[GUIDA] Locazione turistica a Roma: adempimenti legali

[Ermanno6]

Avendo avuto riscontri positivi indico quali sono i passaggi necessari per fare oggi locazione turistica a Roma:

1. AUTORIZZAZIONE COMUNE DI ROMA (si fa solo telematicamente dopo registrazione su romacapitale) qui:
http://www.comune.roma.it/pcr/it/uo_sportello_unico_attivi.page
Cliccare poi sull'indirizzo:

 http://www.suaproma.comune.roma.it

Selezionare in alto a sx “accesso persone fisiche” e se si è già registrati procedere con email e password, altrimenti si può accedere con SPID o con CNS
All’inizio della compilazione selezionare “altre forme di ospitalità” ed ecco che si può selezionare "locazione turistica".
Alla fine della compilazione allegare documento d’identità (obbligatorio) e anche un altro file (facoltativo). Assicurarsi di avere i file da allegare in formato pdf, altrimenti il sistema non li accetta.
Una volta inviata si avrà subito il n. di protocollo e la pratica risulta acquisita.

2. COMUNICAZIONE REGIONE LAZIO:
Scaricare il seguente modulo e inviare via email (PEC) al seguente indirizzo: 

organizzazioneufficiperiferici@regione.lazio.legalmail.it

Modulo:
https://www.google.it/url?sa=t&source=web&rct=j&url=http://www.regione.lazio.it/binary/rl_main/tbl_m...

Il modello di comunicazione compilato in ogni sua parte, nel quale dovranno essere indicati i dati del soggetto ospitante, l’ubicazione e l’indirizzo dell’appartamento, l’utilizzo di forme di ospitalità attraverso i canali online di promo commercializzazione, deve essere inoltrato con l’allegata copia del documento di identità del soggetto ospitante all’Agenzia Regionale del Turismo alla seguente email:
organizzazioneufficiperiferici@regione.lazio.legalmail.it

Per sicurezza io l'ho inviato anche qui:
comunicazioneospitalità@regione.lazio.it

AGGIORNAMENTO (del 15 marzo 2019 grazie ad @Alessia )

Informo tutti gli utenti interessati, di essere appena stata contattata da una dipendente della Regione Lazio. Il modulo   indicato in questa chat, per comunicare appunto con la Regione, non è più valido. Ora esiste un'altra procedura che mi è stata comunicata via PEC.

E che inoltro quì come promesso alla dipendente stessa. 😉 

https://drive.google.com/file/d/1ROg8c12mkxMg1n-AxKFGY28MQO3sy0l2/view?usp=sharing" 

3. REGISTRAZIONE ALLOGGIATIWEB (Polizia di Stato)
Andare sul sito alloggiatiweb e registrare il proprio alloggio secondo indicazioni: allegare proprio la domanda fatta a romacapitale, quella compilata telematicamente con n. di protocollo acquisito e tutto ciò che chiedono. 

Aggiornamento al 18 giugno 2019, da parte della Questura: "Si comunica che dalla data del 25.06.2018 l'Ufficio Alloggiati della Questura di Roma è stato incardinato in seno alla Divisione Polizia Amministrativa e Sociale.
Ferma restando la prassi e la documentazione richiesta per il rilascio delle credenziali, e per eventuali richieste di informazioni si riportano di seguito i contatti della Divisione PAS:
PEC: ammin.quest.rm@pecps.poliziadistato.it
Telefono: 06.46862499 
Per ulteriori informazioni è possibile collegarsi al sito della Questura di Roma, dove troverà tutte le informazioni utili riguardanti il Portale Alloggiati (sezione F.A.Q.) al seguente indirizzo: 
http://questure.poliziadistato.it/it/Roma/articolo/5730dcf13df51944046396E' possibile inoltre contattare l'Ufficio Relazioni con il Pubblico della Questura di Roma al numero 06.46864913."

4. OTTENERE IL CODICE IDENTIFICATIVO REGIONALE:
È stata pubblicata sul sito della Regione Lazio la nuova procedura per ottenere il Codice Identificativo Regionale per le Strutture ricettive Extralberghiere e per gli Alloggi locati ad uso turistico. Per accedere al Sistema di registrazione online predisposto dalla Regione e ottenere il Codice identificativo Regionale, è necessario visitare l’indirizzo:
Censimento delle strutture ricettive extra alberghiere e alloggi ad uso turistico:

http://www.regione.lazio.it/cise

Prima di effettuare la registrazione si consiglia di consultare il Documento esplicativo.
Per eventuali chiarimenti contattare:

assistenzacise@regione.lazio.it

Per maggiori informazioni:

http://www.regione.lazio.it/prl_turismo/?vw=evidenzaDettaglio&id=14

5. REGISTRAZIONE RADARLAZIO (comunicazione flussi turistici):

http://www.visitlazio.com/osservatorio/
Inviare tutto a supportoradar@laziovisit.com cioè allegare copia della domanda (dove ci sono già tutti i dati del proprietario e dell’appartamento) e n. di protocollo, nell’oggetto della email mettere REGISTRAZIONE NUOVA STRUTTURA, nel testo: vedi allegati.

