliari'' e quegli ''intermediari immobiliari'' con Sede in Italia e iscritti nel Registro delle Imprese, ma probabilmente anche i portali web del tipo Airbnb e BK, ma lasciano aperti dei dubbi;

6) Secondo altri (La Casa Che Avanza, e altri siti internet) riguarderebbe non soltanto le ''locazioni turistiche'' in senso stretto, ma anche le ''locazioni turistiche'' con ''servizi accessori o complementari'', e dunque in senso lato le ''CAV (Case per Vacanze)'' e i ''B&B (Bed and Breakfast)'' a patto che siano occasionali e cioè privi di partita iva o detti anche non imprenditoriali. Questo perchè non esisterebbero a loro avviso ''locazioni turistiche'' in senso stretto caratterizzate dalla fornitura di ''servizi accessori'' e dunque il legislatore non potrebbe che rivolgersi a B&B e CAV; e questo nonostante i loro redditi ''diversi'';

7) Secondo gli stessi soggetti, tali adempimenti riguarderebbero non solo quelle ''agenzie immobiliari'' e quegli ''intermediari immobiliari'' con Sede in Italia e iscritti nel Registro delle Imprese, ma probabilmente anche i portali web del tipo Airbnb e BK, sebbene alcuni dubbi restano sulla possibilità che questi ultimi possano rientrare in determinate definizioni viste sopra, anche a causa della loro sede estera;

😎 A prescindere da chi siano i soggetti interessati (solo ''locazioni'' e ''sublocazioni'' sotto i 30 gg., oppure anche ''b&b e cav non imprenditoriali'' e ogni altra attività ricettiva extralberghiera priva di partita iva, giacchè ''le imprese con partita iva'' sono chiaramente escluse dal provvedimento, così come anche quelle attività in cui i servizi accessori o complementari diventino prevalenti rispetto alla fornitura di ''alloggio''), è chiaro ciò che succederà a chi sia soggetto interessato, e cioè:

a) Quei portali che funzionano con i Contatti Diretti tra guests e hosts e che non impediscono di prenotare al di fuori del portale stesso, assieme a quei portali che non consentono di finalizzare le prenotazioni al di fuori del portale stesso ma che non maneggiano direttamente il denaro dei guests, saranno tenuti esclusivamente a COMUNICARE tempestivamente i dati di tutti i contratti (si vedrà poi se solo quelli ''scritti di locazione'' delle locazioni turistiche o se anche quelli ''verbali da albergo'' di b&b e cav senza partita iva e simili...), a patto che il portale sia a conoscenza di quanti e quali contratti siano stati conclusi ''all'interno'' del portale stesso;

b) Quei portali che funzionano con prenotazioni concluse solo esclusivamente all'interno del portale stesso e che in tutto o in parte maneggiano direttamente il denaro dei guests, saranno tenuti non soltanto all'adempimento visto sopra di ''comunicazione'' ma anche a fungere da ''SOSTITUTO D'IMPOSTA'', nel caso di opzione Cedolare Secca al 21% scelta dal contribuente trattenendo un 21% e girandolo a chi di dovere, mentre nel caso non si opti per la Cedolare Secca trattenendo una ritenuta d'acconto (secondo alcuni di aliquota variabile in base al proprio reddito, e in base ai normali Scaglioni Irpef, secondo altri, più probabilmente fatta comunque coincidere forfettariamente in modo fisso con un 21%, come nel caso della Cedolare Secca);

9) Innovativamente (nel senso di ''diversamente che in passato''), l'opzione Cedolare Secca potrebbe essere scelta anche dalle Sublocazioni a terzi di immobile non proprio, che fino ad ora producevano esclusivamente ''redditi diversi'' e non ''redditi fondiari o da fabbricato''. Secondo alcuni (La Casa Che Avanza, ecc.) innovativamente l'opzione Cedolare Secca potrà essere scelta d'ora innanzi anche dalle CAV e dai B&B non imprenditoriali, almeno limitatamente ai proventi di alcuni portali online, e nonostante i loro redditi ''diversi'';