6. ISCRIZIONE TELEMATICA PER CONTRIBUTO DI SOGGIORNO
https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?tipo=onl&stem=contributo_di_soggiorno&contentI...

7. Per ultimo e solo per ultimo dovrebbe poi esserci la PUBBLICAZIONE DELL'ANNUNCIO 🙂

I contratti scritti sono obbligatori, anche la ricevuta se richiesta dall'ospite, con marca da bollo di 2€ se il canone di locazione supera 77,47€

[Nausica2]

Salve a tutti!

Sono nuova del gruppo e vorrei diventare un host Air Bnb.

Leggendo qua e la tra siti e blog e la normativa DL 50 del 2017 continuo ad avere dubbi su quando un attività viene considerata imprenditoriale e quando è NON IMPRENDITORIALE.

Sto per acquistare un immobile da mettere a reddito, dove attualmente c'è un BnB con 3 camere matrimoniali , 3 bagni e un angolo cottura.

Non posso fare BnB e  prendere la residenza li, in quanto ho già una prima casa.

Io vorrei affittare le 3 camere come LOCAZIONE TURISTICA, senza offrire ulteriori servizi ( a parte pulizie e cambio biancheria ad ogni ospite, utenze) pagando il 21% di cedolare secca.

L'obiettivo è affittare in modo continuativo ai turisti.

Secondo voi diventa attività imprenditoriale? E' considerato affittacamere ?

Ho chiesto consulenza ad un avvocato ed un perito...nessuno è riuscito a dipanare i miei dubbi!!

chiedo aiuto al gentilissimo e navigato @Ermanno6 !

e a tutti coloro che sapranno illuminarmi...grazie a tutti!

[Ermanno6]

@Nausica2 non so risponderti con certezza, non sono così competente come pensate, questa guida è il semplice risultato del percorso che ho fatto quando ho messo in affitto la casa, su tante cose non sono più aggiornato. Due camere non fanno attività imprenditoriale, mentre tre qualche dubbio lo avrei, credo che il comune ha regolamentato questo aspetto, cioè quando si considera attività imprenditoriale. Al posto tuo chiederei direttamente all'ufficio competente.

In bocca al lupo.

[Viola131]

Ciao a tutti!

Sono nuova in questo campo e sto muovendo i primi passi!

Ho un appartamento a Roma e vorrei renderlo una casa vacanze (non appena, ovviamente, la situazione lo permetterà!).

Ho letto la guida per le procedure burocratiche che avete pubblicato (grazie mille!), ma non mi è chiara una cosa: sapreste dirmi più o meno quanto mi verrà a costare a livello di tasse (annuali) rendere l'appartamento una struttura turistica?

(Ho ancora altri mille dubbi, ma per ora mi preme fare i calcoli di tutte le spese possibili a grandi linee).

Grazie mille in anticipo!

@Ermanno6 

Viola

[Danilo196]

1. AUTORIZZAZIONE COMUNE DI ROMA (si fa solo telematicamente dopo registrazione su romacapitale) qui:
http://www.comune.roma.it/pcr/it/uo_sportello_unico_attivi.page
Cliccare poi sull'indirizzo:

 http://www.suaproma.comune.roma.it

Selezionare in alto a sx “accesso persone fisiche” e se si è già registrati procedere con email e password, altrimenti si può accedere con SPID o con CNS
All’inizio della compilazione selezionare “altre forme di ospitalità” ed ecco che si può selezionare "locazione turistica".
Alla fine della compilazione allegare documento d’identità (obbligatorio) e anche un altro file (facoltativo). Assicurarsi di avere i file da allegare in formato pdf, altrimenti il sistema non li accetta.
Una volta inviata si avrà subito il n. di protocollo e la pratica risulta acquisita.

Ma è normale che non mi fa allegare nulla? È cambiata la procedura? 

[Jacopo109]

Buongiorno a tutti e grazie a @Ermanno6 per la guida super esaustiva. Una vera grande risorsa per chi come me vuole provare ad utilizzare Airbnb rispettando tutti gli adempimenti necessari per “stare tranquillo”. Vorrei ricapitolare con voi quanto ho fatto nei giorni passati e farvi qualche domanda sugli ultimi aggiornamenti.

1. AUTORIZZAZIONE COMUNE DI ROMA:

richiesta per alloggio ad uso turistico eseguita, il pagamento di €21,00 tramite carta di credito su PagoPa necessario per l’istruttoria (reversale). Ho allegato il mio documento in corso di validità e la ricevuta di pagamento.  Mi è stata rilasciata (firmata e timbrata digitalmente) la richiesta con numero di protocollo.

1. COMUNICAZIONE REGIONE LAZIO: inviato tramite PEC all’indirizzo organizzazioneufficiperiferici@regione.lazio.legalmail.it  quanto ricevuto al punto sopra.
   3. REGISTRAZIONE ALLOGGIATIWEB (Polizia di Stato)
   Questionario compilato e credenziali richieste, sono in attesa di rilascio.
2. OTTENERE IL CODICE IDENTIFICATIVO REGIONALE:
   Codice ottenuto!
3. REGISTRAZIONE RADARLAZIO (comunicazione flussi turistici):

Registrazione effettuata e credenziali già ricevute 🙂

1. ISCRIZIONE TELEMATICA PER CONTRIBUTO DI SOGGIORNO
   Iscrizione effettuata e struttura aggiunta.
2. Per ultimo e solo per ultimo dovrebbe poi esserci la PUBBLICAZIONE DELL'ANNUNCIO: fatto, con possibilità di prenotare a partire da due settimane da ora, in attesa di ricevere le credenziali di alloggiatiweb.

Ora avrei però qualche domanda.

• OTTENERE IL CODICE IDENTIFICATIVO REGIONALE: dopo averlo ottenuto… cosa ci dovrei fare? 🙂

• ISCRIZIONE TELEMATICA PER CONTRIBUTO DI SOGGIORNO: mi risulta che Airbnb abbia siglato con il comune di Roma un accordo per il quale riscuoterà direttamente i contributi di soggiorno a partire da Luglio del 2020.

Cfr https://news.airbnb.com/it/turismo-responsabile-accordo-del-comune-di-roma-con-airbnb/#:~:text=Airbn...

In effetti il mio annuncio riporta già l’importo delle tasse di soggiorno. La mia domanda è: sono ancora tenuto a comunicare/pagare qualcosa al comune di Roma? Leggevo che era necessario fare le comunicazioni obbligatorie trimestrali (ed i relativi pagamenti delle tasse di soggiorno) sul portale del comune di Roma anche in caso di 0 ospiti, ma ormai se ne occupa Airbnb. Come bisogna regolarsi, secondo voi?

• Per sicurezza, è corretto questo ITER DA SEGUIRE AL MOMENTO DELLA RICEZIONE DEGLI OSPITI?

1. Far firmare il contratto
2. Comunicare alla PS le generalità degli ospiti tramite alloggiatiweb
3. Comunicare i flussi su Radarlazio (mi pare di capire che non sia una cosa super prioritaria da fare, ma che sia comunque obbligatoria)
4. Essere pronti al rilascio di una ricevuta bollata, solo qualora il cliente lo chieda.

• Dal punto di vista fiscale, al momento della dichiarazione dei redditi dovrò portare al CAF le ricevute di Airbnb, corretto?
• Posso eventualmente affittare il mio appartamento per più di 30 giorni o esiste un limite massimo?

Grazie mille in anticipo a tutti per le eventuali risposte.

Un saluto.

[Salvatore199]

@Jacopo109 

1) ok

2) ok

3) ok

4) ok (se la fai sempre é meglio)

5) devi portare un totale da dichiarare, che sia la sommatoria dei contratti che hai sottoscritto; i contratti non corrispondono mai a quanto l’ospite ha pagato (perché c’é la commissione di Airbnb) e nemmeno a quanto ti viene accreditato (perché c’é la commissione Airbnb). Ma il tuo reddito, da dichiarare, é quello pattuito con l’ospite e che va indicato in contratto ed evenualmente nella ricevuta.

esempio:

fai 80 euro a notte +50 di pulizia e l’ospite prenota per 5 giorni.

80*5=400+50=450

450 é il prezzo concordato

l’ospite pagherá di più (450 + ca 14-14%)

tu percepirai di meno (450 - ca 3-5%)

ma il riferimento sarà sempre 450.

[Jacopo109]

ciao @Salvatore199

Grazie 1000 per le risposte.