10) In ogni caso sono errate tutte quelle interpretazioni secondo cui il provvedimento aumenterebbe le tasse, perchè è evidente che lo scopo è quello di far pagare tasse anche ad abusivi e irregolari e non di aumentarle a chi già le paga; infatti non è vero che si debba per forza scegliere la cedolare secca, si può tranquillamente continuare a non esercitare l'opzione, e a preferire l'Irpef come prima; per il resto si tratterà di una ritenuta d'acconto di cui poi il commercialista dovrà tenere conto nella determinazione di quanto far pagare al contribuente al momento della dichiarazione dei redditi e dunque dire che si paga due volte o il doppio non corrisponde a realtà, e non è escluso che si vada ''a credito''; così come non corrisponde a verità il fatto che d'ora in poi non si possano più scaricare le spese, innanzitutto perchè l'opzione cedolare secca al 21% non è obbligatoria, e poi perchè il resto dei propri proventi potranno continuare ad essere considerati come precedentemente. Si sa che la Cedolare Secca non deve necessariamente essere scelta ''per tutti'' i contratti, ma volendo anche solo per una parte, e volendo anche solo dunque per una porzione del proprio reddito.

I dettagli verranno chiariti in seguito a breve, ma, qualunque sia l'ipotesi corretta, personalmente vedo favorevolmente questa novità. Mi auguro che questa prima informativa a riguardo possa esservi utile, visto che c'era un utente che giorni fa chiedeva informazioni in merito.

[Roberto143]

@Marco376

Ottima disamina.

Ancorchè si parli di un DL ancora da definire, non sarebbe male posizionare questa risposta (creando un nuovo pos ad hoc) in prima pagina, visto l'enorme interesse che sta giustamente suscitando ( @Jim)

[Jim1]

@Roberto143 ti ringrazio per avermi chiamato in causa e sono decisamente d'accordo con il tuo suggerimento, purtroppo leggo il tuo commento solo ora.

Sembra che @Marco376 abbia già provveduto scrivendo un post bello consistente. Ben fatto! 🙂

[Marco376]

Grazie, @Jim1 ; )

[Mario-E-Julia0]

Buongiorno a tutti.

Ho letto tutta la conversazione e mi sembra che sia centrale la doverosità o meno di un contratto di locazione, qualunque sia il regime in cui si voglia inquadrarlo.

Per quello che vale, nel dubbio la scorsa estate mi sono recato al comando della GdF del paese dove ho l'appartamento che affittiamo, e costoro mi dissero che (a parte gli adempimenti di PS e eventuali Tasse di Soggiorno) non era necessario nè il contratto nè alcun particolare altro adempimento, tranne dichiarare il reddito che proviene dall'attività nell'Unico, ovvero la dichiarazione dei proventi percepiti da Airbnb inseriti come "altri redditi". 

Detto ciò so benissimo quanto in Italia, nelle cose amministrative, a volte la mano destra non sappia cosa faccia la mano sinistra, e che la prudenza in questioni fiscali non sia mai troppa, ma, anche col supporto del mio commercialista, almeno un dubbio sull'interpretazione del L. 431/98 art. 1 comma 4 (visto il comma 2) penso sia ancora legittimo.

Approfondendo il concetto mi lascia dubbi la qualificazione del sito Airbnb come semplice mediatore: un mediatore tipico non percepisce il pagamento per redistribuirlo, ma viene pagato per il servizio con la percentuale sul servizio stesso, per poi lasciare che i soggetti regolino per conto proprio il saldo ed estinguano l'obbligazione. Non è così con Airbnb dato che i pagamenti transitano in toto attraverso il sito, e vengono poi redistribuiti da esso. Da notare che Airbnb agisce in regime discrezionale nel formare la cifra di vendita finale e nel trattenere per sè le percentuali. Inoltre è Airbnb stesso che raccoglie le anagrafiche dei soggetti e ne garantisce in qualche modo qualità, autenticità e solvibilità.

Perciò, secondo una possibile interpretazione, potremmo pensare alla funzione di Airbnb come una compravendita di servizi, e che il contratto dovrebbe essere (anzi, è già così) stipulato da Airbnb sia con il locatore (da cui "compra" il servizio pagandogli una certa somma e con cui ha un contratto stabile) sia con il locatario (a cui "vende" il servizio percependo una certa somma a fronte di un "contratto virtuale" che si perfeziona proprio con il pagamento). 

Sbaglio molto?

[Guido51]

secondo me non sbagli molto e anzi io nel dubbio ho inserito in toto il contratto completo nell'inserzione di airbnb

[Roberto143]

@Guido51

Già inserito? Perchè non l'ho trovato...

[Guido51]

lo possono vedere gli ospiti che chiedono una pre-approvazione nelle note, non mi sembrava il caso di renderlo pubblico