[Francesca]

Hey @Salvatore199 ,

mi fa piacere vederti di nuovo nella community: bentornato! Hai sicuramente aiutato molte persone a capire di più riguardo tasse e regolamenti. 
Grazie,

Fra

[Ermanno6]

Buongiorno @Jacopo109  scusa ma leggo solo ora dopo mesi di inattività nella community e apprendo ora della novità riguardo all'accordo tra comune di Roma e Airbnb sulla riscossione del contributo di soggiorno. Accordo che parte dal 1 luglio 2020 ma è di fatto operativo solo da settembre, poichè per la mia unica prenotazione della seconda metà di agosto gli ospiti non avevano versato alcun contributo di soggiorno ad airbnb (era il 17 agosto, evidentemente l'accordo non si era ancora perfezionato...). Per le prossime prenotazioni ci penserà airbnb e come hanno spiegato bene altri amici della community noi ci limiteremo a comunicare nelle note il numero delle notti impegnate con airbnb (perchè non anche il numero degli ospiti non lo so...), nelle note perchè altrimenti il sistema computerebbe le notti. Bene! Non dobbiamo più chiedere il contributo agli ospiti ma, nel caso di esenzioni, avvertirli che esiste una procedura per ottenere il rimborso/esenzione da parte di airbnb, cosa che a mio parere non siamo obbligati a fare, dovrebbe farlo airbnb.

Riguardo le tue domande ti ha già risposto ottimamente @Salvatore199. 

Possiamo certamente affittare per più di 30 gg. ma in tal caso occorre registrare il contratto all'AdE di riferimento (cosa che non ho mai fatto poichè affitto solo in estate per brevi periodi).

Il codice identificativo regionale o il QR-Code (l'immagine codificata) andrebbe inserito nell'annuncio. Il primo nella descrizione dell'annuncio, credo sia sufficiente, il secondo tra le prime foto dell'annuncio, almeno queste erano le indicazioni. Ora abbiamo un nuovo codice, anzi un ulteriore codice di autorizzazione fornito direttamente dal Comune di Roma, ma mi sembra che ritorni utile solo a chi è obbligato a fare il modello 21 a fine anno, non per le locazioni turistiche. 

Grazie per gli aggiornamenti sulla Guida che ormai ha una sua età ma vedo che ritorna ancora utile. Vediamo con @Francesca se possiamo aggiornarla. Saluti e in bocca al lupo

[Francesca]

Ciao @Ermanno6 ,

che piacere rivederti: spero tutto bene!
Scrivimi e vediamo di aggiornarla, ma mi devi guidare tu: io non so niente di burocrazia romana.
Fra

[Francesca]

@Ermanno6 riguardo un'altra storia - il rimborso è da chiedere ad Airbnb o al Comune di Roma? Dove hai trovato questa info? 

[Karen2709]

ciao, grazie per la fantastica guida per l' apertura delle struttura al comune di roma.  Utilissimo!

Vi chiedo una cosa che non mi e'  chiaro.

Dove devo scrivere il NOME della struttura? 

Nel sito la prima parte da compilare e':

 - dati anagrafici  (e metto i miei dati)

Una seconda parte:

- Recapito comunicazioni del richiedente 

di nuovo propone il mio nome sopra ma sara'  qui che devo mettere il nome come voglio chiamare la struttura?

Dove devo mettere il nome della struttura?

Ho fatto il pagamento online 21 euro per apertura alloggio uso turistico, e ho messo il nome della struttura (non il mio nome).  E poi per la schede alloggiati mettero' il nome della struttura.  Ma qui non mi e' chiaro.  Poi inserisco un sacco di info, faccio upload dei file, salvo,  ma se esco dalla sessione perdo tutto e devo cominciare da capo. Sto sbagliando qualcosa?

Sono molto grata a chi mi puo' aiutare!

Grazie!!

[Francesca]

Ciao @Karen2709 ,

il post è un poco datato, dunque ti consiglio sempre di "chiocciolare" (@) le persone a cui ti rivolgi per attirare la loro attenzione (loro ricevono una notifica se nominati). Farlo è semplicissimo: prima del nome inserisci un @: ti si aprira' una tendina dal quale puoi scegliere le persone coinvolte nella discussione. 

Se vuoi inserire una persona esterna alla discussione ricorda di inserire il nome e i numeri e dovrebbe andare in automatico. Ad esempio @Ermanno6 @Jacopo109 @Salvatore199 @Danilo196 

[Sonia1172]

Ciao, grazie per le informazioni. 

Stavo compilando la comunicazione di inizio attività sul portale del comune di Roma. Mi è stato richiesto l'intermediario. Ho contattato il suar e mi hanno risposto che se non inserisco i dati e lo faccio successivamente con l'iscrizione dell'appartamento di Airbnb dovrò pagare ulteriori 21 euro. Mi hanno consigliato di fare prima il contratto con Airbnb e poi inviare la comunicazione di inizio attività. 

Devo fare come suggerito. Chiedo aiuto 

Grazie a tutti

[Francesca]

Ciao @Sonia1172 ,

ti suggerisco di postare non un commento, ma una nuova conversazione: avrai più visibilità e più risposte! 

Per farlo clicca qui e chiedi agli altri host!
Fra